Оформить квартиру для несовершеннолетнего ребенка в России можно несколькими способами.
Порядок оформления сделок зависит от статуса лиц, желающих передать право собственности на ребенка несовершеннолетнему.
А также о том, какие права существуют на жилую площадь: право собственности, муниципальная аренда или право наследования.
Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего по закону?
Согласно положениям ст. 17 ГК РФ права граждан РФ возникают с момента рождения, в том числе право приобретать и владеть недвижимым имуществом.
В искусстве. 21 ГК РФ гласит, что гражданин может самостоятельно распоряжаться своим имуществом, приобретать его и отчуждать только с 18 лет.
До достижения этого возраста недвижимое имущество ребенка отчуждается с согласия службы опеки.
Порядок отчуждения недвижимого имущества детей, включая возникновение и утрату прав детей на такое недвижимое имущество, определяется:
Сотрудники опеки представляют интересы ребенка при заключении сделок и следят за тем, чтобы права ребенка не нарушались и не нарушались другими сторонами сделки, в том числе родственниками детей.
С десяти лет персонал опеки учитывает мнение ребенка, а с момента, когда ребенку исполняется 14 лет, требуется их письменное согласие для любой регистрации прав на жилую площадь.
Зачем это делать?
Родственники или другие люди, близкие к ребенку, имеют право зарегистрировать для него жилье или долю жилой площади в следующих случаях:
- при покупке жилья на семейный капитал,
- гарантировать ребенку гарантии жилплощади в будущем,
- в целях защиты жилплощади от отчуждения в случае развода,
- при регистрации приватизации.
Использование материнского капитала требует обязательной регистрации на ребенка части купленной квартиры, рождение которой стало основанием для получения справки одним из родителей.
Передача прав на жилую площадь ребенку не только гарантирует, что по достижении им совершеннолетия у него будет гарантированное место жительства, но и позволяет защитить активы от незаконного отчуждения родственниками или бывшими супругами.
В спорах с недвижимым имуществом, частично принадлежащим детям, судебная система учитывает в первую очередь интересы детей и разрешает отчуждение их недвижимого имущества только при наличии у них другого такого же размера.
Поэтому переоформление жилплощади для ребенка — хороший способ его обезопасить.
Операции с недвижимостью с участием детей
Несовершеннолетние вправе совершать сделки с одобрения социальных служб (попечителей) по достижении 14-летнего возраста.
В этом возрасте ребенок сам подписывает договор о переходе прав на квартиру и несет ответственность по условиям подписанного договора.
Несовершеннолетний имеет право совершать следующие операции с недвижимым имуществом (с согласия службы опеки или родителей):
Для лиц, не достигших 14-летнего возраста, подпись в договоре ставится его родителями, а в их отсутствие — представителями службы опеки или приемными родителями.
Если ребенок содержится в специализированном образовательном учреждении (детском доме), договор подписывают уполномоченные сотрудники этого учреждения.
Несовершеннолетние могут считаться полностью дееспособными с 16 лет при соблюдении следующих условий, изложенных в ст. 21 и ст. 27 Гражданского кодекса:
- на свадьбе,
- при наличии служебной работы,
- когда вы организуете свой бизнес.
Любое из вышеперечисленных действий требует согласия родителей и сотрудников опеки, а при отсутствии такого согласия — решения суда.
О возможности обустройства квартиры для несовершеннолетнего смотрите в видео:
Способы оформления недвижимости на ребенка
Основные способы передачи жилья в собственность несовершеннолетнему следующие:
Заключение договора купли-продажи квартиры, покупателем которой является ребенок, — один из самых популярных способов передачи прав на жилье от людей, не являющихся близкими родственниками.
Пример договора купли-продажи квартиры.
Родители покупают квартиру в пользу ребенка, как инициаторы сделки и представители ребенка: оплачивают покупку и оформляют сделку в отделении Росреестра.
Для ребенка в договоре подпись подписывается представителями опеки, а когда ребенку исполняется 14 лет, он подписывает свою подпись.
Передача квартиры ребенку не требует участия службы опеки, так как в этом случае собственность ребенка не уменьшается.
Пример договора дарения квартиры.
Подарить ребенку жилплощадь могут как третьи лица, так и близкие родственники.
Чтобы избежать аннулирования регистрации права по приговору суда, договоры дарения и купли-продажи должны быть нотариально удостоверены, чтобы исключить наличие в тексте условий, противоречащих гражданскому или жилищному законодательству.
Чтобы передать в собственность жилплощадь ребенку путем приватизации, необходимо выполнить следующие действия:
- подать заявление в Росреестр об отказе в приватизации жилого помещения в пользу ребенка,
- подать заявку на приватизацию квартиры,
- получить разрешение на приватизацию,
- зарегистрировать право ребенка на квартиру в Росреестре.
Все люди, живущие с ребенком в одном жилом помещении и имеющие муниципальное постановление об аренде социального жилья, должны подать заявление об отказе от приватизации.
Пример заявления об отказе в приватизации жилья.
Разрешение на приватизацию выдается местными властями после рассмотрения заявления. Регистрация права происходит при участии несовершеннолетнего, достигшего 14-летнего возраста, а также представителей службы опеки и попечительства.
Пример заявления о приватизации для несовершеннолетних.
Если в завещании указано несовершеннолетнее, регистрация прав на квартиру происходит в следующем порядке:
Образец завещания на квартиру и отказ от наследства в пользу другого наследника.
также допустимо оформление квоты в квартире для ребенка, включая отдельную жилую площадь (например, комнату).
Передача доли происходит одним из указанных выше способов.
Однако важно иметь в виду, что договор о передаче доли путем продажи или дарения ребенку должен содержать раздел, содержащий информацию о согласии на передачу права на долю другими совладельцами квартира.
Пример договора дарения доли квартиры несовершеннолетнему.
Передача прав на недвижимость в ипотеку ребенку возможна только на этапе заключения договора с кредитной организацией (например, при покупке дома с материнским капиталом).
После оформления кредитного договора квартира передается в залог банку, который может запретить переоформление жилплощади новым собственникам до полного погашения кредита.
Передача ребенку части прав на ипотечную квартиру после подписания договора возможна по решению суда, если передача прав позволяет устранить нарушение интересов ребенка.
О том, как делится ипотечная квартира после развода, читайте в статье.
Перечень документов
Для переоформления права собственности на жилую площадь несовершеннолетнему потребуются следующие документы:
- копия свидетельства о рождении ребенка,
- копия паспорта ребенка (для детей старше 14 лет),
- копия паспорта представителя ребенка,
- выписку из ЕГРН о действующих правах на квартиру,
- справка Росреестра об отсутствии обременений по квартире,
- технический паспорт и кадастровый документ БТИ,
- справка лица с постоянной пропиской в квартире.
Выписки из реестра недвижимости, а также свидетельства о залоге можно заказать в любом МФЦ, предъявив паспорт и заплатив комиссию. Вы также можете узнать о скрытых расходах в виде прав третьих лиц в нотариальной конторе.
При передаче квартиры по завещанию также потребуется текст завещания или справка о праве наследования у нотариуса.
Для оформления жилья путем приватизации требуется доверенность на зачисление несовершеннолетнего.
Если в постановлении на муниципальное жилище прописаны только родственники несовершеннолетнего, намеревающиеся приватизировать квартиру в пользу ребенка, они должны запросить справку о родстве с ребенком (или о составе семьи — для близких родственников.) из ЗАГСа).
Возможные трудности
Передача прав на квартиру ребенку в обмен на отчуждение иного недвижимого имущества, принадлежащего ребенку, требует обязательного согласия службы опеки.
Это согласие оформляется в виде распоряжения главы района или местного муниципального образования.
Если имущество, которое предполагается передать в собственность ребенка, используется для его проживания, представители службы опеки будут контролировать это имущество.
Они обращают внимание на следующие моменты:
Жилье, приобретаемое для ребенка взамен проданного, не должно быть меньше его площади.
Также важна близость учебных заведений, которые посещает ребенок, а также детских лечебных учреждений.
Если вы хотите купить комнату для ребенка в общей квартире, где планируется проживать вместе с одним из родителей, сотрудники службы опеки анализируют образ жизни и статус других жильцов в квартире, отправляя соответствующие обращения в полицию и прокуратуру.
Ребенку не разрешается покупать комнату или делить квартиру, если зарегистрированы следующие лица:
- иметь исключительную судимость,
- ранее лишенные родительских прав за совершение преступлений против материнства и детства,
- вести асоциальный образ жизни,
- страдающие психическим заболеванием, алкоголизмом или наркоманией.
Если ребенок получает долю, предназначенную для его проживания, то ее следует выделить натурой в отдельную изолированную комнату.
Кроме того, размер этой квоты не должен быть меньше установленного в данном регионе стандарта для проживания ребенка — в большинстве субъектов федерации значение стандарта составляет 15 м².
Правила расчета площади на человека в квартире читайте здесь.
При возникновении затруднений в виде отказа совладельцев квартиры дать согласие на перерегистрацию квартиры на ребенка необходимо обратиться в службу социальной защиты и судебные органы — суд принимает решения, отдавая приоритет интересам несовершеннолетних детей.
Передача квартиры во владение ребенку позволяет не только обеспечить его гарантированным жильем, но и защитить жилую площадь от вторжений третьих лиц.
Чтобы избежать рисков расторжения договора передачи прав, необходимо проверить все возможные обременения и засвидетельствовать операцию в нотариальной конторе.
