Как сдать квартиру через агентство недвижимости быстро и выгодно

Найти арендаторов — сложная задача. Процедура требует много времени, терпения и юридической грамотности. Некоторые выбирают арендатора самостоятельно, но большинство граждан предпочитают снимать квартиру через агентство недвижимости (NA) с помощью агента по недвижимости.

Законодательство

Вопрос аренды жилья регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Эта тема рассматривается в главе 35, в которой определяются отношения арендодатель-арендатор. На его основе составляются трудовые договоры, рассматриваются спорные вопросы или ситуации в суде.

Если вы планируете сдавать квартиру иностранному гражданину, вам также следует учесть Федеральный закон от 25.07.2012 г. 115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и Федеральным законом от 25.07.2012 г. 109 «О регистрации миграции иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации».

Кто может сдавать

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предусмотреть в пользование принадлежащее ему имущество на основании договора аренды.

Субарендатор также имеет право снимать жилье на основании договора социальной аренды и письменного разрешения собственника имущества (ст. 67 ТК РФ). В этом случае необходимо оформить нотариальную доверенность.

Может ли не собственник

Аренду жилья может заниматься не только собственник, но и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное по доверенности.

Если жилье находится в совместной собственности, семейные отношения, даже самые близкие, не являются правовой основой для единоличного управления имуществом. В этом случае вам понадобится доверенность от всех совладельцев квартиры или их присутствие на момент подписания договора.

Способы сдачи

Есть два способа организовать бизнес: самостоятельно или через агентство недвижимости.

Самостоятельно

Если есть достаточно времени и знаний или нет доверия к агентам, то вы можете позаботиться о доставке самостоятельно.

Для сдачи необходимо:

1. Подготовить жилье для сдачи в аренду. Решите, будет ли это аренда на длительный срок или посуточно. Это определяет степень укомплектованности квартиры техникой, мебелью, текстилем (постельное белье, полотенца, халаты и т.д.). Основные требования — наличие косметического ремонта, качественной электрики, сантехники, систем отопления и безупречный порядок в помещении.
2. Соберите информацию о ценах на дома со схожими характеристиками. Это могут быть сайты по аренде недвижимости, социальные сети, газеты, различные доски объявлений и многое другое.
3. Оцените состояние объекта (расположение, транспортная развязка, учебные заведения и т.д.), Обозначьте все «за» и «против». Установите цену, желательно среднерыночную. Никто не хочет продавать дешево, и сопротивляться искушению получить больше денег труднее, поэтому вам нужно попытаться выбрать золотую середину.
4. Выполнение качественных фотографий, максимально приближенных к реальному состоянию жилья, избавит вас от лишних звонков и просмотров.
5. Напишите текст объявления с указанием размеров жилой площади, этажности, количества комнат, названия зоны. Подробно охарактеризуйте положительные стороны квартиры, если рядом есть магазин или детский сад, укажите размер квартплаты, залог и телефон собственника.
6. Разместите объявление на популярных сайтах: «Авито», «Домофон», «Циан», «Мир квартир» ,. На досках объявлений местных сайтов и в СМИ расскажите друзьям и знакомым об аренде квартиры.
7. Отвечайте на звонки, будьте готовы отвечать на вопросы, организовывать просмотры, организовывать просмотры.
8. Подготовить образец договора аренды, компетентно составленного юристом, в котором будут разъяснены все обязательства сторон, обстоятельства непреодолимой силы и ответственность в случае несоблюдения условий договора.
9. Постарайтесь выбрать среди бесчисленного количества потенциальных кандидатов самого достойного и надежного. Не стесняйтесь задавать вопросы о платежеспособности, виде бизнеса потенциального арендатора. Обязательно проверьте его паспортные данные, регистрацию. Впишите эти данные в договор и сделайте копию паспорта работодателя.

Через посредника

При обращении в агентство недвижимости заключается договор на оказание услуг, при этом комиссия собственником не взимается. С этого момента посредник берет на себя все обязанности: рекламу, исследования клиентов, юридические вопросы. Арендодателю остается только назначить телефонную встречу с будущими арендаторами. При обоюдном согласии арендодателя и арендатора договор заключается в присутствии агента по недвижимости.

Жилье можно арендовать как посуточно, так и на любой срок. Успех долгосрочной аренды зависит от правильно подобранных арендаторов, их порядочности и платежеспособности. Аренда квартиры имеет свои плюсы и минусы.

К несомненным достоинствам можно отнести следующее:

1. Ежемесячный доход увеличивается в 3-4 раза по сравнению с долгосрочной арендой, даже если заполняемость составляет 15 дней в месяц.
2. Если квартира продается, то посуточная аренда тоже очень доступна. Никто не связан долгосрочными обязательствами, при этом жилье всегда доступно для просмотра.
3. Возможность собственника в любой момент прервать аренду и использовать квартиру по своему усмотрению.

Есть также некоторые риски, связанные с посуточной арендой.

Недостатки:

1. Из-за постоянной смены арендаторов происходит стремительный износ мебели и прочего имущества.
2. Дополнительные затраты потребуются на поддержание работоспособности и правильного внешнего вида всего в квартире, для проживания. В этом виде аренды есть практически все необходимое для комфортного проживания (фен, гладильная доска, утюг и многое другое).
3. Необходимость приобретения предметов гигиены и домашнего обихода: шампуня, мыла, туалетной бумаги, салфеток и т.д.
4. Регулярные коммунальные платежи должен производить собственник, несмотря на занятие квартиры.
5. Вы всегда должны быть «на связи» с потенциальными арендаторами и как можно быстрее решать возникающие проблемы. В противном случае из-за огромной конкуренции на рынке недвижимости есть риск исчерпания постоянных клиентов, что не будет способствовать процветанию бизнеса.
6. Требуется много времени и сил на поиск клиентов, а также стирка, глажка, уборка помещения после каждого гостя.
7. Увеличивается риск мелких или крупных краж.

В случае посуточной аренды необходимо уделить пристальное внимание составлению договора, добавлению дополнительных элементов и подробному списку объектов недвижимости.

Пошаговый алгоритм действий

Чтобы снять квартиру, нужно пройти несколько этапов.

Подготовка жилья

Подготовка квартиры к аренде будет зависеть исключительно от преследуемых целей: кому сдавать, долгосрочно или посуточно и, конечно же, от стоимости аренды.

В любом случае помещение должно подходить для

Это минимум для успешной сдачи жилья.

В квартире обязательно должны быть самые необходимые элементы:

Арендная плата будет зависеть от степени завершенности квартиры и качества ремонта. Если использовать бывшую в употреблении технику и мебель, можно снять квартиру дешевле. На этот вариант всегда найдутся покупатели.

Поиск агентства

К поиску агентства недвижимости следует отнестись очень серьезно. Для этого нужно собрать информацию у друзей и знакомых, почитать отзывы в Интернете, как Академия наук зарекомендовала себя на рынке недвижимости, как долго работает. Успех предприятия будет зависеть от сделанного выбора.

Документальное оформление сделки

Вне зависимости от того, будет ли это самостоятельный поиск клиента или запрос услуги в агентстве недвижимости, вам необходимо собрать стандартный пакет документов.

Необходимы следующие документы:

1. Справка ЕГРН или выписка о праве собственности. Ничего страшного, если есть собственник, иначе совладельца придется пригласить на финальную стадию сделки, при заключении договора.
2. Паспорт собственника. Копия документа также обязательна, так как вместе с договором передается работодателю.
3. Письменное согласие на передачу от граждан, прописанных в квартире.
4. Квитанции об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор, как на долгосрочную, так и на посуточную аренду. Грамотно составленный документ гарантирует спокойствие и защиту интересов арендодателя. В случае возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть раньше, чем ожидалось.

Обязательные предметы:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Сумма и способ оплаты.
3. Кто будет жить в квартире (список).
4. Обязанности собственника и арендатора. Дальнейшие требования обсуждаются индивидуально и также прописываются в контракте.
5. Имущество, находящееся в квартире, ответственность за его сохранность, состояние жилья по прибытии.
6. Форс-мажорные ситуации.
7. Возможность досрочного расторжения договора при несоблюдении жилищных условий.

Договор является доказательством гражданско-правовых отношений между заключающими его сторонами.

В случае возникновения споров собственник имеет право:

Таким образом, можно сделать вывод о необходимости заключения договора, даже если арендаторы являются хорошими друзьями или знакомыми. В основном это необходимо собственнику недвижимости.

Правовые последствия

вы должны знать, что любые источники дохода должны быть указаны в вашей декларации или зарегистрированы как вид бизнеса. От этого зависит формирование государственной налоговой системы.

Закон — страж порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит еще раз подумать и взвесить все за и против, выяснить, в чем может заключаться угроза уклонения от уплаты налогов.

Процедура:

1. Регистрация патента. На его покупку придется потратиться. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в течение календарного года. Если вы покупаете патент на срок до полугода, вам придется заплатить за него сразу, в остальных случаях допускается перевод средств частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилой площади квартиры, умножается на 6%.
2. Зарегистрируйтесь как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь действует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для индивидуальных предпринимателей ставка установлена ​​в размере 6% от суммы годового дохода + страховые взносы.
3. Уплата налога физическим лицом без регистрации индивидуального предпринимателя. Налог установлен в размере 13% от суммы годового дохода. Отчет должен быть заполнен в форме 3 IRPEF и должен быть представлен в налоговое агентство до 30 апреля текущего года.

Что выгоднее

На первый взгляд может показаться, что аренда недвижимости — прибыльный бизнес. Стоимость квартир в мегаполисах высока, но арендная плата невысока, поэтому вложения оправдываются только через десятилетия. Получить прибыль можно будет только в том случае, если собственнику удастся найти надежных клиентов и избежать возможных рисков.

Положительные моменты работы с посредником

Воспользоваться услугами агентства — значит полагаться на профессионалов своего дела.

Преимущества обращения к агенту по недвижимости:

Риски для собственника

Снимая квартиру, нужно быть морально готовым к некоторым рискам, связанным с частой сменой арендатора, порчей имущества и кражей.

Как правило, агенты не заинтересованы в долгом поиске клиентов (их у них десятки), поэтому не стоит особо расслабляться и быть начеку. Необходимо тщательно продумать выбор арендаторов среди множества предложений. Не стесняйтесь задавать вопросы, ведь будущие проблемы должен решать только собственник, так как агентство, подписав договор и получив комиссионное вознаграждение, больше ни за что не отвечает.

Порча имущества

Часто нерадивые жильцы даже не задумываются о сохранности мебели, техники или декора квартиры. Вам нужно будет написать в контракте положение об ответственности арендатора и компенсации убытков. Уберечься от подобных рисков поможет организовать страхование предметов интерьера, техники и других товаров.

Субаренда

Каждый может столкнуться с мошенниками, которые могут сдать квартиру кому-то другому, причем не один раз. Поэтому, чтобы минимизировать риск оказаться в неприятной ситуации, необходимо часто посещать квартиру, чтобы лично проверить, кто в ней проживает. Подобная тактика применима и для контроля количества людей.

Противозаконные действия арендаторов

Жильцы могут поджечь дом, затопить или просто оказаться мошенниками. В таких случаях очень кстати будут хорошие отношения с соседями, они смогут предупредить о чем-то подозрительном и, возможно, удастся вовремя предотвратить преступление.

Но рассчитывать на удачу не стоит. В таких случаях необходимо обращаться в полицию. Поэтому при заселении должен быть грамотно составленный договор с подробным перечнем всех свойств и условий квартиры, паспортными данными гостя. Это поможет доказать повреждение или кражу.

Задолженность за ЖКУ

Самый простой способ избежать долгов за ЖКУ — оплатить коммунальные услуги лично. За вас стоит заплатить, даже если квартира сдается на длительный срок. Это единственный способ быть уверенным в отсутствии просроченных платежей.

Нюансы

Следует понимать, что есть некоторые отличия в подходе к аренде жилья бюджетного и бизнес-класса. В настоящее время большим спросом пользуется жилье стоимостью до 20 тысяч рублей, и сдавать его намного проще по срокам и начальным вложениям.

Помещения премиум-класса требуют дорогостоящего ремонта, качественной мебели и оборудования. Также вам понадобится дополнительная регулярная реклама. За сдачу элитного жилья агентские сборы часто взимают как арендатор, так и собственник недвижимости. Это связано с дополнительными расходами. Дорогие квартиры часто становятся привлекательным объектом для злоумышленников.

Сколько стоят услуги

В большинстве случаев выплата комиссии ложится на плечи арендатора. Аренда квартиры через агентство недвижимости стоит больших денег, поэтому многие ищут собственников, избегая посредников. Владелец ничего не платит, так как предлагает агентам по недвижимости возможность заработать.

Исключение составляют только владельцы элитной недвижимости. К самому процессу поиска арендатора может применяться другой подход, особенно если арендодатель устанавливает короткие сроки. Обычно в таких случаях оговаривается договор об оказании услуг с Академией наук, где четко указывается их фиксированная стоимость.

Затраты идут на дополнительную рекламу, более тщательный отбор кандидатов и, конечно же, на подключение закрытой базы личных данных клиентов, информации, которой располагает только это агентство. На протяжении многих лет эта информация собиралась из разных источников. У такого типа информации есть своя цена. Выплата комиссионных происходит только после завершения операции, будь то собственник или арендатор.

Рекомендации по выбору риелтора

Однако, если вы решили снять квартиру через агентство, вам следует серьезно подумать о поиске компании. От этого будет зависеть успех всего предприятия.

Гарантами надежности AN считаются:

ТОП-5 агентств

Сегодня на рынке недвижимости существует ряд компаний, которые зарекомендовали себя как добросовестные переводчики.

Список лучших:

1. «, ЦИАН», — Центральное информационное агентство недвижимости. Имеет обширную базу данных, которая предоставляет любую информацию о недвижимости практически в любой точке страны.
2. ИНКОМ-Недвижимость — крупнейшая российская компания в сфере недвижимости, действующая с 1991 года. Имеет собственный «Аналитический центр», который отвечает за оценку и прогноз рыночной ситуации.
3. «Бест-Недвижимость», г. Московское агентство недвижимости, работающее с 1992 года, состоит из 16 филиалов. Осуществляет все виды деятельности в сфере недвижимости, включая ремонт, дизайн и перепланировку.
4. Домострой — российская холдинговая компания, основанная в 1994 году. Осуществляет юридическое сопровождение сделок (приватизация, наследование и др.). Он охватывает весь спектр услуг на первичном и вторичном рынке.
5. Miel — инвестиционно-девелоперский холдинг с 1990 года. По роду деятельности компания разделена на 4 направления: «Аренда», «Загородная недвижимость», «Брокерские услуги», «Коммерческая недвижимость».

Обращаясь за помощью к «солидным» риэлторским компаниям, собственники экономят время, нервы и деньги.

Видео

В этом видео рассказывается, как сдать дом в аренду.