Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

Администрация регионов, устанавливая размер арендной платы за пользование землей муниципального / государственного подчинения, не вправе закреплять свои бремя и обязанности, влекущие за собой ограничение прав и свобод предпринимателей. Поэтому решение такой проблемы, как стоимость аренды земли, должно соответствовать действующему законодательству и осуществляться в специализированных кадастровых органах. Сегодня мы расскажем, как рассчитать арендную плату за землю, принадлежащую гражданину или организации с правом частной собственности, а также за муниципальные / федеральные территории.

Законодательная база

Расчет арендной платы за землю из стоимости земельного кадастра регулируется постановлением правительства No. 582 от 16 июля 2009 г. (в редакции от 30 14 октября), который устанавливает основные правила определения размера арендной платы за землю, находящуюся в ведении государства (субъектов, муниципалитетов). Кроме того, в этом документе говорится о правилах определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках проведения платежей.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

Однако основным законодательным актом, регулирующим земельные отношения в России, остается земельный кодекс (статьи 22, 9, 10, 39), но нельзя забывать и о гражданском кодексе.

На основании указанных законодательных актов граждане и организации вправе сдавать в аренду землю федерального / муниципального собственника или землю в частной собственности путем заключения соответствующего договора с собственником участка. Все проблемы и спорные моменты решаются в соответствии с положениями заключенного договора. Окончательная арендная ставка будет зависеть от того, кто именно является владельцем.

Примечание! В случае противоречия условий сделки законодательству РФ о размере арендной платы или правилам заключения сделки договор оспаривается в суд и расторгается.

Типы платы за аренду земель

Главное, на что следует обращать внимание при оформлении документов на временное пользование земельным отводом, это то, что условия договоров с федеральной (муниципальной) организацией и частным собственником принципиально разные.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

Таким образом, при передаче земли федерального / муниципального значения в аренду цена фиксируется только после ее объективной оценки, при этом учитываются различные параметры, в частности, назначение земли, ее расположение и другие факторы, указанные в законе. Частный собственник строится на субъективных оценках с учетом собственных критериев и пожеланий.

Стоимость аренды делится на разные типы:

  1. Стоимость по стандарту.
  2. Инвентарная цена.
  3. Рыночная цена.

При определении перечисленных типов используются индивидуальные критерии, каждый из которых предполагает определенное влияние на другие типы. Помимо аспектов в контексте ценовой группы, существуют общие параметры, которые влияют на снижение или повышение цены в определенной области.

Независимо от колебаний рынка аренды земли относительно общей годовой стоимости, каждая стоимость указывается в договоре аренды один раз на весь срок аренды. Но есть исключения, прописанные в законодательных актах РФ.

Цена аренды по нормативу

Эта цена читается и записывается федеральным (муниципальным) правительством. По сравнению с другими видами оценки эта величина не зависит от колебаний рынка аренды недвижимости и является стабильной.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

Для оценки используются 2 основных параметра:

  • категория недвижимости,
  • расположение земельного участка.
  • Если говорить о категориях, то весь федеральный земельный фонд делится на 2 типа: территории, которые не могут быть переданы в частную собственность, и земельные участки, предполагающие передачу в личное пользование.

    Помимо указанных параметров, в анализе используются несколько факторов:

  • конструктивное и архитектурное значение,
  • социально-экономическое значение,
  • историческое значение,
  • природные характеристики земли.
  • Важно! Стоимость земли 2-й категории зависит от положения и ситуации в экономике ближайших населенных пунктов.

    Предположим, что земля под посевы в южных регионах ценится намного выше, чем аналогичные земли в северных регионах, а земля под Москвой стоит в несколько раз дороже, чем та же территория вдали от столичного региона.

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    Цена по кадастру

    Такой вид оценки считается максимально точным и объективным, поскольку при анализе учитываются параметры, влияющие на увеличение или уменьшение базовой ставки и не зависящие от интересов собственника. Обычно рыночная цена основана на оценке запасов.

    Выполнение мероприятий по кадастровой оценке земельного участка начинается с измерения размеров участка и определения его границ. Последующий расчет объективной комиссии основан непосредственно на этой информации. Еще один критерий, повышающий цену того или иного объекта — наличие коммуникаций, теплиц и других дополнительных построек.

    Важным компонентом оценочной деятельности является анализ окружающей среды вблизи участка. Лес, озеро, парк и т.д. Положительно влияют на конечную стоимость земли. И наоборот, наличие болот, загрязнение территории значительно удешевляют.

    Еще одним важным фактором при оценке земли по кадастру является территориальное обследование. Предположим, сайт находится на равнине и регулярно подвергается наводнениям. Это, конечно, полностью повлияет на его использование, а значит, и на величину расчетной ставки.

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    Примечание! Стоимость инвентаря увеличивается на 5,2% ежегодно. Уточнить стоимость конкретной территории можно, обратившись в соответствующее кадастровое управление.

    Цена рынка

    Как правило, этот вид стоимости совпадает с ценой товарно-материальных ценностей, но нельзя не сказать об имеющихся исключениях.

    Если факторы, используемые при реализации государственной оценки, относятся к территориям и условиям, близким к ним, то рыночная цена основывается на критерии спроса-предложения. На это влияют следующие параметры:

  • психология конкретной группы населения,
  • экономическая стабильность,
  • ситуация в политической жизни страны.
  • Если говорить о городских территориях, то здесь, помимо объективных критериев, на итоговую цену может влиять престиж района, в котором расположен участок, памятники и архитектурные достопримечательности, расположенные в окрестностях. Также нельзя не сказать о «богатых» районах, здесь земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах, иногда из-за «элиты».

    Экономические колебания могут увеличивать или уменьшать спрос, что меняет цены на определенные территории. Предположим, существует экономический кризис, когда риски вложения значительных средств в землю высоки, спрос на регистрацию земли для аренды возрастает, так как предприниматели считают, что временное вложение денег безопаснее покупки земли.

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    А если сравнить описанные методы оценки земли, то с уверенностью можно сказать, что оценка земельным кадастром наиболее выгодна. Именно во время кадастровой оценки проводится объективный анализ, основанный на определенных критериях.

    Но довольно часто от частных арендодателей поступают достойные предложения по аренде земли, но это будет понятно при регулярном мониторинге рынка аренды земли.

    Как рассчитать арендную плату за земельный надел

    Ранее мы говорили, что метод расчета зависит от статуса арендодателя. По законодательству Российской Федерации получить земельный участок во временное пользование по договору аренды можно у:

  • частное лицо или коммерческая компания,
  • муниципальная структура власти (региональная, федеральная.
  • Земли, арендуемые у государства

    Назначение арендной платы на основе кадастровой стоимости используется в случае передачи земли в субординированную аренду муниципалитетам, субъектам или федеральным структурам. Кроме того, цена земельного кадастра является основанием для расчета арендной платы в отношении территорий, которые предоставляются без проведения аукциона.

    Земля сельскохозяйственного назначения сдается в аренду с оплатой 0,3% от кадастровой стоимости, рассчитываемой в соответствии с правилами, установленными законодательными актами. В эту категорию также входят земельные участки, являющиеся частью сельскохозяйственных территорий назначения.

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    Арендная плата за землю в государственном / муниципальном управлении, предоставленная без проведения аукциона, устанавливается по общим правилам, исходя из цены земельного кадастра.

    Кроме того, арендная плата может быть определена как процент от стоимости инвентаря. Это корректирующий индикатор (КП). Стандарт предписывает следующие значения КП:

    1. 0,01% считается при передаче территорий во временное пользование гражданину или организации, имеющим право на освобождение от уплаты земельного налога или пользующимся другими налоговыми льготами. Этот процент распространяется и на участки, изъятые из оборота (причина изъятия — деградация, загрязнение, засорение и т.д.), Но на основании законодательных актов допускается продажа во временное пользование через аренду.
    2. при передаче земли простым гражданам и юридическим лицам, которые намерены организовать личный филиал или колхоз, устанавливается 0,6% от кадастровой стоимости, т.е земля будет использоваться в сельскохозяйственных целях.
    3. 1% от стоимости земельного кадастра принимается, когда земля предоставляется с целью реализации пунктов концессионного договора.
    4. 1,5% от кадастровой стоимости — к поставке земельного участка при оформлении договора аренды, в соответствии с п. 5 ст. 39.7 ТК РФ.
    5. 2% от кадастровой стоимости — при передаче земельного участка землепользователю с целью организации работ по пользованию недрами.

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    Для определения годовой платы используется простая формула расчета:

    ACg = KC x KP, где

    АСг — сумма аренды, которую землепользователь должен заплатить,

    CC — цена, установленная кадастром для конкретной территории (уточняется в территориальном подразделении кадастровой организации),

    КП — это корректирующий показатель, который изменяется в зависимости от конкретного землепользователя и цели переданного отвода во временное пользование.

    Аренда земли, находящейся в личной собственности

    Для участков, находящихся в собственности населения и организаций, используется немного другая формула расчета аренды:

    ACg = RC x CP, где

    АСг — общая арендная плата в год,

    ЖК — рыночная цена участка, установленная комиссией независимых экспертов, проводимой не ранее, чем за шесть месяцев до передачи арендатора в пользование земельным участком,

    СР — базовая ставка рефинансирования, устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации на начало года учета операции и может изменяться в течение расчетного периода.

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    Примечание! Когда при аренде земли под государственной / муниципальной юрисдикцией арендатор может иметь преимущество при уплате арендной платы, это положение не применяется к арендатору частных территорий.

    При изменении основных положений договора аренды, таких как размер платежа, смена собственника земли, реквизиты сторон договора и т.д., необходимо оформить дополнительное соглашение к исходному документу.

    Примеры расчета

    Например, рассмотрим методы, используемые при расчетах по различным формулам.

    Гражданин намерен оформить аренду большого земельного участка, личного имущества, для сельскохозяйственных нужд. Соглашение должно было заключаться с апреля по октябрь 2017 года. Рыночная цена премии была определена в декабре 2016 года. Тогда она равнялась 200 тысячам рублей. Ставка, установленная ЦБ в 2016 году, составляла 10 %.

    Исходя из этого, расчет аренды будет выглядеть так:

    200000 х 10 = 20000 руб.

    Независимо от вероятных изменений рыночной цены или курса ЦБ, после завершения сделки стоимость аренды не меняется.

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    Физическое лицо заключает договор аренды на землю, находящуюся в ведении местного самоуправления, на которой он намеревается выращивать зерновые. Выбранный участок прошел кадастровую оценку за полгода до операции. Его стоимость была определена в размере 300 тысяч рублей. В соответствии с требованиями законодательства в этой ситуации используется поправочный коэффициент 0,6.

    Плата за использование территории будет равна:

    300000 х 0,6 = 1800 руб.

    Частный подрядчик заключает договор аренды небольшого участка земли под строительство кафе в черте поселка. Кадастровая цена этого лота была установлена ​​в июле 2016 года, сделка завершена на 2017 год (в полном объеме). Цена участка, по смете, равнялась 500 тысячам рублей. При расчете арендной платы в этой ситуации используется поправочный коэффициент 1,5% (процент для зданий).

    Арендная плата составит:

    500000 х 1,5 = 7500 руб.

    Льготы по аренде земли

    Правила аренды земли определяются на уровне областных администраций. Это означает, что местные органы власти утверждают, какие именно категории пользователей могут получать льготы по аренде земли.

    К этим категориям граждан относятся:

  • инвалиды I и II группы,
  • ветераны боевых действий, в том числе Великой Отечественной войны,
  • семьи со статусом «многодетная семья»,
  • ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и других техногенных катастроф.
  • Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    При совершении сделки вышеуказанным категориям граждан необходимо предоставить соответствующие документы, подтверждающие законность получения льготы. Допустим ветерана справка, медицинская справка и т.д. В отношении лиц пенсионного возраста правила установления размера пособия по аренде земли устанавливаются органами местного самоуправления. Отметим, что в большинстве субъектов Российской Федерации обязательства по аренде жилья с людьми пенсионного возраста оформляются по общим правилам, без предоставления льгот.

    Следует понимать, что освобождение арендатора на региональном уровне от уплаты земельного налога не означает, что у него есть скидки на временное землепользование.

    Таким образом, в перечень основных параметров, влияющих на цену аренды земли, входят начальная государственная цена, поправочно-зональный коэффициент и площадь отвода.

    Особые ситуации

    Обращаем ваше внимание, что в нормативной и законодательной документации указывается ряд особых ситуаций, когда арендатор полностью освобождается от налогообложения. От уплаты налога на землепользование освобождены:

  • территория заповедников, нацпарков, ботанических садов,
  • организации, использующие землю в исследовательских и экспериментальных целях,
  • рядовые пользователи и юридические лица, занимающиеся народными промыслами,
  • организации, работающие в социальной сфере, в сфере культуры, образования и здравоохранения,
  • пользователи мелиорируемых нарушенных земель и т д.
  • Заключение

    Из вышесказанного можно сделать вывод, что определение арендной платы по земельной книге — не сложная задача. Здесь нужно знать льготный корректирующий показатель и получить данные в кадастровом органе по месту нахождения участка, который вы собираетесь арендовать.

    Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

    Кроме того, очевидно, что более дешевым вариантом при аренде земли было бы заключение договора с территориями муниципальной / федеральной юрисдикции. Его стоимость намного ниже и арендатор при четком выполнении возложенных на него обязательств сможет передать землю в личную собственность.

    Хотя есть некоторые преимущества в выполнении частной транзакции. Например, претенденту на частную аренду не нужно будет участвовать в аукционе, и условия соглашения останутся неизменными до конца контракта.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: