Независимая оценка стоимости недвижимости: правила проведения

Каждый, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости, задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Действительно ли нужна эта процедура? Что это дает? Можете ли вы обойтись без него и сэкономить деньги? Когда необходима оценка для завершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости очень часто продавец называет цену, а покупатель соглашается или предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются за независимой оценкой в ​​экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь лицензию на осуществление этой деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка верна?

Общие сведения

Для независимой оценки своего имущества заказчик может связаться с любым экспертом, при этом важно убедиться, что он имеет лицензию на рассматриваемую деятельность и его участие в СРО. Без лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной. Стоимость оценочных услуг на рынке от 3000 до 5000 рублей, продолжительность от 3 до 7 дней. Конечно, это можно сделать быстрее за определенную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более одного месяца с момента выдачи клиенту. Такая формальная оценка может потребоваться в ряде случаев, которые мы рассмотрим ниже.

С помощью риэлтерских агентств

Агентства недвижимости часто предлагают провести оценку с использованием доступных на сайтах оценочных калькуляторов, которые собирают статистическую информацию, чаще всего из размещенных объявлений.

Кроме того, консультация с практикующим агентом по недвижимости, а точнее с двумя или тремя, может дать вам реальную картину рынка, поскольку агенты по недвижимости не имеют информации из абстрактных объявлений, а основаны на сделках с недвижимостью.

важно понимать, что агент по недвижимости в случае сделки будет заинтересованным лицом, так как он получает свой доход в виде процента от продажи недвижимости. В его интересах переоценить стоимость объекта.

Самостоятельная оценка

Это можно сделать на основе информации, размещенной в Интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, на основе информации, полученной от друзей, которые продавали или покупали квартиры в недавнем прошлом.

Эта оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышена, так как результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью не учитываются.

Как самостоятельно оценить квартиру и что при этом учитывать, читайте далее.

Все методы можно использовать в комбинации или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости — важный шаг практически во всех сделках с недвижимостью. Наличие экспертного заключения поможет вам сориентироваться на рынке и не прогадать в цене квартиры, которая, по мнению собственника, может быть выше или даже ниже рыночной. Соответствующая цена поможет достаточно быстро продать недвижимость.

Получение оценки стоимости недвижимости может быть необходимо в следующих случаях:

Определение цены продаваемого имущества. На основании дохода, полученного от сделки, в будущем будет определена сумма налоговых отчислений. При продаже также может потребоваться оценка для расчета госпошлины или расчета пенсионных взносов при продаже квартиры или дома.

Для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев требуется экспертная оценка стоимости проживания.

Оценка недвижимости требуется в тех случаях, когда недвижимость служит вкладом в уставный капитал компании.

В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без заключения специалиста для правильного раздела долей, особенно если один из супругов желает получить денежную компенсацию за свою долю.

Экспертная оценка часто используется в банках, например, в ситуации, когда недвижимость является залогом для сделки.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и оценочных агентств регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Юридическое значение имеют только отчеты об оценке недвижимости, выполненные специалистами — членами саморегулируемых оценочных организаций.

Процедура получения независимой оценки следующая

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключение официального договора с оценщиком!

Выбор эксперта и заключение официального договора на оценку объекта недвижимости. Поскольку обе стороны сделки заинтересованы в оценке качества, в случае купли-продажи недвижимости оценщик выбирается по соглашению между продавцом и покупателем.

Соберите необходимые документы на квартиру и передайте их специалисту.

Проведение осмотра помещения специалистом на месте.

Анализ информации экспертом, определение стоимости объекта и составление отчета о работе.

Предоставить клиенту мнение об оценке.

Оценочный пакет

Документы, подтверждающие личность всех владельцев недвижимости,

Документы, подтверждающие права собственности (договоры купли-продажи, наследования, дарения имущества, выписка из ЕГРН),

Технический паспорт недвижимости,

План и объяснение.

При передаче документов стоит сразу согласовать дату и время осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проделанной работе эксперта представляет собой многостраничный буклет, в котором отражена следующая информация

Реквизиты договора, на основании которого проводилась оценка имущества,

Информация об оценщике или оценочной компании, проводившей экспертную оценку,

Цель экзамена,

Подробное описание объекта, его характеристик и отличительных черт,

Список документов, использованных в анализе,

Список методов анализа,

Результат оценки, который будет выражен в указании рыночной стоимости недвижимости,

Дополнительная информация на усмотрение эксперта, повлиявшая на формирование окончательной цены.

Отчет будет пронумерован, переплетен, запечатан и подписан оценщиком. Отчет может быть составлен в электронном виде, в этом случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата стоимости оценки недвижимости ложится на того, кто в конечном итоге получает доход от выполнения операции. В большинстве случаев оценка производится за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте подробнее рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимым имуществом, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс осложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. Прежде чем продавать или совершать какие-либо другие действия с активами несовершеннолетних детей, необходимо заручиться поддержкой органов защиты.

Подача отчета об оценке активов в органы опеки и попечительства продемонстрирует, что права детей во время операции соблюдаются и никоим образом не нарушаются. В этом случае в отчете о стоимости квартиры будет указана реальная рыночная стоимость дома, а купленная недвижимость должна иметь стоимость не ниже проданной. Это касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы защиты не одобрят продажу недвижимости, если нет альтернативного варианта покупки нового дома.

Оценка недвижимости при продаже

При оценке объекта при продаже специалисты обращают внимание на расположение жилья, его площадь, близлежащую инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировки.

Для оценки в этом случае можно использовать методы

капитализация (с учетом возможности увеличения стоимости недвижимости в ближайшем будущем и возможности получения и размера дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,

декапитализация (оценка проводится на основе анализа затрат, необходимых для строительства аналогичного объекта недвижимости, а также затрат, связанных с его эксплуатацией),

сравнение (оценка на основе информации из разных источников о похожих квартирах.

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, помимо вышеперечисленных параметров, дополнительно оценивается общее состояние объекта (год постройки, материал, использованный для строительства, тип этажей, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь свободных номеров)

Оценка недвижимости для оформления залога

Очень часто недвижимость выступает объектом залога при ипотечных сделках, для этого необходимо провести оценку залога.

особенно важно иметь экспертную оценку в случаях, когда в договоре есть пункт о возможности изменения процентных ставок.

Ипотека на недвижимость для банка должна отражать рыночную стоимость дома, являющегося предметом ипотеки, на основе экспертных оценок.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследства имущества процедура оценки недвижимости обязательна. Это необходимо сделать до того, как унаследованное свойство перейдет в собственность.

Особенно актуально наличие оценки при отсутствии завещания и наличии нескольких наследников, между которыми будут распределены доли квартиры.

Профессиональная оценка стоимости недвижимости может также потребоваться в судебных разбирательствах в случае правопреемства активов.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Оценка недвижимости может не потребоваться при продаже квартиры, если и продавец, и покупатель удовлетворены установленной стоимостью.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для операции не требуется официальный документ оценки, то можно оценить объект самостоятельно. В любом случае делать это нужно с учетом состояния и местоположения объекта и рыночной ситуации, а не фиксировать цену объекта, ориентируясь на свои мысли и чувства.

Для этого существуют онлайн-калькуляторы оценки недвижимости, которые на основе различных параметров, введенных в систему, предоставляют оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Эту онлайн-оценку можно использовать на сайте CIAN. Достаточно ввести в специальной форме основные характеристики продаваемого имущества, такие как расположение объекта, площадь квартиры и некоторые технические характеристики. В режиме онлайн программа рассчитает стоимость жилья, исходя из информации в вашей базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, тип окон и так далее. Но вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и уже можете на нее положиться, когда будете обсуждать с покупателями стоимость.

Кроме того, стоит воспользоваться анализом собранной вами статистической информации.

Анализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы данных агентов по недвижимости, объявления в газетах и ​​т. Д.), Которые есть на рынке и схожи с вашей по местоположению, площади и имеющемуся ремонту.

Таким образом, вы можете рассчитать среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе и, таким образом, определить примерную стоимость квартиры.

Характеристики, влияющие на стоимость

Помимо расчета стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на окончательную цену квартиры:

Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость проживания на первом и последнем этажах обычно ниже на 7-10%.

Наличие лоджии или балкона добавит 3-5% к стоимости проживания.

Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта может быть включена в стоимость квартиры дополнительно.

Наличие встроенной мебели (шкафы, кухонный гарнитур) и качественной сантехники позволяет увеличить стоимость квартиры в целом.

Год постройки дома (лучший вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.

Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и загруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и загруженность дорог негативно скажутся на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах стоит отдельно учесть близость к станциям метро.

Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение дня и другие критерии, на первый взгляд несущественные.

Юридическая чистота сделки. Если за последние годы квартира меняла владельцев более одного раза, продать ее на рынке будет сложнее, так как риски для покупателя возрастают. Это касается и вновь унаследованных квартир, так как риски того, что не все наследники учтены при разделе наследства, довольно высоки. Кроме того, сложности могут возникнуть при продаже квартиры с детьми на учете, детьми — собственниками, квартирами, имеющими ипотеку. Наличие таких факторов может существенно повлиять на окончательную цену квартиры.

Для более объективной оценки не лишним будет исполнить роль покупателя. Обзвоните несколько похожих объявлений, уточните интересующие вопросы, возможность торга, посетите пару объектов. Таким образом можно получить более реалистичную картину.

Использование всех вышеперечисленных методов и с учетом описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Независимая оценка недвижимости: значение, виды и процедурные моменты. Группа компаний ЦРК

Недвижимость — один из самых ценных активов. Одно из его свойств — изменение стоимости под влиянием времени, изменений политических и экономических условий, а также различных других факторов (включая, например, изменение климата).

Вопрос о том, какова его цена, — не праздное любопытство: ее придется уточнять при совершении многих юридически значимых действий, которыми, в том числе, занимался наш законодатель.

Ниже представлена ​​информация о случаях, в которых необходимо провести ее оценку, а также о разновидностях последней в зависимости от свойства.

Кому и зачем она понадобится

В домашних условиях оценка недвижимости независимо от ее владельцев (или других заинтересованных сторон) потребуется в случаях, когда это будет необходимо:

совершать в отношении вас какие-либо гражданско-правовые сделки (государство взимает за это плату в зависимости от стоимости имущества);

застраховать имущество;

учитывать их в налоговом учете (стоимость основных средств, их износ и т д.);

сдавать в аренду (в некоторых случаях закон увязывает арендную плату с установленной стоимостью);

получить ссуду в банке (ссуду);

преобразовать объект недвижимости в уставный капитал коммерческого общества, наполнив его уставный капитал, а также разрешив корпоративные изменения в последнем (уступка доли и т д.);

определить кадастровую стоимость земли;

разделить имущество в случае развода;

выделить долю совладельца общего блага;

получить наследство (размер налога также будет зависеть от того, сколько стоит унаследованное имущество);

иметь адекватные письменные доказательства по конкретному правовому спору.

Это не исчерпывающий список, это только наиболее распространенные случаи, и закон может предусматривать другие ситуации, когда возникает необходимость в оценке собственности, которая является конкретной собственностью.

Что может потребоваться оценить

Исходя из существующей практики, могут быть оценены следующие объекты недвижимости:

квартира, частный дом или земельный участок;

земля, здания и сооружения, используемые в коммерческих целях;

строительство объектов разной степени готовности;

а также готовые объекты строительства.

Рейтинг каждого из них имеет свои особенности, поэтому некоторые из них стоит рассмотреть более подробно отдельно.

Оценка квартиры

Чаще всего в этом случае оценка имущества потребуется, когда его собственник заключает с ним сделку, определяет размер своего налога на имущество, просит у банка ссуду (кстати, он также понадобится для ипотека), а также когда кто-то хочет узнать реальную рыночную стоимость.

Независимая оценка здесь будет отличаться в зависимости от того, новая это квартира или так называемое вторичное жилье.

В первом случае оценщик должен предоставить:

договор, регулирующий отношения между собственником квартиры и застройщиком, и акт, по которому она была передана;

его принципиальная схема.

Во втором случае:

титул собственности на квартиру (свидетельство о праве собственности);

ваше свидетельство о регистрации;

установленная форма жилищных особенностей.

Но одна и та же методология оценки в обоих случаях будет одинаковой.

Оценка частного дома

Необходимость обусловлена ​​теми же причинами, что и описанный выше случай с оценкой квартиры, и будет отличаться только тем, что к дому также прилагается земля, на которой он построен.

Это важный фактор, который значительно усложняет такой вид оценки. Например, земля не всегда принадлежит домовладельцу; могут применяться ограничения сервитута и т д.

Для проведения такой оценки вам потребуются следующие документы:

правоустанавливающие документы, как на сам дом, так и на землю;

техническая документация на них (технический паспорт и кадастровый план);

подтверждение наличия инфраструктуры, обслуживающей объект (договоры с поставщиками газа, воды, электричества и т д.).

Кроме того, если дом является частью какой-либо ассоциации (сад, коттедж и т.д.), Потребуются документы, определяющие права и обязанности членов этой ассоциации.

Оценка участка земли

Один из самых сложных видов оценки, потому что здесь необходимо учитывать множество факторов: размер участка, его назначение, где он расположен, с кем он примыкает, подключены ли к нему коммуникации и, если нет, c ‘- это возможность это сделать и т д.

Требуется пакет документов:

право собственности на землю (свидетельство о регистрации права или договора аренды);

кадастровый (или ситуационный) план);

документы, касающиеся ограничений в отношении такой земли (ипотека, сервитуты, арест судов или судебных приставов и т д.);

подтверждение законности подачи воды, электричества, газа и других материалов;

действовать по балансовой стоимости земли начиная с последнего отчетного периода (если собственник — юридическое лицо).

Независимая оценка недвижимости — технически сложная интеллектуальная деятельность, поэтому ее следует доверить тем людям, которым эта профессиональная деятельность знакома и является предметом успешной повседневной практики.

Как узнать поставлен ли дом на кадастровый учет?

Кадастровая стоимость, определяемая государственной кадастровой структурой, оказывает существенное влияние на размер налога на имущество, арендную плату и другие показатели. Как показывает практика, работники земельного кадастра часто допускают заведомо завышенную оценку стоимости объекта недвижимости, что оборачивается для собственника дополнительным финансовым бременем. Уменьшить кадастровую стоимость можно, только удерживая ее.

В этой статье мы ответим на следующие вопросы: что такое кадастровая стоимость и на что она влияет? как оспорить кадастровую стоимость? Куда мне обратиться для независимой оценки? Сколько? Читать дальше.

Понятие, как определяется

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимого имущества, устанавливаемая в ходе оценки уполномоченными сотрудниками государственного кадастрового органа. Он определяется применением стандартных методов оценки без учета индивидуальных характеристик объекта.

Стоимость конкретного объекта недвижимости зависит от следующих факторов:

Должности;

Инфраструктура;

Тип использования;

Тип рельефа;

Другие дополнительные факторы одобрены местными властями.

Показатель кадастровой стоимости используется для определения размера следующих налогов:

земельные налоги;

налог на недвижимость.

Кроме того, стоимость KC учитывается при определении стоимости объекта в процессе его приватизации, определении размера аренды и т.д.

Учитывая коэффициент влияния кадастровой стоимости, нетрудно ответить на вопрос «Почему собственники пытаются оспорить КС?».

Как изменить КС?

Оспаривание кадастровой стоимости — чрезвычайно популярная процедура, ведь от ее уменьшения зависит размер налогов на недвижимость, землю и другие показатели.

Чтобы снизить этот показатель, необходимо произвести переоценку недвижимого объекта, руководствуясь одной из следующих причин:

неточная или устаревшая информация использовалась инвентаризационным персоналом в предыдущей оценке;

в процедуре использовались неверные критерии оценки, собранные в конкретном сегменте недвижимости;

по сравнению с рыночной стоимостью кадастровая стоимость была выше более чем на 10%.

Где проводится?

Вы можете уменьшить кадастровую стоимость недвижимости, обратившись в один из следующих органов:

Комиссия по рассмотрению споров о размере КС в Росреестре;

При обращении в этот орган необходимо оформить декларацию о снижении кадастровой стоимости на рыночном уровне.

Судья с повесткой о снижении кадастровой стоимости до рыночного уровня.

Алгоритм действий

Рассмотрим порядок оспаривания кадастровой стоимости поэтапно:

Для начала желательно попробовать досудебное решение ситуации и обратиться в Комиссию по рассмотрению споров по кадастровой стоимости недвижимости в Росреестре. В момент подачи заявки собственник должен составить заявление о проверке кадастровой стоимости объекта, а также подготовить перечень необходимой документации;

Пример заявления на снижение кадастровой стоимости на уровне рынка ССЫЛКИ

В случае получения отказа следует ознакомиться с ответом комиссии, который она обязана предоставить заявителю, а затем, исправив заявление и собрав недостающие документы, повторно подать его в комиссию;

В случае повторного отказа в рассмотрении требований ходатайства необходимо перейти к следующему этапу — обратиться в суд. Для этого необходимо будет составить претензионную декларацию установленной формы, а также организовать независимую оценку объектов недвижимости для определения их рыночной стоимости и последующего оспаривания в земельной книге;

Независимая оценка

Вы можете воспользоваться услугами независимого оценщика недвижимости, обратившись к любому частному оценщику недвижимости. В список задач независимого эксперта входят следующие задачи:

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основании документации, предоставленной заказчиком;

Сравнение с кадастровой стоимостью и определение разницы;

Таким образом, консультируясь с клиентом о целесообразности обжалования в Конституционный суд;

Если клиент решает его оспорить, эксперт выступает в качестве свидетеля на суде.

Кроме того, оценщик может оказать помощь в оформлении необходимой документации при обращении клиента в суд.

Таким образом, роль независимой оценки недвижимости можно резюмировать следующим образом: после определения рыночной стоимости собственник получает правовое основание для оспаривания кадастровой стоимости и уменьшения ее до рыночной стоимости.

Необходимые документы

Для проведения независимой оценки недвижимости вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

Стоимость

Стоимость услуг независимого оценщика зависит от перечня выполняемых им задач. Предлагаем вам ознакомиться с примерными ценами на данный вид услуг:

При оценке квартиры — около 9 тысяч рублей. Если клиент заказывает дополнительные юридические услуги, стоимость услуги составит около 15 тысяч рублей;

При оценке земельного участка (в зависимости от целевого назначения) стоимость услуги составит от 15 до 65 тысяч рублей. Если клиент заказывает дополнительные юридические услуги, стоимость услуги составит от 25 до 50 тысяч рублей;

При оценке здания (в зависимости от площади) стоимость услуги составит от 50 до 70 тысяч рублей. Если клиент заказывает дополнительные юридические услуги, стоимость услуги составит около 50 тысяч рублей;

При оценке помещения (в зависимости от площади) стоимость услуги составит от 35 до 50 тысяч рублей. Если клиент заказывает дополнительные юридические услуги, стоимость юридической помощи составит около 40 тысяч рублей.

Оценка стоимости квартиры для продажи

Под рыночной стоимостью квартиры понимается ее реальная цена, по которой покупатель готов купить эту недвижимость на свободном рынке и в условиях нормальной конкуренции.

Помимо рыночной, существует еще и кадастровая, которая немного меньше и используется как налоговая база для определения суммы налога на имущество.

Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости может быть определена как самостоятельно, так и с помощью агента по недвижимости или оценщика.

В случае проведения независимой оценки рыночной стоимости оценщику необходимо подготовить ряд документов. По результатам его деятельности будет составлен подробный отчет.

Также не забывайте, что для некоторых сделок с недвижимостью требуется справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ), в которой указывается стоимость инвентаризации (на практике она даже меньше кадастровой стоимости).

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Рыночная стоимость квартиры — это реальная цена, по которой покупатель готов купить эту недвижимость на свободном рынке в условиях нормальной конкуренции. То есть на рыночную цену не должны влиять другие факторы, кроме конкурентных. В этом случае цена формируется исходя из большого количества нюансов. Это включает:

расположение предметов;

полезная площадь продаваемой недвижимости;

физическое состояние коммуникаций (отопление, водоснабжение и т д).

Отдельно стоит упомянуть такой фактор, как расположение квартиры. Учитывается район, удаленность от школ, больниц, транспортных узлов, крупных торговых центров и так далее. Все эти условия могут существенно повлиять на реальную рыночную стоимость недвижимости.

Также следует учитывать, что хороший косметический ремонт не всегда увеличивает стоимость такого имущества. Вы можете встретить таких покупателей, ищущих квартиру с законченной внутренней отделкой.

Но чаще встречаются покупатели, которые намерены провести ремонт по-своему.

Следовательно, рыночная стоимость квартиры — это цена, по которой покупатель может купить недвижимость на (конкурентных) рыночных условиях. На рыночную цену влияет множество различных факторов, которые необходимо учитывать.

Кадастровая стоимость квартиры — это цена недвижимого имущества, которая определяется Федеральной кадастровой палатой в ходе оценки, проводимой в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В основном, для уплаты налога на недвижимость требуется кадастровая стоимость этой недвижимости. Обязательный налог исчисляется по кадастровой стоимости.

Сравнительно недавно кадастровая стоимость была значительно увеличена в попытке приблизить ее к рыночной, но два показателя не стали одинаковыми, рыночная и кадастровая цены все еще разные.

Связь между указанными выше ценовыми показателями осуществляется на уровне критериев оценки, то есть того, что берется за основу для оценки, и факторов, влияющих на общую цену. Как известно, на рыночную стоимость влияет множество факторов, при этом кадастровая стоимость намного ниже. На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие нюансы:

средняя цена квадратного метра (с учетом регионального индекса);

год постройки дома, в котором находится оцениваемое имущество.

Разница в методах расчета стоимости недвижимости определяет разницу между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью. Рыночная стоимость значительно выше кадастровой.

На практике рыночная цена на половину или треть выше кадастровой. Вышеуказанные цены совпадают в основном на старую недвижимость, рыночная цена квартир для которой невысока.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Чтобы продать квартиру, в первую очередь необходимо знать ее реальную (рыночную) стоимость. Как известно, кадастровая стоимость, по которой уплачивается налог, часто не отражает реальную стоимость дома. Поэтому оценивать цену необходимо другими способами. У собственника есть несколько:

самооценка;

оценка агента по недвижимости;

оценка независимого эксперта.

Первый из этих вариантов предполагает минимум денежных затрат, но максимум усилий человека, желающего определить стоимость объекта недвижимости.

Остальные два варианта сопряжены с некоторыми финансовыми затратами, так как услуги агента по недвижимости и оценщика платные.

Современный рынок купли-продажи недвижимости в основном занят агентами по недвижимости, то есть при продаже или покупке такой недвижимости граждане часто обращаются к ним.

Однако агента по недвижимости можно нанять и для простой оценки стоимости квартиры, без дополнительных услуг по ее строительству.

В этом случае человеку, желающему узнать цену, не придется думать о ее определении самостоятельно, а исходить из цены, предложенной агентом по недвижимости.

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно

Самостоятельная оценка стоимости квартиры предполагает отслеживание аналогичных предложений по продаже аналогичной недвижимости. Для этого можно использовать популярные сайты в Интернете или сопутствующие товары из тематических газет. Стоит ориентироваться на похожие параметры:

район;

квадрат;

количество комнат;

другие факторы, так или иначе влияющие на цену указанного объекта недвижимости.

Обнаружив похожие предложения, необходимо обратить внимание на то, что люди, продающие собственное жилье, могут завышать цену по своему усмотрению.

Также, если квартира продается в Москве или Подмосковье, вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором стоимости квартиры. В этом случае нужно заполнить все столбцы и получить результат.

В случае с другими регионами страны вам нужно будет самостоятельно отслеживать предложения.

Однако на разных сайтах есть удобные поисковые сервисы, в которых можно ввести данные, похожие на недвижимость на продажу, для поиска похожих вариантов.

Пример

Дергунов В.И планирует продать однокомнатную квартиру. Считаете нецелесообразным тратить деньги на услуги агента по недвижимости или независимого оценщика. Изучив несколько сайтов, таких как Avito и Hand in Hand, и сравнив похожие предложения о продаже квартиры, Дергунов смог определить примерную рыночную стоимость своего дома.

Кадастровая стоимость квартиры по адресу

На официальном сайте Росреестра есть несколько удобных сервисов. Например, перейдя во вкладку «Услуги», затем в «Онлайн справочная информация по объектам недвижимости», вы можете определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Для этого необходимо указать кадастровый номер или правильно определить адрес квартиры. Если была проведена кадастровая съемка, эта информация будет указана по результатам запроса.

Однако эта информация будет полезна только в том случае, если продажа квартиры состоится именно по кадастровой стоимости. Если продажа такой недвижимости планируется на рынке, лучше не пользоваться этой услугой и обратиться к другим методам определения цены на недвижимость.

Независимая оценка квартиры

Независимая оценка квартиры — это один из способов определить цену этой собственности. Сегодня оценочной деятельностью занимается множество компаний.

Проведение независимой оценки может потребоваться, если самостоятельно определить стоимость объекта невозможно.

Кроме того, специалисты в данной области хорошо осведомлены обо всех тонкостях рынка купли-продажи квартир, обладают специальными навыками и знаниями, которые способствуют определению объективной рыночной цены на продаваемое жилье.

При проведении независимой оценки лица, проводящие ее, используют ряд методов, выбор которых зависит от объекта оценки. Поэтому существуют следующие методы оценки:

сравнительная степень;

выгодно;

дорого.

Самый распространенный метод — метод сравнения. Применяется только тогда, когда есть реальная возможность сравнить объект оценки (квартиру) с аналогами. Например, сравните количество квартир в одном районе с аналогичными годами постройки всего дома, жилого района и другими факторами, влияющими на рыночную цену.

Такой подход достаточно объективно отражает рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, а также учитывает различные проявления текущих тенденций на рынке купли-продажи недвижимости.

Доходный метод в основном используется при получении прибыли от собственности. Например, если квартира используется для работы (крупный план домов, посуточная аренда дома и т.д.

), то в смете будет учтен предполагаемый доход (исходя из уже полученного дохода).

Недостатком такого подхода является небольшой набор приложений, а также то, что учитываемый при оценке доход является только прогнозируемым.

Затратный метод применяется, если оцениваемый актив не имеет аналогов. Это исключительные объекты, которые в настоящее время нельзя сравнивать с другими объектами.

В таких случаях оценщик рассчитывает средства, потраченные на строительство этого объекта.

Этот метод не всегда может отражать реальную рыночную цену, но этот метод универсален, так как с его помощью можно оценить абсолютно любой объект недвижимости, в том числе квартиру.

Поэтому для определения наиболее подходящей рыночной стоимости квартиры используется независимая оценка.

Документы для проведения оценки

Как и в случае с большинством процессов, связанных с реализацией или другими действиями в секторе недвижимости, для оценки квартиры необходимо подготовить ряд документов:

свидетельство о государственной регистрации права собственности (с июля 2016 г. — выписка из ЕГРП);

информация (если есть) об обременении имущества (ипотека, залог, аренда и т д);

паспортные данные заказавшего оценку;

если есть ремонт — информация о них;

план объекта;

объяснение к плану.

Перечисленные документы необходимо предоставить оценщику для проведения максимально объективной процедуры оценки стоимости квартиры.

Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры — официальный документ, составляемый оценщиком.

Его необходимость обусловлена ​​тем, что такой документ может быть представлен в суд в качестве доказательства, используемого в качестве обоснования цены имущества.

Как и любой другой официальный документ, отчет должен содержать определенную информацию. Таким образом, отчет об оценке включает:

информация о клиенте и оценщике;

описание метода оценки;

описание объекта оценки (квартиры);

анализ рынка купли-продажи аналогичной недвижимости;

расчет рыночной стоимости этого имущества;

фотоматериал объекта оценки;

информация о правоустанавливающих документах.

Отчет подписывается, прошивается и нумеруется, заверяется фирменной печатью эксперта.

Кроме того, к отчету прилагаются документы о регистрации компании, проводящей оценку, сертификаты и другие необходимые документы.

Справка БТИ о стоимости квартиры

Для совершения некоторых сделок собственнику квартиры может понадобиться справка из БТИ.

Его можно получить, обратившись в компетентный территориальный офис указанной организации.

Такую справку можно получить только у собственника жилья, на которое она оформлена. Для получения необходимо предоставить следующие документы:

паспорт собственника;

свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписку из единого государственного реестра.

Указанная справка содержит информацию об инвентарной стоимости квартиры, план объекта и пояснения. Указанная инвентарная стоимость складывается из следующих факторов:

жилая площадь;

список сообщений;

год постройки дома, в котором находится недвижимость.

Стоимость инвентаря значительно ниже кадастровой и рыночной цен. Фактически в нее входит только стоимость строительства квартиры (стройматериалы, внутренние коммуникации) за вычетом фактического износа.

В любой сделке с квартирой вы должны быть готовы к тому, что вам придется столкнуться с различными типами стоимости этой собственности, такими как рыночная, кадастровая и инвентарная.

Реальной ценой указанного имущества является его рыночная цена; именно на ней нужно ориентироваться при совершении сделок.

Определить эту цену можно несколькими способами, как самостоятельно (без финансовых затрат), так и с помощью агента по недвижимости или оценщика (с оплатой их услуг).

Кадастровая стоимость в основном используется для целей налогообложения, а инвентарная стоимость используется для выдачи сертификата BTI, который требуется в некоторых случаях.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Я подумываю продать свою квартиру, но не могу определить реальную цену. Имею информацию о кадастровой стоимости. Равна ли эта стоимость рыночной стоимости? Если нет, как я могу определить рыночную стоимость моей собственности? Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости только в исключительных случаях. В большинстве случаев рыночная стоимость на половину или треть выше кадастровой стоимости.

Определить рыночную цену можно несколькими способами. Вы можете провести самооценку квартиры, сравнив свой дом с аналогичными предложениями на рынке недвижимости.

Если этот вариант вам не подходит, вы можете связаться с агентами по недвижимости или оценщиками, которые за определенную плату проведут оценку вашей собственности и определят рыночную стоимость, соответствующую вашей квартире.