Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: 5 полезных советов плательщикам кредита

Большинство заемщиков после выпуска долговых обязательств хотели бы досрочно выплатить финансовое учреждение. Основная причина — нежелание переплачивать проценты, поскольку выплаты по ипотеке на 20 лет обойдутся заемщику в два раза дороже рыночной стоимости приобретенного дома.

В рамках данной статьи мы рассмотрим, насколько выгодно досрочное погашение ипотеки, как видят банки, а также поговорим о преимуществах и недостатках этого способа погашения кредита.

Законодательством РФ предусмотрена возможность досрочного освобождения от ипотечной облигации. Заемщик может использовать один из двух вариантов погашения:

полная — с единовременной выплатой остаточной суммы долга;

частичная — корректировка графика последующих периодических платежей.

Для банка предоплата долга делает выдачу кредита совершенно невыгодным делом.

Досрочное погашение ипотеки лишает финансовое учреждение значительной части процентного дохода, который, по сути, является прибылью банка.

Однако жесткая конкуренция вынуждает банкиров не только мириться с существованием такой опции, но и привлекать с ее помощью новых клиентов.

Раньше (до 2011 года) банки принимали все возможные меры, «ставя гаечный ключ в работу» чрезмерно активным заемщикам, которые понимали преимущества и имели возможность их реализовать. Среди них были особенно распространены следующие приемы:

ограничение минимального взноса (в этом случае должнику стало сложнее собрать необходимую сумму денег);

длительный мораторий (возможность возврата появилась только через определенное время);

усложнение бюрократического процесса оформления досрочного погашения банковской ссуды;

неустойка за предоплату.

Поэтому банк, оказывая давление на заемщика, пытался как-то компенсировать снижение доходности. Однако ситуация изменилась, когда Федеральный закон от 1.11.2010 г.

2011 г запретил кредитным организациям препятствовать досрочному погашению долговых обязательств.

Теперь, даже если спорный пункт об ограничении права досрочного урегулирования включен в договор, он не имеет юридической силы.

Итак, что лучше всего делать заемщику? Продолжить выплату кредита в соответствии с конкретным сроком или выплатить кредитору при первой возможности? Попробуем разобраться…

Как поступать заемщику? Определение тактики поведения

Чтобы рассчитать сумму средств, подлежащих выплате по ипотеке, банк начинает с одной из следующих схем погашения кредита:

аннуитетный платеж (сумма погашения выплачивается равными частями);

дифференцированный (оплата обязательства постепенно уменьшается к концу срока).

У каждой из двух моделей есть как сильные, так и слабые стороны, однако многие эксперты считают, что наиболее выгодным является погашение (как частичное, так и полное) с дифференцированной оплатой. И вот почему:

При аннуитетном методе сначала большая часть выплачиваемой суммы используется для выплаты процентов. Таким образом, схема не позволяет быстро погасить само тело ссуды, и заемщик вынужден платить больше процентов за использование денег.

Дифференцированный метод предусматривает начисление уменьшающихся процентов на уменьшающийся остаток долга. Каждый раз, когда долг погашается по этой схеме, заемщик может сэкономить деньги.

Особенности платежной «вилки»

Если заемщик вносит частичную предоплату, банк инициирует проверку механизма оплаты. Обычно в этом случае применяется один из двух способов редактирования:

уменьшение размера ежемесячного денежного взноса;

сокращение общего периода, в течение которого должны быть произведены платежи.

1. Рассмотрим первый способ. Хотя его нельзя назвать сверхприбыльным для заемщика, у него есть ряд тактических преимуществ:

снижается нагрузка на семейный бюджет плательщика (это будет очень полезно в ситуациях, когда есть риск снижения уровня доходов);

покупательная способность заемщика стабилизируется в связи с текущими инфляционными изменениями (обесцениванием денег);

заемщики, выплачивавшие ипотеку за счет материнского пособия или капитала, имеют возможность точно рассчитать свои финансовые возможности.

Второй способ предполагает сокращение временного интервала выплаты ипотечного кредита с постоянным ежемесячным платежом. У такой системы есть свои нюансы:

не все банки предлагают клиенту такую ​​схему оплаты;

кредитная нагрузка не уменьшается, так как сумма платежа остается прежней.

Сокращение срока погашения является оптимальным для заемщика, которого устраивает размер ежемесячного платежа, например, в ситуации, когда погашение составляет от 20% до 25% от суммы, потраченной ежемесячно.

Необходимые меры предосторожности

Возможность досрочного погашения кредита возлагает большие надежды на заемщика. Однако не стоит поддаваться эйфории, и, прежде чем решиться «обогнать» программу, нужно тщательно взвесить все возможные риски. Специалисты рекомендуют следующие этапы перестрахования:

1. Создание резервного фонда. У заемщика должна быть сумма, равная доходу семьи, в резерве на 3-6 месяцев (включая выплаты по ипотеке).
2. Предварительный прогноз крупных затрат. Если человек планирует крупную покупку или ремонт, ему придется взять под это потребительский кредит, ставка которого значительно выше, чем по ипотеке. А это значит, что по бюджету последует ощутимый удар, и вместо ожидаемой экономии заемщик пойдет на дополнительные расходы.

Сроки и ставка имеют значение

Прежде чем заключать кредитный договор, помните два полезных совета:

1. Учитывайте дату погашения облигации. Не стоит «пользоваться» ипотекой со слишком короткими временными рамками, более широкий разрыв открывает широкие возможности для финансового маневрирования. Если на погашение долга уходит больше половины семейного бюджета, будет сложно найти средства для досрочного закрытия ипотеки. Выполняя регулярные платежи в размере от 20% до 30% от вашего общего дохода, вы можете легко рассчитаться с банком раньше, чем ожидалось.
2. Выберите комбинированный тариф (фиксированный и переменный). Если заемщик планирует досрочное погашение ипотеки, специалисты советуют прибегнуть к этой методике. При этом вы можете не только получать прибыль от выплаты процентов, но и застраховаться от непредвиденных рыночных потрясений.

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

В качестве примера условий досрочного погашения можно привести политику крупнейшей кредитной организации РФ, которая старается максимально учитывать интересы клиентов. В связи с постановлением ЦБ (о минимальном сроке погашения) по взаимному соглашению сторон Сбербанк разрешает заемщикам требовать досрочного погашения кредита не за 30 дней, а за 1 день.

Фактически, без этого документа невозможна ни частичная, ни полная предоплата ипотечного залога. Для запроса досрочного погашения кредита необходимы следующие требования:

он должен быть предъявлен в любой день недели как минимум за день до ожидаемого платежа;

должен содержать данные о дате начисления ссуды, сумме средств, которая будет направлена ​​на эти цели, реквизиты счета.

Сбербанк не предусматривает никаких ограничений по минимальному взносу на погашение долга, комиссии за внесение платежа не взимаются. А снятие тридцатидневного порога позволяет покупателю хоть немного, но все же экономит на переплате процентов.

Обязательные действия банка при досрочном погашении

Следует помнить: при частичном погашении средства будут списаны в день следующего платежа, согласно сроку, указанному в кредитном договоре. После транзакции банк должен:

в случае полного погашения кредита — предоставить заемщику документальное подтверждение отсутствия задолженности;

в случае неполного погашения долга — предоставить клиенту новый график платежей.

Кто имеет право производить досрочное погашение

Обычная оплата долгового обязательства может быть произведена не только лицом, на имя которого была выдана ссуда, но и лицом, не являющимся заемщиком. Финансовая компания не получает выгоды от просрочки, поэтому она также примет взнос от лица, не имеющего отношения к ссуде. Только заемщик может произвести полное досрочное погашение, лично подойдя к стойке банка.

Если такой возможности нет (человек болен или отсутствует), необходимо с помощью юриста оформить генеральную доверенность на приобретение соответствующих полномочий на другое лицо.

В документе обязательно должно быть указано, что представитель заемщика имеет право проводить операции и ставить свою подпись на соответствующих заявлениях.

По закону кредитная организация не может отказать в предоставлении услуг лицу, уполномоченному по доверенности.

Полезные советы заемщику

1. Досрочное погашение ипотеки должно производиться после получения документа из банка с указанием остатка долга и процентов на текущий момент. Не рекомендуется спрашивать по телефону о сумме долга.

2. Документы об урегулировании долга необходимо хранить в надежном и доступном месте.
3. Не стоит полностью досрочно погашать ипотеку в банке: есть риск попасть в «серый список».

   Если есть вероятность, что заемщик обратится за кредитом в будущем, эксперты рекомендуют погасить задолженность раньше, чем предполагалось, когда учреждение уже получило значительную долю прибыли.

4. Не стоит отдавать свою «последнюю рубашку», чтобы погасить ипотеку, особенно в кризис.

   В противном случае потребуется новый заем, и следующим этапом может стать «долговая яма», когда потребуется погасить больше займов.

5. Для расчета суммы досрочного погашения вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором на интернет-ресурсе банковской организации.

   Однако производить оплату без документа о текущем состоянии долга, выданного банком, не стоит.

Заключение. Дело выбора

Заемщик, соблюдающий условия платежа, указанные в договоре, сознательно соглашается на выплату излишка процентов в будущем. Но ему не нужно серьезно насиловать себя в настоящем, и он может потратить сумму средств, действительно необходимую для нужд его семьи.

Досрочное погашение кредита освобождает от «ига процентов», но заставляет должника сильнее «затягивать пояса.

потенциальная экономия, которую можно получить за счет отказа от некоторых процентных платежей, с большей вероятностью будет подходить для тех, чьи ежемесячные взносы составляют 10% или меньше дохода.

В любом случае заемщику следует учитывать личные обстоятельства и политику банка-кредитора.

Стоит ли досрочно гасить ипотеку?

Мало кто берет ипотеку от хорошей жизни. Молодожены и семейные пары в возрасте до 35-40 лет становятся заложниками банковской бюрократии. Этот вид субсидии выплачивается как на вторичное жилье, так и на новостройки. Сроки и процентные ставки варьируются в зависимости от типа приобретаемой недвижимости. В любом случае последние десятилетиями выжимали у заемщиков все свободное финансирование.

Бремя ипотеки приводит к полной нехватке денег в одном подразделении компании.

Довольно часто субсидии берутся на приобретение строящегося объекта, но строительство внезапно приостанавливается, и заемщики вынуждены жить днем, чтобы сохранить свой нынешний дом и выплатить долг банку.

К счастью, такие случаи встречаются нечасто — у большинства взявших ипотеку неплохие доходы, в результате чего встает вопрос о досрочном погашении кредита на недвижимость.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Ссуды являются основным источником финансирования для банков, именно полученные проценты позволяют финансовому учреждению развиваться дальше. В связи с этим большинство учреждений выступают против досрочного погашения долга заемщиком. Статья 810 ГК РФ гласит, что каждый должник имеет право немедленно закрыть сумму, если у него есть необходимые денежные знаки.

Самые популярные банки страны не могут не соблюдать закон, а высокий уровень конкуренции все чаще требует упрощения условий выдачи и погашения кредитов. Но даже они накладывают определенные ограничения, о которых мы поговорим позже.

Что выгоднее: досрочное погашение ипотеки или накопительный депозит

Это зависит от размера вашего дохода, а также от размера и условий кредита. Вклад не всегда оправдывает свое название: инфляция полностью «съедает» все полученные проценты, что уводит вас от покупки квартиры.

Рассчитать досрочный возврат ипотеки можно с помощью специальных калькуляторов. Они доступны на сайте каждого банка. В этом случае вы можете ввести плановые данные (сумма ссуды, срок ссуды, сумма погашения и т.д.).

После предварительного расчета вы поймете, имеет ли смысл брать кредит на 30 лет.

Как лучше гасить ипотеку досрочно

Все банковские субсидии выплачиваются различными частями или аннуитетами. В большинстве финансовых учреждений выбор типа погашения долга остается за заемщиком, но некоторые сами устанавливают правила.

Дифференцированный тип платежа предполагает большую нагрузку на кошелек гражданина в первые десять лет, чем больше времени проходит с момента выдачи кредита, тем меньше становится ежемесячный платеж и тем легче новому поселенцу выплатить долг;

Аннуитетные выплаты более равномерны, но первые 12-13 лет должник платит только проценты, поэтому фактическая сумма долга не меняется. Таким образом, банк дает себе гарантии безопасности на случай, если заемщик потеряет источники дохода, прежде чем он сможет погасить ссуду. В этом случае более оправдано досрочное погашение.

Чтобы сообщить банку о своем желании поскорее избавиться от долгов, вам необходимо заполнить заявку. Консультанты подскажут, как правильно заполнить документ, ведь в каждом конкретном случае образцы могут быть разными.

Что касается досрочного погашения, это не всегда означает немедленную выплату всей суммы кредита. Вы можете погасить задолженность раньше срока, указанного в договоре, сократив сам срок или используя крупный единовременный взнос.

Если вы хотите сократить срок кредита с 30 до 25 лет, размер ежемесячных платежей будет автоматически увеличиваться.

В этом случае нужно быть уверенным в источниках дохода, ведь банк не будет переделывать документы несколько раз.

Большой вклад можно сделать за счет рефинансирования, материнского капитала и других субсидий. Популярная схема погашения ипотеки заключается в том, чтобы взять ссуду в другом банке под меньшую процентную ставку и внести ее на счет. После операции можно сократить общий срок кредита или продолжить выплату аннуитетов в течение согласованного времени.

именно вопрос «пересчитываются ли проценты в случае досрочного погашения кредита» заставляет многих погасить долг раньше, чем предполагалось, но, увы. Процент рассчитывается исходя из типа жилья, на покупку которого будут потрачены средства, и остается неизменным.

Стоит ли досрочно гасить ипотеку или неприятные ограничения банковских структур

1. Минимальная сумма досрочного погашения. Если в договоре есть такой пункт, вы не сможете внести еще 5 или 10 тысяч — этот нюанс подразумевает аннуитетные выплаты, а погасить задолженность можно раньше, чем предполагалось, только накопив сумму кредита равную n-й указанной сумме в договоре. Его размер часто фиксируется без согласия заемщика и может достигать нескольких десятков тысяч. В Сбербанке он равен 15 тысячам рублей дополнительно к ежемесячному платежу.
2. Санкции. Их размер зависит от типа финансового учреждения. На сегодняшний день арестованы практически все крупные банки, что упрощает процесс предоплаты.
3. Комиссия. Это небольшая сумма, которая взимается с плательщика при увеличении указанной суммы ежемесячного платежа. Это 3-5% от суммы пособия.
4. Документация. Чтобы сократить количество желающих поскорее избавиться от долгов, банки могут усложнить процесс оплаты множеством формальностей. Заемщику придется не только посетить центральный офис и просидеть там более часа, но и собрать документы о доходах, заверенные по месту работы всех членов семьи.

Видео: Тонкости досрочного погашения ипотеки

Где брать ипотеку с возможностью досрочного погашения в 2019 году

Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ 24 предлагают относительно равные и выгодные условия. Срок кредита в каждом составляет до 30 лет, что позволяет максимально снизить размер ежемесячных платежей. Размер грантов варьируется от 300 000 до 10 миллионов рублей. Разница в процентных ставках небольшая. Наиболее мягкими ставками являются кредитные линии на покупку вторичного жилья. Доля составляет 11,4, 13 и 14% соответственно у Сбербанка, Газпромбанка и ВТБ. Каждый инвестор требует первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилой недвижимости.

По мнению финансистов, человек, состоящий в «ипотечных отношениях» с банком, должен отдавать 60% дохода на покрытие долга, а остальное жить. Учитывая текущий уровень заработной платы и инфляцию, 40% дохода явно недостаточно, чтобы гарантировать хорошую жизнь, поэтому вам нужно расплачиваться с долгами всеми способами и в более короткие сроки.

Как лучше досрочно погасить ипотеку?

Покупка недвижимости — важное событие в жизни каждого человека. Ипотека — хороший способ улучшить свои жилищные условия. Согласно договору, должник обязан вносить за квартиру определенный ежемесячный платеж. Иногда у заемщика есть возможность погасить долг до срока, согласованного сторонами.

Условия договора

Если есть возможность погасить задолженность по ипотеке до установленного срока, то в первую очередь необходимо ознакомиться с вашим соглашением об условиях досрочного погашения. Обратите особое внимание на следующие моменты:

Указан минимальный и максимальный ежемесячный платеж.

вам необходимо заранее сообщить кредитору о вашей готовности выплатить время.

В какой именно день должник имеет право произвести предоплату. Бывает, что стороны договора прописывают такую ​​возможность только в день следующего платежа.

В случае досрочного зачисления средств банк взимает комиссию.

Как можно досрочно погасить задолженность.

После тщательного изучения всех условий, установленных кредитным договором, вам необходимо будет составить план, в котором будет указано, в какой день и какую сумму денег лучше всего отправить в банк.

Стоит отметить, что даже если кредитор разрешает погашение ипотеки в любой день, лучше всего производить платежи в согласованный срок. Поэтому вам следует рассчитать свои средства.

Например, если человек платит следующий платеж 20, а сверхурочная оплата равна 5, то через 15 дней ему придется сделать еще один возврат, на который может не хватить денег.

В результате из-за затрат на предоплату срок действия следующего может истечь, что приведет к начислению штрафов.

Как платить раньше срока?

Для досрочного погашения ипотечной задолженности, независимо от того, полная или частичная выплата, должнику необходимо обратиться в отделение банка и составить соответствующее заявление. При этом большинство кредитных организаций устанавливают конкретный срок, в течение которого заемщик обязан уведомить о своем желании выплатить задолженность авансом. Обычно этот период составляет один месяц.

После уведомления банка сотрудник назначит день, в который должник должен будет явиться в отделение и перечислить сумму, размер которой был прописан в поданном заявлении.

Предоплата — не всегда хорошее решение. Здесь стоит знать, что возможны некоторые подводные камни. Поэтому необходимо:

обратите особое внимание на условия страховых взносов;

в случае полного досрочного погашения ипотечной ссуды необходимо запросить в банке специальную справку, в которой будут указаны все данные о том, что должник полностью выполнил кредитное обязательство.

Каждый клиент должен понимать, что досрочное погашение ипотеки — не самое приятное время для банков из-за недостатка.

В связи с этим кредитные организации могут принять ряд мер по недопущению досрочного погашения в срок, установленный договором.

Например, банк может прописать в договоре минимальную сумму предоплаты или установить штрафы за несвоевременную уплату должником ежемесячного платежа.

Сокращение срока ипотечного кредитования

Если клиент желает выбрать этот вариант досрочного погашения ипотечной задолженности, то срок погашения будет сокращен, размер ежемесячных платежей останется неизменным. В результате можно сократить общее время кредита, а это значит, что выполнение ипотечных обязательств происходит намного быстрее.

Этот способ возврата будет наиболее выгодным для людей:

иметь высокую и стабильную зарплату или другой источник дохода;

выплатил большую часть долга и начисленных процентов.

Обычно досрочное погашение с сокращением срока кредита используется довольно редко, хотя с финансовой точки зрения это довольно выгодно.

Досрочное погашение с уменьшением суммы обязательного платежа

Мы рекомендуем использовать этот метод, если вам нужно снизить ежемесячные расходы. Поэтому его могут выбрать граждане, которые:

он недавно взял ипотеку и начал платить. Из-за уменьшения начисленных процентов разница будет значительной;

у них нет возможности ежемесячно вносить размер взноса, установленный кредитным договором.

Такой способ досрочного погашения привлекателен с психологической точки зрения, так как человек рад, что стоимость средств снизится. Благодаря высвобождению лишних денег у должника появляется возможность удовлетворить текущие потребности, накопить материальный резерв на запланированные цели в будущем.

Какой способ выгоднее?

Чтобы пояснить, чем выгоднее погасить ипотеку раньше, чем предполагалось — уменьшением платежа или срока, лучше привести наглядный пример.

В ноябре 2016 года мужчина заключил кредитный договор, объектом которого стала квартира стоимостью 5 млн рублей. Стороны устанавливают срок исполнения обязательств — 25 лет, процентную ставку — 12,5, размер ежемесячного платежа — 55,5 тыс. Руб. В результате ему придется переплатить 11 335 300 рублей, что составляет 226,71% от суммы ипотеки.

При этом у человека есть зарплата, размер которой составляет 150 тысяч рублей. У него есть возможность досрочно заплатить 50 тысяч рублей. Поэтому он решает сократить не выплаты, а общий срок кредита.

В конце концов, он выплатит ипотеку в июле 2022 года, то есть срок будет сокращен на 19 лет. Сумма переплаты составит 2 005 225 рублей, что составляет 40% от суммы кредита.

Если человек решил сократить выплаты, а не срок из-за того, что он не верит в будущее. С этой целью он ежемесячно вносит доплату в размере 50 000 рублей с уменьшением суммы следующего платежа.

В результате должник произведет последний платеж в январе 2025 года, то есть на 16 лет раньше. В этом случае размер переплаты составит 2 569 226 рублей — это 52% от суммы ипотеки. В результате заемщик сможет сэкономить около 750 000 рублей.

Так что оба в порядке. Какой из них выбрать, должник решает исходя из того, что ему нужно: для экономии денег или времени.

Рефинансирование кредита

Должники иногда используют другой вариант оплаты до истечения срока контракта, например рефинансирование. Его можно подать, если вы найдете другую банковскую организацию, которая может предложить более выгодные условия по ипотеке.

Выбирая этот метод, следует дать понять, что из-за этого не удастся снять обременение с ипотечного имущества или не оформить на него страхование.

Как оплачивать ипотеку в Сбербанке?

Сбербанк — один из немногих банков, который никоим образом не вмешивается, если клиенты хотят погасить ипотеку до установленного договором срока.

Однако должникам следует помнить об одном очень важном моменте: если дополнительная сумма денег просто переводится на счет, она не будет автоматически зачислена, средства, превышающие следующий платеж, останутся на счете до следующего срока платежа. Для того, чтобы платеж был зачислен банком, вам необходимо заранее написать заявку.

В случае частичного досрочного погашения предусмотрен следующий порядок:

Подойдите к стойке банка за день до следующей даты платежа и задайте вопрос, в котором выразите свое намерение выплатить долг досрочно.

Переведите сумму средств, которая состоит из следующего платежа и денег, которые должны быть зачислены раньше, чем ожидалось.

Сотрудник пересчитает ипотеку. Стоит отметить, что Сбербанк предлагает только уменьшить сумму платежа, а не сокращать срок кредита.

Банк составит новый график переводов, который может получить должник.

Если клиент намерен полностью погасить ипотечный кредит, то необходимо принять следующие меры:

Обратитесь в кассу банка, в котором был заключен кредитный договор, и попросите произвести перерасчет всей причитающейся суммы. В то же время нельзя забывать о намерении полностью погасить кредит.

Напишите и отправьте в банк заявку на досрочное погашение.

Переведите необходимую сумму на ипотечный счет.

Запросите и получите документ, подтверждающий, что задолженность полностью погашена.

Расторгнуть кредитный договор с банком.

Примите меры, чтобы закрыть банковский счет, чтобы кредитор не взимал плату за обслуживание.

Следуйте инструкциям по устранению беспорядка в ипотечной квартире.

Обратитесь в страховую компанию для возврата оплаченной части страховки.

Таким образом можно погасить ссуду до установленного договором срока. Должник, учитывая свое финансовое положение, может выбрать оптимальный способ внесения предоплаты.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно — МосИнвестФинанс

Как выгоднее погасить ипотеку раньше, чем предполагалось — этот вопрос волнует каждую семью, купившую квартиру благодаря форме ипотечного кредита.

Сотрудники банка никогда не дадут четких советов, ведь чем дольше человек будет погашать ссуду, тем больше заработает банк.

Поэтому большинству людей приходится разбираться в этом самостоятельно или обращаться за советом к финансовому брокеру, который профессионально рассчитывает все преимущества и риски.

Характеристики ипотечных кредитов

Рассматривая вопрос о том, как лучше погасить ипотеку раньше, чем ожидалось, вы должны сначала определить, какой тип ссуды вы используете. Ипотечный кредит бывает двух видов:

1. Аннуитет — это наиболее распространенный вид ипотеки, предлагаемый крупными коммерческими банками, такими как Сбербанк, ВТБ и другие. Особенностью кредита является минимальный первоначальный взнос (или его отсутствие) и единый ежемесячный платеж. Проще говоря, банк делит всю сумму кредита, включая проценты, на весь срок кредита. Таким образом, к концу срока финансовая организация может получить более 200% прибыли от предоставленного кредита;
2. Дифференцированный кредит — более выгодный вариант для потребителя. К сожалению, лишь несколько банков, в том числе Россельхозбанк, готовы предоставлять кредиты гражданам с дифференцированной схемой оплаты. Суть схемы в постепенном уменьшении суммы выплат. Однако, чтобы получить дифференцированную ипотеку, вам придется внести первый взнос, который обычно составляет от 25 до 40% от стоимости дома.

Важно! Независимо от выбранного типа ипотеки банк может прописать минимальную и максимальную сумму взноса, что существенно ограничит свободу действий потребителя при досрочном погашении. Поэтому перед тем, как идти в банк, внимательно изучите договор или проконсультируйтесь с финансовым посредником.

Также существует военная ипотечная ссуда, финансируемая государством. Данная ипотека имеет существенные отличия по ряду параметров, в том числе по условиям получения жилья, срокам и досрочному погашению.

В любом случае досрочное погашение жилищного кредита значительно облегчает жизнь потребителю, если он правильно просчитал риски, рост инфляции и экономическую составляющую своих действий. А для этого нужно ответить на другой вопрос.

Что выгоднее сокращать: сумму или срок?

Размышляя о том, насколько выгоднее выплатить ипотеку раньше, чем ожидалось, каждый потребитель, воспользовавшийся жилищной ссудой, сталкивается с этим сакраментальным вопросом. Однозначного ответа нет, как и прямых указаний к действию. Даже при идентичных условиях кредита каждое досрочное погашение следует рассматривать индивидуально.

Такой подход определяется множеством факторов — от семейных и личных потребностей заемщика до экономической ситуации в стране, а также от уровня инфляции. Немаловажную роль также играют нюансы взаимоотношений с кредитором, ведь банк не увидит, что вы досрочно погасили часть суммы, если в один прекрасный день просрочка платежа.

Поэтому мы рассматриваем оба варианта досрочного погашения:

срок ссуды можно сократить в нескольких случаях:

При системе ежегодных выплат уменьшение срока позволит потребителю не только быстро снять нагрузку с жилья, но и существенно снизить размер переплаты, хотя размер ежемесячной оплаты останется прежним. В двух словах, если потребитель ежегодно платит банку 12% от суммы кредита, то экономия в результате сокращения срока кредита на 1 год составит эти 12%. Получается, что чем больше лет сокращают, тем меньше переплачивают. Однако эта схема работает только в первые несколько лет выплаты, то есть именно тогда, когда вы платите полную сумму процентов;

С финансовой стабильностью — согласно закону No. 353-F3 максимальная кредитная нагрузка для потребителя не должна превышать одну треть чистой прибыли. Конечно, банки стараются выжать из каждого заемщика максимальную прибыль, но если потребитель жилищного кредита находится в стабильном финансовом положении, то есть получает высокую зарплату или доход от предпринимательской деятельности, то это намного больше ему выгодно платить большие суммы и сокращать срок кредита. Таким образом, он сможет распорядиться приобретенным ранее имуществом по своему усмотрению;

Когда процентная составляющая погашается, в первые несколько лет заемщик платит только процентную ставку, а сама кредитная организация сможет выплатить ее только через несколько лет. Следовательно, если у потребителя есть возможность погасить долг после выплаты начисленных процентов, то будет выгоднее сократить срок кредита. Хотя при росте инфляции или нестабильной экономике в стране стоит учесть, что выгоднее получить жилье в полную собственность быстрее или предоставить его за счет имеющихся свободных денег.

В целом частичное покрытие долга на более короткий срок обычно дешевле и дешевле во многих отношениях. Однако это чисто психологически плохо воспринимается человеком, потому что вы платите больше, но на первый взгляд это не имеет смысла, даже если в итоге вы получите квартиру быстрее и сэкономите много денег.

1. Уменьшение ежемесячного платежа

Уменьшение суммы взносов авансовым платежом выгодно в следующих ситуациях:

При дифференцированной схеме оплаты проценты начисляются на общую сумму долга. То есть, заплатив больше, чем предусмотрено, вы снижаете обязательную ежемесячную ставку, т.е автоматически уменьшается переплата;

При угрозе возможного финансового кризиса — если потребитель не уверен, что в будущем сможет своевременно и полностью гарантировать выплаты по кредиту, то разумнее будет уменьшить размер постоянного платежа за счет досрочного погашения одной части долга;

Если вы хотите сэкономить в краткосрочной перспективе — за счет частичного уменьшения суммы выплат потребитель сможет распорядиться накопленной суммой по своему усмотрению: внести депозит, инвестировать в предпринимательство, использовать их для дополнительного досрочного погашения ипотека.

Важно! Как в первом, так и во втором вариантах досрочного погашения кредита следует сначала уточнить требования банка по данному вопросу, поскольку кредитор имеет полное право предложить четкие условия проведения нерегулярного платежа.

Например, запрет на внесение авансового депозита через Интернет с использованием онлайн-платежей или оплата в другом отделении, где была выдана ипотека. Поэтому банки пытаются выжать максимум выгоды из кредитных обязательств заемщика.

Как видите, оба варианта закрытия ссуды имеют свои преимущества, поэтому вам нужно выбирать конкретный, исходя исключительно из ситуации, в которой находится заемщик.

Если вас беспокоит, что вы не сможете правильно оценить все преимущества и возможные риски, обратитесь к финансовому посреднику, который, основываясь на опыте и анализе вашей ситуации, сможет прийти к адекватному выводу, подтвержденному ясными расчетами.

Советы по досрочному погашению ипотеки

В поисках ответа на вопрос, чем выгоднее погасить ипотеку раньше, чем предполагалось, следует воспользоваться некоторыми советами специалистов:

Минимальная сумма предоплаты должна составлять минимум два-три платежа, иначе реальной экономической выгоды не будет;

При высоком уровне инфляции не стоит спешить с погашением, лучше дождаться стабилизации экономики и потратиться на неотложные проблемы;

Если у потребителя нет «палочки-выручалочки», т. Е. Сбережений в размере не менее 2-х месячных зарплат, досрочное погашение кредита чревато отсрочками в будущем в случае финансового кризиса;

Предоплата более ликвидна в первые несколько лет использования ипотеки, поэтому, если вы уже заплатили более половины суммы, лучше всего положить свободные деньги на депозит по выгодной процентной ставке.

Конечно, эти советы основаны на статистике досрочного погашения ипотеки среднестатистического потребителя.

В любом конкретном случае только специалист, работающий в сфере ипотечного кредитования, сможет найти оптимальный вариант погашения ипотеки раньше, чем ожидалось.

Поэтому обращение к финансовому посреднику перед внеочередным погашением ипотечной ссуды не будет лишним и обязательно поможет найти наиболее подходящий для вас вариант.

Получите бесплатную консультацию по досрочному погашению ипотечной ссуды

Что лучше: гасить ипотеку досрочно или копить на вкладе?

Мария и Александр заняли у банка 3 миллиона рублей на покупку квартиры в новостройке на 10 лет. Ставка составляла 12% годовых (ипотека с господдержкой).

Если они будут платить только ежемесячный платеж, установленный кредитором в размере 43 тысяч рублей, их переплата составит 2,16 миллиона рублей.

Но новые хозяева квартиры уверены, что в счет погашения долга они могут заплатить крупную сумму — не менее 10 тысяч рублей за каждую выплату.

В похожей ситуации оказались их знакомые Дмитрий и Светлана, но они решили, что каждый месяц будут вносить сумму досрочного погашения и получать проценты, чтобы в результате накопленные средства были внесены заранее. Какой из них правильный?

Маша + Саша = ипотека

Мария и Александр ежемесячно вносили на счет погашения ипотеки 53 тысячи рублей вместо установленных банком 43 тысяч рублей. Это позволило им погасить ссуду раньше, чем предполагалось, через семь лет. Стоимость привлеченных денег для них составила 1,45 миллиона рублей вместо первоначальных 2,16 миллиона рублей.

Сумма предоплаты идет на погашение тела кредита.

За эти семь лет супружеская пара внесла досрочно 840 тысяч рублей и сэкономила около 718 тысяч рублей — эту сумму условно можно считать доходностью Марии и Александра.

Дима + Света = ипотека

Дмитрий и Светлана пошли другим путем и в период первого взноса по ипотеке открыли в банке вклад с возможностью пополнения и капитализации процентов, разместив 10 тыс. Руб. Под 12% годовых (максимальная ставка для такой продукт сегодня).

Каждый месяц они вкладывали на счет еще 10 тысяч рублей, и в результате, чтобы накопить 840 тысяч рублей на досрочное погашение, как Марии и Александру, им понадобилось всего 5 лет вместо 7 — за счет процентов по вкладу.

На первый взгляд, в вопросах экономики Дмитрий и Светлана пошли намного дальше своих знакомых. Но это недоразумение: ведь за эти пять лет семья уже переплатила банку 1,52 миллиона рублей. Сумма долга к этому времени снизилась до 1,94 миллиона рублей. Суммы депозита хватит, чтобы уменьшить ее до 1,1 миллиона рублей.

Если остаток по кредиту будет погашаться ежемесячно в размере 53 тыс. Руб. (Ведь залог вносить уже не нужно), то пройдет еще 2 года, а сумма переплаты увеличится еще на 139,9 тыс. Руб. А общая стоимость кредита за те же семь лет составит 1,7 миллиона рублей вместо 2,16 миллиона, то есть второй паре удалось сэкономить всего около 507 тысяч рублей.

По закону заемщик должен уведомить банк за месяц до любого намерения произвести предоплату. Но банк может сократить этот срок или отменить.

Можно предположить, что Дмитрий и Светлана откладывают 840 тысяч рублей на отдельном счете не на пять лет, а на семь лет, ровно столько, сколько нужно Марии и Александру, чтобы полностью погасить ссуду.

В этом случае размер их вклада достигнет 1,32 миллиона рублей, а остаток долга по кредиту составит 1,3 миллиона рублей. Отправив накопленные деньги на возмещение, семья останется на положительной территории почти 24 тысячи рублей.

Но с учетом стоимости кредита — через семь лет супружеская пара выплатит банку 1,9 миллиона рублей сверх суммы вместо 2,16 миллиона, указанных выше, общая выгода составит 229,4 тысячи рублей.

Что выгоднее погасить ипотеку раньше, чем предполагалось?

Почему выгоднее платить раньше, чем копить?

Казалось бы, ресурсы двух семей одинаковые, и на все эти цели из семейного бюджета выделены равные суммы. Потому что Алессандро и Марии удалось сэкономить 718 тысяч.

рублей, а Дмитрию и Светлане — 229 тысяч (максимум 507 тысяч, в зависимости от стратегии поведения)? Дело в том, что первые годы — в случае наших пар мы говорим о 4,5-5 годах — большая часть ежемесячного платежа идет на выплату 12% годовых по ссуде, и только остатки немного уменьшают тело ссуды, за которые и проценты начисляются ежемесячно.

Таким образом, пока Александр и Мария активно сокращали сумму долга и, таким образом, с каждым месяцем начислялись все меньше и меньше процентов, а Дмитрию и Светлане приходилось оплачивать стоимость с учетом большей суммы.

Поскольку основная часть переплаты по кредиту выплачивается в первой половине срока, к тому времени, когда вклад второй пары «созреет», он уже перейдет к кредитору больше, чем первый.

Но это правило работает только в том случае, если проценты по кредиту и депозиту совпадают или отличаются не более чем на 1-3 процентных пункта. Что естественно при нынешней вялой рыночной ситуации.

Когда депозит выгоднее предоплаты?

Однако вспомните бурный декабрь 2014 года, когда ставки по депозитам взлетели до 17% и выше. Всем тем, кому удалось зафиксировать доходность на этом уровне, будет выгоднее продолжить пополнение депозита, чем направлять свободные деньги на погашение дешевой ссуды, чем депозита.

Но здесь стоит отметить, что зафиксировать аномально высокую доходность по депозиту на длительное время невозможно — как правило, такие ставки предлагаются в период турбулентности на рынке на короткий промежуток времени — 1-3 месяца, максимум 1 год. По истечении этого срока заемщику будет выгоднее вернуться к ежемесячным авансовым платежам.

Какие средства можно использовать для погашения ипотеки раньше ожидаемого срока?

В первую очередь, конечно, он лично зарабатывал деньги, которые в этом месяце получили статус «бесплатных» в семейном бюджете. Сюда входят бонусы и заработок неполный рабочий день, наследство и каждая тысяча, сэкономленная семьей.

На втором месте деньги государства. Каждый из заемщиков — в нашем случае и Мария и Александр, или оба Светлана и Дмитрий могут вернуть 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тысяч рублей на человека) и еще 13% от переплаты по ипотеке (можно вернуть до 390 тысяч рублей).

Срок, в течение которого вы можете получить все причитающиеся деньги, зависит от официального уровня дохода. Одна семья может «разбогатеть» за несколько месяцев, а другой придется ждать 2-3 года, а то и дольше и заполнять несколько налоговых деклараций 3-НДФЛ.

Советы Sravn.ru:

1. Брать ипотеку сразу на короткий срок не стоит, чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж. Финансовое положение семьи может измениться, поэтому «длинным» заемщикам будет легче платить, чем «коротким». Уместнее просто направить высвободившиеся деньги на досрочное погашение.
2. сэкономить на депозите, а потом погасить ипотеку раньше, чем предполагалось, выгоднее, только если ставка по депозиту как минимум на 4-5 процентных пунктов выше ставки по кредиту.
3. Если в семье нет сбережений на «черный день», безопаснее отправить свободные средства на депозит. В случае финансовых затруднений заемщики могут использовать свои сбережения для осуществления обязательных ежемесячных платежей до тех пор, пока ситуация не стабилизируется. 

Валентина Фомина

Как лучше гасить ипотеку: по сроку или по сумме

Ипотечные кредиты — большая нагрузка для российских семей. Поэтому каждый заемщик старается как можно быстрее погасить ссуду, чтобы платить меньше в виде процентов. При досрочном погашении жилищного кредита кредитные организации предлагают два способа погашения долга. Возможно сокращение срока кредита или уменьшение суммы платежа.

А что было бы выгоднее уменьшить выплату или срок кредита ?! В первую очередь следует учесть, что многие отечественные банки выдают ипотечные кредиты по аннуитетной системе.

Это говорит о том, что сначала большая часть платежа — это проценты по долгу, а затем выплачивается основная сумма долга.

В случае досрочного погашения условия и сумма платежа должны быть пересчитаны, и очень часто кредитные организации оставляют за собой право выбора методов пересчета.

Несомненно, если вы ищете способ сэкономить, то вам нужно сократить срок кредита, в этом случае переплата будет меньше. Поскольку кредитор взимает комиссию за каждый год использования ссуды, следовательно, при сокращении срока сокращаются выплаты.

Внимание! При втором методе расчета платежа — дифференцированном, когда в первую очередь оплачивается основной долг, сокращение срока кредита даже более выгодно, чем уменьшение суммы платежа.

Учет частичной предоплаты более 70 тысяч рублей сократит срок жилищного кредита на пару месяцев, при этом размер рассрочки останется прежним, но общая сумма переплаты по кредиту изменится в сторону уменьшения. Вы сразу увидите это, когда получите в руки новый пересчитанный график платежей. Кстати, для досрочного погашения с сокращением срока платежа банкиры требуют личного посещения банка и подписания измененных документов.

Если вы не знаете, как пересчитать задолженность по сумме или сроку погашения, попросите сотрудника банка составить два крайних срока платежа. Тогда вы ясно увидите, что для вас выгодно.

Если ежемесячный бюджет семьи «лопается» от невыносимого платежа, в этом случае будет лучше выбрать вариант уменьшения рассрочки в случае досрочного погашения. Это позволит вам чувствовать себя комфортно и не экономить на привычных необходимых вещах. Например, после выплаты 5 тысяч рублей сверх платежа срок кредита не изменится, но платеж будет меньше.

В результате удобны оба способа погашения кредита. Это зависит от цели, которую преследует заемщик, и от того, что лучше для него. Какой выбор сделать, конечно, решать сам. Ипотека позволяет каждому купить себе дом, пусть и не очень быстро, но свой!

Когда не следует гасить ипотеку досрочно — Лопатник.info

Устали платить по ипотеке и вдруг появляются свободные деньги? Расслабьтесь и прочитайте, как правильно закрыть ипотеку и когда невыгодно выплачивать ипотеку раньше, чем ожидалось.

При частых досрочных погашениях любых кредитов могут отказать в кредите в будущем

Подавая заявку на получение кредита, вы можете получить отказ. Кроме того, даже если у соискателя ссуды не было просрочки ссуды в прошлом, все они погашаются раньше, чем ожидалось. Но вот в чем проблема.

Если потенциальный заемщик слишком активен, это пугает кредиторов.

Например, если в кредитной истории заявителя есть несколько ссуд с досрочным погашением в прошлом году, это является основанием для отказа.

Банкам необходимо получать прибыль от кредитования, поэтому они не любят активных заемщиков. Поэтому злоупотреблять досрочным погашением, а также просроченными кредитами не стоит.

Случаи, когда заемщику выгоднее не выплачивать ипотеку заранее

Заемщик должен внимательно изучить условия кредитного договора. Если этого не было сделано до его заключения, вам следует ознакомиться с условиями до досрочного погашения. Дело в том, что в договоре банк может предусмотреть условия начисления штрафов и пеней, если заемщик попытается вернуть кредит досрочно.

Банком возможны следующие санкции:

1. Санкции. Даже если в платежном календаре предусмотрена возможность уплаты суммы, превышающей платеж, могут быть предусмотрены штрафы, размер которых будет зависеть от типа кредитной организации. Однако почти все банки сняли это условие.
2. Минимальная сумма предоплаты. Если договор предусматривает это условие, для досрочного погашения долга вам необходимо будет взыскать необходимую сумму. То есть не удастся внести, например, 5 тысяч рублей. Банк самостоятельно устанавливает размер аванса, который обычно составляет несколько десятков тысяч рублей.
3. Штраф за досрочное аннулирование, который взимается в случае увеличения ежемесячного платежа. Комиссия обычно не превышает 3-5% от суммы дополнительного депозита.

Кроме того, трудности с досрочным погашением кредита могут быть связаны с бумажными формальностями. Иногда заемщику необходимо посетить несколько офисов и пробыть в них несколько часов, а также собрать документы о своих доходах и доходах членов своей семьи.

Если предоплата не запрещена, в первую очередь вам нужно будет сообщить о своем намерении в банк, а затем внести деньги на счет. В этом случае нужно убедиться, что банк пересчитывает сумму долга и вносит необходимые изменения в график платежей.

В большинстве случаев гасить ипотеку досрочно выгодно

При досрочном погашении кредита изменяется остаток задолженности по нему перед кредитной организацией. Это происходит, когда часть кредита погашается сверх ежемесячного платежа. Подобные манипуляции позволяют снизить переплату по кредиту и погасить ссуду с минимальными денежными потерями.

Ипотека — самый долгий срок. По их словам, эксперты рекомендуют производить досрочное погашение кредита, начиная с первого года действия кредита. Однако в первую очередь необходимо изучить свой договор. Некоторые банки не допускают предоплату на самых ранних этапах. Поэтому они не позволяют заемщику экономить.

Наиболее выгодное досрочное погашение произойдет в первые годы действия договора, который предусматривает дифференцированный план выплат. Особенно в тех случаях, когда есть возможность сократить срок кредита. Деньги вносятся на сумму, превышающую сумму, указанную в кредитном договоре. А это помогает снизить общий размер переплаты.