Нюансы при покупке квартиры: выбор жилья на первичном и вторичном рынке, все тонкости сделки и нужен ли риелтор

Главное преимущество покупки дома на первичном рынке — это цена. Бывает, конечно, что особое расположение и уникальный дизайн-проект дома, заявленный застройщиком, здесь служит стимулом. Но чаще всего, особенно при массовой застройке жилых микрорайонов, главным стимулом для выбора «первичного» все же остается цена.

Цена на «первичную» ниже, чем на квартиру, аналогичную «вторичной», потому что на момент совершения сделки эта квартира еще не доступна. Или он уже есть, дом построен, но еще не сдан (в этом случае цена уже будет близка к цене «вторички»).

В большинстве случаев покупатель все же платит деньги за то, что еще не в натуре, т.е фактически «покупает воздух», выполняет обещания разработчика. Именно этот риск компенсируется Покупателю скидкой от цены.

В целом, когда вы покупаете дом на первичном рынке, по сравнению с «вторичным домом», вы сталкиваетесь с совершенно другими рисками. Здесь их гораздо меньше, чем на «вторичке», но они уникальны и бывают четырех типов:

1. риск затяжного или незавершенного строительства,
2. риск технических ошибок и / или недостатков (технологический риск),
3. риск не оправдать ожидания (маркетинговый риск),
4. риск «двойной продажи» (правовой риск).

Рассматриваем эти риски покупки новостроек по порядку.

Образцы документов на покупку и продажу квартиры находятся в специальном разделе по ссылке.

Риск долгосрочного строительства или незавершенного строительства — главный и самый главный риск при покупке новостройки. Именно из-за этого появляются так называемые «обманутые инвесторы в недвижимость», которые не могут вернуть вложенные в строительство деньги.

Всегда существует вероятность того, что застройщик не полностью профинансирует строительство (например, в случае снижения текущих продаж квартир или в случае изменения курса рубля), а также вероятность того, что Строитель не сможет решить многочисленные административные вопросы (получение различных согласований и разрешений, в том числе на ввод дома в эксплуатацию).

Конечно, у крупных разработчиков такой низкий риск. Кризис 2008 года подтвердил это: тогда многие мелкие операторы ушли с девелоперского рынка, а крупные компании сопротивлялись, замедляя темпы строительства.

Участие государства в этой проблеме (принятие 214-ФЗ и периодических его изменений), а также создание строительных СРО постепенно снижают этот вид риска. А формирование единого компенсационного фонда для разработчиков (с 2017 года) и новые правила расчетов через ограниченные счета (с июля 2019 года) — и полностью снизить этот риск практически до нуля.

Расшифровка ключевых понятий

Технологический риск — это вероятность того, что в процессе строительства могут быть допущены технические ошибки и недостатки. Некачественная работа строителей, как правило, не сразу заметна, но проявляется через некоторое время, когда вы начинаете жить в квартире. Например, зимой промерзает стена, течет крыша на верхнем этаже или протекают швы между панелями в панельном доме.

К сожалению, от запущенной работы никто не застрахован, и такое бывает. Поэтому необходимо ориентироваться на личное наблюдение за процессом строительства, советы строителей и отзывы покупателей квартир этого застройщика в уже построенных и сданных домах.

снизить этот риск можно с помощью грамотной приемки квартиры в новостройке (как описано в ссылке). Ведь согласно ФЗ-214 застройщик обязан за свой счет исправить недостатки и недочеты, если они вовремя обнаружены в процессе приема новой квартиры.

Риск не оправдать ожиданий говорит сам за себя. В конце концов, мы покупаем то, чего пока нет в природе, но это должно скоро появиться. А каким именно должно быть, каждый может представить по-своему.

В рекламе проекта все выглядит ярко, на самом деле картинка может быть не такой радужной.

Конечно, застройщик представляет покупателю основные параметры дома и квартиры (согласно проектной документации), но есть неточности в «мелочах.

Звукоизоляция, например, может быть намного хуже, чем ожидалось. Зимой он может сильно взорваться из окон. Напор воды может быть очень слабым. Горячая вода из-под крана может быть чуть теплой. Общая площадь готовой квартиры (по замерам БТИ) также не всегда совпадает с площадью проекта.

В жилом «второстепенном помещении» все это можно увидеть сразу, осмотрев квартиру.

Кроме того, такие «мелочи» могут выражаться в окружающей инфраструктуре дома, что может даже не соответствовать ожиданиям покупателя. Это касается уличного освещения, качества тротуаров и проездов в доме, детских площадок, зеленых насаждений и т.д.

Как ни крути, но такой риск Покупатели жилья на первичном рынке должны принять и полагаться только на имидж и порядочность застройщика.

Как взыскать с Застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по DDU? — см отдельную заметку по ссылке.

Риск «двойной продажи» — это вероятность того, что в процессе строительства одна и та же квартира может быть продана сразу двум или даже трем покупателям.

Обычно это происходит не по воле Застройщика, а из-за недоразумения, халатности и непоследовательности в действиях соинвесторов проекта, каждый из которых может продать права требования на одну и ту же квартиру, считая, что эти права есть у него самого над своим.

Этот риск полностью исключен, если квартира приобретается по Соглашению о долевом участии (DAC). Этот договор действует строго по 214-ФЗ, зарегистрирован в Росреестре и полностью исключает возможность «двойной продажи» одной и той же квартиры.

Покупая новостройку, смотрите не на цену квартиры, а на застройщика. См. Отдельное примечание по ссылке, чтобы узнать, что это означает.

Хорошая новость заключается в том, что на первичном рынке юридические риски для покупателя значительно ниже. Поскольку у строящихся квартир на первичном рынке раньше не было собственников, значит, на них не было права собственности, а значит, претензий со стороны предыдущих собственников быть не может. Покупатель становится первым владельцем новой квартиры (отсюда и название — «первичная»).

Более того, каждый Разработчик никоим образом не заинтересован в конфликтах с Покупателями, которые могут стоить им чеков для предъявления обвинения, потери имиджа, потери продаж и, следовательно, прибыли. Поэтому в любой девелоперской компании есть штат квалифицированных, «острых» юристов по оформлению перехода прав собственности к покупателям квартир.

Как вернуть НДФЛ покупателю квартиры? Какая здесь процедура? См. Ссылку.

Стоит отметить, что на первичном рынке приобретение жилья может происходить не только напрямую у Застройщика, но и косвенно — у одного из пайщиков, например, или у юридического лица, строительного подрядчика — в рамках Соглашение о переуступке. В этом случае мы учитываем некоторые дополнительные риски, связанные с передачей прав (подробнее см. Ссылки), а в остальном действуем так же, как при покупке квартиры у того же Застройщика, т.е идем дальше шаги ИНСТРУКЦИИ.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Купить квартиру без посредников — мечта большинства покупателей, не желающих доплачивать за услуги агента по недвижимости. На самом деле ничего нереального в этом нет, однако подготовка к сделке и поиск подходящего варианта в этом случае будет для потребителя скучнее и увеличивает риск нехватки денег и жилплощади.

Прежде чем отправиться в открытое путешествие без опытного рулевого, следует взвесить все за и против приобретения недвижимости самостоятельно, учитывая специфику предложений и предложений на современном рынке.

Обязательно ли обращение к риэлтору

Нет, потому что он не делает того, с чем не может справиться здоровый и способный покупатель квартиры. Однако он выступает гарантом безопасности и прозрачности операции.

Вы можете сравнить процесс поиска жилья и подписания договора купли-продажи с важным обзором: многие берут на себя это самостоятельно, выполняя всю необходимую работу своими руками, но есть и те, кто пользуется профессиональными услугами.

В последнем случае на переделку уйдет меньше времени и результат будет более качественным. У потребителя есть только один недостаток: за это придется доплачивать.

Чтобы решить, стоит ли обращаться к агенту по недвижимости, нужно подумать о том, что для вас в первую очередь: решение жилищного вопроса без риска попасть на соблазн мошенников или сэкономить свой бюджет.

Что делает агент по недвижимости

ищем лучший вариант среди сотен предложений на рынке, как первичных, так и вторичных;

проверить юридическую чистоту помещения;

вести переговоры с продавцом;

собирает и оформляет необходимые документы и тд

Вы ищете компетентного и ответственного агента по недвижимости? На ярмарке недвижимости вы можете получить консультацию по вашей проблеме от десятков агентов по недвижимости и выбрать лучшее партнерство.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Поиск квартиры

Вы можете поискать в Интернете или прийти на 36-ю выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров», где будут представлены лучшие проекты Москвы и Подмосковья. Если ваша работа заключается в поиске жилого помещения, которое у вас уже есть, вы можете использовать базы данных вторых домов в сети. Однако нет никакой гарантии, что информация, полученная с сайтов, является точной.

Анализ ситуации на рынке недвижимости

На этом этапе важно учитывать все предложения на рынке, доступность и ликвидность объектов, эффективность вложений. Это может быть особенно сложно при покупке вторичной недвижимости.

И на первичном рынке тоже есть свои нюансы, о которых знает только грамотный агент. Важно заранее убедиться, что выбранный вами разработчик заслуживает доверия и что договор с ним не предполагает рисков, которые могут возникнуть при работе с мошенниками.

Так что на этом этапе необходима консультация специалиста, если вы не хотите разочароваться в приобретенной недвижимости или потерять деньги.

Осмотр жилплощади

Внимательно осмотрите квартиру, оценив ее состояние. О том, как выбрать лучший вариант и на что обращать внимание при покупке дома, мы говорили в недавней статье.

Напомним, что немаловажным фактором является не только практичность основных инженерных коммуникаций: водопровода, отопления, канализации, но и расположение дома, наличие парковочных мест и зон отдыха, планировка придомовой территории, близость Основная инфраструктура — школы, поликлиники, детские сады, магазины, банки.

При покупке квартиры на вторичном рынке важно убедиться, что ничто не мешает совершению сделки и что продавец не обманывает вас, используя распространенные мошеннические схемы.

Желательно заранее узнать, почему было принято решение о продаже недвижимости, если есть несовершеннолетние дети, на которых прописана жилая площадь.

Вы можете провести осмотр и поговорить с владельцем самостоятельно, а затем показать выбранный вариант агенту по недвижимости, чтобы узнать, есть ли какие-либо риски.

Проверка юридической чистоты

лучше всего доверить это юристу, так как неопытному человеку сложно разобраться в юридических тонкостях процесса. Необходимые действия различаются в зависимости от того, что вы хотите купить: первичное или вторичное.

При покупке квартиры в новостройке особое внимание уделяется истории застройщика и наличию основных документов.

В случае вторичного имущества агент по недвижимости изучает историю самого жилого помещения — кто на нем был зарегистрирован, есть ли задолженность по счетам, проводилась ли несанкционированная перепланировка и другие детали.

При покупке недвижимости в строящемся жилом комплексе необходимо убедиться, что объект существует не только на бумаге, ознакомиться с планом БТИ, выявить несоответствия, выяснить, кто является собственником проданного жилья; при покупке вторичной квартиры — есть третьи лица, которые позже могут заявить свои права и т д

Подготовка документов для сделки

Еще один этап, на котором нужна помощь специалиста. В предыдущей статье мы подробно описали документы, которые необходимо запросить у продавца — при покупке как на первичном, так и на вторичном рынке.

Также есть список наименований, подготовленный покупателем. Консультация агента по недвижимости на этом этапе поможет получить из рассматриваемых документов максимум ценной информации о собственнике квартиры / земельного участка или о застройщике.

Составление договора купли-продажи

Без него сделка невозможна. Перед заключением договора необходимо согласовать отражение в нем следующих деталей:

Цена: При покупке вторичного имущества в договоре указывается, будет ли продавец показать полную стоимость жилой площади, как покупатель застрахован от совершения сделки и других последствий мошенничества со стороны бывшего собственника.

Условия передачи недвижимого имущества и поселений: при покупке вторичного имущества необходимо зафиксировать в договоре условия освобождения жилой площади бывшим арендатором.

Метраж, четкое определение площади.

В контракте описаны условия, на которых он будет заключен. Обращение к агенту по недвижимости поможет правильно его оформить. В договоре указана реальная стоимость квадратных метров, все данные о недвижимости должны быть тщательно проверены юристом. Реквизиты строительной компании проверяются в обязательном порядке, продавец подтверждает гарантию отсутствия сторонних соискателей жилья.

Если продажа квартиры осуществляется по доверенности, необходимо обратиться к нотариусу для подтверждения подлинности предоставленного документа.

Заключение сделки

На этом этапе покупатель подписывает договор, заключается взаимная договоренность. Следующим шагом будет подача документов в Росреестр и регистрация прав собственности.

Последнее — единственное и главное доказательство того, что квартира принадлежит вам.

До момента регистрации подписанный договор может быть признан недействительным, и одна из сторон может расторгнуть договор или добиться его расторжения.

Завершающим этапом является подписание акта приема-передачи. После этого можно поздравить с выгодной сделкой при условии, что квартира прошла тщательный осмотр и нет претензий к застройщику или продавцу.

Процедура покупки недвижимости без участия агента по недвижимости требует больших усилий, времени и знаний, которых нет у нормального потребителя. Обращение к квалифицированному агенту — ваша защита от мошенничества со стороны недобросовестных строительных компаний и недобросовестных продавцов на вторичном рынке.

Стоит помнить, что даже при всей осведомленности субъектов, задействованных в операции, проверка жилищной истории, наличия арестов, запретов и других рисков невозможна без привлечения специалистов, обладающих необходимой информацией и способных провести экспертиза юридической чистоты.

Приглашаем принять участие в семинарах выставки недвижимости по купле / продаже квартиры самостоятельно.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Как лучше всего покупать квартиру — самостоятельно или с агентом по недвижимости

Опыт агента по недвижимости и количество успешных сделок говорят о его профессионализме. Наличие лицензии и других документов, подтверждающих высокую квалификацию специалиста — безусловный плюс.

На этапе поиска подходящего кандидата будет полезно ознакомиться с рекомендациями, отзывами и профессиональной биографией.

Признаки того, что вы столкнулись с недобросовестным агентом по недвижимости или мошенником:

У вас просят денег на дополнительные расходы, но невозможно проконтролировать, на что были потрачены средства.

Вам предлагается скидка на комиссию, что противоречит оформлению отчета.

Вознаграждение за услуги более чем скромное, ниже рыночных. Это означает, что у вас есть частный брокер или начинающий агент без опыта.

Профессионалов	Экономить деньги.	Анализ рыночной ситуации и выбор оптимального варианта. Прозрачность сделки. Доверьтесь подлинности всех документов. Проведите экспертизу юридической чистоты квартиры при покупке вторичного имущества. Помощь в составлении договора купли-продажи. Профессиональная оценка недвижимости. Устранение риска потери денег.
Против	Риск потерять и деньги, и квартиру, связавшись с мошенниками. Процесс приобретения дома может затянуться. Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры и подлинности документов возможна только при наличии юридического образования.	Высокая стоимость предоставляемых услуг (от 85 тысяч рублей по данным НДВ-Недвижимость). Риск сотрудничества с некомпетентными агентами.

Покупка квартиры — непростая задача, особенно важна помощь профессионала на всех этапах (поиск недвижимости, проверка, составление договора). Таким образом вы избавляетесь от риска закрыть сделку с мошенниками и потерять деньги.

Однако на рынке агентств недвижимости есть и недобросовестные дилеры.

Тщательно выбирайте агента по недвижимости и четко указывайте условия сотрудничества, заключая с ним договор, чтобы результат работы не вызвал разочарований и нареканий.

Стоит ли нанимать риэлтора при покупке квартиры в ипотеку: подводные камни и риски

При покупке дома через агентства недвижимости вы должны заплатить от 1 до 3% от его стоимости, а некоторые компании поднимают цену до 8%. Всего переплата может составлять 200 000 — 300 000 рублей в зависимости от общей суммы, многие задаются вопросом, как купить квартиру без риэлтора в ипотеку или на собственные деньги. Пошаговая инструкция поможет вам сделать это грамотно и с минимумом риска, а также в кратчайшие сроки закрыть сделку.

Причины привлечения к сделке риэлтора

Агент по недвижимости — это посредник (юридическое или физическое лицо), который занимается продажей, обменом или арендой жилья.

В его обязанности входит не только поиск подходящих квартир, но и обеспечение правовой безопасности.

Профессиональные агентства недвижимости, которые дорожат своей репутацией, должны проверять дом на предмет залогового удержания, отправляя запросы в Реестр недвижимости и различные организации.

Заказывая услуги агента по недвижимости при покупке квартиры в ипотеку или за наличный расчет, покупатель может быть уверен в следующем:

Недвижимость свободна от ограничений, законный владелец хорошо известен, и вероятность того, что она будет продана не владельцем, близка к нулю.

Место, где построен дом, соответствует всем нормам и предназначено именно для такой постройки.

Операция будет выполнена правильно: будет предоставлен полный пакет документов и справок, а процедура новой регистрации прав будет завершена своевременно.

Если какая-либо часть выставленной на продажу квартиры принадлежит третьему лицу, не участвующему в сделке, покупатель будет проинформирован. Это позволит избежать споров, так как при предъявлении права собственности на долю в имуществе иск гражданина будет удовлетворен с вероятностью 99% и операция также может быть отменена.

В настоящее время покупка квартиры в ипотеку сопряжена с рядом рисков, и агент по недвижимости помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и дорожат их репутацией, вся сделка будет тщательно проверена.

Зачем нужен риэлтор?

Многие люди считают, что агенты по недвижимости помогают в получении ипотеки, и это действительно так. Обращение к ним актуально в нескольких случаях:

Доходы потенциального заемщика невелики или он не может их задокументировать.

Ранее имели место задержки с выплатой кредита, что ухудшало кредитную историю, и существует вероятность того, что заявка на получение кредита на недвижимость не будет одобрена.

Гражданин не может самостоятельно искать наиболее выгодные программы кредитования или квартиры, не разбирается в тонкостях составления документов при подаче заявления на ипотеку, или хочет полностью исключить вероятность покупки дома с следом, но не знает, как это проверить.

Как показывает практика, лучше всего обращаться в крупные агентства недвижимости. Частные агенты по недвижимости не слишком дорожат своей репутацией, а крупные компании часто имеют большой опыт, широкую базу и не хотят портить свою оценку.

Что входит в услуги риэлтора при покупке квартиры?

Общий перечень того, что входит в обязанности агента по недвижимости, когда клиент приходит к нему за квартирой, выглядит так:

Консультации по текущей ситуации на рынке недвижимости: ознакомление со средними ценами за кв.м жилья, предложениями и оценками застройщиков. Специалист может порекомендовать наиболее оптимальный район проживания, в зависимости от суммы, принадлежащей клиенту.

Ищите подходящие варианты недвижимости. Определившись с территорией, на которой будут рассматриваться варианты покупки недвижимости, агент по недвижимости приступает к поиску квартиры.

Поиск подходящих кредитных программ, взаимодействие с банками, разъяснение их условий клиенту.

Переговоры с покупателем. Специалист может представлять интересы покупателя без его участия.

Оформление всех документов: договор купли-продажи, кредитный договор с банком, свидетельство о праве собственности.

Агенты по недвижимости обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки от первого до последнего этапа: готовят необходимые документы (договор купли-продажи, справки для получения ипотеки и др.), Проверяют дом на предмет обременений, участвуют в процедуре покупки недвижимости, а впоследствии зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

На сегодняшний день для специалистов по недвижимости нет законодательной ответственности, поэтому вероятность возврата денег в случае неудовлетворительного результата ничтожна.

Чтобы исключить неприятные последствия, желательно перед обращением в агентство ознакомиться с отзывами о нем, и только после этого принимать решение, нужно ли вам нанять агента по недвижимости или лучше сделать это самому.

Плюсы в обращении к риэлтору

Есть несколько причин, по которым многие люди нанимают агентов по недвижимости для совершения сделок купли-продажи недвижимости:

Полное сопровождение процедуры от начального этапа до фактического оформления права собственности на квартиру новому собственнику.

Экономия времени. У профессиональных агентств постоянно обновляются жилищные базы, поэтому им не требуется много времени, чтобы найти подходящее жилье для клиентов. Если делать это самому, можно пройти несколько месяцев.

нормальному человеку, мало разбирающемуся в юридических тонкостях, сложно проверить дом на предмет беспорядка. Агенты по недвижимости действуют по уже разработанным схемам и знают, на какие нюансы следует обратить особое внимание.

Покупка квартиры через агентство действительно сэкономит время и купит подходящее жилье в более короткие сроки, но не забывайте, что это возможно только в том случае, если бизнесом занимаются профессионалы.

Отрицательные стороны

Обращение к агентам по недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Последний выглядит следующим образом:

Нет никаких гарантий качества сделки. Ответственность посредников законом не предусмотрена, поэтому в случае возникновения проблем оспорить все через суд будет проблематично.

Большинство агентов по недвижимости обладают хорошими навыками продаж и могут убедить клиентов приобрести недвижимость, которая не соответствует их потребностям. Все зависит только от покупателя, поэтому будьте внимательны при консультациях.

Стоимость риэлторских услуг довольно высока. В большинстве случаев они требуют залог, невозвратный платеж. Если заказчик передумает покупать дом через компанию, деньги не возвращаются.

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры?

Максимальная стоимость риэлторских услуг не ограничена законом, но средняя цена на рынке колеблется от 3 до 8%. Все зависит исключительно от условий компании.

Теперь если при покупке квартиры придется платить агенту по недвижимости. До получения свидетельства о регистрации собственности невозможно произвести полную оплату — выдается только залог. При пренебрежении этим правилом есть вероятность потерять деньги и самостоятельно искать жилье.

Реквизиты платежа зависят от ситуации:

Если обе стороны сделки привлекают агента по недвижимости, он получает оплату за свои услуги от каждой из них. Например, для покупателя и продавца он может установить комиссию в размере 3% соответственно, оба они должны будут заплатить после оформления всех документов.

Если у продавца и покупателя разные агенты по недвижимости, оплата также производится каждому из них.

Если агент по недвижимости ищет жилье на вторичном рынке или в новостройке, стороны должны согласовать все детали относительно предоплаты. Впоследствии они указываются в договоре между специалистом и покупателем или продавцом.

При покупке дома в ипотеку ситуация аналогичная. Некоторые агентства устанавливают комиссионные по фиксированной цене, но вы должны давать им деньги только после завершения финальной стадии транзакции.

Если недвижимость приобретается по военной ипотеке, услуги оплачивает покупатель — заказчик сделки. Законодательство не предусматривает обязательного привлечения агентов по недвижимости для завершения процедур купли-продажи жилья, поэтому оплата производится покупателями из собственного кармана.

Как выбрать риэлтора?

Если вы не хотите вникать в тонкости заключения сделки и доверять все агенту по недвижимости, вам стоит воспользоваться простыми, но действенными советами, чтобы найти хорошего специалиста:

Самый простой способ найти агентство — через Интернет. Желательно обратить внимание на отзывы. Они часто бывают «аккуратными», поэтому, если вы слишком много пишете о компании в доброжелательной и лестной манере, это следует отложить. Реальные отзывы часто излагаются лаконично, но люди дают объяснения: какая помощь была оказана, как быстро агент по недвижимости справился с этой задачей и т.д.

лучше всего обращаться в агентство по совету друзей или знакомых, которые уже воспользовались его услугами.

Если специалист искренне заинтересован в успешной сделке, он согласится встретить клиента на нейтральной территории и не будет уговаривать его прийти в офис лично. К тому же он не будет навязывать свои услуги, но по способу общения и знанию рынка можно определить компетенцию агента по недвижимости.

Перед подписанием сервисного договора внимательно ознакомьтесь с его условиями. Он должен быть составлен прозрачно и на понятном для клиента языке. Если есть непонятные детали, специалист обязан их объяснить.

Если квартиру покупает застройщик, то не лишним будет поговорить с его представителем, чтобы узнать все условия. Для этого достаточно вместе с агентом по недвижимости зайти в офис компании и ознакомиться с критериями, указанными в предварительном договоре купли-продажи.

Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора

С юридической точки зрения подводные камни проведения сделки купли-продажи без участия агента по недвижимости следующие:

Есть вероятность нарваться на мошенников. Например, продажа может быть осуществлена ​​по поддельным документам или по доверенности. Дело в том, что право проводить сделки имеет только собственник, и если он оформил доверенность, то впоследствии может ее аннулировать.

Регистрация прав собственности с нарушениями. Обычно это касается приватизированных квартир: продавец обещает снять регистрацию после завершения сделки, но потом отказывается сдержать обещание.

Покупка квартиры с космосом. Например, если он был унаследован, позже могут появиться другие наследники, даже если они не указаны в завещании. Здесь достаточно решения суда о включении граждан в круг наследников, если они имеют право на обязательную долю в имуществе.

Продажа квартиры инвалидом. Внешне определить дееспособность таких граждан проблематично и интересы таких граждан должны быть представлены опекунами. Если они продадут дом сами, сделку можно будет оспорить позже.

Включение дома в план расселения. Это обычное явление при покупке квартиры в старых домах, и продавец может даже не осознавать ситуацию. Грамотные агенты по недвижимости стараются исключить риск приобретения такой недвижимости.

Несмотря на вышеперечисленные факторы, купить недвижимость самостоятельно все же возможно, но для этого нужно соблюдать алгоритм действий.

Как купить жилье в ипотеку без риэлторов?

Очень часто при покупке дома в ипотеку услуги агентов по недвижимости вообще не требуются, поскольку банки самостоятельно гарантируют юридическую безопасность сделки без взимания комиссии. Для них важно, чтобы клиент купил хорошее жилье, а потом вовремя погасил долг.

Чтобы купить жилплощадь и не столкнуться с проблемами, необходимо соблюдать все этапы сделки.

Шаг 1: проверяем право собственности на квартиру и обременение

Чтобы убедиться, что недвижимость продается собственником и на нее нет обременения, можно воспользоваться одним из следующих способов:

Формируем заявку на сайте Росреестра, указав адрес квартиры и кадастровый номер. Если после подтверждения операции адрес не отображается, значит в USRN нет информации об объекте недвижимости.

Заказываем выписку из ЕГРН. Отражает информацию об основных характеристиках объекта недвижимости. Получить его можно через электронные сервисы или в МФЦ.

Шаг 2: проверяем личность собственника

Здесь все достаточно просто — нужно сверить паспортные данные с информацией, содержащейся в свидетельстве о собственности. Чтобы исключить продажу квартиры недееспособным лицом, рекомендуется оформить сделку у нотариуса.

Шаг 3: проверяем приобретаемое имущество

При проверке свойств рекомендуется сделать следующее:

Попросите показать копию домовой книги. Это исключит присутствие в жилом помещении других зарегистрированных людей.

Запросите справку об отсутствии задолженности по векселям. Выдается REU или уголовным кодексом.

Ознакомьтесь с техническим паспортом, чтобы исключить выполнение владельцем нецензурной перепланировки.

Шаг 4: соблюдаем безопасность при передаче денег

Если дом покупается в ипотеку, на последнем этапе деньги передаются продавцу банковским переводом. Покупая дом за наличные, вы должны оплатить его полностью только после регистрации права собственности. Если сотрудники Росреестра обнаружат дефекты и признают регистрацию жилого помещения в собственности из-за них, вернуть счета будет проблематично.

Шаг 5: представляем документы на регистрацию

Для того чтобы покупатель зарегистрировал право собственности на жилье, он должен предоставить в Росреестр следующие документы:

Сертификат выдан продавцу.

Паспорта обеих сторон.

Кадастровый паспорт.

Договор купли-продажи в трех экземплярах.

Декларация.

Квитанция об оплате госпошлины.

Технический паспорт.

Срок рассмотрения заявки — 10 дней, после чего заявителю сообщается о принятом решении. Помимо Росреестра, граждане могут подать заявку на регистрацию собственности в МФЦ, при этом требования к документам и срокам обработки будут аналогичными.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

В сфере продажи жилья услуги в сфере недвижимости предлагает огромное количество компаний и очень сложно определиться, какому агентству недвижимости отдать предпочтение.

Покупатель должен обратить внимание на историю компании, опыт и профессионализм сотрудников, стоимость услуг может играть важную роль, она не должна быть чрезмерно высокой и наоборот слишком низкой.

Агенты по недвижимости упрощают процесс покупки квартиры, но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Чтобы обезопасить себя, следует обратить особое внимание на договор с компанией, четко понимать объем ответственности представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг полон большого количества предложений, чтобы выбрать надежное и качественное агентство, способное организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, на которые следует обратить особое внимание, обычно это:

Период работы агентства. Большой опыт характеризует организацию как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.

Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитии и стабильности агентства.

Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентства недвижимости примерно одинаковая. Однако если цена явно занижена, это должно насторожить покупателя.

Официальный сайт организации. Компания, заботящаяся о своем имидже, тщательно прорабатывает сайт, он должен быть насыщен информацией о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и ​​предложениях агентов по недвижимости.

