Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

Покупка и продажа незавершенного строительства — серьезная сделка, которая ущемляет интересы как покупателя, так и продавца. По этой причине мы решили высказать свою точку зрения и обозначить оптимальные условия для юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.’

Поскольку объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для жилья, ни для промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего-либо еще.

В любой ситуации объект незавершенного строительства можно использовать только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.

Согласно общему правилу договоров купли-продажи недвижимость принадлежит продавцу. Купля-продажа незавершенного актива также оформляется в контракте, где одним из существенных условий является предмет контракта, в данном случае незавершенный актив.

Если вы обратите внимание на законодательную базу, содержащую типовые договоры на разные сделки, то заметите, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации активов в реестре прав на недвижимое имущество Единой Состояние. С момента внесения записи в Единый государственный реестр объект продолжающегося строительства становится объектом гражданских прав.

Примечание! Без государственной регистрации права собственности не регистрируются. В связи с этим транзакция будет признана недействительной.

Чтобы сдвинуть объект незавершенного строительства с земли, необходимо его достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести в эксплуатацию. С такой работой может справиться застройщик или специализированная компания, которая берет на себя обязательство завершить строительство по поручению клиента.

Многие девелоперы не учитывают юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. При этом специализированные компании сразу исследуют суть дела и предварительно регистрируют право собственности на выставляемую на продажу недвижимость заказчику, после чего приступают к официальному заключению сделки.

При оформлении права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Основным из них является право собственности продавца на землю, на которой расположен этот объект.

Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы вопросы купли-продажи объекта незавершенного строительства рассматривали юристы, разбирающиеся в правах собственности.

Уже два года на территории России действует новый Земельный кодекс, на который также важно сделать акцент.

Если продавец незавершенного строительного объекта не имеет права на землю, а именно: права собственности на землю или временного права собственности и пользования, то есть договора аренды, оформленного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем собственности, невозможно будет позволить себе использовать землю, на которой расположена эта собственность.

Получая права на землю вместе с объектом продолжающегося строительства, девелопер получает право возводить объекты недвижимости, но только на основании разрешения на строительство, полученного от муниципальных властей.

Действия представителя застройщика считаются вполне оправданными, сверяя информацию об объекте покупки, зарегистрированных на продавца правах с выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом наличия недостроенного здания или сооружения, что оформляется несколькими документами на право собственности.

Примерный пакет документов, на основании которого осуществляется купля-продажа объекта незавершенного строительства, выглядит следующим образом:

документы, подтверждающие право на земельный участок, выделенный под строительство незавершенного строительного объекта;

разрешение на строительство;

технико-кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;

документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;

решение властей о предоставлении земельного участка для строительства данного сооружения;

план объекта продолжающегося строительства, составленный органом Ростехинвентаризации;

проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора на строительство завода.

Мы предлагаем не ограничиваться стандартными схемами сделок по купле-продаже земли и незавершенного строительства, а проконсультироваться с нами исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и готовы встретиться с вами до 18:00, чтобы обсудить преимущества взаимного сотрудничества. Связаться с нами!

Документы на строительство дома

Строительство индивидуального жилья — длительный и сложный процесс, который включает в себя несколько этапов. При подготовке к строительству и его достройке оформляется обширный пакет документов. На этом этапе необходимо получить разрешение и согласовать документы в разных случаях.

Отсутствие всего пакета или части документов может служить основанием для признания постройки незаконной и решения суда о ее сносе принудительно.

Индивидуальный жилой дом строится на земле, принадлежащей его собственнику. Право собственности подтверждается соответствующим актом: договором дарения дома, купли-продажи или обмена, возможно его наследование по завещанию или по закону.

Собственник должен оформить права собственности на землю и кадастровые документы в порядке, установленном действующим законодательством.

Строительство домов внутри поселка ведется в строгом соответствии с генеральным планом застройки (см. Дачию с нуля).

Выдача разрешения на строительство частного жилья является обязанностью местного самоуправления. Последний руководствуется действующей нормативной базой. Самыми важными являются правила строительной площадки, определяющие расположение объектов.

Процесс регистрации права собственности на землю предполагает выполнение обязательных процедур: оформление свидетельства и регистрация собственности в земельной книге.

После этого производится регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Разрешение выдается на основании ряда документов, перечень которых определяется Сводами правил СП 35-101-2001 и СП 30-102-99.

Список заголовков включает в себя следующие элементы:

Заявление собственника с соответствующим заявлением о разрешении индивидуального строительства с ходатайством районной администрации.

Ксерокопия паспорта.

Постановление о предоставлении земельного участка под индивидуальную застройку или иной документ, подтверждающий право пользования или владения.

Свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество.

Справка об отсутствии изъятия земли или других ограничений.

Паспорт участка и выписка из генерального плана застройки территории.

Акт установления границ земельного участка с указанием так называемых красных линий и осей проектируемого жилья.

Проектная документация на строительство индивидуального жилого дома с поэтажным планом.

Согласование со всеми услугами (электричество, газ, водопровод, канализация и телекоммуникационные сети).

Срок рассмотрения документов и оформления разрешения — один месяц.

В случае отказа владельцу сайта выдается письмо с указанием причин и причин такого решения. Разрешение выдается заявителю в трех экземплярах и действительно в течение десяти лет с момента утверждения.

Подготовка проектной документации на строительство дома

При получении выписки из указанного документа необходимо проверить возможность выделения этих участков под строительство инфраструктуры: дороги или других объектов, например, школы или детского сада. В этом случае покупка земли должна превалировать над частными интересами общества.

Проектирование выполняют специализированные архитектурные бюро — члены соответствующих СРО.

Перед заключением договора с организацией на выполнение данного вида работ следует убедиться, что у нее есть разрешение.

Проект жилищного строительства состоит из следующих разделов:

Пояснительная записка с детализацией дома.

Серия чертежей фасада и других сторон здания, оригинальных полов и деталей, балочных и кровельных систем, фундаментов и потолков.

Срезы и разрезы опорных элементов и деталей под нагрузкой.

Планы этажей с пояснениями.

Чертежи и схемы систем электроснабжения и газоснабжения, а также инженерных сетей.

Архитектурные бюро предлагают готовые типовые и индивидуальные проекты жилых домов. В первом случае документация дорабатывается с учетом особенностей местности: конфигурации, рельефа и геологического строения.

Подготовка типового проекта займет меньше времени, чем отдельный проект, и будет намного дешевле.

Проектная документация является частью пакета, называемого строительным паспортом. В дополнение к упомянутым выше, он включает в себя следующие заголовки:

Разрешение на строительство жилого объекта оформляется постановлением районной или городской администрации.

Свидетельство о праве собственности на земельный участок, предназначенный для строительства.

Выдержка из генерального плана, относящегося к этому сайту.

Схемы подключения здания к инженерным сетям и технические условия для выполнения данных действий.

Акт установления границ земельного участка с указанием красных линий осей зданий.

Последний документ в приведенном выше списке оформляется специализированной геодезической организацией. Его сотрудники осуществляют фактическую привязку проектируемого жилого дома к земле, что позволит избежать ошибок при неправильном размещении построек на участке.

Если дом строится в коттеджном поселке, проект необходимо согласовать с собственниками участков слева и справа.

Регистрация готового дома

Строительный паспорт и все документы на выполнение работ подрядчиками представляются в орган. Комиссия проведет документальную и фактологическую проверку степени готовности здания и выдаст заключение на получение технического паспорта.

Оформление дома после постройки предполагает, помимо согласования, регистрацию прав собственности.

Практика показывает, что эти процедуры занимают от двух до шести месяцев.

По заключению комиссии необходимо будет зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре и получить кадастровый паспорт.

Объект сдан в эксплуатацию по распоряжению администрации района, основанием которого является заключение межведомственной комиссии о готовности дома к эксплуатации и проживанию.

Собственник новостройки юридически закреплен сроком на два года для регистрации прав собственности.

В случае неисполнения установленной законом обязанности или признания дома неподготовленным, на него возлагается административная ответственность и предоставляется льготный год.

В этот период необходимо пройти все процедуры и получить свидетельство о собственности.

Оформление незавершенного строительства

Строительство жилого дома считается незавершенным, если в доме нет крыши, не установлены оконные рамы и нет ограды вокруг участка. Повторное несоблюдение положений закона приведет к конфискации имущества с последующей продажей с аукциона.

Решение коллегиального органа может быть обжаловано в суде, подается заявление о признании права собственности.

1. Другой вариант — зарегистрировать дом как объект продолжающегося строительства, при этом собственник должен обратиться в организацию, которая обслуживает и выдает выписки из ЕГР.
2. Для завершения этой процедуры вам необходимо предоставить:

Заявление собственника о регистрации права собственности на объект.

Договор купли-продажи земли, обмена или дарения, свидетельство о вступлении в права наследования или другой документ, подтверждающий факт владения.

Разрешение на строительство жилого дома, если этого требует законодательство в данном конкретном случае.

Заключение Межведомственной комиссии о степени готовности.

Оформление незавершенного строительства дома осуществляется в срок, срок рассмотрения документов не должен превышать десяти дней. Если проблема решена положительно, собственнику выдается справка установленного образца с указанием степени готовности помещения. Размещение людей в таком доме и, как следствие, регистрация не производится.

Документы оформляет собственник вновь созданного объекта недвижимости или его представитель. Во втором случае выдается доверенность на ведение дел в государственных учреждениях и других организациях.

Процесс подготовки документов сложен и к нему следует подходить ответственно, несоблюдение требований законодательства может привести к потере прав на строящийся дом.

Какие документы необходимо иметь застройщику для строительства дома — ЮК «Хелп ДДУ»

Покупка первичного дома на этапе строительства выгодна. Стоимость его на порядок ниже аналогичных квартир в уже готовом доме. Но с другой стороны, в долевом строительстве всегда есть риск стать инвестором в другом строительстве в долгосрочной перспективе и попасть в список обманутых акционеров.

Как избежать встречи с недобросовестным застройщиком, который регулярно не выполняет свои обязательства, затягивает сроки строительства и возводит некачественное жилье? Для этого нужно обращать внимание не на рекламные обещания строителей, а на реальные факты.

Чтобы покупка квартиры в новостройке не превратилась в ряд проблем, необходимо внимательно проверить документацию строительной компании. Какие документы должны быть у разработчика и как их проверить?

Требования, предъявляемые к застройщикам на законодательном уровне

Изменения в 214 ФЗ, вступившие в силу в 2017 году, поставили застройщиков в очень жесткие рамки и полностью исключили покупку / продажу квартир в серых схемах.

Благодаря нововведениям, предприятия-однодневки с уставным капиталом 10 тысяч рублей, созданные в рамках проекта по сбору средств и исчезновению вместе с ними, больше не смогут работать на рынке долевого строительства.

Сегодня для привлечения средств частных инвесторов минимальный уставный капитал компании должен составлять 2,5 млн рублей при объеме строительства менее 1,5 тыс. Кв. М. Максимальный размер капитала для строительства площадей от 500 тыс. Кв и более — 1,5 млрд руб.

Кроме того, застройщик должен соответствовать другим требованиям, установленным законодательством:

не имеет налоговой задолженности;

отсутствует в реестре недобросовестных участников земельных аукционов и недобросовестных поставщиков;

учредитель не подлежит процедурам ликвидации и банкротства;

руководитель и главный бухгалтер компании не имеют судимости за экономические правонарушения.

В случае нарушения этих требований застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности. Граждане должны знать, что если строительная компания, с которой подписан договор, не соответствует перечисленным выше требованиям, они могут потребовать возврата своих средств и выплаты двойных процентов.

Перед покупкой квартиры у застройщика потенциальный акционер может запросить все необходимые документы о компании и строительном проекте, в который он будет инвестировать свои деньги.

Какие документы выдает застройщик при долевом строительстве

Процесс строительства требует большого количества документов, но не все они требуются собственнику недвижимости при покупке квартиры. Какие документы следует посмотреть акционеру и как получить их у застройщика? В первую очередь будущего участника проекта должны интересовать нормативные документы, касающиеся строительства дома, и документация самой компании.

С нового года у каждого девелопера должен быть свой официальный сайт, на котором должны публиковаться все данные о компании и информация о текущих строительных проектах. Перед покупкой квартиры у застройщика потенциальному акционеру следует внимательно изучить интернет-ресурс строительной компании, в частности заглянуть в раздел «Документы».

В статьях 20 и 21 214 Федерального закона указано, какие документы застройщик должен лично предоставить застройщику. Предоставление покупателю документов — это не желание, а обязанность застройщика. Граждане имеют полное право запрашивать документы при покупке квартиры. Если строительная компания, которая обязана их поставлять, не выполняет требования, акционер может подать жалобу в регулирующие органы.

Перечень документов, которые девелопер должен предоставить на рассмотрение участнику долевого строительства.

О компании:

учредительные документы учредителя;

свидетельства о государственной регистрации и налоговом учете;

бухгалтерская отчетность за последние три года;

заключение аудита за текущий период.

Информация о строительном проекте:

разрешение на строительство объекта;

проектные документы с изменениями на момент просмотра;

документы на право собственности;

экспертное заключение по проектной документации;

технико-экономическое обоснование проекта.

Предоставляемые клиентом документы должны быть в оригинале или в виде нотариально заверенных копий.

Как видите, разработчик прислал очень много документации на проверку. Некоторые документы представляют собой узкоспециализированные тексты, требующие специальных знаний и понятные только профессионалам. Их довольно сложно воспринять неподготовленному человеку. Ниже приведены подробные инструкции по проверке документов разработчика.

Проверка документов строительной компании

Вам необходимо прийти на встречу с подготовленным разработчиком, заранее изучить сайт и получить представление о компании, с которой вы подпишете договор.

При анализе документов компании необходимо убедиться, что все выданные документы имеют одинаковое название компании и адрес (они также должны полностью совпадать с информацией на сайте).

Уточняйте реквизиты учредителей, смотрите подписи и печати, а также срок действия документов.

Если с вами общается не администратор компании, а ее представитель, у него должна быть должным образом заверенная доверенность (проверьте, не истек ли срок ее действия), дающую ему право подписать договор.

Изучая финансовые отчеты, просматривайте утвержденные годовые отчеты, анализируйте, как прибыли и убытки распределяются по бизнесу. Получить эту информацию может быть сложно, поэтому желательно пригласить специалиста на встречу с разработчиком.

Проверка проектных документов

Основным документом о строящемся объекте, который девелопер должен сдать на рассмотрение, является декларация проекта.

В декларации указывается:

Информация о компании (название, адрес, объекты, завершенные за последние три года, кто финансирует строительство, кто является генеральным подрядчиком).

Детали предмета:

цели, этапы и сроки строительства;

этажность, количество квартир, их описание и технические характеристики;

общая площадь дома (включая жилые и нежилые помещения);

плановая стоимость всего объекта;

информация о разрешениях на строительство и титулах;

методы, гарантирующие обязательства клиента.

Разработчик также должен предоставить разрешение на строительство объекта для проверки. Акционер должен проверить, кем был выдан документ (в Москве выдачу разрешений осуществляет Госкомстройнадзор) и срок его действия. Необходимо сравнить срок, указанный в разрешении, с окончанием строительства по декларации. Если второй срок окажется длиннее, стоит подумать, успеет ли разработчик придерживаться графика сборки. Разрешение на строительство — чрезвычайно важный документ. Если его нет в наличии, или вы его не видите, лучше отказаться от участия в этом проекте, потому что без разрешения застройщик не может продолжить строительство.

Акционера также должно интересовать, кому принадлежит земля, на которой построен дом. Об этом ему сообщат правоустанавливающие документы. У вас есть право владеть землей на законных основаниях только по двум причинам: быть собственником или законным арендатором. В первом случае у застройщика есть свидетельство о праве собственности, во втором — договор аренды. Вам необходимо проверить срок действия договора (он не может быть меньше срока действия разрешения на строительство) и посмотреть, зарегистрирован ли он в Росреестре.

Если все документы в порядке, можно начинать подготовку к исполнению договора, однако выплачивать денежные средства нужно только после его оформления. Часто разработчик запрашивает деньги за оформление документов и отказывается заключить DDU без оплаты. Это незаконно, действия застройщика нарушают права граждан и могут быть обжалованы в суде.

Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства

Для многих людей получение разрешения на строительство текущего строительства является проблемой. Не всегда понятно, в какие органы обращаться и какие документы собирать для проведения процедуры. Что касается объектов незавершенного строительства (ОНС), то эта проблема более чем актуальна.

На фоне финансовых затруднений мы должны «заморозить» строительство жилого дома и дождаться лучших времен. Но оставлять здание недостроенным невыгодно из-за необходимости платить налоги. При отсутствии денег на достройку объект всегда можно продать по договору купли-продажи с последующей регистрацией в Россреестре.

Что такое незавершенное строительство?

Ни в одном официальном документе нет определения «незавершенное» или незавершенное строительство. Именно поэтому в судах рассматриваются тысячи дел, касающихся статуса той или иной собственности. Для упрощения работы суда в 2015 году постановлением п. 25, что объясняет некоторые нюансы таких объектов.

Поэтому в пункте 38 указанного Постановления дается определение объекта незавершенного строительства (УНС).

здесь указано, что недостроенный — это частично построенный капитальный объект, который на момент получения статуса должен иметь фундамент.

Если строительная площадка просто засыпана камнем, залита бетоном или залита асфальтом, этот объект не принадлежит УНС, поскольку на нем нет признаков капитального объекта.

Право собственности приобретается после оформления государственной регистрации, а моментом создания права является дата проведения процедуры. После завершения регистрации незавершенный проект становится предметом сделки (торга).

До этого момента УНС — это набор строительных материалов. Как уже отмечалось выше, после выхода постановления нет. 25, судебные органы устанавливают четкие требования к незавершенному строительству: работы по закладке фундамента должны быть завершены.

Для регистрации УНС собственник должен установить свой статус, собрать определенный пакет документов (он должен зарегистрировать право собственности на землю, на которой вооружен объект). Кроме того, необходимо иметь разрешение на ведение строительных работ. Кроме того, само незавершенное строительство необходимо занести в кадастровый регистр.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

Составьте заявку по конкретному образцу.

Собираем и отправляем документы в уполномоченные органы.

Дождитесь решения и получите документы на разрешение.

Разрешение выдается непосредственно в местных учреждениях или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Основным документом, касающимся объектов УНС, является Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 130). В нем указано, что недостроенные здания относятся к недвижимым. Также в искусстве.

131 определяет обязанность владельцев регистрировать право собственности на эту структуру. Здесь легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы.

Основанием для государственной регистрации является Федеральный закон от 25.07.2012 г. 133.

В процессе государственной регистрации прав собственности стоит учесть ряд нюансов:

Если УНС и земельный участок, на котором он расположен, находятся в собственности заявителя, процесс государственной регистрации осуществляется на основании документов, подтверждающих право собственности. Требуется разрешение на строительство и комплект проектной документации. Последний должен содержать описание конструкции, ее характеристики и другие показатели.

Если УНС и земля находятся в собственности заявителя с учетом другого (неимущественного) права, для государственной регистрации потребуется разрешение на строительство, право владения землей и проектная документация.

Оформление прав

Чтобы отнести недостроенное здание к УНС, здание должно иметь фундамент, строительство которого должно быть полностью завершено. Существует ряд мнений, когда объект получает статус ONS:

После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права собственности на земельный участок.

После завершения строительного подряда.

Если при строительстве (реконструкции) здание выводится из эксплуатации.

Недвижимость соответствует ряду правовых норм.

После того, как недостроенный дом получил юридический статус недвижимого имущества.

После оформления права собственности осуществляется государственная регистрация объекта в уполномоченных органах.

Соблюдение этих требований позволяет называть строения (пусть и недостроенными) недвижимостью. Закон, регулирующий процесс регистрации прав на недвижимость, устанавливает, что регистрация собственности начинается с момента регистрации. Для этого собственник должен оформить разрешение на работу и право владеть участком, на котором осуществляется эта деятельность.

До 2015 года не было необходимости получать разрешение на строительство, но сегодня без этого документа не обойтись. Для оформления права собственности на УНС необходимо выполнить следующие действия:

Провести техническую инвентаризацию незавершенного строительства.

Получите разрешение на его строительство.

Внесите УНС в земельный кадастр.

Передайте собранный пакет документов в регистрирующие органы.

Одно из главных условий успешной регистрации — наличие договора на строительство. Об этом нюансе говорится в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до получения уполномоченными органами вложения о залоге. Для регистрации в государственном учреждении владелец объекта ONS пишет заявление о готовности зарегистрировать собственность.

Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома

Закон определяет незавершенное строительство жилого дома как нежилое здание. При этом неважно, насколько закончен дом: на полпути или строительство только началось. А все потому, что многие сталкиваются с неприятной ситуацией, когда приходится останавливать строительство жилого дома. Причины могут быть самые разные, но главное знать, как правильно оформить такой «недоделанный». Немаловажным фактором является наличие права на землю, на которой построен объект. Это может быть собственность, наследование или аренда.

приятно, что в 2004 году были приняты поправки в Гражданский кодекс, согласно которым все незавершенное строительство теперь классифицируется как недвижимое. Ранее такая регистрация производилась исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, необходимо:

техническая инвентаризация объекта;

кадастровый паспорт.

Кроме того, невозможно зарегистрировать жилой дом, являющийся незаконным. Закон определяет это как:

строительство на земельном участке разного назначения;

строительство без разрешения;

строительство с нарушением важных норм и правил.

Владелец такого здания не может получить право собственности. Признать строительство законным можно через суд или получив соответствующее разрешение от правоохранительных органов.

Для получения такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов.

Есть и другой вариант: для оформления незавершенного строительства жилого дома, как вариант, можно подать документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с легализацией объекта незавершенного строительства.

Важно: цель сайта также имеет значение.

Другими словами, если земельный участок предназначен только для производства различной сельскохозяйственной продукции, на нем запрещено строительство жилых помещений. Поэтому лучше не рисковать начинать строительство дома на не предназначенном для этого участке.

Чтобы максимально быстро провести процедуру регистрации, следует серьезно подойти к пакету документов. Для регистрации жилого дома необходимы следующие документы:

разрешение на строительство;

декларация;

кадастровый паспорт на объект;

квитанция об оплате госпошлины;

нотариально заверенная доверенность (если заявитель является третьим лицом);

документ, устанавливающий право на землю.

Кадастровый паспорт на сам земельный участок не требуется, если все права на него были зарегистрированы ранее. Все документы можно подать лично, через третьих лиц или по почте.

Важно: Выбирая последний вариант передачи документов, не забывайте, что личная подпись отправителя на них должна быть заверена.

Где можно оформить незавершенное строительство жилого дома

Собственник или арендатор земли в первую очередь обязан собрать все документы, необходимые для государственной регистрации. Затем их необходимо предъявить в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости. Обычно регистрация объекта незавершенного строительства занимает не более 10 дней.

Согласно законодательству Российской Федерации объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит процедуре регистрации.

Право собственности на этот объект возникает с момента регистрации.

Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяется законом о регистрации и, в частности, статьей 25.

Оформление осуществляется при наличии специальной разрешительной документации на строительство и всех документов, описывающих объект.

Правительство подготовило законопроект, упрощающий процедуру регистрации государственной собственности, в том числе текущих строительных работ.

Благодаря ему можно будет оформить недостроенный дом только по кадастровому паспорту. Но разрешение на строительство все равно нужно.

Получить свидетельство о праве собственности не всегда легко и быстро. Чаще всего кандидаты сталкиваются с огромным количеством разных оттенков. Например, даже имея все документы и законно начав строительство, можно получить отказ Росреестра. При этом отказ может иметь только формальные причины, не удовлетворяющие заявителя.

Следующим шагом в этом случае будет обращение в суд. То есть придется подать в суд на регистрирующий орган, а это может надолго затянуть процесс регистрации объекта недостроенной застройки. И только в случае положительного решения суда заявитель может снова обратиться в Росреестр и подать все документы.

Совершение сделки с загородной недвижимостью, порядок оформления и регистрации сделок, перечень оформляемых при совершении сделки документов, Сопровождение сделки

Документы, оформленные для разных типов сделок (купля-продажа, дарение, обмен), практически одинаковы, поэтому информация представлена ​​на примере наиболее распространенной сделки: сделки купли-продажи.

Перечень документов для сделки с загородной недвижимостью довольно объемен. Чтобы не жалить глаза от такого обилия бумаг, давайте их структурируем, разложим по полочкам.

Документы для сделки с недвижимостью

Сгруппируем документы по стадии сделки

Будет три группы документов, назовем их:

документы на право собственности и документы, подтверждающие регистрацию права собственности;

договорные документы;

документы, сопровождающие сделку.

Правоустанавливающие документы

Документы на право собственности на недвижимость должны быть готовы на момент заключения сделки, иначе нет права распоряжаться ими.

Право собственности на загородную недвижимость (земля, дом, коттедж) и документы, подтверждающие регистрацию права собственности, порядок их оформления и подготовки к сделке — все это обсуждается на главной странице.

На этапе эксплуатации, когда готовы документы на право собственности и регистрация права на заключение договора, должно быть подготовлено оформление договорных актов (договор, акт купли-продажи) и подготовка сопроводительных документов к операции.

Договорные документы, варианты оформления и регистрации

Эти документы описывают процесс и фиксируют факт перехода права собственности на отчуждаемый объект:

предварительный договор;

заключить контракт;

передаточный акт;

кассовый чек от продавца.

Сторонам сделки необходим предварительный договор и квитанция от продавца для получения денег, а договор и передаточный акт должны быть представлены для регистрации сделки и передачи права собственности регистрационной службе.

Предварительный договор

Без предварительной договоренности в процессе проведения сделки с недвижимостью не обойтись. Предварительный договор вступает в силу после подписания сторонами следующей сделки.

Предварительный договор и кассовый чек составляются самостоятельно или специалистом, назначенным для сопровождения операции (в рамках сопровождения операции также подготавливаются договор и акт купли-продажи).

Чаще всего предварительный договор составляется в простой письменной форме. Подробнее

Договор

1. Договор составляется либо в нотариальной форме при заключении операции, либо в простой письменной форме.
2. Если вы решили заключить договор купли-продажи у нотариуса, необходимо обратиться к нотариусу, который работает в районе, где находится объект.
3. Если вы решили составить и зафиксировать договор в простой письменной форме, образцы здесь (договоры купли-продажи, пожертвования), а также порядок и требования к составлению простой письменной формы договора — здесь.

Передаточный акт

Передаточный акт — это акт исполнения сторонами своих обязательств.

Передаточный акт в обязательном порядке содержит реквизиты сторон договора, устанавливает факт передачи объекта, отчужденного от договора, а также отсутствие взаимных претензий сторон договора друг к другу прочее.

Количество копий Передаточного акта, подготовленного для регистрации, должно быть равно количеству договоров, подготовленных для регистрации.

К договору не нужно подавать передаточный акт.

См. Пример передаточного акта.

Одним из важнейших моментов при совершении сделки является оплата.

Поэтому, прежде чем перейти к следующему документу — квитанции об оплате продавца — потребуется некоторое время на процедуру расчета.

Порядок расчетов при сделке купли-продажи/обременение

1. Если процедура сделки в соглашении предусматривает окончательную сделку после государственной регистрации, регистрационная служба наложит залог на зарегистрированное имущество покупателя.
2. До момента погашения обременения имущество, переданное в собственность покупателя, будет передано в залог продавцом.
3. Для урегулирования этого обременения обеим сторонам придется снова прибегнуть к услугам регистрации после окончательного урегулирования с совместным ходатайством о снятии обременения.

Но в этой ситуации можно избежать наложения залога и, соответственно, повторного посещения регистрационной службы.

Для этого в договоре необходимо прописать отсутствие гарантий с момента государственной регистрации до окончательной ликвидации.

Например: после приговора о том, что окончательная ликвидация происходит в течение нескольких дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество, должна быть фраза, что «по соглашению сторон с момента регистрации до окончательный остаток, отчуждаемый объект не признается продавцом в качестве залога ». В этом случае государственная регистрация ипотеки не проводится.

Нам удалось избавиться от повторного посещения службы регистрации, но, таким образом, мы создали для продавца риск того, что он (продавец) после регистрации перехода права собственности на покупателя не получит от покупателя оставшуюся сумму за по той или иной причине.

Чтобы признать сделку недействительной, продавцу придется обратиться в суд, но, ОСТОРОЖНО, отношение судов к таким обращениям основано на довольно странной правовой позиции Верховного Суда РФ.

Неуплата покупателем в установленный срок за полученное им (покупателем) имущество не считается основанием для расторжения договора и аннулирования сделки при условии, что это основание для расторжения договора и возврата Недвижимость не указывается в тексте самого договора.

Таким образом, чтобы снизить риск продавца неполной оплаты покупателем полученного имущества, продавец должен согласовать с покупателем основания для расторжения договора и возврата имущества, если покупатель не выполнит свои обязательства по контракту и включить это основание в контракт.

В любом случае финансовые и юридические отношения между сторонами во время транзакции не так просты, а сам процесс со временем удлиняется, поэтому все платежи во время выполнения транзакции должны быть задокументированы — денежные квитанции.

Расписка в получении денег или денежная расписка продавца

В случае оплаты наличными по договору покупатель должен получить от продавца квитанцию ​​о получении денег, которая будет документальным подтверждением исполнения его обязательств по оплате приобретаемого имущества.

Риск для покупателя заключается в том, что, оплатив сумму сделки, он еще не вступил в права собственника уже оплаченного им объекта и вступит в свои права как собственник только после государственной регистрации.

 Следовательно, платежная квитанция должна быть снята с продавца вне зависимости от времени или срока платежа по договору, после регистрации смены собственника или до подачи договора на государственную регистрацию, в любом случае должны быть квитанция при оплате наличными.

Если проданный объект недвижимости находится в совместной собственности, расписки составляются каждым совладельцем в размере, соответствующем доле, причитающейся каждому.

При окончательном расчете по контракту необходимо оформить квитанцию ​​о получении денег на сумму контракта за вычетом предоплаты, чтобы суммы не увеличивались вдвое. В противном случае на момент расторжения контракта у покупателя будут квитанции на сумму, превышающую ту, которую он заплатил, и это является риском для продавца.

Сопровождающие сделку документы

Документы, сопровождающие сделку, не имеют прямого отношения к договору и не упоминаются в его тексте, но необходимы для заключения сделки и ее регистрации.

Это следующие документы:

справка из налоговой об отсутствии задолженности;

выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРЮЛ) — по заказу регистрационной службы;

для совершения сделки необходимо заказать в БТИ Выписку из Технического паспорта;

согласие супруга на сделку, нотариально удостоверенное;

справка об отсутствии построек (если на участке нет построек);

согласование сухопутных границ — необходимо будет предъявить, если зарегистрированная площадь больше изначально выделенной площади.

Из этих документов в регистрационную услугу представлены: согласие супруга, справка об отсутствии построек (если их нет) и согласование границ.

Во время операции нотариусу предоставляются: налоговая справка об отсутствии долгов, выписка из ЕГРП, выписка из технического паспорта, согласие супруга, справка об отсутствии построек (если таковых нет).

Порядок применения этих документов можно увидеть в пошаговой инструкции. На этой странице необходимо сказать несколько слов о документе — согласии супруга на сделку.

Согласие супруга/супруги на совершение сделки

1. Согласие супруга на совершение сделки купли-продажи и обмена обязательно как для покупателя, так и для продавца — если объект недвижимости был создан или приобретен во время брака.
2. Такое согласие супруга оформляется только нотариусом, независимо от присутствия этого супруга при совершении сделки и подачи документов на государственную регистрацию.
3. Примечание: вышесказанное применяется при отсутствии отдельного имущественного режима супругов, предусмотренного в брачном договоре.

Если покупателя еще нет, нет смысла собирать сопроводительные документы к сделке, так как срок их действия невелик. Поиск покупателя может затянуться, и тогда заранее подготовленные сопроводительные документы придется забирать заново.

Порядок проведения, оформления и регистрации сделки

Сопровождение сделки

Тогда правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости готовы, и вы вправе ими распоряжаться. Если есть покупатель, который согласен с вашими условиями сделки, вы можете приступить к ее завершению.

начать нужно с обеспечения условий, достигнутых сторонами сделки — заключения предварительного договора и частичной оплаты стоимости объекта.

Этот документ также можно назвать: соглашение о намерениях или соглашение о намерениях.

Помимо подписания сторонами предварительного договора, продавец выдает квитанцию ​​о получении аванса.

На первой встрече (кроме подписания условий договора) сторонам предстоит решить, в какой форме будет заключен договор: в нотариальной или простой письменной форме.

Кроме того, необходимо согласовать, кто и в какое время будет оформлять все необходимые документы по сделке и в каком размере будет нести расходы.

Стороны, как правило, несут все расходы по проведению сделки справедливо, а для подготовки необходимых документов для заключения договора нанимается местный специалист для сопровождения сделки.

Кроме того, стороны сделки частично или полностью оплачивают нанятому специалисту услуги сопровождения сделки, оформляют доверенность у нотариуса на оформление необходимых документов и фиксируют саму сделку.

После подготовки всех необходимых документов для заключения и регистрации сделки заключается договор: подписываются документы и окончательное соглашение между сторонами.

Наконец, последнее действие — это государственная регистрация сделки и передача прав собственности покупателю. Чуть подробнее — Оформление сделок с недвижимостью.

Все подготовленные документы сдаются в регистрационную службу, и примерно через месяц вы можете получить свидетельство о государственной регистрации прав.

Представляемые в регистрационную службу для регистрации сделки документы:

заключить контракт;

передаточный акт;

согласие супруга, оформленное нотариусом;

документы на право собственности;

кадастровые и технические паспорта (если документы о регистрации права собственности старого образца);

справка об отсутствии построек (при отсутствии на участке);

согласование сухопутных границ (его необходимо будет предоставить в регистрационную службу, если зарегистрированная площадь больше изначально выделенной).