Как сдать квартиру в аренду: через агентство или самостоятельно найти жильцов, информация для плательщиков ипотеки

Ипотечный кредит — один из самых распространенных способов покупки недвижимости. Плюсы такого варианта покупки квартиры — возможность получения длительного и относительно дешевого кредита.

В то же время, поскольку сам объект недвижимости служит залогом по ипотечному договору, это позволяет заемщику не рисковать имуществом, которым он уже владеет. При этом право владения заложенной недвижимостью ограничено.

Как снять квартиру: через агентство или самостоятельно найдя арендаторов, информация для заемщиков по ипотеке

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что значительно снижает возможность собственника получать прибыль, если он сам не проживает в купленной квартире. Разберемся подробнее, можно ли снять квартиру в ипотеку и как это правильно сделать.

Содержание
  1. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
  2. Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?
  3. Риски
  4. Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду
  5. Как обманывают риэлторы при аренде квартиры: способы и схемы
  6. Как обманывают риэлторы при аренде квартиры: способы
  7. Как арендатору избежать обмана риэлтором при съеме квартиры
  8. Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта
  9. Как лучше поступить: сдать квартиру в аренду самому или действовать через агентство?
  10. Кто имеет право на такие действия?
  11. Можно ли лицу, не являющемся владельцем или нанимателем помещения, заниматься его арендой?
  12. Способы
  13. Лично
  14. Через фирму
  15. Какой вариант выгоднее?
  16. Плюсы и минусы
  17. Что лучше и каковы подводные камни?
  18. Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство
  19. Кто может сдавать
  20. Кому сдавать
  21. Особенности сдачи квартиры через агентство
  22. Требования к договору с агентством
  23. Подготовка квартиры
  24. Договор между собственником и арендатором

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Как снять квартиру: через агентство или самостоятельно найдя арендаторов, информация для заемщиков по ипотеке

Заемщики часто удивляются, почему невозможно снять квартиру по ипотечному договору. Проблема для банка в том, что договор аренды действует даже в том случае, если вы перестанете платить за квартиру и перейдете в банк. Недобросовестные заемщики воспользовались этим положением закона, заключив договор аренды имущества с аффилированными структурами за несколько десятилетий вперед, эффективно сохраняя контроль над имуществом.

Чтобы предотвратить эту незаконную практику, многие банковские учреждения начали вносить в договор займа пункт о невозможности сдачи объекта займа в аренду.

Такое положение дел серьезно повлияло на многих инвесторов, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду.

Новые правила банков вынудили их пересчитать, выгодно ли покупать квартиру в 2019 году, не имея возможности сдавать ее в аренду.

Во многих случаях реакция была отрицательной, что существенно повлияло на рынок первичного жилья. Как снять квартиру в ипотеку и чем грозит арендатору и собственнику такой договор?

Есть три возможных варианта права собственника на аренду квартиры:

  1. Аренда ипотечной квартиры прямо разрешена банком, или договор не содержит никаких положений об этом. В этом случае стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры с ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при соблюдении определенных условий. В кредитном договоре возможность заключения договора аренды недвижимости может быть четко оговорена по согласованию с банковским учреждением. Кроме того, кредитный договор часто предусматривает ограничение максимального срока аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Аренда квартиры категорически запрещена кредитным договором. В этом случае любые действия заемщика по сдаче квартиры в ипотеку будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Как снять квартиру: через агентство или самостоятельно найдя арендаторов, информация для заемщиков по ипотеке

Затем вы можете попробовать провести переговоры с банком, чтобы пересмотреть договор об ипотеке. Причина тому в том, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнить все обязательства по ипотечному договору. Страх перед плохими кредитами побуждает большинство банковских учреждений идти на разумный компромисс.

Наконец, есть возможность снять квартиру без уведомления банка. Как известно, большинство договоров аренды в России заключается в устной форме. Несмотря на то, что закон требует заключения письменного договора, собственник и работодатель, доверяя друг другу, часто выходят из устного договора.

В этом случае у банка нет возможности доказать, что такое соглашение имело место. Следовательно, если банк запрещает аренду квартиры в ипотеку, такая квартира действительно может быть сдана в аренду, однако письменного договора аренды следует избегать.

Риски

Как снять квартиру: через агентство или самостоятельно найдя арендаторов, информация для заемщиков по ипотеке

Риски незаконной сдачи в аренду несут не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, подлежит ли квартира ипотеке. Если квартира является предметом залога по кредитному договору, стоит выяснить, разрешает ли Сбербанк или другой банк-залогодержатель сдавать эту квартиру в аренду. Если аренда квартиры запрещена ипотечным договором, есть основания признать договор аренды недействительным, что повлечет досрочное выселение арендатора.

Поэтому, отвечая на вопрос, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры в аренду все же существует, а юридическая — подлежит только соответствующему согласованию с Банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно институтов, позволяющих сдавать недвижимость в аренду, поэтому при заключении ипотечного договора рекомендуется выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику получать доход от своего имущества.

Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду

Агентство по доходам объявило войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ со своих доходов. Как это часто бывает, ФНС уже говорит о первых победах. «Главный бухгалтер» выяснил, как налоговые органы находят собственников и насколько опасно снимать квартиру, не перечисляя в бюджет 13 процентов.

Психологическая атака остается пока самым мощным оружием в арсенале налоговой службы. Домовладельцев уже изрядно напугала масштабная кампания, которую налоговые органы развернули в СМИ. В большинстве случаев ситуация выглядит так: инспекторы узнают из своих источников, что человек снимает квартиру.

Присылают владельцу письмо, в котором просят заплатить НДФЛ, иначе грозят подать в суд. Многие владельцы предпочитают не спорить.

От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговые органы обычно получают информацию об аренде квартир. От юристов: в каких случаях есть смысл спорить с инспекторами.

  • Кто сообщает налоговику об аренде квартиры
  • У инспекторов есть несколько источников информации.
  • Государственные органы
  • Ознакомиться с «серой» сдачей квартир налоговым органам в основном помогают два государственных ведомства — Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.
  • Федеральная миграционная служба. Любой иностранец, законно прибывший в Россию, стоит на учете в миграционных органах. Все правовые аспекты изложены в Федеральном законе от 18 июля 2006 г.

    № 109-ФЗ «О регистрации миграции иностранных граждан и граждан без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 января 2007 г. 9.

    В этом документе указано, что иностранец обязан подать заявление о регистрации по месту пребывания в территориальный орган ФМС России. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

    «В ФМС выясняем, по каким адресам проживают иностранцы, потом находим владельцев этих квартир и предлагаем заплатить налог», — заявили московские инспекторы в Главбухе.

    Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть информация о людях, владеющих двумя и более квартирами. Для налоговиков это повод подозревать, что один из них сдастся. В результате письма инспекторов с предложением уплатить НДФЛ иногда получают люди, которые даже не задумывались об аренде квартиры.

    Войсковые части. Сразу уточним: далеко не везде налажена связь налоговых органов с воинскими частями.

    Но в тех регионах, где он расположен, например, в Ульяновской области, у налоговых органов есть отличный источник дополнительной информации.

    Бухгалтерия выделяет военным деньги на аренду жилья и требует копию договора аренды. Эту копию можно передать в налоговые органы.

    Коммерческие объекты

    Конечно, налоговым органам сложнее получить информацию от представителей бизнеса, чем от государственного органа. Как правило, это удается только в одном случае, в рамках проверки на месте, когда у инспекторов есть доступ ко всем документам.

    Риелторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с собственником — об аренде помещения и с агентом по недвижимости — об оказании услуг. Копия второго договора остается у агента по недвижимости.

    Налоговые органы могут найти этот документ при проверке. Однако, по словам инспекторов, иногда коммерческие структуры «доставляют» клиентов, не дожидаясь проверки.

    Так что это вопрос техники: найти хозяина помещения и напомнить ему о его бюджетных обязательствах.

    Крупные организации, сдающие квартиры в аренду сотрудникам. Сотрудник передает договор аренды в бухгалтерию, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. Во время проверки бухгалтеры вынуждены предъявлять эти документы инспекторам.

    Другие источники

    Соседи и участковые милиционеры — самые «оглашенные» налоговыми органами источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает говорить о соседях, снимающих квартиры.

    Это психологическая атака: благодаря СМИ у домовладельца должно быть твердое убеждение, что рано или поздно соседи «сообщат». На самом деле таких случаев пока немного.

    У участкового милиционера тоже нет стимула работать с «серыми» хозяевами. Ведь такая деятельность не входит в его обязанности.

    Действительно опасный источник — сами бывшие арендаторы. Например, они ссорятся с хозяином и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и сообщить, когда и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства могут показать арендную плату дома.

    Как инспекторы «работают» с собственниками квартир

    Посмотрим, как налоговые органы работали с «серыми» арендодателями в 2007 году: именно тогда инспекторы стали уделять больше внимания передаче квартир.

    Сначала собрали информацию — получился список потенциальных регистрантов, то есть людей, которые снимали квартиры в 2006 году, получали доход и, как следствие, должны были его декларировать не позднее 30 апреля 2007 года.

    Потом удалили тех, кто одобрил заявление, а остальным собственникам разослали письма с предложением явиться на проверку для «воспитательной беседы». Право вызова налогоплательщика к инспекторам предоставлено абзацем 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса Российской Федерации.

    В ходе беседы налоговые органы предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без судебного разбирательства) уплатить НДФЛ за 2006 год. Кроме того, очень часто у проверяющих не было документов, подтверждающих получение дохода. То есть они не смогли бы заставить собственника заплатить 13% в суде.

    — Информацию об арендаторах мы получаем от Федеральной миграционной службы, воинских частей, управляющих ЖКХ, агентов по недвижимости и рядовых граждан по горячей линии.

    Кроме того, у нас может не быть самого договора аренды. Просто пригласите домовладельца в гости, расскажите нам, что мы знаем об аренде квартиры, и попросите заплатить налог.

    Как правило, заявления подаются в течение нескольких дней.

    В каких случаях требования об уплате НДФЛ незаконны

    Естественно, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры в аренду, необходимо платить. Но, с другой стороны, то, что арендодателя попросили «выступить» на проверке, не означает, что у налогового инспектора есть стопроцентные доказательства.

    Кроме того, бывают случаи, когда человек фактически не снимает квартиру, а инспекторы тем временем просят уплатить налоги. Например, домовладелец подписал договор аренды сроком на один год, затем поссорился с арендаторами, и они переехали намного раньше.

    Документ дошел до инспекторов, и они просят уплатить НДФЛ за все 12 (!) Месяцев.

    Что делать в этом случае? Можно привести следующие аргументы. Контракт — это всего лишь намерение собственника сдать свою квартиру.

    В будущем стороны могут передумать, расторгнуть договор, со временем арендатор может перестать платить. А основой подоходного налога с населения является фактически полученный доход.

    Это означает, что для расчета налога помимо договора необходимо иметь документ, подтверждающий получение дохода — квитанцию ​​или платежное поручение.

    В большинстве случаев у налоговых органов нет такого документа. Следовательно, требования об уплате НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы угрожают устроить очную ставку с жильцами или даже вызвать их в суд.

    Однако в самих налоговых органах понимают, что к моменту судебного заседания эти люди, скорее всего, перестанут снимать квартиру и вряд ли смогут их найти. Поэтому, потерпев фиаско при психологической атаке, налоговик, скорее всего, оставит хозяина квартиры в покое.

    В целом налоговым органам гораздо сложнее вести переговоры с физическими лицами, чем с юридическими. Взыскание с арендодателя, если он не является индивидуальным предпринимателем, не подлежит безальтернативному взысканию. Если домовладелец отказывается платить, инспекторам ничего не остается, кроме как обратиться в суд. А налоговые органы этого делать не хотят.

    «Мы не пойдем в суд. За что? В конце концов, на одного из этих упрямцев найдется десять человек, которые будут платить НДФЛ. Нам лучше с ними поработать, чем в суд », — поясняет инспектор на условиях анонимности.

    1. Что нужно знать всем, кто платит НДФЛ при аренде жилья
    2. Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с дохода от аренды, мы предоставили ответы на наиболее часто задаваемые вопросы.
    3. Должен ли я платить налоги за предыдущие годы серой доставки?

    Многих пугает мысль: а вдруг инспекторы заставили платить налоги за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году домовладелец вызывается в инспекцию, проводится «просветительская беседа» и окончательно решается уплатить налоги с полученного в 2006 году дохода. Но на самом деле квартиру снимали и в 2005 и 2004 годах платить налоги и за эти периоды?

    На практике инспекторы этого не требуют — они ограничены текущим финансовым периодом.

    В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы из источников в Российской Федерации, облагаемые по ставке . процентов») собственник указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора и ставка — 13 процентов. К декларации прилагается копия самого договора и квитанция о получении денег.

    Должен ли я регистрироваться как индивидуальный предприниматель?

    Особенности исчисления НДФЛ для граждан, снимающих квартиры, изложены в статьях 228 и 229 Налогового кодекса Российской Федерации. Регистрироваться в качестве предпринимателя не обязательно.

    Какой срок подачи налоговой декларации и уплаты налогов?

    Налоговый кодекс предусматривает два варианта: владелец квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) или прекратить аренду жилья где-то в середине года. Правда, второй случай на практике встречается не так часто.

    Квартира сдается до конца налогового периода (года) и более. Например, арендодатель заключает договор с арендатором сроком на один год — с 1 марта 2007 г по 1 марта 2008 г. Он обязан уплатить НДФЛ с доходов, полученных с 1 марта по 31 декабря 2007 г. Для этого , не позднее 30 апреля 2008 г собственник должен подать декларацию и не позднее 15 июля 2008 г. — уплатить налоги.

    Аренда квартиры заканчивается до окончания налогового периода (года). Продолжим наш пример.

    После 1 марта 2008 года хозяин больше не сдает свою квартиру — до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности.

    И не позднее 15 календарных дней после подачи декларации уплатить НДФЛ.

    Сразу скажем: данное положение пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь домовладелец не может заранее знать в марте, сдадут ли квартиру до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на это спорное правило.

    — На мой взгляд, правило пяти дней — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулировано крайне расплывчато. Что означает «прекращение деятельности и (или) прекращение платежей»? Допустим, кто-то снимает квартиру, договор истекает в середине года, жильцы уезжают. Это означает, что собственник перестает получать доход.

    Но бизнес можно продолжать! Например, вы можете искать новых арендаторов. Если собственник их найдет, он снова начнет зарабатывать в текущем налоговом периоде. А если нет, то не виноват хозяин, он действительно не мог сказать заранее, в течение пяти дней, найдет ли он новых арендаторов до конца года или нет.

    Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ сроком на пять дней можно смело игнорировать.

    Вызывает ли подозрение низкая стоимость аренды?

    Некоторые арендодатели указывают при аренде более низкую цену. Правда, налоговые органы могут рассчитывать налог сами, исходя не из указанной в договоре цифры, а исходя из рыночной цены. Это право им предоставлено статьей 40 Налогового кодекса Российской Федерации. Но на практике это бывает редко.

    «Хорошо, что собственник решил платить НДФЛ: таких случаев пока немного. Очевидно, мы имеем представление о рыночных ценах: сейчас в Интернете много информации об аренде квартир, но близко к тех, кто занижает сумму контракта, пока мы не работаем », — делятся налоговые органы.

    Однако собственник квартиры, снизив цену в договоре, может столкнуться с другой проблемой, не фискальной.

    Арендаторы будут платить только официальную часть, согласно договору, и у арендодателя не будет ни единого шанса доказать, что изначально это была другая сумма.

    Получить «серую» часть от арендаторов не удастся даже в суде. Поэтому, если квартира сдается незнакомым людям, сильно занижать цену договора довольно рискованно.

    В помощь тем, кто снимает квартиры: что такое аренда и что там нужно указывать

    С одной стороны, аренда квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговому инспектору, он позволит взимать дополнительный НДФЛ.

    Но, с другой стороны, попытка обойтись без сделки может привести к еще более печальному результату в виде дополнительного положения о подоходном налоге с населения.

    Договор аренды позволяет арендодателю быть уверенным в том, что квартира и имущество останутся в полной безопасности, а арендатору — что арендодатель неожиданно не выселит его из квартиры без возврата залога.

    Этот документ составлен в стандартной форме, мы привели пример на странице 1, странице 2. Есть несколько важных моментов, на которые мы хотели бы обратить ваше внимание.

    1. Приложите к контракту список ценных активов. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, техника — то перед передачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае повреждения арендатор должен возместить ущерб (пп. 1.3, 3.15 договора).

    Обсудите, как можно возместить этот ущерб, укажите цену этого имущества. 2. Уточнить, кто платит за коммунальные услуги. В качестве альтернативы, арендодатель может выставить счета, а арендатор — за электричество и телефон.

    В этом случае перед доставкой необходимо снять показания счетчика электроэнергии (пп. 3.6, 3.11 договора). 3. Уточните, за чей счет проводится ремонт в случае аварии или иной аварийной ситуации. Как правило, ремонт оплачивает арендодатель, если авария произошла не по вине арендатора.

    Например, ЧП возникло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если авария произошла по вине арендатора, то он должен заплатить (пп. 3.7, 3.14 договора).

    4. Укажите порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать следующую формулировку: «. договор также может быть расторгнут обеими сторонами по основаниям, предусмотренным законом» (п. 5.1 договора). Одна из таких причин — существенное изменение обстоятельств — это статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Другими словами, если цены на квартиры значительно выросли и договор не позволяет собственнику увеличивать квартплату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, готовых платить больше.

    Как обманывают риэлторы при аренде квартиры: способы и схемы

    Как обманывают агентов по недвижимости при аренде квартиры, мы узнаем схемы обмана при аренде и аренде жилья, разберемся с методами обмана со стороны брокеров и агентств недвижимости и как арендатор не должен стать жертвой обмана.

    Сделки с недвижимостью считаются долгосрочными, но это касается только купли-продажи. На рынке аренды все совершенно иначе, рынок более динамичный, и хотя суммы, которые переводятся от арендатора к агенту по недвижимости и арендодателю, невелики, риск потерять свои кровно заработанные деньги намного выше.

    Как обманывают риэлторы при аренде квартиры: способы

    Информационные SMS и собственные базы данных

    В эпоху цифровых технологий, когда каждый хочет иметь доступ к информации, не выходя из дома, агентства по недвижимости, агенты по недвижимости и мошенники придумали хитрый способ обманывать арендаторов, ищущих прямого контакта с арендодателем.

    Для этого потенциальных жертв находят путем размещения объявлений, в которых указывается, что за небольшую плату они предоставляют данные на номера телефонов владельцев. Жертв привлекают сниженные арендные ставки.

    В каком виде предоставляется информация:

  • в виде SMS (SMS) с номерами собственника;
  • в виде доступа к сайту с базой данных, содержащей контакты, квартиры посуточно, собственники.
  • Как выводятся деньги:

  • через смартфон достаточно отправить ответное SMS с указанным кодом;
  • при подписании бумажной версии договора в «Агентстве»;
  • Что на самом деле получает жертва мошенничества (арендатор:

  • устаревшая информация (собственники уже снимали или не сдают квартиры);
  • телефоны откровенно «левые.
  • Для убеждения они могут использовать реальных арендодателей, которые в сговоре с мошенническими агентами по недвижимости снимают трубку при звонке арендатора, приобретающего услугу, чтобы доказать, что база контактов «работает».

    Правовой аспект
    Если агентство новостей недвижимости заключает договор, то он носит чисто информационный характер, задача которого — предоставить клиенту информацию в виде списка возможных собственников.

    В договоре не оговаривается, что агентство несет ответственность за то, что, используя информацию, арендатор не снимал квартиру. Те, что это чистое мошенничество, но выполненное грамотно с юридической точки зрения.

    Утиная реклама

    В поисках жилья для сдачи в аренду арендаторы часто находят объявления с хорошим ремонтом и привлекательной ценой аренды. Когда вызывается такое объявление, в подавляющем большинстве случаев агент по недвижимости отвечает и говорит, что квартира только что вышла (сдана), но есть аналогичные варианты, чуть дороже или хуже в своем состоянии или в другом площадь.

    Объявления могут быть очень похожи на настоящие, например, в них говорится, что нельзя жить с животными или детьми, только молодые супружеские пары и ряд других параметров «выбора». Что заставляет их казаться «настоящими».

    Главная особенность приманок — невысокая арендная ставка

  • Конечно, вы можете согласиться взглянуть на предложенные варианты, но нужно понимать, что агент по недвижимости заинтересован в получении комиссии и не заинтересован в ваших дальнейших отношениях с владельцем или условиями вашего проживания.
  • Документы фальшивого собственника
  • Каждый арендатор знает, что проверять при аренде квартиры6
  • паспорт собственника (ов);
  • документы на квартиру (справка или выписка из ЕГРН).
  • Популярным методом мошенничества и обмана со стороны агентов по недвижимости при сдаче жилья является предоставление копий документов на право собственности. Также в этом случае мошенники могут представиться собственниками жилья, т.к подделать имя на копии намного проще, чем на оригинале.

    Предоставляя копии, «хозяева» часто торопят арендатора с решением снять квартиру, иногда разыгрывают «спектакли» со срочным отъездом (буквально вытаскивание чемоданов в коридоре) или семейными волнениями. В их арсенале много хитростей!

    Чтобы обмануть арендатора при аренде квартиры, агенты по недвижимости вступают в сговор с фиктивным арендодателем и «арендодателем» и неоднократно разыгрывают этот обман, заманивая несчастных жертв привлекательной рекламой.

    Такие действия агентов по недвижимости подпадают под статью 159 УК РФ «Мошенничество», которая влечет наложение штрафа и лишения свободы. Однако это не решит ваших проблем, вы просто потратите время, деньги и нервы на попытки доказать свою вину. Конечно, приверженцы особых принципов могут привлечь мошенников к ответственности, и иногда это удается.

    Аренда жилья на продажу

    Мошенники работают в тандеме с агентом по недвижимости и взимают с арендаторов за несколько месяцев вперед. Затем они продают квартиру и не сообщают об этом несчастным жильцам. В результате жильцы теряют оплату на 2-3 месяца и крышу над головой.

    Новые собственники, разумеется, не могут возместить убытки и просто выселяют жертв мошенничества.

    Выселение под предлогом

    Иногда целью мошенников является не аренда и комиссия брокера, а залог за последний месяц проживания. Сделку по аренде квартиры также можно совершить через агента по недвижимости, но он, находясь в сговоре с домовладельцем, поднимет руки.

    Метод обмана состоит в том, что через несколько месяцев домовладелец вызывает появление причин, по которым он требует выселения жильцов, и в обмен на компенсацию оставляет свой залог.

    Заключивший договор агент по недвижимости, поскольку он делится этими деньгами с владельцем, делает вид, что требования владельца законны.

    1. Дополнительная плата
    2. Способ получить больше денег от клиента побуждает агента по недвижимости предпринять такие шаги, как сокрытие скрытых комиссий.
    3. При устных переговорах с посредником мы слышим, что они берут комиссию в размере 40-100% от стоимости месячной аренды жилья, но когда вдруг они находят арендатора, перед подписанием договора возникают просьбы оплатить дополнительные расходы, за например, для:
  • выставка объектов недвижимости;
  • заключить договор аренды и др.
  • Отображение арендного жилья в темноте

    Специалисты по аренде готовы перенимать методы работы с клиентами агентов по недвижимости, которые покупают и продают жилье. Например, неликвидные арендные квартиры показаны в темноте, когда в темноте сложно увидеть существенные дефекты.

    Например, плохое состояние подъезда, двора, проезжей части, территории, площади под окнами и т.д.

    Как арендатору избежать обмана риэлтором при съеме квартиры

    Основная причина, по которой агенты по недвижимости обманывают клиентов при аренде квартиры, — это халатность и доверчивость самих арендаторов

  • не пользоваться услугами информационных агентств и платным доступом к «проприетарным базам»;
  • снимать жилье по возможности у друзей, родственников или знакомых;
  • не рассматривать заведомо экономические варианты;
  • пользоваться услугами тех агентств недвижимости и агентов по недвижимости, которые проверены вашими друзьями на практике;
  • не платить агенту по недвижимости за его услуги до заключения договора аренды;
  • не заключайте договор аренды квартиры на основании копий документов на право собственности (или их ламинированных экземпляров), самостоятельно заказывайте выписку из ЕГРН (это можно сделать онлайн);
  • внимательно ознакомьтесь с договором агента по недвижимости и арендой жилплощади;
  • не вносить арендную плату за жилое помещение за 2 и более месяца вперед;
  • всегда просите у получателя ваших денег квитанцию, это касается как агента по недвижимости, так и владельца.
  • Кстати, посредники стали намного предприимчивее и просят предоплату за сутки проживания, чтобы привлечь клиента».

    Вы узнали, как понять, что агент по недвижимости обманывает вас при аренде дома, как заниматься мошенничеством и как от них защититься.

    Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

    Во-первых, принципы классификации стоимости аренды квартиры и стоимости продажи в целом схожи. Другими словами, если вы хотите купить недвижимость, чтобы получить максимальный доход от аренды, будьте готовы к тому, что ее первоначальная стоимость будет выше.

    Во-вторых, для того, чтобы арендная плата покрывала выплаты по ипотеке, эти взносы должны быть небольшими, а для этого требуется ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим дополнительным платежам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

    В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать и в таких случаях вы будете платить ипотеку из собственного кармана. И такое время обязательно будет, поскольку сложно встретить жильцов, проживших в одной съемной квартире 20-30 лет. Арендаторы меняются, а новых не всегда быстро находят.

    Насколько выгодно снимать квартиру в новостройке?

    Как выбрать банк и ипотечную программу?

    В-четвертых, не забывайте, что вам все равно нужно будет собрать необходимую сумму для первоначального взноса за квартиру. Сейчас крупные банки не выдают ссуды на новостройки без первоначального взноса (раньше такие предложения можно было встретить).

    Давайте теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы сразу начать сдавать жилье, нам понадобится квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, иначе придется потратиться на мелкий ремонт).

    Чтобы снять жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящих вариантов не нашлось (при поиске ориентировались на размер первоначального взноса 20%).

    Выплаты по ипотеке по-прежнему превышали доход от аренды.

    Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее снизили требования к жилью. Вариантом стали считать строящиеся новостройки, поскольку цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот пример. В ЖК в 5 км от МКАД можно купить однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв.

    м за 2,7 млн ​​руб. Дома находятся в начальной стадии строительства, сдача ожидается через полтора года (на момент написания. — Ред.

    ) При оплате первоначального взноса 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн руб., Со ставкой 12% и кредит на 30 лет, ежемесячный платеж составит 22,3 тыс. Руб.

    В поселке, который находится в 3 км от этого жилого комплекса, предлагают в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В общем, при хорошем раскладе можно будет снять будущую квартиру за те же 23-25 ​​тысяч рублей в месяц, что только перекроет выплаты по ипотеке.

  • Банки, в которых проще получить ипотеку
  • Рефинансирование ипотеки
  • Но:
  • 1) перед сдачей дома в эксплуатацию необходимо самостоятельно оплатить ипотеку;
  • 2) необходимы средства для первоначального взноса;
  • 3) нужны средства на ремонт;
  • 4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может измениться в лучшую или в худшую сторону.
  • Кроме того, следует учитывать, что для этого случая цифры очень приблизительные.

    В нашем примере мы рассматривали ипотеку с 12% годовых, минимальный первоначальный взнос по этой ипотеке (20%), и не рассматривали ежегодные страховые выплаты.

    Но в целом возможен такой вариант, как погашение ипотеки путем сдачи квартиры в аренду. Конечно, вы увидите реальный доход только через 30 лет, но у ваших детей будет решение жилищной проблемы.

    Как лучше поступить: сдать квартиру в аренду самому или действовать через агентство?

  • Процедура аренды жилья требует от собственника знания юридических тонкостей, опыта и времени.
  • Вот почему некоторые владельцы недвижимости предпочитают сотрудничать с агентствами недвижимости.
  • Остальные собственники, наоборот, решают все вопросы самостоятельно, не доверяя посредникам.
  • Кто имеет право на такие действия?

    Законодательство четко определяет круг лиц, имеющих право сдавать недвижимость в аренду:

    1. Согласно ст. 30 ТК РФ собственник вправе предоставить во временное пользование принадлежащее ему помещение на основании договора аренды или аренды.
    2. Согласно ст. 67 Жилищного кодекса РФ арендатор жилого помещения на условиях социальной аренды также имеет право сдавать жилье в аренду. Однако этот момент нельзя обойтись без небольшого уточнения: он может сдать квартиру в субаренду, но при условии, что настоящий собственник квартиры дал свое согласие.

    Можно ли лицу, не являющемся владельцем или нанимателем помещения, заниматься его арендой?

    Возможно, если это законный представитель собственника, на которого оформлена нотариальная доверенность.

    Способы

    Снять дом можно двумя способами:

  • в одиночестве;
  • через посредника.
  • Как лучше это принять? Кратко рассмотрим процедуру транзакции для обоих вариантов.

    Лично

    Что нужно сделать для самовывоза арендуемой недвижимости:

    1. Определите стоимость аренды. Для этого вам потребуется собрать данные о ценах на аналогичные квартиры в вашем регионе, сравнить предложения конкурентов и установить приемлемую цену с учетом расположения объекта, его состояния и характеристик.
    2. Сфотографируйте квартиру. Качественные изображения помогут работодателям быстро определить, подходит им этот вариант или нет.
    3. Создать объявление. Предложение по аренде должно описывать характеристики и достоинства собственности.
    4. Разместите предложение о работе на специализированных досках объявлений в Интернете или в печати. Публикация на многих ресурсах платная. Важно выбирать только те сайты или газеты, которые действительно работают.
    5. Принимайте звонки от потенциальных арендаторов, сразу обсуждая детали и условия проживания.
    6. Назначать встречи. После звонка рекомендуется запланировать посещение объекта недвижимости в течение 1-2 дней, чтобы потенциальный арендатор не успел найти другой вариант.
    7. Подарите квартиру.
    8. Составьте трудовой договор и другие сопроводительные документы. В договоре должны быть прописаны подробные условия проживания, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с арендатором.
    9. Заключите договор, обговорив в нем все нюансы проживания, права и обязанности сторон. После оформления документов вы берете оплату за первый месяц и отдаете ключи работодателю.

    Через фирму

    Как выглядит процедура аренды квартиры, если собственник запрашивает услуги посредника?

    Чтобы обеспечить сохранность своей собственности, вам следует обратиться в проверенные агентства недвижимости, которые уже зарекомендовали себя на рынке аренды.

    Агентство должно заключить договор на оказание услуг.

    Агент берет на себя обязанности по рекламе, контакту с потенциальными арендаторами и подготовке документации. Хозяин просто приходит на выставку, принимает решение о выборе конкретного арендатора и подписывает договор аренды.

    Какой вариант выгоднее?

    Прежде чем принять решение о конкретном способе аренды дома, вам следует взвесить плюсы и минусы обоих вариантов.

    Плюсы и минусы

    Положительные стороны при аренде дома без посредников:

    1. Возможность быстро найти арендатора. Поскольку арендаторы должны платить агентству комиссию, многие из них в основном ищут квартиру у собственника. Аренда домовладельца очень популярна, так что найти арендатора можно за пару дней.
    2. Возможность сдавать жилплощадь выгоднее. Многие недобросовестные агенты при осмотре квартиры сознательно занижают стоимость аренды, чтобы быстро закрыть сделку и получить комиссию. Если недвижимость сдает собственник, то в первую очередь рассчитайте его личную выгоду.

    Недостатки:

    1. Есть риск нарваться на мошенников или недобросовестных работодателей. Неопытным арендодателям иногда бывает сложно распознать мошенника или безответственного человека в потенциальном арендаторе. Снизить этот риск может грамотный трудовой договор.
    2. Затраты. Если агентство, в большинстве случаев, само оплачивает публикацию рекламы, то эти расходы придется нести собственнику, который сам решает снять дом. На самых популярных интернет-ресурсах стоимость одной публикации в среднем составляет 100-300 рублей. ВАЖНО! При этом следует учитывать, что конкуренция в сфере аренды велика. Ежедневно на сайтах размещается большое количество предложений от собственников, а размещенное объявление может пройти в поиске по сайту до конца за 1-2 дня. Чтобы повторно ввести объявление или увеличить его в поиске, придется снова заплатить.
    3. Возможные проблемы с работодателями. Чаще всего они возникают из-за невнимательности хозяина. Важные условия не могут быть прописаны в договоре аренды, и арендодатель не проверяет личность арендаторов.
    4. Самостоятельная обработка транзакции может занять много времени. Написание объявления, переговоры с потенциальными арендаторами, презентация объекта и многое другое можно отключить от работы и других важных дел. Чтобы быстро снять жилплощадь, придется пожертвовать личным временем.

    Что лучше и каковы подводные камни?

    Почему собственники предпочитают работать с агентами по недвижимости? Преимущества метода аренды квартиры через посредника:

    1. Агент берет на себя всю работу по поиску клиента, оформлению жилья и оформлению документации. Таким образом, владелец квартиры экономит время.
    2. Агент по недвижимости заинтересован в быстрой сдаче жилья, так как комиссию от арендатора он получает только после заключения сделки.
    3. Специалист бесплатно консультирует собственника по вопросам подготовки жилищных условий в квартире и других нюансов, связанных с взаимоотношениями арендатора и собственника.
    4. Владелец может связаться с несколькими агентствами одновременно, чтобы ускорить поиск арендатора.
    5. услугами посредника удобно пользоваться, особенно тем собственникам, которые сдают недвижимость в регионе, где не проживают. Оформив доверенность на специалиста, можно не беспокоиться об отсутствии работодателей.

    Минусы аренды жилья через агента по недвижимости, подводные камни такой аренды:

    1. Нет никаких гарантий, что обратившись в агентство, арендодатель быстрее найдет работодателя. Не все арендаторы готовы платить посреднику комиссию.
    2. Некоторые агенты, особенно частные, предлагают подписать стандартный договор аренды, который арендодатель может скачать в Интернете. В этом случае не приходится говорить об индивидуальном подходе к заключению договора.
    3. Есть риск нарваться на мошенников-агентов по недвижимости, которые заберут у собственника деньги за не предоставленные услуги и уйдут в подполье.

    ВАЖНЫЙ! Следует понимать, что агент предоставляет услуги только по поиску работодателя и регистрации сделок. Отношения между домовладельцем и арендатором после заключения договора его больше не касаются.

    Урегулирование конфликта сторон не входит в обязанности агента по недвижимости, поэтому собственник должен будет это сделать сам.

    Аренда жилья через агентство недвижимости и самостоятельное проведение сделки имеет свои достоинства и недостатки. Если собственник сам решил разобраться с этим вопросом, ему следует ознакомиться со всеми юридическими тонкостями сделки, от проверки документов до составления договора аренды. Если выбор был сделан в пользу посредника, желательно выбрать проверенную организацию.

    Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство

    Если в собственности несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать арендаторов для получения дополнительного дохода. Сдать квартиру через агентство проще, так как можно избавиться от многих проблем с поиском подходящих арендаторов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

    Кто может сдавать

    Право на возврат принадлежит только фактическому собственнику, который указан в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. Ни близкие родственники, ни друзья не могут действовать без доверенности. Если недвижимость принадлежит более чем одному человеку, требуется письменное согласие каждого из них.

    Также согласие каждого совладельца требуется, если вы планируете снимать отдельную комнату. Если он отсутствует, дальнейшие действия считаются незаконными. Остальные жители имеют полное право вызывать полицию для сопровождения посторонних лиц. Если один из владельцев — несовершеннолетний ребенок, необходимо согласие родителей и органов опеки и попечительства.

    Если владельцев несколько, все они должны присутствовать при подписании договора. Если это невозможно, потребуется нотариальная доверенность. Его можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

    Если квартира муниципальная, она регистрируется на основании социальной арендной платы. По закону арендаторы не могут сдавать его в аренду, так как собственниками являются муниципальные или государственные органы. Аренда требует официального разрешения местной администрации, а это требует серьезного обоснования.

    Рекомендация! К передаче муниципального объекта нельзя прибегать без достаточных на то причин. У представителей администрации может возникнуть вопрос, предоставлять ли недвижимость в пользование, если есть другое место жительства. Но если семья большая и на вырученные деньги сдается другая недвижимость, возможно положительное решение.

    Кому сдавать

    Если человек планирует снимать квартиру через агентство недвижимости впервые, важно серьезно отнестись к этому процессу. Хороший специалист в первую очередь ознакомится с требованиями к потенциальным арендаторам. Только после публикации объявлений на основных ресурсах и внесения соответствующей записи в базу данных самой организации.

    Среди любимых категорий выделяются:

  • студенты, которые снимают квартиру вместе по 2-3 человека;
  • молодые семьи с детьми и домашними животными;
  • супружеские пары старше 35 лет;
  • индивидуальные арендаторы;
  • люди определенного пола, если в квартире сдаются отдельные комнаты.
  • Если хозяин против проживания маленьких детей и домашних животных, важно заранее оговорить эти требования. Это сэкономит время как арендаторам, так и агентам. Также важно указать требования к использованию жилища.

    Даже если жильцы — знакомые или давно снимают квартиру, лучше всего периодически навещать их в установленное время. Необходимо контролировать оплату счетов, чтобы не столкнуться с проблемами в будущем.

    Важно! Даже если договор аренды подписан в присутствии агента, это не гарантирует полной безопасности объекта недвижимости. Поэтому при оплате аренды за первый месяц часто берется залог за последний месяц.

    Особенности сдачи квартиры через агентство

    Чтобы не нарваться на явные аферы со стороны потенциальных арендодателей, лучше обратиться в проверенную компанию. Для владельцев недвижимости услуги предоставляются бесплатно. В случае запросов об оплате по прибытии в квартиру, владелец может связаться с агентом для выбора других арендаторов.

    После подписания контракта с агентством остается только ждать потенциальных владельцев. Агенты рекламируют квартиру на различных сайтах в Интернете, показывая ее положительные стороны. Вы можете доверить первые просмотры агентам или действовать вместе с ними.

    При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации друзей или оценки за несколько лет. Помогают отзывы других арендаторов на специализированных сайтах. При выборе агентства вам будет предложено следующее:

  • лицензия;
  • документы о квалификации персонала;
  • отзывы клиентов.
  • Крупные компании размещают эту информацию у входа в офис и на своих сайтах. Это экономит время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно изложить основные моменты.

    Требования к договору с агентством

    Чтобы правильно снять квартиру через агентство на длительный срок, особое внимание уделяется договору на обслуживание. Важно убедиться, что в документе указаны основные требования, предмет договора и условия оплаты.

    Элемент Указаны услуги, которые оказывает агентство.
    Описание услуг Это могут быть обязанности по рекламе, показу квартиры.
    Вознаграждение агентства Устанавливается точный размер заработной платы. Можно указать, что вознаграждение выплачивается только в случае выбора арендаторов или просто за услуги. Первый вариант предпочтительнее, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором случае существует опасность необходимости оплаты, даже если арендаторы не подобраны из-за плохой работы агентов.
    Срок действия Контракт можно заключить практически на любой срок. Наиболее распространенные варианты — неделя, месяц или полгода.
    Детали деталей Отображаются данные паспорта владельца, включая адрес регистрации и фактическое место жительства, полное имя и контактный номер телефона. В агентстве обязательно должны быть ФИО, контактный телефон, юридический адрес.
    Ответственность сторон Ответственность обеих сторон четко указана в случае нарушения условий соглашения.
    Гарантии Они вставляются, если договор расторгается на других условиях.

    Внимание! Перед подписанием договора желательно сдать его на рассмотрение и показать юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поверит ему за наличие подводных камней и неоднозначных толкований.

    Подготовка квартиры

    В первую очередь нужно определиться: снимать квартиру через агентство или самостоятельно. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение значительно упрощается, так как личное участие минимально. Во втором случае вам придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и с агентами по недвижимости, которые выбирают варианты.

    важно сразу решить, снимать ли квартиру посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде хороший ремонт не требуется. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так уж важно.

    При долгосрочной аренде квартира может позиционироваться как элитная, так и экономичная. Дорогой ремонт означает больший доход, но требует значительных вложений.

    Договор между собственником и арендатором

    В случае заемной работы бланк предоставит сотрудник. Это также поможет вам правильно заполнить документ и объяснить сложные моменты. Договор аренды посвящен шапке. 34 ГК РФ. Исходя из основных требований, важно указать следующее:

  • предметом договора. Предоставляется точное описание квартиры и месторасположения, включая этаж, метраж и количество комнат.
  • цена. Точная оплата жилья в рублях определяется агентским комиссионным. Описывает, кто должен оплачивать счета, электричество и воду;
  • срок действия. Как правило, срок составляет 11 месяцев. Если договор заключен на 1 год и более, необходима официальная регистрация в Росреестре;
  • указаны люди, которые могут проживать с арендатором. Арендатором может выступать только один человек, даже если есть большая семья. Именно ответственное лицо взаимодействует с владельцем;
  • права и обязанности. Подробно указаны важные нюансы. Следовательно, устанавливается частота, с которой объект может быть обследован. Как правило, условия посещения устанавливаются не чаще 1-2 раз в месяц по взаимной договоренности. Также указана возможность субаренды;
  • детали деталей. Указываются полный паспорт и контактные данные обеих сторон.
  • Поэтому легче снимать недвижимость через агентство недвижимости. Но важно обратиться в проверенную компанию, специалисты которой оперативно подберут арендаторов и окажут документальное сопровождение.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: