Можно ли и как делать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

У новопоселенцев-заемщиков часто возникает вопрос, можно ли провести перепланировку в ипотечной квартире?

Ответ неоднозначный, ведь важно сначала получить разрешение, а не только в жилищной инспекции.

Как это сделать правильно, чтобы не было проблем?

Законодательство

можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

Вопросы перепланировки жилья, заложенного в режиме ипотечного кредитования, регулируются следующими законодательными актами:

  • ЖК РФ (статья 25, статья 26),
  • Закон об ипотеке No. 102-ФЗ.
  • В искусстве. 29 закона п. 102-ФЗ гласит, что заемщик, пользующийся квартирой, не имеет права ухудшать ее и снижать ее стоимость.

    Реконструкция жилья может стать вмешательством, которое приведет к снижению стоимости ипотечной квартиры и вызовет недовольство финансирующего банка.

    Самовольная переделка чревата штрафом или обязательством вернуть дому первоначальный вид.

    Перепланировка квартиры в ипотеке

    Правильно интерпретируйте смысл искусства. 29 Закона № 102-ФЗ: перепланировка возможна, но только при условии улучшения объекта и увеличения стоимости.

    Это понятие четко разъясняется в п. 2 ст. 25 ЖК РФ.

    Перепланировка — изменение конфигурации помещения, предполагающее исправление технического паспорта.

    изменить планировку квартиры, даже ипотеку, по своему усмотрению невозможно — такое действие считается несанкционированным и незаконным.

    Самое опасное, что неграмотные действия могут привести к ослаблению несущих конструкций каркаса всего дома и нести угрозу для здоровья и жизни жителей.

    Какие работы разрешены при перепланировке квартиры, а какие запрещены, читайте в статье.

    Виды

    можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

    В квартире могут проводиться работы без разрешений и согласований, в результате чего не меняется конфигурация, то есть план этажа.

    К таким действиям относятся следующие работы:

    1. косметический ремонт — побелка потолков и стен, обивки салона, замена линолеума на другое покрытие без воздействия на всю площадь и т д.,
    2. облицовка стен санузла, санузла, кухни или замена пластиковой облицовки и т д.,
    3. замена окон на новые из того же или другого материала (без изменения их размеров),
    4. замена радиаторов (без смещения) на аналогичные и др.

    Такая работа не является перепланировкой.

    Перепланировки делятся на следующие виды:

  • просто,
  • сложный.
  • К обоим типам относятся работы, изменяющие конфигурацию, то есть план этажа.

    К простому типу относятся следующие работы:

    1. изменение границ санузлов и санузлов — объединение в совмещенный блок сан или, наоборот, разделение,
    2. демонтаж существующего пола и замена на новый, включая изоляционный слой,
    3. перенос окон, дверей,
    4. закладка проемов,
    5. расширение кухонной зоны, коридор, демонтаж кладовой и т д.

    можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

    Если действия простые, они не затрагивают элементы конструкции, нет необходимости заказывать единичный проект, достаточно эскиза.

    Это включает:

  • устройство арочных проемов вместо межкомнатных дверей,
  • установка легких перегородок,
  • демонтаж ненесущих перегородок,
  • движущаяся сантехника и др.
  • Индивидуальный проект необходим, когда:

    1. балкон, лоджия совмещенная с кухней или спальней,
    2. расширение санузла, захват части соседнего помещения,
    3. отдельные комнаты получаются из смежных комнат,
    4. устроить дополнительный санузел и т д.

    Есть еще один вид перепланировки, когда квартира, построенная по определенному типовому проекту, уже перепланирована проектными организациями по новому, но также и в стандартном варианте, внесенном в специальный каталог.

    Тем, чья квартира попала под типовой перепланировку, повезло, так как нет необходимости в заказе на единичный проект, можно сразу оформить разрешение, указав вариант модификации.

    Отношение банков

    Ипотечный договор по определению — не что иное, как договор залога недвижимости.

    И хотя заемщик имеет право пользоваться заложенной квартирой, недвижимость фактически куплена на деньги банка и полностью не принадлежит заемщику.

    Если у заемщика возникают финансовые проблемы и увеличивается задолженность по кредиту, банк имеет право продать квартиру и покрыть его убытки.

    При заключении договора проводится оценка квартиры и определяется ее рыночная и расчетная стоимость.

    можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

    Неправильная переподготовка может снизить производительность и снизить цены.

    В результате банк не получит ту сумму, которую он должен был получить от продажи ипотечного жилья.

    Ипотекой обычно занимается страховая компания, которая не хочет терять прибыль. По этой причине банки не всегда разрешают перепланировку площади заложенной недвижимости, прописывая в договоре запрещающие пункты.

    Что не стоит покупать?

    Выбирая квартиру под ипотеку, стоит выяснить, совпадает ли план помещения с оригиналом или же в планировке не было вмешательства.

    Сделать это можно, навещая соседей сверху или снизу, но для неосведомленных людей лучше воспользоваться услугами специалиста из агентства недвижимости или БТИ.

    Если выяснится, что перепланировка была проведена, но не узаконена, и при этом это так:

  • страдают несущие стены (просверливаются проемы, демонтируются участки стен под балконным окном и т д.),
  • кухня, ванная расширена в сторону спальни,
  • забиты вентиляционные каналы,
  • коммуникации встроены в стены и недоступны,
  • в одной из комнат обустроен дополнительный санузел и т д.
  • такую квартиру лучше не брать. Скорее всего, вариант таких изменений не удастся узаконить.

    Оформление перепланировки

    Решив переделать ипотечную квартиру и сделать ее отличной от стандартной, необходимо действовать в определенной последовательности.

    Изучение договора

    можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

    Необходимость углубленного изучения кредитного договора продиктована п.1 ст. 29 Закона № 102-ФЗ.

    Говорят о предотвращении порчи имущества и снижении его стоимости, но только тогда, когда «иначе это не предусмотрено договором».

    В договоре следует искать пункт о перепланировке. Если есть запрет на такую ​​процедуру, можно успокоиться и ничего не делать — ничего не выйдет.

    Если в договоре нет ограничений на это, можно перепланировать жилую площадь, но сделать это грамотно и так, чтобы квартира стала намного удобнее и лучше.

    Согласование с соседями и жильцами

    В приватизированных домах необходимость согласовывать перепланировку жилого пространства с соседями не предусмотрена никаким законодательным актом.

    важно, чтобы эти действия не нарушали права других людей и не угрожали их здоровью и их жизни. При наличии нескольких совладельцев или когда кредитором является третье лицо, от этих граждан, участвующих в ипотеке, потребуется письменное подтверждение согласия, независимо от их места регистрации и проживания.

    Если ремонт квартиры предполагает, например, перенос колонки водопровода или канализации, это касается непосредственно соседей ниже, для которых требуется письменное согласование.

    Хотя ремонт и ремонт — это не одно и то же, обычно эти два вида ремонта квартир совмещают и проходят параллельно (при необходимости).

    Интересы других собственников помещения также пострадают, если инициатор перепланировки расширится на общий коридор, тамбур или захватит часть мансарды, подвала. В этом случае правила требуют согласия не менее 2/3 всех жителей дома или лица, уполномоченного представлять их интересы.

    необходимо однозначно договориться с соседями и получить письменное согласие, когда квартира общая, то общие участки в равной степени принадлежат всем соседям. В общей квартире несогласие одного из соседей сделает невозможным перепланировку помещения.

    С правилами проживания в общей квартире читайте здесь.

    Перечень документов, которые необходимо собрать для получения разрешения на реконструкцию жилья, приведен в ст. 26 ЖК РФ. В пункте 5 данной статьи четко прописана необходимость письменного согласия на смену всех членов семьи (даже временно не проживающих) нанимателя жилого помещения по общественному договору о найме.

    Образец согласия соседей на перепланировку.

    Оформление эскиза или проекта

    можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

    Для наглядной демонстрации изменений конфигурации квартиры при простой перепланировке нужен эскиз, при сложной — индивидуальный проект.

    Если эскиз можно нарисовать как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами профессионалов, то проект следует заказывать в компании.

    Он должен специализироваться на предоставлении таких услуг и иметь все разрешения и согласования.

    Для того, чтобы проектная компания приступила к работе, необходимо предоставить:

    1. планы этажей (как минимум тот этаж, на котором находится квартира, подлежащая перестройке, а также этажи сверху и снизу),
    2. эскиз планируемых изменений,
    3. техническое заключение о состоянии строительных конструкций и реальности реализации задуманного в жизнь,
    4. ситуационный план.

    Также потребуются чертежи марки AR: вертикальные разрезы здания, планы этажей с подробным описанием всех слоев, пояснение помещений, описательная часть и т.д. Дизайны можно найти в Великобритании или в БТИ.

    Также проектировщики учтут материалы, из которых построен жилой дом, особенности проектных решений, и в своей работе будут строго соблюдать требования СНиП и нормы действующего законодательства РФ.

    Согласование с банком и страховой компанией

    Вы должны пойти в банк с приложенным к заявлению эскизом или планом. Может потребоваться предварительная оценка стоимости ипотечной квартиры с учетом планируемого ремонта дома.

    Пример заявки на перепланировку квартиры.

    Письменный ответ обычно содержит следующие условия:

  • завершить работу в течение определенного срока,
  • получить новое регистрационное свидетельство,
  • получить справку в ЕГРН на основании нового технического паспорта.
  • Ознакомьтесь с изменениями, внесенными в технический план этажа.

    Страховую компанию больше интересует увеличение стоимости квартиры после внедрения нововведений. С согласия банка страховая компания не возражает против изменения гарантии.

    Получив разрешение банка и страховой компании, необходимо стремиться как можно скорее пройти период переподготовки карты и приступить к работе.

    Срок, установленный банком, не может быть нарушен.

    Обращение в жилищную инспекцию

    можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

    Живой осмотр должен быть доставлен по пакету документов, включающему:

    1. заявка на согласование,
    2. эскиз или проект,
    3. документы на право собственности на жилье,
    4. технический паспорт, кадастровый паспорт,
    5. согласование с соседями, с арендаторами,
    6. одобрение банка,
    7. документ Общества охраны памятников, разрешающий выполнение работ, если жилой дом является памятником культуры, архитектуры.

    Живой инспекции дается до 45 дней для принятия решения (п. 4 ст. 26 ТК РФ).

    В случае отказа модификация ипотечной квартиры не состоится, а в случае положительного решения необходимо немедленно ускорить работы по перепланировке.

    Пример положительного решения о перепланировке.

    Обращение в БТИ

    после завершения всех работ необходимо обращаться в БТИ, чтобы техники смогли исправить новое положение стен, перегородок, дверей и т.д.

    Вызов техника и запрос нового регистрационного удостоверения — это действия, которые собственник ипотечной собственности совершает в БТИ.

    Пример заявления в БТИ о предоставлении нового технического паспорта.

    Регистрация и предоставление документов в банк

    Получив в БТИ новый технический паспорт, заемщик может обратиться в USRN, где внесет изменения в базу данных и вместо предыдущего свидетельства о праве собственности выдаст новый.

    вы должны предоставить банку сопроводительное письмо с новым регистрационным свидетельством и действующими документами на право собственности.

    Сроки

    можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

    Каждый шаг требует времени:

  • сделать эскиз — 3-5 дней,
  • исполнение проекта — 2-6 недель,
  • счет в банке — 1-1,5 мес.,
  • получить технический паспорт в БТИ — 10-14 дней,
  • согласование в живом обследовании — 45 дней.
  • Продолжительность ремонтно-строительных работ зависит от объема, технических характеристик и умения совмещать технологические процессы, также важны количество сотрудников и их профессионализм.

    Причины отказа

    Отказ может последовать по следующим причинам:

    1. запланированные работы угрожают целостности и устойчивости всего здания,
    2. планируемая перепланировка нарушает требования СанПиН, СНиП,
    3. заемщик не предоставил полный пакет документов.

    Также откажутся от перепланировки жилища, если жилой дом является памятником архитектуры или истории.

    Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, взятой в ипотеку?

    Последствия грубого перепланировки квартиры регулируются ст. 29 ТК РФ, о том, что инициатору нововведений придется вернуть жилью первоначальный вид, в случае проживания инспекция примет такое решение.

    В п. 5 ст. 29 ЖК РФ сказано, что нежелание восстанавливать квартиру приведет к судебному разбирательству, в результате которого жилье будет продано, а оставшаяся сумма будет возвращена после уплаты судебных издержек.

    В ипотечном строительстве все еще проще: поскольку правовой статус жилой площади не определен до конца, то есть заемщик фактически не является полноправным собственником, банк имеет право расторгнуть договор ипотечной ссуды.

    В результате квартира будет продана по ликвидационной стоимости, и только часть денег, уплаченных заемщиком, будет возвращена.

    Возможна ли покупка в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

    можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

    Такой вариант возможен, если к вам приедет эксперт, аккредитованный среди проверенных партнеров банка, и определит, насколько сложен ремонт в квартире.

    Опытный специалист поймет, реально ли узаконить изменения и укажет выводы в своем отчете.

    В случае простой перепланировки, не затрагивающей несущие конструкции и не нарушающей основных правил, банк перейдет на ипотечный кредит, написав пункт в договоре о легализации изменений в течение 6-12 месяцев за счет заемщика.

    При условии, что в квартире явно нарушены требования СНиП, и никогда не удастся узаконить перепланировку, разумнее выбрать другой объект для ипотеки.

    Риск потерять и дом, и деньги слишком велик, поэтому имеет смысл следовать требованиям закона и сначала получить все разрешения, а затем переделывать жилищный кредит.

    О том, как проверить юридическую чистоту квартиры, читайте в нашей статье.

    банкам выгодно принимать нововведения, если недвижимость подорожает за счет юридической перепланировки.

    О том, как оформить перепланировку в ипотечной квартире, смотрите в видео:

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: