Как сдать квартиру в аренду официально, чтобы потом не жалеть?

Одно из постоянно развивающихся направлений в сфере недвижимости — рынок арендного жилья.

Значительная часть этого рынка — «серая», что сопряжено со значительными рисками для всех участников.

В последние годы собственники предпочли выйти из «легального подполья» и арендовать жилье по закону.

В этой статье мы подробно разберем, как официально снять квартиру, составить грамотный договор и заплатить налоги.

Законодательная база

Основным документом, регулирующим отношения между собственником и съемщиком квартиры, является Гражданский кодекс Российской Федерации.

То есть часть 2, главы 34 и 35 («Аренда» и «Аренда жилья»).

Юристы утверждают, что в их практике есть дела, регулируемые главой 36 части второй Гражданского кодекса РФ («Бесплатное пользование»), но такие случаи единичны.

При уплате налогов необходимо руководствоваться разделом 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»), статьями 207-233.

Почему квартиру стоит сдавать официально?

Главное преимущество официальной аренды квартиры — снижение финансовых рисков для обеих сторон договора.

Преимущества официальной аренды для собственника:

Как это сделать правильно и самостоятельно?

Чтобы успешно сдать квартиру, нужно позаботиться о следующем:

1. подготовить все необходимые документы (паспорт, документы на право собственности, подтверждающие право собственности, официальное согласие всех лиц, зарегистрированных в квартире),
2. привести арендуемую квартиру в надлежащее состояние: капитальный ремонт, чистота,
3. проверить состояние техники,
4. осмотреть мебель на предмет серьезных дефектов,
5. проверить состояние счетчиков,
6. составить подробное объявление о сдаче квартиры в аренду и разместить его на специализированных ресурсах,
7. график просмотра и собеседования с потенциальными арендаторами,
8. проверить документы арендатора,
9. подписать договор, акт приема-передачи и передать ключи,
10. приходить регулярно проверять состояние квартиры в порядке, указанном в договоре.

Составление договора

Читайте также: Черный список арендаторов.

Существует два основных типа договоров, которые заключают стороны при аренде квартиры:

В повседневной жизни эти термины часто используются как синонимы, но с юридической точки зрения между ними существует принципиальная разница.

Договор аренды подписывается владельцем квартиры и другим физическим лицом, договор аренды заключается между собственником и юридическим лицом.

Текст договора необходимо тщательно подготовить. Необязательно разрабатывать с нуля, достаточно найти несколько типовых вариантов, внимательно прочитать и добавить все важные для этого дела моменты.

важно помнить, что никакое соглашение не должно противоречить закону.

Договор составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у арендодателя, а другой у арендатора. Каждая копия должна быть подписана обеими сторонами соглашения.

О том, как правильно составить трудовой договор между физическими лицами, читайте в нашей статье.

Обязательные пункты

В договоре обязательно должны быть указаны следующие моменты:

1. общие характеристики квартиры,
2. срок, на который заключен договор,
3. паспортные данные сторон договора,
4. данные о титулах собственника,
5. контакты участников,
6. размер и порядок совершения платежа,
7. методы проверок и посещений,
8. количество человек, проживающих в квартире,
9. штрафы за несоблюдение условий контракта,
10. способы оплаты коммунальных услуг,
11. согласие всех лиц, зарегистрированных в квартире,
12. условия расторжения договора.

Читайте также: Мособлгаз — как узнать задолженность по лицевому счету?

Кроме того, договор предусматривает:

Пример договора аренды квартиры (со актом сдачи-приемки) между физическими лицами.

Как расторгнуть?

Отдельно в договоре оговариваются условия его расторжения. Важно помнить, что эти условия не должны противоречить гражданскому кодексу.

И арендодатель, и арендатор могут в одностороннем порядке расторгнуть настоящее соглашение, но совершенно необходимо, чтобы вы сообщили о своих намерениях другой стороне в письменной форме.

В случае нарушения условий договора возможно его расторжение без уведомления и в судебном порядке.

Пример расторжения договора аренды квартиры.

Регистрация договора

Бытует мнение, что договор аренды необходимо нотариально удостоверять. Это популярный среди владельцев миф, но он не имеет ничего общего с реальностью.

Нет необходимости привлекать нотариуса.

В случае если договор аренды или аренды заключен на срок от 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Росреестре путем уплаты государственной пошлины.

Вам также может быть интересно: Как проверить онлайн наличие документа в Росреестре

Заявление о государственной регистрации работы необходимо подать в кадастровую палату не позднее одного месяца со дня заключения договора. Это делает непосредственно арендатор.

Читайте также: Комиссия за аренду квартиры: что это такое.

Акт приема-передачи

При заключении договора стороны должны подписать еще один важный документ — акт приема-передачи права собственности.

Он состоит из подробного описания состояния квартиры на момент переселения жильца.

В законе обязательно будет указано количество переданных арендатору комплектов ключей, санитарно-техническое состояние квартиры.

Если в квартире есть какие-либо объекты недвижимости, необходимо составить подробную инвентаризацию, включенную в акт.

В нем должно быть указано следующее:

1. полный перечень всех предметов домашнего обихода в квартире,
2. описание статуса каждого элемента.

В некоторых случаях к описи прилагаются фотографии, которые подписывают арендодатель и арендатор.

Акт также подписывается в двух экземплярах и хранится вместе с соглашением с каждой из сторон.

Варианты оплаты аренды

Арендную плату можно оплатить банковским переводом или наличными.

Способ оплаты должен быть зафиксирован в договоре и может быть изменен только с согласия сторон (что указывается в договоре).

В случае денежного перевода арендодатель должен выписать квитанцию ​​о получении денег, а в случае безналичной оплаты желательно сохранить все чеки и квитанции.

Залог

Внесение залога или залога считается довольно распространенной практикой. Обычно эта сумма равна стоимости месячной аренды, предусмотренной договором.

Залог возвращается арендатору при выезде, за исключением следующих случаев:

Читайте, что такое страховой депозит при аренде квартиры и условия его возврата.

Как правильно платить налоги за аренду квартиры?

Когда квартира сдана официально, налоги нужно платить вовремя.

Уплата налогов — это ответственность арендодателя, ему самому необходимо внимательно следить за сроками подачи декларации и совершения платежа, налоговое уведомление ему не придет.

Как и когда подать декларацию?

Физические лица должны самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, которую можно найти на официальном сайте ФНС РФ.

Декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговую инспекцию в конце календарного года и не позднее 30 апреля. Налог необходимо уплатить до 15 июля следующего года.

Размер подоходного налога с населения строго зафиксирован в Налоговом кодексе РФ и составляет 13% от полученной суммы.

Оформление статуса ИП

В некоторых случаях арендодатели предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя, указав вид деятельности «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества».

Это позволяет немного маневрировать при уплате налогов.

Бланк налоговой декларации о сдаче квартиры в аренду можно скачать здесь.

Владелец со статусом ИП может выбрать один из вариантов:

1. выплата 6% от суммы дохода,
2. выплата 15% от суммы прибыли (сумма расходов вычитается из суммы дохода),
3. получение фискального патента.

Получение налогового патента выгодно в тех случаях, когда владелец арендует элитное элитное жилье.

важно помнить, что владелец со статусом индивидуального предпринимателя будет обязан хранить соответствующую документацию и делать ежегодные отчисления в пенсионный фонд.

Ответственность за незаконную сдачу жилья

Основная ответственность за незаконную аренду жилья лежит в области налогового права.

Если домовладелец не уплачивает налог, налоговая служба имеет право взыскать с него штраф, который в обычных обстоятельствах составляет 20% от неуплаченного налога.

Кроме того, арендодатель должен уплатить неуплаченную сумму налогов и процентов за каждый день просрочки.

Если речь идет о крупном или особо крупном неуплате налогов, то такая ответственность уже регулируется статьей 198 УК РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) комиссионных физическим лицом»).

Это интересно: квартира гостиничного типа: гостиная — что это такое?

Советы и рекомендации

О том, как правильно снять квартиру, смотрите в видео: