Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры?

По оценкам экспертов по недвижимости, до 70% всех сделок на вторичном рынке недвижимости — это альтернативные сделки.

Поэтому при покупке или продаже вторичного жилья любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким типом сделки.

При этом он может действовать как простой продавец или покупатель, а также как покупатель и продавец одновременно.

Давайте разберемся, что такое альтернативная операция купли-продажи квартир и где она применяется.

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка — это сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно покупает себе дом.

Альтернативная торговля имеет следующие характеристики:

  • одновременно совершаются как минимум 2 операции купли-продажи, причем во второй операции покупателем выступает продавец первой операции,
  • предложения связаны друг с другом, при отказе от первого автоматически прекращается действие второго.
  • Как работают альтернативные предложения купли-продажи квартир?

    Эти принципы отличают альтернативную транзакцию от обычной, в которой получение денег продавцом не приурочено к какому-либо событию.

    В дальнейшем он может распорядиться ими по своему усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной транзакции фундаментальными принципами являются именно связь и одновременность.

    Как правило, такая ситуация складывается только по одной причине — продавцу негде жить, если он продает только квартиру.

    Продажа — это способ улучшить или изменить условия жизни.

    Как оформляется договор купли-продажи квартиры? Прочтите здесь.

    Варианты сделок

    Все операции на вторичном рынке условно можно разделить на три типа:

    1. прямые продажи (нетто,
    2. альтернативное расположение,
    3. «Сеть» квартир.

    Прямая продажа — это сделка, при которой продавец просто получает деньги, а затем распоряжается ими по своему усмотрению.

    Это простейший вид сделок, принципиально он мало чем отличается от покупок на первичном рынке недвижимости.

    Альтернативная операция — продажа квартиры с одновременной покупкой другого дома.

    У этой транзакции минимум 3 участника:
    Покупатель — Продавец / Покупатель — Продавец.

    Деньги, полученные Продавцом / Покупателем от Покупателя, полностью или частично передаются Продавцу.

    Альтернативные способы заключения сделки:

  • улучшить жилищные условия, например, продав однокомнатную квартиру и купив двухкомнатную,
  • изменение условий жизни без заметного улучшения качества, например, переезд в другое место, смена этажа и т д,
  • принимать чью-то сторону, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 дома,
  • съезд — довольно редкий вариант, когда два и более дома продаются одновременно и покупается один.
  • Как работают альтернативные предложения купли-продажи квартир?

    Вариант проведения конгресса встречается довольно редко, так как сложно одновременно найти двух и более покупателей на выставленные на продажу товары.

    Кроме того, как правило, входящие могут продать квартиру «безболезненно» для прямой продажи, чтобы не усложнять альтернативную сделку.

    Когда вы проводите альтернативную транзакцию, вторая транзакция покупки и продажи всегда является «чистой продажей», в противном случае образуется «цепочка» квартир.

    Он состоит из нескольких альтернативных предложений, которые заканчиваются «чистой продажей».

    Узнать правила торга при покупке квартиры вы можете из нашей статьи.

    Порядок действий

    Альтернативная операция состоит из нескольких обычных операций, порядок выполнения которых зависит от количества участников.

    Если их трое (Покупатель, Продавец / Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действий всех сторон.

    Этапы проведения

    Шаги альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

    1. Продавец выставляет квартиру на продажу, ищет альтернативу (встречный вариант). Когда он находит покупателя на свою квартиру, он, наконец, должен определиться с покупкой,
    2. Продавец / покупатель заключает с покупателем своей жилой площади договор предоплаты / депозита, в котором указываются даты и предварительные условия предстоящей сделки,
    3. О том, как правильно оформить депозитный договор при покупке недвижимости, читайте в нашей статье.

    4. При этом с продавцом выбранной квартиры заключается договор аванса или задатка, в договоре указывается такой же срок оформления сделки при регистрации в государственных органах,
    5. Собраны все документы, необходимые для обеих операций. После сбора документов устанавливается день предстоящей операции и составляются договоры купли-продажи,
    6. В назначенный день рекомендуется собраться всем участникам сделки одновременно, чтобы избежать непредвиденных сбоев. Подписываются договоры купли-продажи, деньги переводятся по цепочке (наличными или помещением в сейф),
    7. Договоры купли-продажи вместе с необходимыми документами передаются в органы государственной регистрации.

    Посмотрите видео о том, как безопасно провести покупку квартиры через сейф:

    Необходимые документы

    Как работают альтернативные предложения купли-продажи квартир?

    Для проведения альтернативной сделки вам потребуется тот же список документов, что и при стандартной сделке.

    Оба продавца должны предоставить:

  • правоустанавливающие документы (выписки из ЕГРН),
  • договор перехода квартиры в собственность (купля-продажа, приватизация, дарение и т д),
  • кадастровые паспорта,
  • справка о продаже жилищного кооператива (об отсутствии долгов, количестве и составе зарегистрированных лиц),
  • генеральная доверенность, согласие органов опеки и попечительства, согласие супруга (при необходимости).
  • Все стороны сделки должны предоставить документы, удостоверяющие личность, для регистрации. Для покупателей: согласие супругов на покупку.

    «Цепочка» квартир: что это?

    Под «цепочкой» квартир понимаются те альтернативные предложения, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка и даже больше.

    Хотя на практике такие случаи редки. Обычно термин «цепочка» относится к взаимосвязанным сделкам купли-продажи минимум 4 участников.

    Эту сделку можно проиллюстрировать следующей формулой:

    Покупатель — Продавец / Покупатель 1 — Продавец / Покупатель 2 — Продавец

    Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, при которой альтернативный опцион не приобретается.

    Квартирная «цепочка» — еще более сложный вариант, чем альтернативное предложение, так как участников больше, а вероятность выхода из строя всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

    Поэтому многие продавцы или покупатели квартир затрудняются согласиться на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва личной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

    Как работают альтернативные предложения купли-продажи квартир?

    Риски и привилегии

    Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но она больше интересует человека, одновременно продающего и покупающего квартиру.

    Другие покупатели и продавцы невольно становятся сторонами такого соглашения из-за того, что прямых вариантов жилья или подходящих покупателей найти не удалось.

    Главный риск альтернативной сделки — сложность ее организации и исполнения.

    Чем больше участников, тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и базовые договоры купли-продажи и при этом зафиксировать сделки в органах государственной регистрации.

    Таким образом, такие сделки почти никогда не обходятся без агентов по недвижимости, а поддержка может осуществляться одним или даже несколькими агентствами в зависимости от количества участников.

    Такой договор может расторгнуть не только на этапе подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

    Например, если регистраторы приостанавливают транзакцию, стороны второго соглашения также должны будут запросить приостановку.

    Большое количество участников сделки, особенно с «цепочкой» квартир, значительно увеличивает вероятность появления неуместных участников, в результате чего может быть затруднена вся общая сделка.

    Поэтому в альтернативной сделке особое внимание следует уделять психологическим и моральным качествам сторон, так как один участник может разорвать всю «цепочку».

    Особому риску подвержен человек, который одновременно покупает и продает жилье.

    Как работают альтернативные предложения купли-продажи квартир?

    Другие участники альтернативной транзакции менее заинтересованы в ее выполнении, поскольку им может быть проще выполнять обычные транзакции прямых продаж.

    Довольно часто продавец / покупатель должен предоставить скидку на свою квартиру и купить дом по цене немного выше рыночной, чтобы другие участники согласились участвовать в альтернативной сделке.

    Альтернативная сделка покупки и продажи теоретически может быть разделена на две простые транзакции, но этот вариант также имеет недостатки.

    К преимуществам альтернативного предложения можно отнести возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилые помещения.

    Более того, в случае неудачной покупки продавец не рискует «застрять» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

    Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от потери опциона колл, что особенно опасно на нестабильном рынке с растущими ценами.

    При поиске нового варианта покупки цены могут вырасти на 10 и более процентов, что никоим образом не в интересах продавца.

    Рекомендуем посмотреть видео о том, что такое альтернативный договор и нюансы его реализации:

    Налогообложение

    Как работают альтернативные предложения купли-продажи квартир?

    Согласно российскому налоговому законодательству продажа жилья считается доходом и должна облагаться подоходным налогом с населения по ставке 13% при соблюдении двух условий:

    1. жилье в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 — менее 3 лет),
    2. стоимость жилья превышает 1 миллион рублей, а доходы, превышающие эту сумму, облагаются налогом (1 миллион — это сумма имущественного вычета, не облагаемого налогом).

    широко распространено мнение, что при регистрации двух сделок купли-продажи, если покупная цена равна или превышает продажную цену, лицо освобождается от подоходного налога с населения.

    Это мнение несколько ошибочно, поскольку налоговый резидент не освобождается от уплаты налогов.

    Но он может воспользоваться компенсацией, если он ранее не воспользовался своим правом на получение налогового вычета при покупке дома.

    В этом случае есть возможность запросить возврат налога в размере 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом налогооблагаемая сумма не может превышать 2 млн рублей.

    В случае компенсации, в зависимости от стоимости проданного и приобретенного имущества, налогооблагаемая сумма может быть обнулена, а обязательство по уплате налога может быть полностью снято, но только если субъект ранее не воспользовался налоговым вычетом.

    Советы профессионалов

    Как работают альтернативные предложения купли-продажи квартир?

    Альтернативная сделка, а особенно «цепочка» квартир — один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

    Не лишним будет дать несколько советов от профессиональных участников рынка недвижимости.

    Агенты по недвижимости рекомендуют:

  • При проведении альтернативной сделки лучше всего обратиться в авторитетное агентство недвижимости, поскольку агенты по недвижимости неоднократно сталкивались с такими сделками.

    самостоятельно провести такую ​​сделку и контролировать всех ее участников достаточно сложно,

  • Не стоит строить длинные «цепочки» квартир, которые почти всегда обречены на провал. Чем меньше ссылок в альтернативной сделке, тем лучше.

    Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае наличия хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на построение всей цепочки,

  • Альтернативная договоренность — крайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать.

    С другой стороны, если намерения твердые и все предварительные договоренности подписаны, то стоит подумать несколько раз, прежде чем отказываться от такого договора, так как в этом случае вы разочаруете очень большое количество людей,

  • Лучшее время для ведения альтернативного бизнеса — период стабильных цен на рынке недвижимости, так как рост цен может повлиять на намерения некоторых участников.
  • Также читайте здесь, что такое эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: