Непосредственное ведение многоквартирного дома позволяет жильцам избежать сложных бюрократических процедур.
А также сэкономить на посредниках при управлении.
Прямое (прямое) управление домом имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при выборе этого метода.
Способы управления домом
Порядок и методы управления жилыми домами изложены в разделе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно п.1 ст. 161 ЖК РФ, управление осуществляется в следующих целях:
В общую собственность входят нежилые помещения, чердаки и подвалы, лестницы и уборочная техника для прилегающей территории.
Управлять жилыми домами можно тремя способами:
- прямой привод (прямой,
- управление через жилищную ассоциацию или жилищный кооператив (ЖСК),
- управление через уполномоченные фирмы (MC).
При выборе метода управления важно учитывать особенности каждого из вариантов, финансовое положение и количество проживающих в доме, а также региональные особенности.
С правилами пользования жилыми помещениями в МКД читайте здесь.
Чем руководствоваться при выборе?
Поручение содержания дома специализированным управляющим организациям должно обеспечиваться достаточной финансовой поддержкой арендаторов.
Поскольку организации требуют оплаты услуг по их обслуживанию и получают значительную прибыль за организацию работы.
Преимущества этой формы ориентации включают:
О том, как написать жалобу в прокуратуру на управляющую компанию, читайте в нашей статье.
Большинство современных лицензированных управляющих компаний были созданы советскими компаниями по недвижимости и имеют опытных сотрудников, и руководство таких компаний имеет соглашения со многими поставщиками.
Это позволяет избежать прерывания обслуживания всего дома из-за индивидуальных должников, как это часто бывает при ведении товарищества.
Кроме того, у управляющих компаний есть собственные средства, чтобы погашать долги и не отключать услуги добросовестным плательщикам.
К минусам привлечения специализированных фирм можно отнести дороговизну услуг и сложность контроля над расходами резидентами.
В жилищных товариществах возможность контролировать действия руководства больше благодаря ревизионной комиссии, набранной из ответственных и уважаемых жителей дома.
А также права каждого собственника помещения на изучение финансовой и другой документации в ТСЖ.
Выбор прямого управления в небольших домах осуществляется жильцами, имеющими опыт обслуживания домов, если они хотят сэкономить, и даже если нет необходимости создавать юридическое лицо в форме товарищества или кооператива из-за небольшого количества Работа.
Выбор режима непосредственного управления домом происходит в следующем порядке:
- Инициативная группа информирует жителей общего собрания,
- Организовано собрание собственников жилых и нежилых помещений,
- На собрании ставится на голосование вопрос о выборе прямого способа управления домом,
- Составляется протокол собрания,
- Заверенная копия отчета отправляется в местное жилищное управление,
- Оформление протокола с наблюдением за проживанием.
Образец протокола общего собрания собственников при выборе способа управления МКД.
Уведомления могут происходить как в обход квартир, так и путем размещения объявлений в специальных местах.
важно знать, что пункты повестки дня, указанные в уведомлении, не могут быть изменены во время собрания.
Владельцы не менее половины всех квадратных метров дома должны проголосовать за выбор прямого контроля, после чего сведения об избирателях и их паспортные данные заносятся в протокол, который должен быть подписан всеми участниками голосования.
Непосредственное управление начинается с момента регистрации протокола в жилищном надзоре.
В некоторых случаях перед регистрацией инспектор жилищного надзора проводит выездную проверку состояния дома и общего имущества.
Непосредственное управление
Суть прямого управления выражается в отсутствии посредников между собственниками помещений дома и сторонними компаниями, обслуживающими дом и обеспечивающими жителей коммунальными услугами.
При этом следует учитывать, что прямая ориентация может применяться только применительно к небольшому индивидуальному дому, количество обособленных домов в котором не превышает тридцати.
Прямое руководство основано на следующих принципах:
Все проблемы решаются на общем собрании собственников квартир, которое считается правомерным, если в назначенный день явятся владельцы более половины всех собственников.
Количество голосов пропорционально квадратным метрам, которыми владеет избиратель. Например, если одному арендатору принадлежит квартира площадью 45 квадратных метров, а другому — 15 квадратных метров, то голос первого арендатора равен трем голосам второго.
По итогам собраний составляется протокол с решениями и указанием количества голосов, отданных за принятие этих решений.
Исполнителями являются сами арендаторы, которые могут поручить выполнение ряда действий одному человеку.
Такое лицо может действовать от имени всех жителей только на основании доверенности, оформленной в нотариальной конторе, в отличие от президента жилищной ассоциации, который имеет право выступать от имени жителей МКД без доверенности доверенность.
Договор
При прямом управлении все жители заключают индивидуальные контракты с поставщиками ресурсов, а также со сторонними компаниями, которые убирают общую площадь и поддерживают коммуникации внутри здания.
Отдельное соглашение об управлении не требуется, так как управление осуществляется самими жителями.
В целях упрощения допускается заключение коллективного договора на получение муниципальных ресурсов.
В этом случае все собственники помещения (или часть таких собственников) выступают получателями услуг).
Коллективный договор должен включать следующие пункты:
- ФИО, паспортные данные каждого из собственников жилой площади дома,
- количество квадратных метров, занимаемых каждым владельцем,
- перечень предоставляемых услуг,
- стоимость услуги,
- права и обязанности сторон,
- разрешение спора,
- дополнительные условия и требования,
- ответственность контрагентов за нарушение сроков.
Пример договора между собственниками многоквартирного дома и ремонтной организацией в прямой форме управления.
Ответственность обычно взимается за просрочку платежа или нарушение предоставления ресурсов в размере 1-5% от просроченного платежа или стоимости непоставленных ресурсов.
Необходимо заключить отдельный коллективный договор с каждой из компаний-поставщиков ресурсов (Водоканал, Горгаз и так далее.
Для заключения договоров на предоставление ресурсов резидентам потребуются следующие документы:
В протоколе обязательно должна быть отметка домашнего осмотра о регистрации способа ведения дома.
Обычно этот товарный знак проставляется в оригинальном протоколе, а заверенные копии используются для заключения договоров.
Представители компаний, предоставляющих ресурсы, со своей стороны должны предоставить лицензию на оказание услуг населению, а также справку из Единого реестра юридических лиц, копию ИНН и учредительных документов.
Также прочтите, что включено в обзор кондоминиума здесь.
Плюсы и минусы
К основным преимуществам прямого управления кондоминиумом можно отнести:
- нет необходимости содержать аппарат управления,
- юридическая независимость отдельных жителей,
- умение быстро решать проблемы.
Поддержание аппарата управления необходимо не только в управляющей организации, но и в большинстве жилищных кооперативов, где члены правления и президент получают зарплату.
При управлении с помощью ТСЖ или управляющей компании условия договора на оказание услуг зависят от решения большинства, остальное должно подлежать этому решению.
А при прямом управлении каждый из собственников может заключать индивидуальные договоры на оказание услуг, а также в любой момент отказаться от участия в коллективном договоре.
Смена руководства большой ТСЖ — сложная задача из-за необходимости созыва собрания собственников, а при непосредственном руководстве такие собрания намного проще организовать из-за небольшого количества жильцов для кворума — 16 собственников квартир на 30.
К недостаткам прямого управления можно отнести:
Прямые выборы требуют от жителей знания жилищного и гражданского права, а также высокого уровня ответственности и свободного времени для участия в управлении домом.
Выбирая способ управления домом, необходимо учитывать потребности жителей, их опыт управления общим имуществом и их финансовое положение.
Тщательное изучение жилищного законодательства, а также тщательная проверка всех условий договора с поставщиками перед его подписанием поможет избежать ошибок в непосредственном управлении.
О плюсах и минусах прямого управления многоквартирным домом смотрите в видео:
