Владельцы нежилой недвижимости имеют возможность получать дополнительный доход, сдавая эти объекты в аренду. Юридически собственник имеет полное право зарабатывать таким образом.
Чтобы найти арендатора, нужно рационально рассчитать, сколько будет стоить аренда. Как определить стоимость предмета, от чего она зависит?
ВНИМАНИЕ! Отношения между арендодателем и арендатором оформляются соглашением, подписываемым обеими сторонами.
В договоре указывается размер арендной платы, условия эксплуатации помещения, срок выплаты денежных средств. В договор должен быть включен расчет стоимости. Некоторые соглашения необходимо регистрировать в реестре РОС.
Арендная плата
Арендная плата — это фиксированная стоимость использования нежилой недвижимости, которая рассчитывается по формулам или устанавливается собственником.
Помещение предоставляется во временное пользование на короткий или длительный срок.
Мы сдаем в аренду помещения разной площади и назначения. Это может быть объект, принадлежащий физическому, юридическому или государственному лицу.
Стоимость аренды определяется индивидуально для каждого объекта. Нюансы:
Размер стоимости устанавливается в договоре следующими способами:
- фиксированная ставка за эксплуатацию всей конструкции,
- стоимость данной территориальной единицы, умноженная на всю площадь,
- стоимость векселей добавляется к фиксированной стоимости.
Виды
Есть два основных типа аренды. Диплом выставляется по заявлению собственника недвижимости.
| Разнообразие | Характерная черта |
| Владелец — городские власти | Арендная плата рассчитывается без НДС. Для сдачи в аренду этих территорий требуется объявление о торгах. Информация об организации торговли публикуется в социальных сетях и СМИ не менее чем за 30 дней. Себестоимость пересматривается не чаще 2 раз в год. |
| Владелец — физическое или юридическое лицо | Нам нужно соглашение. Стоимость фиксируется собственником, использование формул и схем расчета оговаривается в договоре по желанию собственника. Собственник обязан задекларировать полученный доход и платить налоги. Для собственников — юридических лиц — 13%, для юридических лиц — доплата НДС. |
Что входит в цену
Стоимость состоит из двух составляющих:
- Расходный материал. Средства, которые собственник тратит на содержание нежилой недвижимости.
- Выгодно. Доход этот объект приносит собственнику.
Минимальные и максимальные значения законом не установлены. Если целевая сумма окажется невероятно низкой, налоговая служба запросит отчет и может организовать проверку с проверкой.
Факторы
- Степень развитости инфраструктуры в регионе, где находится объект аренды.
- Транспортное сообщение, подъездные пути.
- Размер поселения.
- Список сообщений.
- Продолжительность строительства.
- Качество стройматериалов.
- Степень износа помещения.
- Назначение объекта, с какой целью он использовался.
На стоимость не влияют расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами, оплатой коммунальных услуг.
ВНИМАНИЕ! Прибыль, полученная от бизнеса, который осуществляется с использованием арендованных площадей, также не влияет на стоимость аренды.
Методика расчета
Методика расчета указана в приказе Минстроя п. 209 от 14 сентября 1992 г. Согласно закону, формула ценообразования основана на годовой базовой ставке и региональных значениях коэффициентов.
Значение рассчитывается следующим образом:
(ЦЕЛЬ + PZ) * НДС * JINF
AIM — оплата за недвижимость,
ПЗ — арендная плата за землю, которую оплачивает собственник. В эту сумму входит оплата земли, на которой построено здание.
НДС — включая НДС.
JINF — уровень инфляции.
Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, необходимо сначала рассчитать размер платежа за недвижимость:
АММ = БАП * КЗ * КМ * КТ * КД * КНЖ * КС * С
БАП — величина базового тарифа в год за 1 квадратный метр без учета площади технических помещений, лестниц и т.д.
КЗ — регион расположения объекта — поселок, городской округ. Индикатор привязан к определенной области.
КМ — показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.
СТ — нежилой тип недвижимости.
КД — коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.
S — квадрат, территория арендуемого объекта.
КС — показатель, определяющий факт предоставления арендуемой территории.
КНЖ — уровень качества сдаваемого в аренду имущества. Он рассчитывается следующим образом:
КНЖ = КК1 + КК2 + КК3.
КК1 — показатель, определяющий уровень улучшения.
КК2 — это индикатор, определяющий расположение недвижимости.
КК3 — показатель комфорта использования.
Чтобы определить общую сумму аренды, необходимо произвести расчеты по этой формуле для каждого зала, помещения.
Возьмем, к примеру, Камышин в Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит властям города. Частная партийная организация хочет арендовать там два офиса. Других претендентов на помещение в здании нет, и, как следствие, тендеры не проводились. Воспользуемся формулой:
AP = BAP * S * KZ * CT * KM * KS * KZP * CE * KK * KSZ
БАП — базовая ставка 4300 руб.
Площадь сдаваемой в аренду площади составляет 55 квадратных метров.
KZ — здание находится практически в центре города, коэффициент локации 1,4.
Здание построено из железобетонных конструкций — показатель 0,8.
CT — планируются офисные площади, коэффициент 0,8.
КС — хорошее техническое состояние. Значение индикатора 1.0.
КЗП — показатель занимаемой площади. Если объем арендуемой площади не превышает ста квадратов, показатель равен 1,0.
CE: срок эксплуатации 9 лет, показатель 0,9.
CC — индикатор улучшения.
Процедура определения складывается из трех показателей:
Сумма значений составляет 0,9.
КСЗ — указывает на значимость проводимых мероприятий для населения. Организация особых мероприятий относится к разряду других. Индикатор 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:
PA = 4300 * 55 * 1,4 * 0,8 * 0,8 * 1,0 * 1,0 * 0,9 * 0,9 * 1,0
AP = 1 716 422,4 руб. В год.
Ежемесячная плата составит 143 035,2 руб.
Объекты жилого фонда
Предложение жилых и нежилых площадей в аренду имеет отличительные особенности.
- При аренде недвижимости обязательно наличие оформленного договора аренды. Укажите условия сдачи объекта в аренду, срок, сумму, условия оплаты.
- Если жилая площадь находится в государственной собственности, она может быть предоставлена во временное пользование только частным лицам.
- Недвижимость, относящаяся к категории нежилых, сдается в аренду как физическим, так и юридическим лицам.
- Аренда нежилого объекта предполагает использование его помещения строго по назначению.
- Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение договора на срок не менее одного года. Лицо, снимающее помещение, обязано соблюдать условия договора и своевременно вносить арендную плату. В случае несоблюдения требований договор аннулируется.
- Если арендатор соответствует всем требованиям договора, он имеет право выкупить арендуемую территорию, впоследствии оформив право собственности.
Прежде чем сдавать или сдавать в аренду нежилую недвижимость, изучите правовую базу. Если вы ранее не рассчитывали размер арендной платы и не обладаете необходимыми навыками, лучше всего обратиться к специалисту.
