На какой срок выгоднее брать ипотеку, каковы переплаты и как минимизировать риски — разбираемся

Заемщик может приобрести недвижимость только с помощью ипотечной ссуды. Большинство банков ссужают гражданам жилье под жилую недвижимость, лишь единицы — под коммерческие помещения.

Срок использования заемных средств в этом случае может достигать 30 лет. Очевидно, что за такой длительный период времени заемщику придется выплатить значительно большую сумму переплаты по кредиту. Но с краткосрочной ипотечной ссудой выплаты по ссуде могут оказаться неприемлемыми для заемщика.

На что влияет срок ипотечного кредитования?

Всем известны три основных критерия получения кредита: возврат, платеж и срочность. Любое предоставление заемных средств должно соответствовать этим трем критериям, в противном случае это действие больше не будет считаться ссудой.

Без возмещения выплата средств будет считаться пожертвованием, без оплаты — частями и без срочности — вообще нонсенс. Срок использования заемных средств — главная особенность кредита.

Для ипотеки характерны довольно длительные сроки использования денег. Их обычно 10, 15, 20, иногда и больше. Максимальный срок ипотечного кредита — 30 лет.

Срок кредита всегда фиксируется в кредитном договоре по взаимному соглашению сторон. При этом каждый заемщик имеет законное право на досрочное погашение ипотечной ссуды в случае улучшения его финансового состояния. Банк не может предотвратить это, а также не может взимать за это дополнительные комиссии или проценты.

Банки часто прописывают такие штрафы в кредитных договорах, сознательно забывая проинформировать другую сторону сделки. Поэтому необходимо внимательно читать текст договора, чтобы проверить невыгодные для заемщика нюансы.

Почему при оформлении ипотеки нужно учитывать срок? Важно определить сроки еще на этапе регистрации транзакции, так как от этого фактора будут зависеть условия дальнейшего сотрудничества с банком.

Срок может напрямую влиять на следующие факторы:

Риски, связанные с задержками. При очень длительном сроке действия кредитного договора с заемщиком может случиться все, что угодно. В лучшем случае он может попасть в финансовый кризис или потерять работу, в худшем он может заболеть или даже умереть. В такой ситуации для плательщика существуют реальные риски потери недвижимости. Поэтому не стоит брать на себя долгосрочные обязательства или, если невозможно выбрать другой сценарий, обязательно застраховать свою жизнь и здоровье.

Досрочное погашение. При частичном досрочном погашении ипотечной ссуды заемщиком производится пересчет остаточной суммы долга. В результате таких манипуляций даже при очень длительной ипотеке можно значительно снизить переплату.

Переплата. Чем дольше срок использования заемных средств, тем больше переплата. Это необходимо учитывать при подписании долгосрочного ипотечного договора.

Взять или не получить долгосрочную ипотеку — личное дело каждого. Все зависит от текущих приоритетов и требований заемщика. Долгосрочная ипотека чревата большими лишними взносами, но позволяет надежно обслуживать имеющуюся ссуду даже при небольшом доходе.

Однако каждый период ипотечного кредита имеет свои преимущества и недостатки, о которых необходимо знать перед подачей заявки на получение кредита. Выбор лучше всего делать исходя из текущих ожиданий клиента.

Рассмотрим особенности получения ипотеки в разрезе нескольких пятилеток:

Ипотека на 5 лет. В таком кредите будет самая маленькая переплата, но очень высокие регулярные платежи. Поэтому банк может одобрить такую ​​ссуду только тем заемщикам, которые имеют высокий уровень дохода. В случае возникновения чрезвычайной ситуации количество неплатежей по ипотеке начнет быстро расти, поэтому недвижимость будет продана банком с аукциона в очень короткие сроки. Специалисты рекомендуют в такой ситуации брать не ипотечный кредит, а обычный потребительский кредит.

Ипотека на 10 лет. Здесь переплата будет больше, но долговая нагрузка уменьшится вдвое. Лучше всего брать такую ​​ссуду заемщикам, ожидающим в ближайшее время хорошей финансовой отдачи. Снизить долговую нагрузку можно с помощью частичных, но частых авансовых платежей.

Ипотека на 15 лет. Самый оптимальный вариант ипотечной ссуды, при котором банк получает надежность и прибыль, а заемщик имеет возможность погасить долг и переплатить достаточно приемлемую сумму. Если в семье работают оба супруга, выплаты по ипотеке мало влияют на семейный бюджет.

Ипотека на 20 лет и более. Этот вариант кредита предназначен для заемщиков с низким, но стабильным доходом. Переплата в этом случае может достигать непомерных значений, но риски потери платежеспособности в этом случае не так высоки и опасны. С ними легко справиться. Досрочное погашение такой ипотеки довольно сложно и не оправдано с финансовой точки зрения.

Как лучше оформить ипотеку — на 10 или 20 лет? С экономической точки зрения выгоднее оформить кредит на 10 или 15 лет. В данном случае решающее значение имеет размер переплаты.

По 10-летнему кредиту переплата соответствует финансовым потребностям банка и изменению экономической ситуации в стране. Для заемщика это вполне приемлемо. Это также может снизить долговую нагрузку за счет периодических предоплат.

Чем раньше заемщик выплатит банку ипотечный кредит, тем меньше он потеряет деньги и ликвидность от купленной недвижимости.

Кредит всегда можно рефинансировать в другом банке или в той же кредитной организации, но на более выгодных условиях.

Срок также может быть изменен при заключении нового кредитного договора или дополнительного договора к нему на тот, который заемщик считает наиболее приемлемым на данном этапе.

Изменение срока должно быть одобрено банком. За счет рефинансирования можно значительно сократить срок долгового обязательства и размер процентов, выплачиваемых банку.

На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении?

Досрочное погашение — один из ключевых факторов, влияющих на выбор срока при оформлении ипотеки. Если заемщик желает погасить свои обязательства раньше, чем ожидалось, он имеет на это право. Но об этом, как правило, банк заранее информируется специальным заявлением.

Эксперты советуют не выплачивать ипотеку раньше, чем предполагалось, в период высокой инфляции в стране. Лучше потратить деньги на улучшение дома или другие нужды.

При какой ипотеке лучше осуществлять досрочное погашение?

выгодно ли брать долгосрочную ипотеку и возвращать ее раньше, чем предполагалось? Нет, не выгодно. По краткосрочной ипотеке гораздо выгоднее платить заранее.

Таким образом можно сократить переплату и быстро расстаться с долгами. При долгосрочном кредитном договоре предоплата будет бесполезна.

При долгосрочной ипотечной ссуде желательно вносить предоплату в первый год действия договора.

Банку невыгодно выплачивать долг слишком быстро, поэтому многие кредиторы прописывают в договоре запрет на досрочное погашение до 3 месяцев с момента договора.

В 2019 году, например, такой запрет действует в Сбербанке и некоторых других финучреждениях.

При досрочном погашении необходимо точно определить сумму, которую вы ожидаете переплатить сверх суммы, установленной графиком платежей.

вы должны подать заявление в банк, чтобы банк знал, сколько денег нужно будет снять с вашей карты для погашения кредита. Если банк не получит уведомление, он аннулирует сумму, которую вы заплатили каждый месяц в обычную дату платежа.

Выгода досрочного погашения в первой половине кредита

лучше всего вносить авансовые платежи по ипотеке в первой половине контракта.

Это связано с тем, что выплаты по кредиту производятся в виде аннуитета. Это означает, что выплаты имеют постоянную стоимость на протяжении всего периода. При дифференцированном способе оплаты этот вариант больше не будет предпочтительным.

Кроме того, за первую половину срока заемщик выплачивает банку большую часть процентов, размер которых время от времени уменьшается в связи с увеличением доли основного долга. Следовательно, к середине периода выплат банк уже получит от вас большую часть прибыли.

В связи с этим рекомендуется учитывать две основные характеристики:

Досрочное погашение кредита в следующий срок не принесет финансовой выгоды;

вам нужно как можно скорее начать производить досрочные выплаты.

Выплачивая ссуду на ранней стадии на первом этапе взаимоотношений с банком, клиент значительно снижает сумму излишне уплаченных процентов по ссуде.

Главное в этом случае — выполнить эти действия в соответствии со всеми действующими требованиями банка. Без уведомления или получения их согласия вы можете пропустить крайний срок списания средств или уплаты дополнительных комиссий.

После предполагаемой даты начисления и списания средств необходимо убедиться, что банк получил деньги и начал их досрочно.

Нередко встречаются кредитные организации, которые налагают штрафы на своих заемщиков за досрочное погашение ипотечных кредитов в первый год. Но немногие граждане способны выплатить многомиллионную ссуду всего за 12 месяцев.

В вопросе досрочного погашения ипотеки особое место занимает перерасчет страховки. Если человек досрочно погасил ссуду, риски потери здоровья или жизни никак не связаны с банком. Однако он должен выплатить всю страховую сумму сразу после получения заемных средств.

Теоретически заемщик, который выплатил ссуду раньше, чем ожидалось, имеет право вернуть часть уплаченной страховки. Однако на практике этот запрет часто прописывается в договоре страхования.

Несмотря на это, заемщики обращаются в суд, где отстаивают свои права на возврат излишне уплаченных средств. Судебная практика по этим вопросам неоднозначна.

Выбор ипотечного кредита — ответственное решение, от которого зависит очень многое. Заемщики хотят получить жилищный кредит на самых выгодных для себя условиях. При этом кредитор получает все выгоды от такой операции.

Срок ипотечной ссуды напрямую влияет на размер переплаты по кредиту, размер ежемесячных платежей, процентную ставку по ипотеке и многие другие факторы. Желательно получить среднесрочную ипотеку, не создающую особых финансовых затруднений и крупных лишних платежей.

На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении

Многие заемщики несут предельную ответственность за получение ипотечной ссуды, ведь это долгосрочные отношения с банком и высокие риски для заемщика, если он ошибочно считает свои финансовые возможности.

Среди прочего, большинство заемщиков берут ипотеку, заранее планируя погасить ее раньше, чем предполагалось, чтобы не переплачивать проценты.

Основная задача потенциального заемщика — правильно выбрать долгосрочную ссуду, чтобы погашение ипотечной ссуды облегчило семейный бюджет и одновременно сэкономило на переплатах. Однако давайте решим вопрос, на какой срок выгоднее брать ипотеку.

На сколько лет банки дают ипотеку

Ипотека — это более долгосрочный вид кредита с максимальной продолжительностью до 50 лет, хотя российские банки выдают ссуды на срок до 30 лет. Если говорить о минимальном сроке кредита, то можно взять кредит на срок не менее одного года.

Также стоит учесть важный момент: для каждого заемщика финансовое учреждение рассчитывает максимальную сумму кредита исходя из его заработка, при выборе краткосрочного кредита банк может отказать в выдаче кредита или уменьшить максимальную сумму.

Также не забывайте, что банк ограничивает максимальный возраст заемщика, поэтому при определении срока кредита это необходимо учитывать.

Кстати, очень желательно рассчитывать срок таким образом, чтобы полное погашение жилищной ссуды произошло до наступления пенсионного возраста.

Оптимальный срок кредита — от 5 до 20 лет, но все же стоит выбирать, исходя из вашей платежеспособности.

Кстати, максимальная сумма кредита рассчитана таким образом, чтобы ежемесячный платеж не превышал 70% от чистой прибыли заемщика.

Как рассчитать продолжительность ипотечного кредитования самостоятельно

На самом деле при проведении расчетов необходимо учитывать некоторые особенности:

1. Процентная ставка зависит от срока кредита; чем короче срок, тем ниже годовая процентная ставка.
2. Ежемесячный платеж по ипотеке должен соответствовать уменьшению дохода, потому что чем короче продолжительность, тем больше размер ежемесячного платежа.
3. Большой процент первоначального взноса позволяет снизить годовые проценты по ипотеке.

Однако есть еще один нюанс, наверняка знакомый многим заемщикам: чем больше срок кредита, тем больше вы платите банку вознаграждение. Поэтому продлевать кредит на долгие годы также нецелесообразно.

В любом случае большинство заемщиков даже при оформлении ипотечной ссуды планируют погасить ее раньше, чем предполагалось. Вопрос, на какой срок лучше брать ипотеку с досрочным погашением, строго индивидуален, то есть конкретно назвать срок невозможно, потому что он полностью зависит от финансового состояния самого заемщика.

В любом случае вам нужно произвести расчет, чтобы определить, сколько вы можете платить максимум в месяц.

Как рассчитать продолжительность ипотеки по ежемесячному платежу

Сегодня с расчетом ипотеки возникают проблемы, так как на сайте любого банка есть кредитный калькулятор, который позволит рассчитать сумму ежемесячного платежа, показать сумму профицита и составить предварительную программу выплат. Например, если вы планируете получить ипотечный кредит в Сбербанке, вам необходимо посетить его официальный сайт и воспользоваться калькулятором кредита на странице ипотечного кредита.

Итак, давайте ознакомимся с наиболее комфортным сроком получения ипотечной ссуды.

Возьмем пример, если вы хотите взять в долг два миллиона рублей под 9,5% годовых, если вы берете ипотеку на 5 лет, то ежемесячный платеж будет 35620 рублей в месяц, если на 10 лет, то 21905 рублей, а если на 20 лет, то 15736 руб., А если на 30 лет, то 14171 руб. Причем через 5 лет вы переплатите всего 115 тысяч рублей, через 10 лет — 628 тысяч рублей, через 20 лет — 1,776 миллиона рублей, а через 30 лет — более 3 миллионов рублей.

Обращаем ваше внимание, что на калькуляторе можно произвести только предварительный расчет, окончательную сумму ежемесячного платежа можно узнать непосредственно в банке.

Из этого примера следует, что чем дольше срок кредита, тем больше вы платите банку излишек. При этом, как видите, размер ежемесячного платежа существенно не меняется, а значит, нет смысла брать кредит на 20 и 30 лет. А при досрочном погашении кредита можно еще больше сэкономить на процентах.

Итак, подведем итоги, на сколько лет лучше всего подавать заявку на жилищный кредит. По предварительным подсчетам понятно, что чем короче срок, тем меньше вы переплатите банковские проценты. А чтобы определить, какой срок ипотечного кредита будет для вас наиболее удобным, достаточно просто воспользоваться кредитным калькулятором и произвести предварительный расчет.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока

Практически все заемщики стараются внести больше денег, чем должны. Чем выгоднее погасить ипотеку раньше, чем предполагалось: уменьшение суммы платежа или срока в разных ситуациях имеет свои преимущества. Давайте выясним, какие именно.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Российские банки в 99% случаев работают с ипотекой по системе аннуитетных платежей.

Их суть в том, что сначала вы выплачиваете проценты по ссуде, а затем выплачиваете банковский долг (тело ссуды).

После досрочного погашения параметры кредита меняются, так как изменяется сумма задолженности перед организацией. Поэтому сотрудникам банка приходится переделывать график платежей.

Предлагать:

сократить срок кредита с прежним ежемесячным платежом;

уменьшить выплату, но оставить то же количество месяцев выплат.

В случае досрочного погашения кредита, что выгоднее: сократить срок или сумму? В первом варианте ежемесячная нагрузка не уменьшается, а проценты уменьшаются за счет более короткого периода. Второй вариант предполагает снижение ежемесячной заработной платы, семья освобождается от возможной непосильной ноши в период кризиса.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Авансовый платеж в размере 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.

Если открыть калькулятор кредита и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении еще выгоднее сократить срок. Поскольку размер выплаты в этом случае останется прежним, сумма переплаты банку по кредиту будет меньше.

Рассмотрим ситуацию, когда на покупку недвижимости был взят кредит под 12% (аннуитетные платежи) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в размере 60 тысяч рублей и принимает решение о погашении части ипотеки. Если он решит сократить срок погашения после досрочного срока, он получит выгоду в виде досрочного погашения в размере 39856,79 руб.

Когда лучше согласиться на уменьшение суммы

Та же история с ипотекой в ​​1 миллион рублей, таким образом, появляется в календаре выплат при уменьшении суммы.

Профицит выйдет больше, чем уменьшение в сроке: 316440,96 против 294015,81. Преимущество единовременного досрочного погашения с уменьшением платежа составит чуть более 17 тысяч рублей. Получается, что минимизировать ежемесячную сумму не очень выгодно? Конечно, не так.

Если в вашем контракте нет ограничений на количество предоплат, вы можете продолжать вносить сэкономленные деньги каждый месяц. Так что этот вариант практически экономически эквивалентен предыдущему.

Платежная система с уменьшением суммы платежа поможет, например, в сложной финансовой ситуации, при снижении дохода заемщика. Уменьшение суммы вносимых средств, безусловно, поможет пережить кризис и избежать задержек. Специалисты по семейным финансам советуют, если вы можете выбрать, на какой срок наиболее выгодно брать ипотеку с досрочным погашением, придерживайтесь следующей стратегии:

аренда на максимально возможный срок;

заплатить как можно скорее.

Ведь лучше быть в собственности квартиры, даже заплатив более чем на 10 тысяч, чем рисковать единственным местом для жизни после временного личного финансового кризиса.

Советы при досрочном погашении ипотеки

выбирать, как лучше погасить ипотеку раньше, чем предполагалось, нужно исходя из ситуации: личной и семейной. Также нужно обратить внимание на инфляцию в стране: деньги будут обесцениваться. При высокой инфляции желательно не торопиться с опережением срока, а закупить товары и обустроить квартиру.

Если нет ограничений на максимальную предоплату, подойдет любой вариант — экономически почти то же самое. Хотя лучше договориться о снижении суммы платежа, а затем ежемесячно вкладывать сэкономленные деньги на ранних этапах.

Если есть ограничения на досрочное погашение, выгоднее сократить срок. Так удобнее.

Если в ближайшие годы семья может пострадать от снижения доходов, то лучше уменьшить выплату. Вначале можно внести «лишние» деньги раньше, чем ожидалось, уменьшив и уменьшив платеж, а в трудные времена — заплатив небольшой платеж.

Учитывайте свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, сократите срок после досрочного погашения. Если ваш стакан всегда наполовину пуст, вы уменьшаете свой выигрыш.

В общем, нельзя однозначно сказать, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: для уменьшения срока или рассрочки необходимо подходить к каждой ситуации индивидуально и оценивать личные приоритеты и финансовое положение.

Когда лучше гасить ипотеку досрочно?

Если кредит выбран на длительный срок, то желательно произвести первый досрочное погашение в первый год. Например, если в описанном выше примере мы вносим предоплату не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014,44 (против 294015,81). Экономия составит около двух тысяч рублей.

Если вам дорога каждая тысяча переплат, то желательно как можно быстрее урегулировать вашу ситуацию и договориться с банком. Так, в Сбербанке прописано, что предоплата возможна только через три месяца после первого платежа. Ведь быстро расплачиваться с долгом банку невыгодно.

Помните, что чем раньше наступит дата предоплаты, тем быстрее уменьшится остаток вашей ипотечной задолженности. Чем меньше баланс, тем меньше процент в конце.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

В годы «окончательной» ипотеки кредитора можно переплатить сумму, эквивалентную 1-2 квартирам. Поэтому многие заемщики стараются полностью погасить долги до наступления срока погашения или, по крайней мере, сократить выплаты.

Но как провести внеплановый расчет с банком максимально эффективно? Для этого необходимо учесть, на какой срок лучше брать кредит с досрочным погашением в будущем и вложить свободные средства, чтобы они не попадали на «неактивный» счет».

Что значит срок ипотечного кредитования

Банк выдает заемные средства на определенный период времени, исчисляемый календарными годами. Правовые отношения сторон гарантируются кредитным договором, в котором указываются начальная и конечная дата ссуды. Этот период является сроком ипотечного кредита. На что следует ориентироваться:

предусмотрен календарь ежемесячных платежей, который необходимо заполнить не позднее установленных дат;

изменения условий кредита вносятся с учетом правил и законодательных условий кредитного договора;

кредитные обязательства должны быть исполнены до конца контракта.

С юридической точки зрения человек считается заемщиком и выступает должником по отношению к кредитору. Российские банки предоставляют ипотечные кредиты на срок от 1 до 30 лет, но на практике первоначальная регистрация ипотеки на срок до 5 лет применяется редко. В зависимости от продолжительности используются разные виды ипотечной ссуды:

краткосрочные — 5-10 лет;

среднесрочная — 11-20 лет;

долгосрочные — 21-30 лет.

Градация законодательно не определена, но банки активно ее используют на практике. Каждый сегмент имеет свой диапазон ставок, сумм кредитов, требований к заемщикам. Наибольшей популярностью у россиян пользуется среднесрочная ипотека.

Что такое досрочное погашение кредита

Это включает в себя введение дополнительных средств по ипотеке сверх стандартного взноса, для которого уменьшается основной долг («тело» ссуды), уменьшаются начисленные проценты и окончательный дополнительный взнос.

Возможность полного или частичного досрочного погашения установлена ​​ст. 11 ФЗ 353 «Потребительский кредит» (положения этого закона распространяются на ипотечную ссуду).

Заемщик должен соответствовать ряду условий:

уведомить банк о своем намерении за 30 дней;

составить и отправить уведомление с учетом условий договора (иногда по общим требованиям ГК РФ);

уплачивать проценты по ставке договора за использование возвращенной суммы — с даты получения кредита до момента зачисления авансового платежа.

Примечание! В течение 30 календарных дней с момента выдачи ипотеки заемщик вправе вернуть заемные средства полностью или частично без дополнительного уведомления (п. 3 ст. 11 ФЗ 353). За дни использования кредитных средств придется платить проценты.

На какой срок лучше оформлять ипотеку

«Винить» долгосрочные кредиты в огромных переплатах не однозначно, а краткосрочные не стоит непосильной нагрузки на бюджет. У каждого заемщика своя жизненная ситуация, а также свои пожелания по кредиту. Специалисты банковского дела вывели общие характеристики каждого срока ипотечной ссуды, и на них стоит остановиться подробнее.

На 5 лет

Главное преимущество такой ипотеки — относительно небольшая переплата, низкие ставки. Возможность программы заставит задуматься:

невыносимая ежемесячная оплата;

вероятность банкротства даже при средних доходах;

риск просрочки при незначительном ухудшении финансового положения;

при неблагоприятном развитии ситуации — лавинообразный рост задолженности с выставленным на аукцион объектом;

Совет! С учетом оформления гарантии и затрат на ее страхование имеет смысл отказаться от ипотеки в пользу потребительского кредита (если сумма небольшая).

На 10 лет

Здесь снижение оплаты почти вдвое оборачивается умеренным увеличением переплаты.

Кредитная нагрузка приличная, поэтому лучше выбрать 10-летний срок, если ожидается большой финансовый доход (капитал, государственные субсидии, продажа автомобилей или недвижимости).

Среди преимуществ заемщиков будут интересны привлекательные ставки по ипотеке, дополнительные преимущества от застройщиков в новостройках, быстрое снижение нагрузки в случае предоплаты.

На 15 лет

Кредитные специалисты сходятся во мнении, что оптимальная среднесрочная ипотека для заемщика со средней зарплатой имеет следующие параметры:

смена 11-15 лет удачна по размеру ежемесячного платежа и умеренной переплате;

с 2 работниками привычный образ жизни не меняется, еще есть деньги на большие покупки, учебу и развлечения.

Если доход позволяет, его можно взыскать для досрочного погашения кредита. У банков тоже есть свои интересы: у них сбалансированы риски с доходами.

На 20 лет и дольше

Ипотека подходит гражданам с низкими доходами, покупателям дорогой недвижимости. Но говорить стоит не о преимуществах, а об удобстве программы:

выплаты не обременительны;

с небольшой нагрузкой легче выйти из сложной финансовой ситуации;

выплаты по кредиту возможны на срок до 65-75 лет.

Однако если затянуть кредитный пояс на весь период, переплата процентов составит 300-400%. При досрочном погашении необходимо настроиться хотя бы на обременительные для бюджета дополнительные квартальные платежи.

Что стоит учитывать заемщикам

Главное правило ипотечной ссуды — брать только то, что действительно нужно для покупки дома. Не обязательно закладывать ремонтные и другие «профильные» расходы в кредит, потому что чем ниже начальная сумма, тем легче погасить долг раньше, чем предполагалось.

Величина первоначального взноса

Это часть суммы стоимости квартиры, которую заемщик оплачивает при оформлении кредита за счет собственных средств. Достаточно внести вклад в размере 15-20%, чтобы удовлетворить минимальные требования банков. С началом кризиса 2014 года кредиторы начали предлагать ипотечные кредиты с первоначальным взносом. Но выгода для клиентов здесь пугающая:

значительно увеличивается размер ежемесячного платежа: для появления просрочки достаточно небольшого ухудшения финансового положения;

придется переплатить минимум в 3 раза больше суммы основного долга;

банки застрахованы от возможных форс-мажорных обстоятельств за счет повышения ставки, что еще больше увеличивает стоимость кредита.

С 2018 года будут прекращены безкомиссионные ипотечные программы для клиента. И заемщики от этого только выигрывают: меньше долга, меньше процентов. Если ваша выплата составляет 40-50%, вы получите понижающий бонус к ставке .

Важно! Даже если банк готов предоставить ссуду под 100% стоимости недвижимости, из-за огромных затрат на ежемесячные платежи досрочное погашение ипотеки является большой проблемой.

Минимальная и максимальная сумма кредита

Кредиторы самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные лимиты с учетом собственной выгоды и защиты финансовых рисков.

На практике ипотека должна составлять не менее 30% от стоимости приобретения.

Поскольку найти на рынке квартиру менее чем за 1 миллион нереально (аварийное жилье не в счет), минимальный порог составляет 300 тысяч рублей. Окончательная сумма кредита определяется одним из следующих способов:

75-85% от стоимости приобретаемого товара;

75–85% от рыночной стоимости залога (ипотечный залог).

Основанием для расчета является оценка рынка жилья сертифицированным экспертом. Сумма предварительного одобрения зависит от заработной платы клиента и срока кредита. После ежемесячного вычета обязательных взносов, включая ипотеку, семья должна иметь не менее 40% от общего дохода.

На сколько лет лучше всего брать ипотеку, чтобы было выгодно?

Ипотека позволяет получить дом в кратчайшие сроки, но предполагает большие деньги, и очень важно правильно выбрать условия кредита. Благодаря этому вы можете сэкономить значительные суммы, а значит ваши усилия и свое время.

Общее правило для всех кредитов: чем короче срок погашения, тем меньше сумма переплаты.

На сколько лет брать ипотеку – начальные данные для расчета

Зададим исходные данные.

Вы хотите купить квартиру:

стоимость — 2,5 млн руб

первоначальный взнос 500 тыс руб. (20%)

ставка — 13% годовых

выплата — аннуитет, то есть размер ежемесячного платежа остается неизменным на весь период кредита

Разницу между годовой и дифференцированной аннуитетами можно найти по ссылке //moi-ipodom.ru/sravnim-diff-annuitet-platezhi.html

Рассмотрим четыре варианта погашения такой ипотечной ссуды: в течение 5, 10, 15 и 20 лет.

Ипотечный кредит сроком на 5 лет

В этом случае цифры выглядят так:

ежемесячный платеж составит 45 506 руб.

размер переплаты — 730 165 руб.

общая сумма выплат — 2 730 165 руб.

За год возврата кредита необходимо будет выплатить 546 072 рубля.

Ипотека сроком 10 лет

Если срок кредита не 5, а 10 лет, платеж значительно уменьшится, а сумма переплаты увеличится более чем вдвое:

ежемесячный платеж — 29 862 руб.

размер переплаты — 1 583 066 руб.

общая сумма выплат — 3 583 066 руб.

Ипотека на 15 лет

Расчеты по ипотечному кредиту сроком на 180 месяцев следующие:

ежемесячный платеж — 25 305 руб.

размер переплаты — 2 554 124 руб.

общая сумма выплат — 4 554 124 руб.

За год нужно заплатить 303 660 руб.

Ипотечный кредит на 20 лет

По 20-летнему кредиту ежемесячный платеж в два раза ниже, чем по 5-летнему, а сумма превышения в пять раз больше:

ежемесячный платеж — 23 432 руб.

размер переплаты — 3 622 167 руб.

общая сумма выплат — 5 622 167 руб.

В течение года будет выплачено 281 184 рубля.

На какой срок выгоднее брать ипотеку?

Если у вас высокий ежемесячный доход, вы можете взять ссуду на минимальный срок и избежать большой лишней рассрочки, тем самым купив дом по самой низкой цене.

При сроке кредита 5 лет переплата составит 730 тысяч рублей при общей сумме кредита 2 миллиона рублей — это очень выгодные условия.

Однако большинство семей не в состоянии позволить себе ежемесячный платеж, связанный с этой ссудой.

Ипотека на 20 лет крайне невыгодна, так как при сумме кредита в 2 миллиона рублей переплата составит более 3,5 миллиона. Ежемесячные выплаты будут немного отличаться от выплат по ипотеке на 15 лет.

Если взять кредит на 10 лет, ежемесячный платеж увеличивается на 4500 рублей по сравнению с кредитом на срок 15 лет, но за счет уменьшения переплаты можно сэкономить около 1 миллиона рублей. Именно на этот вариант стоит обратить внимание в первую очередь.

3 фактора которые нужно учитывать

1. Размер первоначального взноса. Многие банки выдают ипотечный кредит по более низкой процентной ставке, если собственные средства заемщика превышают 50% стоимости недвижимости.
2. Условия кредита. Чем короче срок, тем ниже ставка.
3. Досрочное погашение. Вы можете оформить ипотеку на более длительный срок, если уверены, что погасите ссуду раньше, чем предполагалось. У вас всегда есть возможность вернуться к запланированным платежам, которые будут меньше.

Все три фактора влияют на процентную ставку по кредиту, размер выплат и переплаты соответственно.

Итоговая таблица для сравнения на какой срок выгоднее брать ипотеку

Как и в большинстве жизненных ситуаций, лучше всего придерживаться золотой середины.

Ипотека на 10-15 лет станет оптимальным решением для большинства семей, она позволит сразу же взять жилье в собственность и оплатить его без лишних переплат.

При этом общая сумма выплат будет существенно выше, чем у кредита на 5 лет, но не достигнет таких астрономических значений, как для кредитов на срок 25-30 лет.

Как быстро и выгодно погасить ипотеку досрочно

Доброго времени суток, дорогие читатели! Сегодня мы поговорим о таком понятии, как ипотека. У всех были противоречивые мнения. Для некоторых ипотека — это пожизненная гарантия, для других — возможность иметь собственные жилищные условия или даже обзавестись собственным домом. В нашей стране ситуация такова, что среднестатистическому человеку невозможно сэкономить в одиночку, чтобы купить квартиру. Цены на недвижимость растут стабильно и намного быстрее, чем официальная инфляция или доход домохозяйств. Так стоит ли брать ипотеку?

Конечно, в последнее время рост цен на недвижимость немного замедлился. Но это связано с кризисом. Пройдет пара лет, и цены на жилье снова будут расти, причем даже быстрее, чем раньше.

Как вы, возможно, знаете, существуют дифференцированные платежи и аннуитеты.

Дифференцированный — нерегулярные выплаты по кредиту. С каждым месяцем он уменьшается и в конце срока получается смешная цифра в 2–3 тысячи месяцев. Обратной стороной является очень и очень большие ежемесячные выплаты в начале срока.

Особенно они актуальны для ипотеки, когда сумма кредита составляет один миллион рублей. Обычно они составляли десятки тысяч рублей, и вывести эти платежи могли далеко не все. Поэтому особого распространения они не получили.

Хотя, честно говоря, именно дифференцированные выплаты более выгодны с точки зрения окончательного погашения кредита.

Наибольшей популярностью сейчас пользуются аннуитетные выплаты, все выплаты по кредиту делятся поровну и, как следствие, никак не меняются в течение всего периода.

Позвольте дать вам несколько советов по ипотеке. Они помогут погасить задолженность перед банком с наименьшими потерями и переплатами. Кроме того, значительно уменьшатся переплаты. ПРОВЕРЕНО!

     У меня есть вторая ипотека и к тому же почти аннулирована. На самом деле не все так страшно, как кажется на первый взгляд. Все доступны каждому с любым уровнем дохода.

1. Теперь дают ипотеку практически без первоначального взноса. Заманчиво звучит, взял кредит, сразу купил квартиру, но….. Как правило, размер ежемесячных платежей в этом случае просто огромен. И переплата будет просто огромной. Отсюда совет: все же постарайтесь накопить депозит не менее 20-30%.

2. Есть такое правило, как «Размер ежемесячных платежей не должен превышать 35% от общего дохода семьи». То есть, если ваш общий доход составляет, скажем, 50 тысяч рублей, то ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 17,5 тысячи.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются на несколько лет (или даже десятилетий), и за этот период с вами может случиться многое с финансовой точки зрения: потеря работы, болезнь, снижение общего дохода, временная нетрудоспособность, роды.

А непомерная ежемесячная оплата может положить конец вашей собственности.

3. Постарайтесь накопить дополнительные личные сбережения, равные 2–3 ежемесячным платежам. Таким образом, мы обеспечиваем себя «подушкой финансовой безопасности» на случай «темных дней». Если вы проиграете 2-3 платежа перед банком, они будут завалены такими процентами, это просто ужас.

У вас будет немного свободного времени, чтобы поправить свои финансовые дела. Мы вкладываем наши сбережения в банк под проценты. Во-первых, они будут приносить доход. Во-вторых, при необходимости они легко снимаются. Разница в процентных ставках между кредитами и депозитами небольшая и составляет всего 1-2% .

Ищите только лучшие депозитные ставки.

Допустим, ваш ежемесячный платеж составляет 10 тысяч рублей, соответственно 3 платежа по 30 тысяч. Получается, что вы теряете всего 300-600 рублей в год (разница 1-2%). Взамен вы получаете безопасность и защиту от временных финансовых потрясений. Хорошо, не большая потеря.

4. Вам необходимо взять ссуду, чтобы свести выплаты к минимуму. Конечно, срок кредита увеличится. Мы легко можем сократить срок позже, а тем более в несколько раз. Для чего — опять же, чтобы обезопасить себя от финансовых потрясений. Опять же, следует искать золотую середину: платить банку 5 тысяч за 70 лет просто глупо. Но даже 30 000 в месяц в течение 5-7 лет опасны.

5. Итак, мы подошли к последнему и самому важному пункту. Это досрочное погашение кредита.

    При досрочном погашении возможны 2 действия: уменьшить ежемесячный платеж (он нам не нужен — минимальная сумма у нас уже есть) и уменьшить срок кредита (поэтому мы его уменьшаем).

Как всегда, разберем все на примере, с точными цифрами.

Допустим, вы взяли кредит в размере 1 млн рублей на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых

В этом случае ежемесячный платеж составит 11 618 рублей. В итоге за 15 лет (180 месяцев) вы заплатите банку 11618 руб. Х 180 мес. = 2 091 240 руб. Переплата по кредиту составит более миллиона.

1. Не спешите пугаться, это действительно было бы, если бы нас устраивала стандартная схема.
2. Наши действия.

Кроме того, особенно выгодно погасить часть долга перед банком в начале срока. Почему? Давайте посмотрим на график выплат.

Наша основная сумма в размере 11 618 разделена на компоненты: основной долг и начисленные проценты.

Как видно из графика, на ранних этапах доля капитала мала (или даже незначительна) по сравнению с выплатой. Получается, что в основном мы платим только проценты по кредиту.

     За первый год выплат вы платите банку 12 месяцев х 11 618 руб. = 139 416 руб. А сумма основного долга уменьшилась всего на 27 тысяч. Как несправедливо.

Так почему бы нам не переплатить досрочно эти 27 тысяч рублей. Таким образом, мы сократим общий срок кредита на 12 месяцев и сэкономим почти 140 тысяч рублей. Согласитесь: хорошее вложение.

Чтобы сократить срок кредита на 1 год, нам нужно будет внести еще 30 тысяч. Тоже хорошо. Мы снова сэкономили 140 тысяч.

Снижение на 3 года обойдется нам в 35 тысяч, сумма немного выше, но все равно прибыльна. Это очень выгодно.

Поэтому, изначально вложив около 90 тысяч, мы экономим на переплате почти 500 тысяч рублей.

Вы можете возразить: где я возьму сразу 90 тысяч? Можно досрочно заплатить гораздо меньшую сумму, даже тысячу. Достаточно посмотреть в столбце «Остаток долга» — сколько строк (месяцев) у вас уменьшится после еще одного вложения средств. Даже добавив 10 тысяч, вы сократите срок на 4 месяца, а это почти 50 тысяч.

Конечно, в будущем эффективность дополнительных платежей снизится, но тем не менее вы значительно сократите общую продолжительность кредита и в несколько раз сократите переплату по ссуде.

Где найти деньги для досрочного погашения?

В начале статьи я не зря сказал, что у вас минимально возможная сумма ежемесячных выплат. Думаю, вы сможете выделить на эти цели еще несколько тысяч. Не каждый месяц.

Только подумайте, сколько денег вы сэкономите позже. Это будет для вас отличным мотиватором.

Также убедитесь, что вы получаете налоговый вычет при покупке квартиры — давайте эти ежегодные дополнительные средства на досрочное погашение.

Из личного опыта: брал ипотеку 1 100 000 рублей на 15 лет, под 12%. Выплата составила 13 600 копеек. Я выплачивал этот кредит 4,5 года. В итоге переплата составила примерно 350 000 или 30% вместо 1 450 000 или 130% от того, что было первоначально указано в проспекте эмиссии.