Офис агентства. Местоположение, внутреннее убранство, рекламные вывески помещения играют важную роль, учитывая, что нередки случаи создания однодневного бизнеса.

Общественная деятельность, то есть членство в различных ассоциациях, например, в Российской гильдии риэлторов (РГР). Наличие сертификата ассоциации данного типа позволяет клиентам обеспечить высокую профессиональную подготовку рабочих, которые для получения документа должны пройти обучение и сдать экзамен.

Наличие различных наград, сертификатов (диплом за активное развитие ипотечного рынка, благодарственное письмо за юридическое сопровождение общественной деятельности РГР).

Отзывы об организации агентов по недвижимости. Покупателю будет полезно узнать мнение других людей о компании, посетить различные порталы и интернет-форумы.

Если агентство имеет относительно небольшой опыт работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности компании, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, следует убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

Проверить деловые документы. Вам необходимо убедиться, что у вашей организации есть необходимые справки, справки, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Свяжитесь с налоговым органом, арбитражным судом, чтобы узнать, нарушила ли компания закон или не находится в статусе банкротства.

С агентом по недвижимости необходимо уточнить трудовой договор с агентством, интересы которого он представляет.

Особое внимание следует уделить договору, который покупатель заключает с компанией. Заключение письменного акта, отвечающего всем требованиям законодательства, гарантирует юридическую чистоту сделки.

важно уточнить, проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, права собственников, достоверность информации. Обычно в штате есть юрист, который выполняет такие действия.

Пример

Гражданин Б обратился в агентство недвижимости, недавно открывшееся рядом с его домом, с просьбой о покупке квартиры. Агент по недвижимости, не заключая договора, сразу предложил вариант жилья. Клиент оценил квартиру, произвел оплату и заполнил необходимые документы.

Гражданин Б переехал на новый адрес, но через две недели гражданин Р пришел к нему в квартиру и заявил, что является настоящим владельцем помещения.

Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью фальшивых документов, фальшивых бланков, печатей и фальшивого нотариуса заключили договор купли-продажи арендованной ими квартиры у гражданина. Р.

Суд постановил, что гражданин Б не имеет законных прав на жилище и должен обратиться в судебные органы для защиты своих интересов.

Вы можете проверить агентство недвижимости самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, которые, конечно, потребуют дополнительных денежных затрат, но, скорее всего, обеспечат надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

При покупке недвижимости многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска жилья и прибегают к услугам агентов по недвижимости. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами своего дела и должны облегчить покупателю процесс покупки квартиры, выполнив следующие действия:

Консультации по юридическим и техническим вопросам, возникающим у клиента.

Организация процесса исследования, переговоров, поиск вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.

Обследование возможных недостатков участка, проверка состояния подъезда, квартиры.

Уточнение вопроса о жизни дома.

Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность полномочий собственников жилья, их представителей).

Ценовой мониторинг на рынке недвижимости, подбор самых выгодных предложений.

Сотрудничество с банками, помощь в оформлении ипотеки, финансирование покупки недвижимости.

Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь в государственной регистрации.

Разрешение любых спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошенничества, обращение к агентам по недвижимости может значительно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента с учетом его пожеланий и потребностей.

Обратившись к услугам агентств недвижимости, покупатель вправе рассчитывать на оперативность и безопасность своей работы. При покупке квартиры агент по недвижимости выполняет следующие функции:

узнать ситуацию на рынке недвижимости, чтобы понять, какую квартиру может запросить клиент, исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей;

в случае нехватки средств поиск подходящих вариантов кредита;

определяется удобное время для осмотра объекта недвижимости;

оговаривать с продавцом стоимость и другие условия продажи квартиры;

проверяет информацию, предоставленную владельцем, анализирует возможные риски;

готовит необходимые документы для сделки, оформляет договор купли-продажи;

осуществляет взаимные операции между сторонами (расчет наличными, использование сейфа);

следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;

проверить выписку всех жильцов из купленной квартиры;

готовит, отправляет и получает необходимый пакет документов для государственной регистрации права собственности.

важно уточнить, является ли агент по недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности, чтобы возместить любые убытки, которые покупатель может понести, если агент по недвижимости ошибается.

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждое предприятие по своему усмотрению определяет содержание и условия такого договора. Покупателям стоит обратить особое внимание на следующие нюансы, которые обязательно прописываются в договоре:

Перечень услуг, которые агентство должно выполнить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).

Соотношение прав и обязанностей сторон договора, требований, предъявляемых к заказчику, должно быть осуществимым и разумным.

Заработная плата за услуги.

Срок действия договора обычно составляет не менее одного года.

Положение о том, что клиент в любой момент может запросить отчет о проделанной работе агента по недвижимости, срок подачи отчета.

Положение о прекращении действия. Покупатель вправе в любой момент отказаться от услуг подрядчика, оплатив фактически понесенные расходы.

Следует внимательно читать надписи, написанные мелким шрифтом, обычно так указывается информация об ответственности самого агентства.

В некоторых случаях компании могут включать в контракт такие положения (что не является законным):

Агентство имеет право иметь разницу между продажной ценой жилья и стоимостью, которая будет указана в договоре. Это так называемая скрытая комиссия, то есть деньги, которые агенты по недвижимости хотят получить в дополнение к уже уплаченной клиентом сумме.

Положение о запрете покупателю общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма также стремится к дальнейшему неофициальному обогащению.

Заказчик не имеет права обращаться к другим посредникам, в случае нарушения этого условия могут быть наложены высокие штрафы.

1. Если покупатель желает ввести или исключить какое-либо положение контракта, он имеет на это полное право.
2. Изменения следует вносить в документ немедленно или фиксировать в письменной форме в виде дополнительного соглашения или протокола несогласия.
3. При выборе недвижимости агентства должны руководствоваться навыками и предпочтениями своих клиентов. Вот основные моменты, которым агент по недвижимости уделяет пристальное внимание:

Стоимость недвижимости.

Наличие транспортного сообщения, близость остановки.

Планировка участка, наличие детской площадки.

Техническое состояние дома, подъезд, исправное функционирование мусоропровода, лифта.

Обустройство проживания, вид из окна.

Внутренняя отделка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, работоспособность водопровода, систем отопления, электрических сетей.

Инфраструктура в районе (детские сады, школы, поликлиники, аптеки, магазины и др).

Этаж, на котором расположена квартира.

Жильцы дома, их социальный статус.

Год постройки, тип имущества (кирпич, панель, монолит).

Экологическое состояние района, близость к фабрикам, аэропортам, полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может оценить сам агент по недвижимости.

Для более точного определения стоит обратиться к профессиональным оценщикам, чтобы убедиться, что цена на жилье не завышена.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того, как покупатель определился с выбором недвижимости, идет не менее важный и сложный процесс — оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать помощь и содействие.

Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав собственников, освобождение арендаторов, полную дееспособность продавца. Он запрашивает выписку из Единого реестра юридических лиц и домашнего реестра, обращается в психиатрические и наркоконтрольные органы, проверяет документы, подтверждающие право собственности.

Квартиры должны быть свободны от прав третьих лиц, не обременены, например, залогом или арестом.

После этого составляется договор купли-продажи, посредник должен следить за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало права и законные интересы покупателя.

После этого вы должны договориться о транзакции, наличной или безналичной. В случае оплаты наличными покупателю выдается квитанция. Самый надежный безналичный способ — воспользоваться сейфом.

В конечном итоге требуется государственная регистрация прав собственности.

Если покупатель предпочитает жилье в новостройках, агенту по недвижимости следует особенно внимательно подходить к выбору застройщика, узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, декларацию проекта.

Для совершения покупки квартиры агент по недвижимости должен получить нотариально заверенную доверенность от клиента.

Посредством него агент имеет право представлять интересы, выполнять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, доставке и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Покупка квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей, на которые как покупателю, так и агенту по недвижимости следует обратить особое внимание:

Состояние дома и двора. Важно внимательно осмотреть: фасад здания, территорию детских и спортивных площадок, проезжую часть, состояние лифта.

В квартире необходимо проверить работу инженерных сетей, сантехники, вытяжки. Оцените уровень освещения, отсутствие внешних недостатков.

Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных ремонтов.

Агент по недвижимости должен выявить любые проблемные проблемы правового характера (фальшивые документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние арендаторы — их чрезвычайно сложно извлечь).

1. При этом следует учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости не дает 100% гарантии надежности сделки, агенты по недвижимости не могут контролировать все возможные потенциальные риски, а мошенники не редкость во второстепенных рынок жилья, поэтому к выбору жилья этого типа следует подходить с особым вниманием.
2. При покупке квартиры на вторичном рынке посредник может и должен попытаться снизить цену, то есть поторговаться.
3. Даже если у покупателя есть необходимая сумма денег, агентство должно предоставить своему клиенту максимально выгодные условия покупки дома.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, малый бизнес пытается приспособиться к среднему уровню цен, установленному на рынке, и даже снизить затраты на привлечение клиентов. Крупные организации имеют возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации и известности.

Арендатор оплачивает услуги агента по недвижимости. На формирование стоимости услуг могут влиять различные факторы: юридическая сложность сделки, срок заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Есть два основных способа определения цены:

Стоимость услуг фиксированная, примерно от 30 000 до 100 000 тысяч рублей в зависимости от региона.

Стоимость, определяемая в процентах от стоимости дома, обычно составляет от 2% до 5%.

Пример

Квартира продается за 2 300 000 000 000 рублей, при фиксированном вознаграждении компании 4%, стоимость услуг агентства недвижимости составит 92 000 000 рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости произвольный, хотя обычно объем предоставляемых услуг, перечень документов, необходимых для сбора документов при покупке квартиры, точно такой же.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На договоры с агентами по недвижимости, независимо от характеристик и объема оказываемых услуг, распространяются гарантии