Как узнать, можно ли продать квартиру сразу после приватизации: условия, требования

Процесс бесплатной приватизации в Российской Федерации длится десятилетия.

Недавно приватизированные квартиры часто встречаются на рынке недвижимости.

Однако не все собственники такого жилья однозначно знают, когда выгоднее продать квартиру после приватизации и как не платить подоходный налог.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Чтобы понять, можно ли продать квартиру после окончания приватизации, необходимо уточнить правовой статус данной процедуры, права и обязанности собственника жилого помещения и особенности налогообложения в РФ.

Понятие

Под приватизацией понимается процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физическим лицам и организациям.

Под приватизацией обычно понимается процесс бесплатной передачи недвижимости, в которой граждане проживали на условиях социальной аренды, в личную собственность.

Процесс приватизации начался сразу после распада СССР и легитимации частной собственности, когда гражданам была предоставлена ​​возможность оформить право владения и распоряжения недвижимостью.

Особенностью приватизации в России является ее свободный характер: чтобы получить в собственность квадратные метры жилья, не нужно было платить с государством или муниципалитетом. Единственное, что было оплачено — госпошлина и технические расходы на подготовку документов.

Бесплатная приватизация недвижимости имеет несколько общих правил:

вы можете поучаствовать в нем один раз в жизни;

на момент приватизации участники должны иметь постоянную регистрацию по этому адресу;

необходимо получить согласие всех зарегистрированных в квартире лиц и отказ от участия в приватизации;

жилье не должно быть в аварийном состоянии, располагаться в общежитиях, числиться в нижней части служебных помещений или входить в бюджет военных городков;

для приватизации необходимо оформить технико-кадастровый паспорт.

Пример согласия на приватизацию и просьбы об отказе от участия в приватизации.

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется на основании нескольких законодательных актов:

Можно ли сразу после оформления?

Технически новый домовладелец может полностью распорядиться своим имуществом.

Фактически, с момента регистрации собственности, она имеет право распоряжаться ею, в том числе и при продаже.

Собственник имеет право не только продать квартиру, но и сдать ее в аренду, завещать, подарить, заложить и т.д.

Однако из-за налоговых нюансов немедленная продажа грозит уплатой НДФЛ в размере 13%, поэтому такие действия отразятся на кошельке владельца.

Особенности налогообложения

За счет бесплатной приватизации собственник при продаже получает доход, с которого по закону он обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи.

Раньше такая проблема решалась очень просто: в основном договоре указывалась сумма равная или меньше 1 млн рублей, с которой налог не уплачивался.

Остальные средства перечислялись под расписку или через приложение к основному договору. Однако эта схема уклонения от уплаты налогов практически сведена на нет нововведениями в законодательстве:

теперь для приватизированных квартир после 01.01.2016 установлен налоговый период 5 лет;

цена объекта в договоре должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости.

Узнайте, как законно снизить кадастровую стоимость квартиры здесь.

Порядок действий

Через год после продажи квартиры продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ, к которой прилагаются:

1. копия договора купли-продажи;
2. копия платежных документов.

Отчетная форма 3-НДФЛ.

На основании предоставленных документов с продавца взимается налог в размере 13% от налогооблагаемой суммы, который рассчитывается следующим образом:

Стоимость квартиры — 1 миллион рублей не облагаемого налогом дохода.

Налоговый вычет

1. Продавец имеет право на налоговый вычет, если в том же году он купил другой дом.
2. Как правило, в этом случае нет прямой налоговой компенсации, поэтому вам все равно придется платить НДФЛ.
3. Однако есть возможность вернуть уплаченные средства, так как в этом случае возвращается весь полученный в течение года доход, в который входит не только заработная плата, но и выручка от продажи квартиры.

Вычет предусмотрен на максимальную сумму 2 миллиона рублей, если цена приобретаемой квартиры ниже, вычет рассчитывается исходя из ее стоимости.

Если квартира была приобретена за счет ипотечных средств, размер вычета увеличивается до 3 миллионов рублей.

Размер вычета составляет 13% от покупной цены, поэтому, в зависимости от цены проданной квартиры, он может полностью покрыть уплаченный налог.

Документы

Для предоставления налогового вычета необходимо предоставить:

копия документов, подтверждающих право собственности;

копия договора купли-продажи;

копия документов о переводе денежных средств;

свидетельство 2-НДФЛ (от работодателя);

заявление 3-НДФЛ.

Можно ли без налога?

Люди освобождаются от уплаты налогов, если с момента приватизации прошло 3 года (для приватизированных до 01.01.2016) или 5 лет (после 01.01.2016).

Кроме того, налог не взимается, если стоимость выставленного на продажу жилья менее одного миллиона рублей, что есть только в провинции.

Все остальные случаи уклонения от уплаты налогов при продаже приватизированной квартиры не подходят.

Иногда сотрудники ФНС могут зачесть налоги и отчисления при одновременной продаже и покупке квартиры, но для них это не обязательно — все зависит от конкретного налогового инспектора.

Единственный полулегальный способ — указать в договоре купли-продажи более низкую цену (1 млн рублей и меньше). Несмотря на рискованность этих действий, связанную с возможным противодействием сделке, эта схема часто использовалась в прошлом.

Однако даже в этом случае государство постепенно ужесточает законодательство.

Теперь сумма в договоре не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости, иначе сделка просто не будет зафиксирована.

Также, если ФНС обнаружит, что при продаже использовалась схема уклонения от уплаты налогов, можно «получить» огромные штрафы. Поэтому не рекомендуется использовать этот метод уклонения от уплаты налогов.

Платят ли пенсионеры?

Продажа приватизированной квартиры не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров: в этом случае все равны перед законом.

Таким людям придется:

1. поддерживать срок 3 (или 5) лет;
2. или заплатите весь налог и получите право на налоговый вычет.

Подробнее о том, как пенсионеры платят налог на имущество, читайте в статье.

Продажа приватизированной квартиры

1. Продажа квартиры после новой приватизации ничем не отличается от продажи обычного имущества.
2. После того, как продавец нашел покупателя, он имеет право заключить договор об авансе или задатке, а затем подготовить договор.
3. Для этого продавец должен подготовить следующие документы:

удостоверение личности (паспорт);

подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН, справка);

договор приватизации;

кадастровый паспорт;

архивная справка из паспортного стола (по форме 9);

технический паспорт и оценка недвижимости при необходимости.

В назначенный день покупатель и продавец встречаются в регистрирующем органе, подписывают основной договор и перечисляют денежные средства.

Особенности

В некоторых ситуациях продажа квартиры осложняется нюансами, связанными с правовым статусом собственников или самой недвижимости.

При долевой собственности

Если квартиру приватизировали несколько человек, то каждый является собственником.

Продажа всего объекта возможна только с полного согласия всех владельцев, и все это должно быть включено в договор купли-продажи.

В остальном процедура продажи аналогична тем ситуациям, когда у квартиры только один собственник.

В случае, если владелец доли хочет продать только одну (например, комнату в квартире кондоминиума), тогда другие собственники имеют право преимущественного отказа от покупки.

Для продажи своей доли третьему лицу собственник обязан предоставить письменные отказы от покупки другим акционерам.

С прописанным человеком

Продажа квартиры на зарегистрированное лицо — дело довольно сложное с юридической точки зрения.

Если при продаже обычной квартиры проблема решается просто: человека выписывают добровольно или по решению суда, то с прописанными в приватизированной квартире все сложнее.

На основании Федерального закона «О приватизации» № 1541-1 от 04.07.1991, лица, которые на момент приватизации проживали в квартире и отказались от участия в ней, сохраняют право пользования квартирой даже после смены собственника.

Так что, если после урегулирования спора такие люди отказались от увольнения добровольно, сделать это в суде практически невозможно.

Поэтому при покупке приватизированной квартиры покупатель должен в обязательном порядке потребовать снятия с регистрации всех проживающих в ней людей до завершения сделки и перехода права собственности.

Еще более сложный случай, когда на момент приватизации квартиры человек был зарегистрирован, но по тем или иным причинам не участвовал в приватизации и не подписал отказ. В этом случае все сделки с недвижимостью могут быть отменены вне зависимости от того, сколько времени прошло.

С несовершеннолетним ребенком

1. Рассмотрим ситуацию, когда в доме зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, который не является одним из владельцев.
2. В этом случае при продаже квартиры взамен она должна быть зарегистрирована по другому адресу до совершения сделки.
3. В противном случае написать его можно будет только по суду, что в случае с новоприватизированной квартирой практически нереально.

Согласно ст. 20 ГК РФ дети до 14 лет должны быть зарегистрированы только вместе с родителями. Так что в этом случае выписку и зачисление придется решать всем членам семьи по новому адресу.

Статья 20 Гражданского кодекса Российской Федерации. Место жительства гражданина
1. Местом жительства считается место постоянного или преимущественного проживания гражданина. Гражданин, сообщивший кредиторам и иным лицам информацию о своем ином месте жительства, принимает на себя риск наступления последствий.

2. Местом проживания несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет или граждан, находящихся под опекой, является место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Продажа квартиры после приватизации (купить жильё) — в 2019 году, через сколько, менее 3 лет, 5 лет

Многие люди, которые наконец-то обзавелись собственной квартирой после приватизации, сразу же начинают задавать себе вопросы, на которые необходимо ответить. Самый острый и частый вопрос — можно ли продать квартиру после приватизации. Краткий ответ дать невозможно, поэтому необходимо углубиться в тему, чтобы рассказать обо всех нюансах.

Приватизация — это переход права собственности на квартиру после заселения гражданином участка, на который распространяется право социального найма. Трансфер бесплатный. Получив принадлежащую ему квартиру, гражданин вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Можно ли

Продать квартиру, которую получил гражданин после приватизации, можно и на следующий день. Это разрешено законодательством РФ. Помимо проживания на этой территории и ее продажи, человек может также сдавать ее в аренду, подарить, завещать или внести в качестве вклада в капитал юридического лица. Ограничений практически нет, главное не нарушать права других граждан.

Но перед продажей нужно сделать два пункта: завершить процесс приватизации с регистрацией прав, а также уплатить НДФЛ после продажи недвижимости. Если продажа недвижимости связана с покупкой новой недвижимости, уплаченный подоходный налог может быть возвращен.

Ограничений всего три:

его можно использовать только один раз;

есть лимит в два миллиона рублей;

доступно только тем гражданам, которые платят НДФЛ.

Детали разговора

Честная продажа квартиры после приватизации возможна только при наличии основного документа — свидетельства о праве собственности. Вам необходимо проверить реальность владения указанной недвижимостью.

Процедуру продажи можно провести как самостоятельно, так и через агентство, которое возьмет на себя всю тяжелую работу, требующую много времени и сил, но дешевле будет продать квартиру самостоятельно

Чтобы провести операцию легально, нужно помнить некоторые нюансы:

вы должны зарегистрировать договор купли-продажи в реестре.

Нет необходимости использовать сомнительные преимущества, когда официальная цена сделки снижается для снижения ставки налога. Если вы это сделаете, вы не сможете доказать, что покупатель должен был заплатить больше, чем указано в контракте.

Если недвижимость продана близким родственникам, налогового вычета нет.

Если квартира продается супругами, то она считается общей собственностью.

Сразу

На вопрос, сколько времени займет продажа приватизированной квартиры, ответ прост: продажа квартиры возможна сразу после того, как она перешла в собственность гражданина. Перед заключением сделки необходимо уплатить налог в размере тринадцати процентов от общей стоимости недвижимости. Если квартира стоит менее миллиона рублей, то налоги не уплачиваются.

Кроме того, продажа сразу после приватизации — наиболее выгодный вариант сделки. Вы также можете договориться с покупателем о разовой приватизации. В этом случае необходимо собрать все необходимые документы для оформления права на недвижимость. Состав документов такой же, как при простой приватизации.

В течение всего процесса покупатель должен внести небольшой залог, чтобы гарантировать, что продавец передаст право собственности в чужие руки сразу после выполнения запроса на приватизацию участка.

Менее 3 лет

В 2019 году были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, согласно которым уплата НДФЛ теперь составляет тринадцать процентов, только если срок владения полученным недвижимым имуществом составляет менее трех лет.

В 2019 году есть всего три исключения из правил: дом передается по наследству или получен по акту дарения. Если недвижимость переезжает близкий родственник, налог также не уплачивается: квартира была перемещена по договору постоянного обслуживания.

Объявление о продаже квартиры в собственности менее трех лет оформляется по следующему плану. Вам необходимо прийти в ФНС и взять бланк 3-НДФЛ, также вы можете получить его на сайте nalog.ru, достаточно распечатать образец. Если во владении находится несколько человек, каждый из них должен будет составить декларацию.

Листы для заполнения:

001, 002	В разделе 1 рассчитывается налоговая база, указывается точная сумма налога, сумма, подлежащая уплате в бюджет, и сумма, подлежащая возврату.
Лист А	Указывается источник дохода.
Лист E	Расчет налогового вычета.

к декларации также необходимо приложить пакет следующих документов:

договор купли-продажи, к которому прилагается акт приема-передачи;

копия свидетельства о праве собственности на это имущество;

копии документов, подтверждающих перевод денежных средств.

Приватизация земли под гараж требует сбора определенного пакета документов и прохождения определенной процедуры приватизации.

правда, приватизация квартиры продлена до 2019 года, об этом вы можете узнать из статьи по этой ссылке.

Менее 5 лет

Многие считают, что право собственности начинается с даты, указанной в названии собственности, но здесь есть ряд нюансов, которые нельзя упускать из виду. Если имущество было приобретено по наследству, срок исчисляется со дня смерти человека, от которого получена квартира.

Если жилище находится в кооперативном доме, дата приема начинается только в день оплаты последнего взноса. Кроме того, в некоторых случаях указывается дата подписания акта приема-передачи имущества от кооператива собственнику.

В случае, если владельцы акций владеют площадью менее 3 или 5 лет, они обязаны подавать декларации в инспекцию Федеральной налоговой службы. Кроме того, при долевом владении есть возможность сэкономить, благодаря легальному способу уменьшения дохода, когда сумма распределяется не в соответствии с первоначальными долями.

Такой вариант работает только при правильном дизайне, в котором все детально расписано для каждого владельца приватизированной квартиры.

Но радость владения новой квартирой, полученной государством или муниципалитетом, также сопряжена с расходами: налогами. Первый налог, который необходимо будет заплатить, — это налог на недвижимость, который уплачивается, когда вы получаете в собственность комнату, квартиру или частный дом.

В каждом регионе своя налоговая ставка, поэтому рассчитывать нужно внимательно. Для каждого региона местные власти устанавливают ставки самостоятельно. Максимальная ставка, разрешенная Налоговым кодексом, составляет 0,1 процента от общей стоимости квартиры.

Если у гражданина другие планы или эти налоги ему не нужны, он может продать приватизированную квартиру. Налог уплачивается только в том случае, если период владения составляет менее трех лет. Помимо уплаты подоходного налога с населения, вам необходимо будет сообщить в ФНС об уплаченной сумме.

Налог в размере 13% уплачивается, если только квартира находится в собственности менее трех лет, но в противном случае нет необходимости платить налог и декларировать его

Кроме того, для владельца могут быть получены некоторые преимущества, которые помогут получить больше денег от продажи и снизить уплаченные налоги. Способы снижения налога применяются, если собственник продаст полученную недвижимость, чтобы потратить деньги на покупку квартиры в другом районе, покупку большей площади и так далее.

Вычет собственности	Здесь стоит знать, что можно только уменьшить базу квартиры, которая находится в пределах двух миллионов рублей. В этом случае отчисления от продажи будут до возврата 260 тысяч рублей продавцу. Этим методом может воспользоваться только официально работающий человек, который постоянно платит налоги.
Компенсация	Этот метод используется при покупке нового дома в течение календарного месяца. Ставка налога не взимается, так как государство сможет получить собственное при покупке нового дома.

Нюансы прописки и прав

Регистрация является своеобразным знаком того, что человек является владельцем данной собственности, но бывают случаи, когда эта печать не требуется для того, чтобы иметь права на недвижимость. Без регистрации вы можете владеть квартирой, если был подписан договор аренды или безвозмездного пользования либо завещательный отказ.

Оформление осуществляется не только для тех людей, которые являются собственниками квартиры. Если собственник недвижимости дает свое согласие, третье лицо может получить вид на жительство от собственника. Это делается на основании решения суда о праве пользования не собственником.

Даже в законах есть разница между правом пользования и правом собственности. То есть собственник не может быть зарегистрирован в квартире, а зарегистрированное лицо не может быть собственником недвижимости. Следовательно, домовладелец имеет право выселить и уволить арендаторов при продаже недвижимости.

Регистрация не дает вам права пользоваться квартирой, поэтому в условиях договора купли-продажи есть пункт, согласно которому все члены семьи снимаются с регистрации во время сделки. После того, как квартира покидает предыдущий владелец, участники теряют право проживать на этой территории.

Каждый из зарегистрированных после транзакции лиц должен самостоятельно отказаться от подписки. В противном случае новый владелец может подать заявление в суд, которое отправляется в паспортный стол. Эта просьба всегда выполняется, после чего ранее зарегистрированные люди выселяются.

Но есть нюансы, ведь в определенных ситуациях участники могут оставить за собой право пользоваться квартирой даже после продажи:

люди, которые не приемлют приватизацию квартиры;

лица, находящиеся в квартире по наследству;

несовершеннолетние дети, оставшиеся без родителей или под опекой;

пенсионеры.

Каждую из ситуаций необходимо рассмотреть более подробно:

Отказ от приватизации	Если такой отказ был сделан, лицо имеет право пользоваться квартирой бессрочно. Право пользоваться квартирой теряют все участники, кроме тех, кто ранее отказывался от приватизации. С этим законом много проблем, потому что в результате многие квартиры теряют ценность, а некоторые люди остаются с недвижимостью навсегда.
Завещательный отказ	Такой случай появляется только тогда, когда квартира наследуется по завещанию, если есть завещательный отказ. Такой отказ не может получить наследник, указанный в завещании. В этом случае за этим гражданином сохраняется право проживать на данной территории.
Дети под опекой или без родителей	Такой гражданин может быть выселен только после получения разрешения органов опеки и защиты. То есть, если ребенку некуда отправить и разместить или условия неадекватные, он будет проживать в этой квартире с полным использованием земли.
Получатели пенсий	Бывшие владельцы, которые продали участок по пожизненному контракту на техническое обслуживание. По условиям договора такой гражданин имеет право на жилище в квартире, его нельзя выселить.

Кроме того, права пользования квартирой сохраняются за гражданами, которые проживают в ней на правах аренды или бесплатного пользования.

При покупке и продаже такой квартиры покупатель автоматически становится собственником. Такие случаи называют «загроможденными квартирами».

Граждане, живущие с этими договорами, теряют право пользования по истечении срока договора или его расторжения с новым владельцем квартиры.

Чтобы не допустить возникновения подобных ситуаций, необходимо внимательно ознакомиться с договорами купли-продажи приватизированных квартир, чтобы не получить неожиданный сюрприз, который может остаться на всю жизнь.

Это же законодательство пытается урегулировать такие ситуации с помощью пункта, согласно которому должно быть указано каждое лицо, имеющее право пользоваться квартирой. Также иногда продавцу не присуждают определенную сумму, пока все его родственники и члены семьи не покинут купленную недвижимость.

Продажа квартиры после приватизации

С 1991 года принят закон, согласно которому каждый гражданин имеет право зарегистрировать муниципальное жилье, в котором он проживает, и оформить его как личную собственность.

Этот закон развязал руки арендаторам государственного жилья и предоставил им большие возможности:

они стали полноправными собственниками квартир;

собственники могли сдавать недвижимость в аренду и получать от нее дополнительный доход в семейный бюджет;

появилась возможность продать жилье по рыночной цене (а это немалая сумма, особенно с учетом того, что квартира получена бесплатно);

после смерти собственника имущество перешло в собственность его прямым наследникам;

собственники могли составлять завещания в пользу третьих лиц (как физических, так и юридических лиц);

при оформлении кредита в банке можно было заложить квартиру.

Но в то же время новые домовладельцы также получили залоговое право в форме:

содержание квартиры и взносы на содержание и обслуживание общих частей дома (подъезд, лифт и т д.) за свой счет;

ежегодная уплата налога на имущество.

Особенности продажи приватизированной квартиры

С коммунальным жильем сделки не совершаются, поэтому при определенных обстоятельствах граждане, проживающие в государственной квартире, начинают задаваться вопросом, можно ли продать и как это сделать с приватизированной квартирой.

Например, потребность в продаже жилья может возникнуть, когда семья планирует переехать в другой микрорайон города или даже в другое место (или даже страну).

Никто не хочет бросать дом на произвол судьбы, а в другом месте никто не предоставит новую жилплощадь.

Поэтому продажа квартиры — единственный выход из ситуации и вы можете немного добавить к выручке и купить себе дом, в который планируете переехать. Есть много ситуаций, когда продажа недвижимости — единственно разумное решение, поэтому оформление муниципальной собственности в личную собственность — правильный и законный способ решения возникших проблем.

Но не все так просто. В продаже приватизированной квартиры достаточно нюансов и тонкостей, которые необходимо учитывать, прежде чем начинать весь процесс. В первую очередь необходимо выяснить текущее состояние жилища, то есть убедиться, что оно подлежит приватизации, потому что по российскому законодательству приватизировать нельзя:

жилая площадь из ведомственного жилого фонда;

проживание в аварийном доме, подлежащем сносу;

жилой фонд воинской части;

служебные квартиры.

Если объект недвижимости подпадает под действие Закона «О приватизации жилищного фонда РФ» № 1541-1, можно смело приступать к сбору необходимых документов и подавать в компетентные органы заявление на оформление жилища в личное имущество.

Только после завершения этой процедуры, которая может занять от одного до трех месяцев, и получения свидетельства о регистрации собственности от регистрирующего органа, вы можете думать о его продаже.

На вопрос, можно ли продать приватизированную квартиру, ответ однозначный: да. Приватизация жилья подразумевает получение права распоряжаться им по своему усмотрению, включая продажу.

Поэтому теоретически квартиру можно продать сразу после получения Свидетельства о праве собственности.

Закон не устанавливает никаких ограничений на варианты отчуждения приватизированной собственности, кроме тех, которые нарушали бы права и интересы других граждан.

Через сколько можно продать квартиру

Российское законодательство позволяет продавать или распоряжаться недвижимостью любым другим способом сразу после регистрации права собственности в Росреестре. В случае положительного решения о приватизации коммунальной квартиры собственнику или группе собственников выдается договор приватизации, который необходимо подать в территориальный регистрирующий орган.

Также необходимо будет предоставить пакет сопроводительных документов и на месте написать соответствующее заявление. Процедура регистрации прав собственности займет в среднем 10-14 дней, после чего каждый участник процесса приватизации получит собственную копию Свидетельства.

С момента получения документа, подтверждающего право собственности на квартиру, ее владелец может совершать любые операции с приватизированной недвижимостью. Но здесь необходимо учитывать форму собственности, в которую перешла коммунальная квартира после приватизации, поскольку это зависит от того, насколько легко и быстро можно будет продать недвижимость.

Частным жильем могут владеть:

один человек;

соединение;

поделиться.

Единственная форма собственности на приватизированное жилье позволяет продавать его без дополнительных сложностей и проблем, поскольку собственником является лицо, решение которого не зависит от третьих лиц. Исключением могут быть ситуации, при которых в данной жилой площади прописаны:

несовершеннолетние дети;

дети-инвалиды;

отключен;

работникам и другим категориям социально незащищенных слоев населения.

В форме совместной собственности оба супруга одновременно являются законными собственниками. Следовательно, никто из них не имеет права отчуждать приватизированную жилую площадь без предварительного согласования этого вопроса с другим совладельцем. Если один из супругов против продажи дома, второй может продать его только при следующих условиях:

после развода (когда жилье делится поровну между мужем и женой);

после судебного разбирательства (если один из них подал заявление о выделении доли в квартире).

Это обстоятельство может стать препятствием при продаже приватизированной квартиры, поэтому к выбору формы собственности необходимо отнестись со всей ответственностью и серьезностью еще до начала приватизации.

Совместное владение недвижимостью подразумевает распределение долей в квартире каждому участнику приватизации, достигшему 14-летнего возраста. Каждый из них является полноправным владельцем своей доли и вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Но есть одно «но». В вопросах продажи приватизированной недвижимости приоритет при выборе покупателя на долю отдается другим собственникам, имеющим доли в этой квартире.

Если ни один из нынешних владельцев акций не желает покупать акцию, владелец может продать ее третьим лицам извне.

При продаже приватизированной квартиры необходимо учитывать еще одно обстоятельство. Поскольку коммунальный дом был передан бесплатно в частную собственность нового владельца, при продаже (конвертируемой в денежный эквивалент) выручка считается по закону чистой прибылью. А согласно Налоговому кодексу РФ все доходы физических лиц должны облагаться налогом — НДФЛ.

Согласно законодательству Российской Федерации, сделки с приватизированным имуществом не подлежат налогообложению. Следовательно, если с момента приватизации квартиры прошло более трех лет, то платить НДФЛ при продаже недвижимости нет необходимости. Если договор купли-продажи недвижимости будет заключен в первые три года после приватизации, выручка от продажи жилья будет облагаться подоходным налогом.

Риски покупателя при покупке

Покупая приватизированную квартиру, покупатель может столкнуться с рядом проблем и трудностей или даже потерять деньги и жилье.

Даже в тех случаях, когда с документами на недвижимость все в порядке, у владельца на руках свидетельство о праве собственности, а также заверенное письменное согласие на сделку от членов его семьи, покупатель все равно может столкнуться с некоторыми рисками.

Наиболее частым явлением среди подобных сделок с недвижимостью является наличие так называемых «отказников» от приватизации.

Это те люди, которые имели полное право участвовать в приватизации и получать долю квартиры в личную собственность, но почему-то по каким-то причинам официально оформили отказ от участия в процессе и дали согласие на приватизацию л квартира без них.

В этом случае квартира переходит из муниципальной собственности в частную собственность тех граждан, которые приватизировали жилье. «Отказники» в свою очередь, несмотря на изменение формы собственности на жилую площадь, сохраняют за собой право пользования ею бессрочно.

Став полноправным собственником имущества и получив право распоряжаться им, новый собственник не вправе препятствовать реализации права на бессрочное пользование данной квартирой теми, кто ранее отказался от участия в приватизации. Следовательно, при смене собственника (при продаже квартиры) новый собственник не может ни выселить, ни отменить регистрацию «отказников» в этой квартире.

Эксперты советуют не покупать приватизированную недвижимость, если на момент продажи есть зарегистрированные лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Если есть «отказники», то перед заключением договора купли-продажи их необходимо найти и письменно попросить заявить, что они добровольно поменяли постоянное место жительства и понять, что тем самым они теряют право пользования квартирами продано.

После получения письменных заявлений каждого «отказника» можно заключить договор, но в договор должен быть включен пункт, в котором перечисляются все лица, отказавшиеся от приватизации, и определяется их право на бессрочное использование помещения.

Подписывая данный пункт, покупатель автоматически соглашается на покупку квартиры с «обременением».

Чтобы избежать каких-либо проблем, перед покупкой дома необходимо:

внимательно ознакомьтесь с информацией о предмете и содержанием его правоустанавливающих документов;

проверить, есть ли в квартире на данный момент зарегистрированные лица, в частности несовершеннолетние, инвалиды, дети-сироты и так далее;

узнать, есть ли «отказники» от приватизации;

убедиться, что текущая планировка дома соответствует техническому заданию БТИ;

проверьте информацию, чтобы узнать, не обременена ли квартира какими-либо обязательствами (например, заложена ли она).

Несведущему человеку будет очень сложно разобраться во всех этих тонкостях самостоятельно, поэтому лучше всего зарезервировать и воспользоваться услугами профессионального юриста.

Размер налога при продаже

Помимо права распоряжаться недвижимостью, собственник после приватизации также приобретает определенные обязательства по отношению к объекту. Прежде всего, он обязан платить ежегодный налог на имущество, размер которого может варьироваться в зависимости от региона, в котором приватизируется квартира.

Налоговым законодательством Российской Федерации установлен максимальный предел, который не может превышать данный вид налогообложения: это 0,1% от рыночной стоимости имущества, приобретаемого в личное имущество.

Другим видом налога на отчуждение имущества является НДФЛ, поэтому, чтобы не платить его при совершении сделки с недвижимостью, собственников интересует, что нужно для продажи квартиры после приватизации, чтобы от нее избавиться?

Если новый собственник решит продать недвижимость в первые три года после приватизации, он будет обязан уплатить в казну 13% стоимости квартиры — НДФЛ, так как этот трек рассматривается с точки зрения закон как прибыль (продавец владеет полученным имуществом бесплатно). В 2017 году были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, согласно которым можно избежать уплаты НДФЛ при продаже приватизированного жилья, но только при условии, что оно было приватизировано не менее трех лет назад с момента получить Свидетельство о регистрации прав на него.

Если от продажи квартиры в первые три года после приватизации не избежать и, как следствие, уплаты налогов, затраты могут быть значительно сокращены, если будет использовано право на получение налогового вычета.

Суть этого метода в том, что кадастровая стоимость проданного жилья снижается на 1 миллион рублей, а остальное облагается налогом, то есть существенно сокращается налоговая база.

Но и здесь есть свои нюансы:

воспользоваться правом на налоговый вычет можно только один раз в жизни;

только лица, имеющие официальную работу, имеют право на имущественный вычет;

максимальная стоимость жилой недвижимости для определения налогового вычета составляет 2 миллиона рублей, то есть максимальная сумма вычета составляет 260 тысяч рублей.;

если в течение одного года со дня продажи объекта недвижимости продавец приобретает новую жилую площадь, налоговой базой будет разница между суммой продажи приватизированной квартиры и суммой покупки недвижимости (если сумма покупка превышает выручку от продажи, поэтому нет необходимости платить налоги, и покупатель должен получить дополнительную плату от государства).

Например, если гражданин продал приватизированную квартиру в апреле за 1,5 миллиона рублей, он должен был заплатить в казну 195 тысяч рублей. В ноябре того же года он покупает новый дом за 3,2 миллиона рублей.

Это означает, что государство должно выплатить ему налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей. (предельно допустимое значение), но с учетом его обязательств по уплате налогов в размере 195 тысяч рублей он получит из казны всего 65 тысяч рублей.

Вопрос: Как продать приватизированную жилплощадь с несовершеннолетним ребенком?

Ответ: если при продаже приватизированного жилья будут зарегистрированы несовершеннолетние дети, это обстоятельство существенно усложнит процесс оформления сделки.

Для того, чтобы продажа прошла без происшествий и была оформлена в соответствии с требованиями российского законодательства, необходимо до подписания договора освободить детей от этого жилого помещения и зарегистрировать их в квартире, находящейся в закрытом помещении способ уступает предыдущему, то есть не ухудшаются жилищные условия после смены места прописки несовершеннолетних.

Вопрос: Можно ли продать свою долю в квартире без согласия?

Ответ: этот вопрос регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, который гласит, что продажа доли в приватизированном жилье возможна только с согласия остальных «держателей акций» — собственников. Но возможно исполнение плана (продажа) без их согласия. Для этого необходимо соблюдать установленный законом порядок:

1. Сообщите в письменной форме каждому совладельцу о своем намерении продать долю (лучше всего сделать это так, чтобы было документальное подтверждение письменного сообщения о его намерениях, например, заказным письмом).
2. После получения этого уведомления у «держателей акций» есть определенное время, чтобы подумать и решить, выкупать эту акцию или нет.
3. Если по истечении установленного законом срока (1 месяц) ни один из совладельцев приватизированной квартиры не выразил желания приобрести долю, закон разрешает ее продажу третьим лицам, независимо от того, согласны ли другие «держатели капитала» или меньше с этим решением.

Вопрос: Можно ли продать приватизированную недвижимость с зарегистрированным лицом?

Ответ: Несмотря на то, что в квартире прописаны люди, этот факт не является серьезным препятствием для отчуждения имущества путем продажи. Главное — снять с регистрации зарегистрированных лиц до регистрации сделки купли-продажи.

В случае отказа от выезда на добровольной основе собственник квартиры имеет полное право обратиться в суд для решения этого вопроса и потребовать принудительного выезда этих людей, выдвинув веские аргументы в пользу этого обращения (в данном конкретном случае, это предстоящая продажа приватизированного жилья).

Квартира после приватизации, когда можно продавать без налогов?

Имея квартиру, каждому она по душе. Кто-то сдает его для заработка, кто-то остается там жить, а кто-то решает продать недвижимость.

Это можно сделать только в том случае, если недвижимость находится в собственности. Не забывайте о налогах, которые должны уплачиваться с любой транзакции, приносящей доход.

Приватизация (общие правила)

Под приватизацией понимается передача права собственности на жилую недвижимость лицам, проживающим в ней на законных основаниях. Происходит перевод жилья из государственной в частную (ст. 217 ГК РФ).

Процесс оформления квартиры в собственность осуществляется по некоторым правилам:

Участие в бесплатной приватизации допускается только один раз в жизни (статья 11 Федерального закона № 1541-1). Исключение составляют несовершеннолетние граждане, впервые получившие недвижимость в возрасте до 18 лет.

Участники приватизации должны иметь постоянный вид на жительство.

требуется письменное согласие всех граждан, проживающих на приватизированной территории. Для несовершеннолетних это согласие подписывается родителями или лицом, заменяющим их. Отказ от участия в приватизации необходимо оформить в нотариальной конторе.

Квартира или комната, которые становятся частной собственностью, не должны располагаться в общежитии или аварийном здании, не должны указываться в нижней части служебных помещений или в закрытом военном городке.

обязательно иметь под рукой документы на жилье: кадастровый паспорт и технический паспорт.

Возможно, вам будет интересна статья, можно ли продать квартиру по счетам, вы можете прочитать здесь.

Законодательная основа приватизации — Федеральный закон от 25.07.2012 г. 1541-1 от 04.07.1991г. «О приватизации недвижимого имущества».

Через сколько можно продать квартиру после приватизации: сроки, налоги, порядок действий

Наличие приватизации позволяет проводить все виды действий с недвижимостью, включая аренду и продажу. Своевременность таких мер — актуальная проблема, поскольку в некоторых ситуациях необходимо быстро передать в собственность государственное жилье и сразу продать его.

Через сколько можно продать

Согласно общепринятому законодательству и правовым нормам, официально приватизированную квартиру можно продать в любой момент. Обязательным условием является наличие юридических документов, в том числе выписки из ЕГРН. Как только декларация оформлена, наносится соответствующая маркировка, собственник имеет право составить договор купли-продажи.

Продажа приватизированной квартиры часто откладывается из-за организационных проблем, в связи со сбором справок, необходимых документов, спорами с наследством.

Можно ли сразу после приватизации

После приватизации квартиры ждать регламентированного периода не нужно. Как только недвижимость переходит в собственность одного или нескольких собственников, становятся доступными другие манипуляции с ней.

Это не просто продажа, но и аренда, дарение, завещание и другие операции. Если заинтересованные стороны готовы, при наличии соответствующих документов, можно приватизировать и сразу продать жилье в этот или на следующий день.

Процедуры, связанные с изменением формы собственности, а также с использованием недвижимости, требуют документального подтверждения. Контракты или соглашения подлежат подписанию вовлеченными сторонами, в основном с привлечением нотариуса. Если вам нужно срочно продать квартиру, собственник должен знать некоторые нюансы сделки, особенно об уплате налога.

Налогообложение

Приватизация или переход права собственности на квартиру, которая изначально принадлежала государству, длительное время прописанная гражданам в социальную ренту, не требует уплаты налога при перерегистрации. Ему придется оплатить госпошлину, кадастровый паспорт и другие расходы. Как собственник, вы обязаны ежегодно платить налог на недвижимость.

Если квартира продается, необходимость уплаты налогов будет зависеть от ряда обстоятельств. Каждому приватизированному домовладельцу необходимо знать эти характеристики, чтобы понимать, какие дальнейшие материальные инвестиции ожидаются.

Когда нужно платить налоги

При определенных условиях договор купли-продажи и последующий порядок новой регистрации приватизированной квартиры сопровождаются уплатой налога. Акции основаны на том факте, что физическое лицо получает деньги в результате транзакции, что считается доходом. Эти ситуации включают:

Продажа квартиры сразу после приватизации. Если квартира продается сразу после регистрации приватизации, необходимо уплатить налог в размере 13% от стоимости жилья. Процесс рассматривается в виде прибыли, он регулируется статьей 208 Налогового кодекса РФ.

Продажа квартиры сроком до 5 лет. Еще до 2016 года этот срок составляет до 3 лет, но с учетом внесенных изменений, согласно N 382-ФЗ, этот срок был продлен до 5 лет. Подоходный налог с населения в размере 13% уплачивается от стоимости имущества, указанной в договоре, если иное не указано другими условиями.

Уплата налогов регулируется законом, за уклонение предусмотрены денежные штрафы, в отдельных случаях — уголовные. Как избавиться от оплаты или уменьшить размер выплат в сомнительных ситуациях: подскажет юрист соответствующей квалификации.

Освобождение от уплаты

Бывают обстоятельства, при которых можно не платить налоги или уменьшить сумму. Это важно сделать на законных основаниях, поскольку уклонение от неуплаты влечет за собой штраф, а также взимание налога, что в совокупности оказывается более обременительным, если ранее был уплачен только НДФЛ.

Освобождение от налогов при продаже приватизированной квартиры предусмотрено в следующих случаях:

Стоимость квартиры или доли менее 1 миллиона рублей. Ситуации особенно характерны для сельской местности, где недвижимость дешевле, чем в городах. В случае особого занижения цены квартиры из-за уклонения от уплаты налогов, когда рыночная стоимость превышает установленную в договоре, сделка считается недействительной. Если общая стоимость квартиры превышает 1 миллион рублей, но жилье поделено между собственниками, акции стоят менее 1 миллиона рублей, то налог не уплачивается. Получается, что каждый собственник подотчетен налоговым органам отдельно, он отчитывается только за продажу своей части имущества.

В собственности более 5 лет. Если с даты приватизации, указанной в свидетельстве, прошло более пяти лет, продажа уже не считается по закону прибылью и не облагается подоходным налогом с населения.

Получить имущественный вычет, но при условии, что это право ранее не использовалось. В этом случае получается, что установленный законом налог на продажу имущества компенсируется полученным вычетом, что позволяет не платить комиссию с первоначальной сделки. Это при условии, что продажа квартиры и покупка новой происходят в течение одного года. Граждане, имеющие официальную работу, могут получить возмещение подоходного налога с населения при покупке недвижимости. Учитывается стоимость новой квартиры, с которой возвращается 13%. Важно понимать, что выплата не превысит 260 тысяч, что рассчитано с максимальной суммой в 2 миллиона, а это значит, что для квартиры 2,5 миллиона и 5 миллионов имущественный вычет будет одинаковым. Для покрытия НДФЛ за счет имущественного вычета при продаже квартиры и неуплате сделка совершается в течение одного года. Если это не сработает, налог уплачивается сразу и только потом при покупке нового дома используется право возврата 13%.

Освобождение от уплаты организовано в рамках закона. В случае возникновения сомнительных или неоднозначных ситуаций, например, разница между указанной стоимостью и рыночной стоимостью жилья, лучше также проконсультироваться у специалистов по недвижимости, у нотариуса.

Налоги для пенсионеров

Сделки с приватизированным жильем с участием пенсионеров по схеме не отличаются от деятельности, проводимой с трудоспособными гражданами, нет отдельных преимуществ при покупке и продаже. Пенсионер может воспользоваться налоговым вычетом или продать дом по истечении не менее пяти лет.

Пенсионеры освобождаются от ежегодного налога на имущество только в том случае, если квартира или ее часть оформлена в собственность, за исключением дорогостоящего имущества стоимостью не менее 300 миллионов рублей.

Какие документы нужны для продажи

готовится пакет документов на продажу приватизированной квартиры. Рекомендуется организовать процедуру под контролем нотариуса, с проверкой и заверением представленных документов.

Это поможет обеспечить сделку, поскольку в процессе регистрации могут возникнуть спорные вопросы. Важно удостовериться в праве собственности на недвижимость; долевое владение требует согласия всех участников.

Уточняются вопросы, касающиеся несовершеннолетних или недееспособных лиц, независимо от того, зарегистрированы они или зарегистрированы в качестве собственников. Нюансов относительно много, важно своевременно их учитывать.

Для оформления юридической сделки потребуются следующие документы:

1. Паспорт собственника или всех собственников недвижимости.
2. Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН.
3. Контракт заключен при приватизации.
4. Кадастровый паспорт, при необходимости технический.
5. Выписка из реестра дома по месту прописки.
6. Согласие зарегистрированных собственников, если квартира приватизируется на нескольких граждан.
7. Справка об отсутствии залогов, долгов за жилищно-коммунальные услуги.

В зависимости от условий оплаты, указанных в договоре, производится взаиморасчет. При использовании фондов материнского капитала предоставляются дополнительные официальные гарантии.

Можно ли продать неприватизированное жилье

юридически невозможно манипулировать недвижимостью, не находящейся в собственности. По закону и по закону, государство или муниципалитет считается собственником квартиры.

Несмотря на это, есть способы продажи неприватизированной квартиры.

Опционы законны, но имеют ряд характеристик и рисков, поэтому, если есть возможность приватизировать, лучше всего сделать это самостоятельно перед продажей.

При отсутствии приватизации квартиру можно продать следующими способами:

Продажа с одновременной приватизацией. В случае подачи заявки на приватизацию при положительном решении муниципалитета или государственного органа осуществляется регистрация прав собственности. Впоследствии заключается договор купли-продажи. На этапе оформления приватизации рекомендуется запросить предоплату, размер подбирается индивидуально. Процедура не быстрая, необходим ряд юридических процедур, важны доверительные отношения между сторонами, часто такие сделки заключаются между родственниками, проверенными знакомыми.

Продажа по регистрации. Такой вариант выгоден продавцу, так как собственник получает деньги, передает жилье и снимает с себя ответственность приватизации. Покупатель прописан в квартире, прописка заверена и нотариально отмечена, продавец уволен. Перевод денежных средств, как и сам договор, фиксируется на бумаге. Отношения рискованные, есть риски для обеих сторон, сложно найти покупателя на стороне для такой продажи, не все нотариальные конторы работают с такими процессами.

Обмен. Законодательство позволяет поменять неприватизированную квартиру на приватизированную и регулирует действия Жилищного кодекса РФ. Третья сторона, владелец буферного помещения, вмешивается, чтобы произвести обмен. Схема предполагает: приобретение буферной недвижимости, обмен на неприватизированную недвижимость, агентская квартира снова продается прежним собственникам, средства получены, покупатель приватизирует жилье. Манипуляция сопряжена с высокими рисками, и даже защищенные агентства недвижимости могут оказаться мошенниками.

Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.

Покупка или продажа квартиры включает в себя множество юридических характеристик, соответствие жилого комплекса и ИК, поэтому такие серьезные операции должны проводиться в сотрудничестве с юристом, агентом по недвижимости или другим доверенным специалистом, уполномоченным на компетентность и законность, например проблемы.