Что выгоднее — снижение ежемесячного платежа, или уменьшение срока ипотеки

Чем больше сумма и дольше срок ипотеки, тем больше средств необходимо потратить на проценты и страховку. Поэтому многие планируют досрочно погасить ссуду, чтобы уменьшить переплату за использование банковских денег. Из этой статьи вы узнаете, сколько можно выиграть при досрочном погашении ипотеки и что выгоднее: погашение в срок или сумму ипотеки.

Преимущества досрочной выплаты ипотеки

Сто тысяч вложенных в досрочное погашение ипотеки в первые годы рассрочки дают экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не может свести на нет такое очевидное преимущество. Факты, которые необходимо знать о досрочном погашении:

— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитываются на аннуитетной основе. Суть его заключается в том, что ежемесячный платеж за весь срок кредита остается неизменным, но изменяется соотношение процентов к кредитному лицу при каждом платеже.

Например, в первый год ипотеки при выплате 22 000 рублей заемщик уплачивает около 12 000 рублей процентов и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. По окончании срока процентная ставка может составить 1-2000 рублей, остальное уйдет на погашение основного долга.

Более выгодный вариант для плательщика — дифференцированная система расчетов. При дифференциальном расчете сумма процентов уменьшается, а сумма погашения основной суммы долга остается неизменной на протяжении срока ссуды.

У этого метода есть серьезный недостаток: в первые годы рассрочка очень высока, поэтому получить одобрение дифференцированной рассрочки по ипотеке сложнее. Досрочное погашение аннуитетным методом — лучший способ снизить стоимость обслуживания кредита;

— при досрочном погашении кредита в первые годы финансирования заемщик экономит во много раз больше, чем через несколько лет;

— в случае досрочного погашения основного долга расходы на страхование снижаются. Сегодня страховой взнос обычно уплачивается один раз в год и составляет определенный процент от остаточного капитала. При уменьшении размера кредита страховая премия уменьшается пропорционально.

Об условиях чрезвычайных выплат по кредиту следует узнать еще до подписания кредитного договора.

Большинство банков сегодня предлагают клиентам возможность внепланового погашения кредита в любое время без штрафных санкций.

Однако стоит внимательно изучить условия договора — на ранних этапах досрочное погашение для банка крайне невыгодно, поэтому кредитор может включить пункты о доплатах в свою пользу.

Порядок предоплаты во всех банках выглядит примерно одинаково:

необходимо заранее подать заявление на частичное или полное досрочное погашение кредита на лицевой счет заемщика или в кассе банка;

вам предстоит выбрать между сокращением срока кредита и уменьшением суммы ежемесячных платежей;

в согласованную дату заемщик должен произвести предоплату в размере указанной суммы и обеспечить изменение программы в соответствии с выбранными условиями досрочного погашения.

Что лучше: уменьшение срока или снижение ежемесячного платежа

В случае внеочередного платежа заемщик может выбрать между сокращением срока ссуды и снижением уровня ежемесячного платежа в ущерб депонированным деньгам. Выбирая из представленных вариантов, в первую очередь необходимо учитывать финансовое положение заемщика. Если его доход стабильный, вы можете оставить выплаты на прежнем уровне и сократить срок. Если должнику необходимо снизить финансовую нагрузку по кредиту, лучше выбрать уменьшение ежемесячного платежа.

Теперь посчитаем разницу между предложенными вариантами в денежном выражении. Условия оплаты: расчет ипотеки Сбербанка, выбранные условия ипотеки — квартира на вторичном рынке, ставка 11%.

Однако соотношение цифр останется прежним, так как все банки используют одни и те же формулы для расчета ежемесячных платежей.

Гражданин Петров, внеся внеочередной платеж, имел основной долг в размере 1 млн рублей. Согласно условиям досрочного погашения, Петров решил сократить срок с 20 лет до 15. При этом переплата без учета страхового покрытия составит 1 045 млн руб.

Ежемесячный платеж удобен для заемщика — 11 366 руб. Есть другой вариант — снизить ежемесячные расходы по ипотеке, платить 10 322 рубля в месяц и погашать кредит через 20 лет. Переплата составит 1,477 миллиона рублей.

Разница в ежемесячной оплате составляет всего 1000 рублей, 12000 в год — это не очень большая сумма. Общая разница в переплате по погашению кредита на 15 и 20 лет составляет 432 000 рублей.

Ответ очевиден: заемщику выгоднее погасить ипотеку быстрее, чем уменьшать ежемесячный платеж.

Полезная информация для заемщика, который планирует погасить жилищный кредит раньше, чем ожидалось:

при уменьшении срока кредита снижается стоимость страховки. Если заемщик оплачивает страховку один раз в год, она рассчитывается от суммы остаточной задолженности. При уменьшении ежемесячных выплат расходы на страхование снижаются, но не так существенно, так как размер кредита уменьшается медленнее;

если погасить ипотеку материнским капиталом, придется подождать пару месяцев. До тех пор, пока деньги из Пенсионного фонда не поступят на банковский счет, выплаты будут рассчитываться без учета досрочного погашения;

при досрочном погашении могут возникнуть нештатные ситуации: комиссия за перевод средств при использовании сторонних карт и платежных систем, задержка обработки заявки сотрудниками банка и другие нюансы. Отслеживайте статус своей заявки и своевременно связывайтесь со своим менеджером банка по всем вопросам.

Вывод: как только у заемщика появляются свободные деньги, их нужно вкладывать в погашение кредита с сокращением срока кредита. Это позволит максимально сэкономить на переплатах банку.

С психологической точки зрения также важно сокращение срока ожидания снятия обременения банка. Сложно почувствовать себя полноценным собственником, если ипотека на вашу квартиру находится в офисе банкира.