Права на аренду любого имущества оформляются специальным юридическим документом в виде договора аренды. Он направлен на регулирование взаимоотношений, а также прав и обязанностей каждого участника сделки.
Как правило, прекращение действия документа происходит по обоюдному согласию. Однако бывают ситуации, когда арендодатель должен в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Это разрешено только в крайних случаях.
Основные понятия
Арендовать можно двумя способами: срочный и бессрочный.
В определенных ситуациях для сдачи в аренду определенных типов недвижимости устанавливаются крайние сроки, когда договор аренды длится только в течение этого периода, но не дольше.
На весь срок действия документа каждая из сторон имеет право расторгнуть договор аренды или его досрочное расторжение. Осуществление права расторжения договора аренды допускается в одностороннем порядке как по договору, так и по закону.
Право арендодателя
Гражданское право утвердило общие причины, на основании которых домовладелец может разрешить дело в судебном и внесудебном порядке. К ним можно отнести серьезное нарушение условий сделки или другие случаи, прописанные в документе.
Ущерб, причиненный арендатором, повлекший значительную потерю имущества, можно считать существенной причиной.
ВНИМАНИЕ! Размер ущерба определяет только судья.
Кроме того, арендодатель может потребовать возврата арендованного помещения, если:
также возможно указать дополнительные условия, при наступлении которых возможно расторжение договора.
Порядок досрочного расторжения
Если домовладелец выступил с инициативой прекратить сделку раньше, чем ожидалось, при наличии веских причин, арендатор будет уведомлен в письменной форме. Он должен быть отправлен за месяц до предполагаемого прекращения действия контракта, если не указан другой период.
В извещении указываются причины прекращения договора аренды, после чего договор может быть продлен.
В случае согласия арендатора на расторжение сделки в документе указывается дата завершения договора и составляется акт приема-передачи объекта аренды. Если арендатор отказывается расторгнуть документ, а также исправить какие-либо нарушения, действия собственника будут зависеть от того, будет ли договор аренды срочный или бессрочный.
Если срок действия документа не указан или действителен в течение неограниченного периода времени, то согласно гражданскому праву арендодатель имеет право отменить сделку по собственной инициативе, отправив письмо с уведомлением в процессе.
Важным моментом является его доставка арендатору. Желательно лично доставить арендатору письмо-уведомление с просьбой о получении квитанции.
ВНИМАНИЕ! Уведомление также можно отправить заказным письмом. В этом случае это зафиксировано документально, и в суде можно будет доказать, что он действительно был передан.
Наличие уведомления требуется в нескольких случаях:
- Срок заключения договора не определен. В этой ситуации его прекращение возможно только при уведомлении нанимаемого лица за три месяца до его отмены.
- Контракт предусматривает автоматическое продление.
- Арендатор не выполняет свои обязательства.
К срокам уведомления о расторжении следует относиться серьезно, поскольку этот пункт соглашения может создать дополнительные проблемы и стать предметом судебного разбирательства в будущем.
Письмо о досрочном расторжении договора не имеет строгой формы. По сути, документ должен содержать следующую информацию:
По закону домовладелец имеет право расторгнуть договор аренды без решения суда, если это право указано в договоре.
Если в договоре прописан определенный срок действия и он еще не истек, порядок прекращения сделки определяется исходя из обстоятельств отказа лица, предоставляющего аренду:
- Ознакомьтесь с условиями соглашения. Если в них указано, что арендодатель вправе расторгнуть сделку по своему желанию, то можно руководствоваться этим пунктом. Если одностороннее расторжение договора аренды возможно только при определенных обстоятельствах, то они должны быть подтверждены. Например, помещение было необходимо самому хозяину.
- Если условия соглашения не позволяют отказаться от сделки, вы можете обратиться в суд за помощью. Сделать это можно только в случае существенного нарушения арендатором условий аренды.
Через суд
Перед обращением в суд о досрочном расторжении договора аренды арендатору направляется письменное предупреждение. Это обязательное условие, иначе вы можете получить отказ суда в рассмотрении дела.
Сообщение должно быть отправлено точно по адресу, указанному в договоре. Отправка письма на другие адреса, не указанные в договоре, будет считаться некорректно выполненным действием.
Суд рассмотрит заявление только при наличии веских оснований для расторжения. Если арендатор устранил нарушения, договор не будет расторгнут.
Судебная практика показывает, что невыполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы не может считаться основанием для расторжения договора аренды, если сумма долга не имеет значения.
Решение суда может быть положительным только в случае отказа арендатора от устранения серьезных нарушений. В этой ситуации договор аренды прекращается. Однако это не всегда означает, что предмет аренды возвращается немедленно.
ВАЖНЫЙ! Иногда требуется повторное обращение в суд для рассмотрения заявления о возврате имущества арендодателю. Поэтому эти требования необходимо указать сразу при подаче первой жалобы.
В этом случае после первого судебного разбирательства вы можете получить исполнительный лист, по которому судебные приставы принудительно возвращают объект аренды.
Если арендатор исполняет решение суда немедленно, арендованное имущество возвращается по собственной инициативе с составлением акта приема-передачи, в котором описывается состояние передаваемого арендованного имущества.
Если при передаче выясняется, что состояние сдаваемого в аренду имущества значительно ухудшилось, то арендодатель вправе потребовать от арендатора возмещения причиненного ущерба. Если предметом досрочного расторжения договора является задолженность по передаче лизинга, то арендодатель вправе потребовать погашения денежной задолженности.
Исходя из вышеизложенного следует, что досрочное расторжение договора аренды арендодателем возможно в одностороннем порядке. При этом есть несколько вариантов завершения транзакции.
Вопрос можно решить мирным путем, используя соответствующий пункт договора аренды или, в крайнем случае, обратиться в суд, который выносит постановление о принудительном расторжении договора в случае отказа арендатора отказаться от договора.
