Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

Имея нежилое помещение, многие собственники предпочитают его сдавать, гарантируя себе постоянный и достаточно приличный доход. Но, прежде чем сдавать недвижимость в аренду, необходимо определиться со стоимостью аренды — ведь от своевременности сдачи объекта и постоянного присутствия арендатора, а, следовательно, и доходов собственника, зависит заявленная арендная плата собственником. В этом материале мы подробно расскажем, как рассчитать размер платы за нежилое имущество, предназначенное для сдачи в аренду, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем говорить, как рассчитать стоимость аренды комнаты, необходимо понять, что именно такое арендная плата, какие бывают виды арендной платы, которые напрямую влияют на ее стоимость, и ответить на другие вопросы.

Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

Определение

Гражданский кодекс РФ дает четкое определение такого понятия, как рента. Это платеж фиксированной суммы, который выплачивается арендатором за временное пользование нежилой недвижимостью. Также объект может иметь разную площадь и назначение.

важно, чтобы доход, полученный арендатором от деятельности арендатора помещения, не влиял на размер арендной платы — это касается как сверхприбыльного производства, так и бизнеса, приносящего скромный доход. На основании заключенного договора лизингополучатель обязан производить платежи по установленному графику и строго в размере, указанном в документах.

Важно! В случае передачи в аренду нежилого объекта, независимо от его площади, необходимо оговорить конкретный договор. Он прописывает все важные особенности сделки, а также права и обязанности ее участников. Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения собственника объекта и арендатора, проводятся все расчеты и решаются другие проблемы.

При отсутствии договора помещение не может быть сдано в аренду, но главное — не иметь возможности отстоять свои интересы в случае нарушения договора и прав собственника объекта. Не все договоры нужно будет регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, это надежно защищает стороны сделки от разного рода проблем.

Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

Плата за аренду помещения: разновидности

Сдать в аренду можно любой нежилой объект, независимо от того, принадлежит ли он муниципалитету / государству или принадлежит простому гражданину. К тому же в каждом случае есть свои нюансы:

  1. Аренда муниципального / государственного имущества не включает НДС. Для совершения сделки необходимо участие в специально организованном аукционе. Информация о его участии публикуется в СМИ за месяц до установленной даты. Размер арендной платы не может меняться более 2 раз каждые 12 месяцев (правила пересмотра прописываются в договоре аренды). Данная транзакция подлежит обязательной регистрации. Нежилые объекты, находящиеся в собственности муниципальных властей, могут сдаваться в аренду только юридическим лицам.
  2. Продажа нежилого имущества, находящегося в собственности физического лица по договору аренды. В этом случае арендная плата устанавливается собственником объекта, при этом нет необходимости использовать определенные формулы расчета. Однако собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить подоходный налог. Для граждан это 13%, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, платят НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Что касается расчета арендной платы, существует особая методика расчета, о которой мы подробно поговорим ниже. Размер арендной платы и порядок ее оплаты — один из основных пунктов любой аренды. Оплата по согласованию сторон может быть выражена различными способами:

  • фиксируется целиком для нежилых помещений,
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта,
  • фиксированная ставка + оплата проживания и коммунальных услуг.
  • Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

    На расчет арендной платы влияют различные факторы, в частности:

  • расположение объекта, например микрорайон, наличие подъездных путей и т д.,
  • окружающая инфраструктура,
  • статус объекта сдачи, наличие коммуникаций,
  • износ конструкции,
  • строительные материалы, используемые при строительстве / ремонте здания / помещения,
  • тип объекта, который будет передан при аренде,
  • основное назначение нежилой недвижимости и другие факторы.
  • Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на ставку аренды. Например, арендодатель может включить в него использование земли, на которой находится арендуемое имущество.

    Обычно расчет арендной платы определяется единицей площади (MQ). Хотя стороны сделки могут договориться о других единицах расчета. При заключении долгосрочного контракта (более 12 месяцев) в расчетах обычно используется годовая ставка. Ставка на нежилую недвижимость может быть совершенно разной и зависит от регионального расположения.

    Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

    Между сдачей в аренду жилой недвижимости и арендой нежилых помещений существует ряд существенных различий. Допустим, когда речь идет об аренде жилого объекта, вам необходимо заключить договор аренды. Он прописывает отношения между арендатором жилья и его законным владельцем, а также правила расчетов. Поэтому в отношении жилой недвижимости неправильно применять определение «аренда», поскольку она может быть продана во временное пользование только по договору аренды.

    Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

    Следует отметить еще один фундаментальный фактор. Жилая недвижимость, находящаяся в бюджете муниципалитета, может быть сдана в аренду только физическому лицу.

    Читайте также: Какая жилая площадь квартиры?

    А если говорить об аренде нежилых объектов, в том числе полностью построек, то таких ограничений нет — договор можно заключить как с обычным гражданином, так и с организацией. Также нежилой объект можно использовать только по прямому назначению.

    Муниципальная собственность на нежилой объект предполагает ряд важных нюансов. В частности, срок аренды не может быть менее 12 месяцев, а арендатор должен своевременно уплатить оговоренную в условиях сделки сумму. В противном случае договор теряет силу и расторгается арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства, вытекающие из договора, четко выполняются, в соответствии с его условиями, по истечении срока его действия добросовестный арендатор имеет право передать нежилое помещение в личную собственность, купив его.

    Еще одним фундаментальным фактором, который отличает оплату арендной платы за разные типы помещений, является то, что в отношении нежилой недвижимости ставка состоит из 2 долей:

    1. Расходные материалы, в стоимость которых входят расходы, определяемые на содержание здания / помещения и оплату счетов (в документах часто указано, что счета оплачиваются арендатором отдельно).
    2. Часть дохода, состоящая из того, что собственник нежилой недвижимости, переданной во временное пользование, рассчитывает на получение прямого дохода. Что касается бизнеса арендатора, то на ставку это не повлияет.

    Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

    Обычно арендная плата за нежилую недвижимость рассчитывается на 12 месяцев. Кроме того, приказом Минстроя п. 209 от 14 IX 1992 г рекомендовано использовать для расчетов установленную методику. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

    AP = AI + AZ, в нем

    AP — полная сумма оплаты, взимаемая за аренду недвижимости и указанная в документах сделки,

    AI — оплата аренды объекта недвижимости, включающая полный расчет здания / помещения,

    АЗ — оплата аренды территории, на которой находится недвижимость. Это значение зависит от регионального расположения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

    Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

    Дополнительно значение AI рассчитывается следующим образом:

    AI = BGA * KG * KM * KV * KD * KKN * KSA * PO, где

    BGA — базовая годовая арендная плата за квадратный метр без учета площади технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных клеток и т.д.

    КГ — величина, определяемая законодательством и учитывающая местонахождение нежилого строения (область / город / район).

    Коэффициент КМ, который учитывает материалы, из которых изготовлены стены.

    КВ — это вид нежилого объекта.

    КД — коэффициент, отражающий вид деятельности арендатора.

    ККН — добротность объекта:

    ККН = К1 + К2 + К3

              К1 — показатель степени улучшения,

              К2 — расположение объекта,

              K3 — это параметр удобства использования.

    KSA — параметр, отображающий передачу объекта третьему лицу (субаренда).

    ПО — площадь арендуемого объекта (общая).

    Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

    Расчет годовой арендной платы — сложный процесс. Поэтому, не имея соответствующего опыта, желательно привлечь к этому специалиста.

    Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

    Возьмем в качестве примера расчета расчет годовой ставки муниципального образования Ступино (Москва). Муниципалитетом утвержден базовый тариф за квадратный метр в размере 350 рублей, для данной территории коэффициент составляет 1,25.

    Все остальные значения, учитываемые при расчетах, необходимо указать в приложении к вышеупомянутому приказу Минстроя.

    Исходя из методики расчета, для этого случая устанавливаются следующие значения:

    1. Для строительных материалов стен приведены следующие значения: кирпич 1,5, железобетонные конструкции — 1,25, здания из смешанных материалов — 1, деревянный дом — 0,8.
    2. По типу собственности склад / производственное здание / помещение: для помещений с центральным отоплением дается коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект — 0,3). Для других помещений 1.
    3. Расположение объекта. При размещении арендуемой площади в подвале учитывается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов — 0,54, площадь на чердаке — 0,26, для различных хозяйственных построек — 0,32.
    4. Использование прилегающей территории. При наличии забора на территории значение 0,27, при отсутствии такового — 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, коэффициент 0,1.
    5. При учете направления бизнеса арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные / юридические / банковские / посреднические организации — 3, гостиничный / охранный бизнес и корпоративный офис — 2,5, ресторанный бизнес и ломбарды — 2, общественное питание и торговля — 1.5, медицинские учреждения различного формата — 1.

    Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

    Читайте также: Что означает размер комиссии при аренде квартиры.

    И в заключение следует отметить, что все расчеты необходимо оформить письменно и представить в виде приложения к основному договору. Это убережет стороны сделки от проблем с налоговыми органами.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: