Как проверить застройщика при покупке квартиры максимально быстро, самые проверенные способы

Мы расскажем, на какие карты нужно обращать внимание и где искать улов

Вы долгое время копите, много работаете и копите достаточно денег, чтобы купить квартиру. Найдите квартиру своей мечты, найдите ее и общайтесь с представителями строительной компании. У вас есть сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Три года спустя все деньги пошли насмарку, строительная компания отмыла деньги и закрылась.

  • Подскажем, какие документы уточнять у застройщика, чтобы однажды не приехать в компанию:
  • Во-первых, следует изучить сайт разработчика. Там нужно искать следующие документы:
  • — Бумага
  • Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Содержание
    1. Устав строительной компании
    2. Проверка застройщика при покупке квартиры: что важно знать
    3. Поиск информации в интернете
    4. Консультация риелтора
    5. Проверка документов
    6. Возможные риски
    7. Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика, как выбрать и проверить застройщика при покупке квартиры, на что обратить внимание
    8. Визуальный осмотр объекта
    9. Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках
    10. Как будет оформляться сделка
    11. Проверка документов застройщика
    12. Порядок действий при покупке квартиры у застройщика
    13. Порядок действий
    14. Расходы
    15. Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика
    16. Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке
    17. Шаг первый — мониторинг сайтов
    18. Шаг два — проверки риелторов
    19. Шаг третий — проанализировать строительство, проверить репутацию
    20. Что нужно спрашивать у застройщика, решив его проверить
    21. Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
    22. Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:
    23. Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

    Устав строительной компании

    Если на сайте нет этих документов, ничего страшного. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. Затем вы можете сделать копию документов и проверить все данные дома.

    Ситуация: Другая компания объявила о строительном проекте. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, его основала строительная компания. Скорее всего, устоявшаяся компания бросает рекламу и больше ничего.

    С другой стороны: была компания, которая строила дома с 2002 года. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Смотришь в учредительные документы и видишь: это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала для своего продвижения старый бренд компании. Это не дает вам оснований доверять ей: прошлое объектов было создано не ею.

    1. После проверки документов строительной компании проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:
    2. — Разрешение на строительство
    3. — Декларация проекта

    Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Разрешение на строительство

    Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Разрешение на строительство подписывается мэром города, государственным строительным комитетом или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

    В заявлении о проекте содержится вся информация о застройщике: о самой компании, результатах статуса опыта, разрешениях на строительство и так далее. Кроме того, девелопер обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 Закона 214-ФЗ.

  • Есть два типа финансирования нового строительства
  • — От покупателей
  • — Из банка
  • Если говорить о финансировании со стороны покупателей, здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену до минимума. Он заключает договоры на строительство объекта и покупателям перечисляются деньги.

    Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Если застройщик привлекает деньги из банка, проверьте банк на чистоту. У банка может не быть хорошего кредитного рейтинга, и он скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет доставить объект и строительство затянется. Где искать: в описании проекта найдите строку «Строительство за счет заемных средств банка».

    Дома строятся разными методами и материалами: панельными, монолитно-каркасными и кирпичными. Давно построенные все эти дома — кирпичные. В среднем на строительство уходит 2,5 года. Самая быстрая конструкция — это панель. С момента заливки котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

    Часто девелоперы вносят изменения в погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше, чем на юге России. Компетентные застройщики добавляют строительным конструкциям один год.

    Это сделано для защиты от непредвиденных обстоятельств: обанкротился подрядчик или резко изменилась погода.

    Если брать панельный дом, то в проектном задании срок строительства должен составлять 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что разработчик произвел расчет времени с запасом, проверка прошла.

    Важно: если вы видите, что 10 минут строители бегут по одному и тому же пути и действия повторяются, возможно, они пытаются вас обмануть. Лучше всего смотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Смотрите изменения: все нормально. Если два дня одинаковы, либо камера не работает и есть заглушка, либо разработчик пытается обмануть.

    1. Вы посмотрели сайт, там идет прямая трансляция, конституционные документы, сроки строительства подходящие, финансирование поступает от уважаемого банка, пора лучше узнать застройщика и провести второй этап проверки.
    2. Сделайте копию конституционных документов. Они включают:
    3. — Устав корпорации;
    4. — договор страхования;
    5. — Проект договора долевого строительства.

    Сделав копии с оригиналов, идите домой и проверьте все данные с них на сайте налоговой инспекции. Если все подходит, это хороший знак. Если есть неточности, будьте осторожны.

  • DDU — это договор, который заключается только между вами и строительной компанией. Содержит все детали вашей будущей квартиры:
  • — Домашний адрес;
  • — Кадастровый номер объекта;
  • — Предварительный этаж и номер квартиры;
  • — Планировка и площадь квартиры
  • — Срок сдачи объекта
  • Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    DDU защищает вас, если, например, квартира меньше нескольких квадратных метров или если клиент задерживает дату сдачи объекта.

    Если строительная компания установила в вашей будущей квартире дефектные окна, договор DDU защитит вас. Напишите претензию застройщику — он передает ее исполнителю.

    Подрядчик производит замену бесплатно или выплачивает компенсацию. В дошкольном учреждении все это объясняют: за квартиру 5 лет отвечает застройщик, 3 года — инженерное оборудование.

    То есть застройщик поменяет обвязку, систему вентиляции и отопления.

    Если вы получили проект договора о долевом участии в строительстве и не согласны ни с одним из пунктов, наймите юриста на стороне. Вы можете изменить условия договора. Это не противоречит закону.

    ответственность за страхование новостройки лежит на клиенте. При заключении договора DDU застройщик обязан показать вам договор строительного страхования. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию оригинала и сверить дома по списку страховщиков ЦБ. Если такой компании нет, лучше не заключать договор с застройщиком.

    Еще один способ проверить девелопера — это посетить объекты, которые уже сданы в эксплуатацию. Лучше найти дом, который снимали год-два назад.

    Проверить чистоту двора и подъезда. Узнайте, кто в доме отвечает за порядок на входе: ТСЖ или Великобритания. Если ТСЖ означает, что все электрики, сантехники и уборщики наняты одними и теми же домовладельцами. Если за дом отвечает уголовный кодекс, то узнайте, кто его учредители. Если Великобритания является дочерней компанией застройщика, проблемы со строительной площадкой или подъездом можно решить через застройщика.

    Проверка застройщика при покупке квартиры: что важно знать

    Мало кто умеет контролировать застройщика при покупке квартиры, даже если каждый рано или поздно задумывается о собственном доме. Поэтому этот вопрос весьма актуален и важен. Кому-то наскучивают съемные квартиры, и он хочет приобрести что-то свое, а кто-то приобретает финансовые возможности для покупки квартиры.

    Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Есть несколько вариантов покупки собственного дома. Купить квартиру на вторичном рынке можно, совершив покупку.

    также можно купить недвижимость на первичном рынке, однако есть много рисков, о которых следует помнить.

    Особое внимание стоит уделить контролю застройщика, ведь нередки случаи, когда недобросовестные компании исчезают на деньги инвестора, оставляя недостроенные дома.

    Проверка разработчика может осуществляться по нескольким направлениям, среди которых мы выделим:

  • анализ и исследование информации в сети Интернет;
  • консультация профессионального агента по недвижимости;
  • проверка документов разработчика
  • В Российской Федерации сегодня много объектов жилищного строительства, в которых задействованы сотни компаний. Как показывает практика, они не всегда добросовестны и полностью выполняют свои обязательства перед инвесторами.

    Чаще всего возникает ситуация, когда застройщик собирает средства, начинает строительство дома, но со временем возникает завал под предлогом отсутствия денег. Это разновидность мошенничества, и никто не может гарантировать отсутствие таких проблем.

    Поэтому грамотный и тщательный контроль над девелоперской компанией поможет минимизировать риски.

    Поиск информации в интернете

    Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Самый простой и удобный способ проверить разработчика — это проверить информацию в Интернете. Сегодня существует множество сайтов, которые собирают данные и представляют списки замороженных жилищных проектов или по другим причинам, которые считаются проблемными. Вы можете обратиться в Ассоциацию заинтересованных инвесторов и получить информацию об интересующих девелоперах и их незавершенных проектах.

    Также сообщаем о других интересных службах, контролирующих строительство жилых домов. Здесь вы можете ознакомиться с рейтингами различных компаний и оценить их надежность. Некоторые сайты предлагают возможность управлять процессом компиляции.

    Делается это просто: с некоторой периодичностью объекты фотографируются и размещаются на сайте. Таким образом, можно контролировать скорость строительства.

    Если в течение определенного времени нет прогресса, стоит рассмотреть возможность работы с таким разработчиком.

    Мониторинг городского планирования также может предоставить полезную информацию. Когда у разработчиков возникают проблемы с документами или другие трудности, это возможно. Такие компании классифицируются как ненадежные.

    Наконец, вы можете прочитать отзывы реальных участников, которые могут предоставить много полезной информации. Также этот источник предоставит полезную информацию о процессе приобретения квартиры в новостройке и нюансах, связанных с этим.

    Надо сказать, что безопасного и правильного способа проверки не существует. Чем больше у вас данных, тем лучше, потому что вы можете выбрать самого надежного и добросовестного разработчика. В любом случае нужно быть готовым к тому, что при покупке квартиры в новостройке всегда будут риски и избежать их не удастся.

    Консультация риелтора

    Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо собрать информацию о застройщике. Мы говорили о данных в Интернете, но этого может быть недостаточно. Не будет лишним обратиться к агентам по недвижимости, которые разбираются в вопросах недвижимости и могут предоставить много полезной информации.

    Агенты по недвижимости могут проверить конкретный объект или репутацию застройщика в целом, оценить партнеров и другие организации, которые сотрудничают или обслуживают компанию.

    также возможно привлечь к этому процессу юриста по недвижимости, который также поможет с проверкой. Конечно, вам придется заплатить за услуги агентов по недвижимости и консультации.

    Однако, поскольку покупка квартиры — дело серьезное, не экономьте на предварительной проверке.

    Некоторые поверенные по недвижимости предлагают провести расчет рисков на основе множества факторов. Обычно цена может колебаться от 200 до 1000 долларов. СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ АМЕРИКИ. Окончательная стоимость не зависит только от типа и класса недвижимости. Что касается сроков, то это от 1 до 7 дней. Если возникнут проблемы с разработчиком, процедура может затянуться.

    Проверка документов

    Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Покупая квартиру, не стоит упускать из виду мелочи. Чем тщательнее предварительная проверка, тем меньше риск возникновения проблем в будущем. Многие ошибочно полагают, что это касается только недвижимости на вторичном рынке. Ведь даже покупка квартиры в новостройке требует внимания.

    Прежде чем заключить договор и заплатить деньги, проверьте документы. Для этого попросите компанию предоставить следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • учредительные документы;
  • документация, устанавливающая сроки завершения строительства и ввода завода в эксплуатацию;
  • разрешение на строительство;
  • бухгалтерские отчеты;
  • приказ администрации о разрешении строительства.
  • Если разработчик будет добросовестным, он без проблем покажет все документы. Конечно, рекомендуем обратиться к юристу, который сможет проверить подлинность документов. При заключении договора с компанией ее участие просто обязательно, потому что она сможет изучить договор и найти любые подводные камни.

    Одним из наиболее распространенных является соглашение о владении акциями. При этом практически исключаются мошеннические схемы (в том числе продажа недвижимости нескольким покупателям.

    Суть такого договора в том, что право собственности сразу переходит к человеку, даже если дом еще не построен. Часто договор между заказчиком и застройщиком включает в себя штрафные санкции для компании за нарушение сроков строительства и другие сбои.

    Возможные риски

    Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Даже если вы проверили застройщика и все в порядке, нужно понимать, какие сложности могут возникнуть на каком этапе строительства. Дело в том, что многое зависит от текущего состояния дома на момент покупки. Всего можно выделить 3 фазы:

  • строительство;
  • исходный;
  • финал.
  • Преимущество покупки строящейся квартиры в том, что цены в этот период минимальны. Чем раньше человек вложит деньги, тем меньше он заплатит за жилье. Однако здесь есть максимум рисков. Дело в том, что любой бизнес может столкнуться с непреодолимыми трудностями.

    В результате дом может быть заморожен, а срок сдачи его в эксплуатацию надолго откладывается. Поэтому при покупке квартиры в новостройке этот факт необходимо учитывать. Более надежным считается инвестирование в небольшие дома, особенно если они панельного типа.

    Что касается стоимости квадратного метра, то она зависит от площади и класса дома.

    [smartcontrol_youtube_shortcode key = «Как контролировать девелопера при покупке квартиры» cnt = «1 ″ col =» 1 ″ shls = «true”]

    менее рискованно покупать квартиру в доме, который уже частично построен и строительство продолжается активно. Как показывает практика, большая часть квартир продается именно на этом этапе, так как цена достаточно привлекательная, а риски умеренные.

    Многие покупают такую ​​недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Законодательство РФ разрешает продажу квартир сразу после получения разрешения на строительство объекта. То есть строительство может даже не начаться, но недвижимость будет продана.

    Самый безопасный вариант — покупка квартиры на последнем этапе, когда дом уже сдан или готов на 80% и более. Конечно, цена будет стремиться к максимуму, но риска проблем с домом нет.

    Агенты по недвижимости отмечают, что этот этап строительства наиболее подходит для покупки собственной квартиры. Даже если задержки все же возникнут, они не помешают сдаче дома в эксплуатацию.

    Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика, как выбрать и проверить застройщика при покупке квартиры, на что обратить внимание

    Покупка квартир в строящихся домах — лучший способ получить жилье по самой низкой цене. Система выгодна как покупателю, который платит меньше, так и девелоперу, который получает деньги сразу, еще до сдачи объекта в эксплуатацию.

    Летом 2019 года вступают в силу новые правила оформления договоров участия в капитале. Для покупателей это мало что изменит, но получить деньги застройщик сможет только после завершения строительства. Это может мотивировать их работать как можно быстрее. В результате покупатели смогут получить свой дом раньше, чем ожидалось.

    Перед заключением договора необходимо проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли эта компания разработчик или какой-то посредник? Мошенники часто выступают в роли посредников, поэтому всегда лучше вести переговоры напрямую с разработчиком.
  • Результат работы: сколько домов построено, сколько сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность, что она не будет ложной.
  • Госстройнадзор: В Госстройнадзоре есть отметка о девелоперской деятельности. Если его нет, возможно, строительство ведется незаконно или застройщик — мошенник и в принципе ничего не строит.
  • Помимо всего вышеперечисленного, необходимо провести ряд проверок и максимально полно изучить бизнес компании. Давайте рассмотрим подробнее.

    Визуальный осмотр объекта

    Вы должны лично посетить строительную площадку. Нормальные застройщики проводят «экскурсии» для потенциальных покупателей, показывают, как идет строительство, где будет располагаться дом, где заказчик хочет купить квартиру и так далее.

    Отказ от такой «экскурсии» — уже повод для размышлений. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, показывать пока нечего и т.д.), Поэтому отказываться от покупки квартиры на этом основании не стоит.

    Однако даже визуальный осмотр здания через забор или ворота может дать много информации.

    Если на объекте активно работают люди, техника работает, что-то явно происходит — это хороший знак. Обратное также верно.

    В идеале стоит провести несколько проверок в разные дни, чтобы можно было контролировать не только строительную деятельность, но и эффективность, то есть скорость строительства домов.

    Следует учитывать, что в разработке могут быть выходные, они могут даже не работать в праздничные дни и так далее.

    Несмотря на необходимость такой проверки, необходимо понимать, что строительство может быть свернуто в любое время, и никто не может на 100% гарантировать, что строительство будет вестись в том же темпе, что и этап проверки. С другой стороны, если строительство не ведется на момент проверки, оно также может начаться в любое время.

    Пример: строительство только началось, а для строительства дома еще нет всех материалов / оборудования. Конечно, активность на объекте будет минимальной. Либо на момент проверки все необходимое привезли, люди активно работают. Но через несколько дней возникли перебои с подачей материалов и все замерзло.

    Строящийся объект нужно оценивать не только с точки зрения того, насколько активно он строится, но и насколько он привлекателен для других покупателей.

    Это означает, что необходимо проверять не только строительную площадку, но и окружающую инфраструктуру: насколько далеко от автобусной остановки, какие магазины находятся по соседству (или планируются на территории жилого комплекса), где расположены развлекательные центры, зоны отдыха и тд.

    Это необходимо для понимания того, будут ли люди массово покупать квартиры в этом доме. В противном случае конструкция могла быть заморожена.

    Если что-то неочевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это следует отметить, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры.

    Пример: дом отличный. Очень красивые и красивые апартаменты, визуально очень впечатляющие, планируется разбить отличную прилегающую территорию, но не планируется создание магазинов. При этом дом находится очень далеко от ближайшей автобусной остановки, подъезды к дому сложные, а поблизости практически ничего нет (магазины, парки, торгово-развлекательные центры и т.д.). Такой дом вряд ли будет пользоваться большой популярностью из-за того, что в нем будет сложно жить.

    Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

    Обзоры компаний: это еще одна вещь, на которую следует обратить внимание. Если застройщик крупный, он активно работает на всей территории РФ (или хотя бы в этом регионе), то он уже построил не один дом.

    В результате появляются люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы нужно изучать: насколько точно компания выполняет взятые на себя обязательства, какие были проблемы с покупкой, какие впечатления от уже сданных квартир.

    Чем больше положительных отзывов, тем лучше, но не стоит надеяться, что отрицательных в принципе нет. Всегда есть недовольные клиенты, которые не получили того, чего ожидали.

    Также стоит изучить такие отзывы, чтобы лучше понимать, что это такое и чего не стоит ожидать от будущего жилья и застройщика.

    Помимо всего вышеперечисленного, особое внимание стоит уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за того, что подрядчики меняют условия сотрудничества или вообще отказываются работать.

    Это может повлечь изменение срока сдачи объекта. Поэтому следует проверять благонадежность таких людей.

    К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация о том, что тот или иной подрядчик всегда правильно выполняет свои обязательства, это хороший знак.

    Как будет оформляться сделка

    Особое внимание стоит уделить такой же процедуре завершения транзакции. Необходимо расспросить разработчика о процедуре, как и в какой момент пройдет и так далее. Любые попытки обойти закон, мошенничество с целью неуплаты налогов и другие подобные спорные действия — повод задуматься, стоит ли рисковать?

    также необходимо обратить внимание на то, как будет приобретаться квартира. Лучшим вариантом является договор о владении акциями. Заказчик заключает такой договор с заказчиком во время строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически переходит в собственность на жилье, остается только сделать соответствующие регистрации в Росреестре.

    Проверка документов застройщика

    Кстати, нужно запросить у разработчика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, неточности в данных или даже прямой отказ в предоставлении таких документов — это уже повод для настороженности.

    Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

    Чтобы купить квартиру у застройщика, необходимо придерживаться определенного порядка действий, учитывать возможные затраты на процедуру и сроки, в которые она может или должна быть выполнена.

    Порядок действий

    1. Выберите подходящее жилье.
    2. Проверьте разработчика (подробнее см. Выше).
    3. Заключить договор долевого участия (или иной договор, в зависимости от схемы продажи квартир застройщиком).
    4. Внести средства исходя из стоимости квартиры или, если в договоре прописан определенный порядок расчета, в соответствии с этим документом.
    5. Дождитесь окончания строительства.
    6. Зарегистрируйте право собственности на жилье.

    Расходы

    Договор участия в капитале не должен быть нотариально удостоверен, но должен быть зарегистрирован в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить этот факт на предварительных переговорах. Следовательно, нет необходимости тратиться на страховку.

    Исходя из этого, стоимость заключения такого документа равна стоимости квартиры. Впоследствии после ввода объекта в эксплуатацию необходимо будет зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура — по 2000 рублей с каждого будущего владельца.

    Пример: предположим, что между продавцом-застройщиком и несколькими покупателями одновременно: мужем, женой и ребенком заключено соглашение о владении акциями. Следовательно, у квартиры будет 3 собственника. При регистрации нужно будет заплатить по 2000 рублей — всего 6000 рублей.

    Срок выбора и регистрации зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Спешить нет смысла, лучше несколько раз все проверить.

    В среднем вся процедура, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора, занимает от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большую часть времени уходит на проверку и согласование условий сделки.

    Но даже приблизительно предсказать срок приема жилья невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать разработчику. Обычно срок указывается в DDU (соглашении о акционерном капитале).

    Пример: если дом почти готов, и остались только внутренние работы, это может занять от нескольких месяцев до шести месяцев. Но при покупке квартиры, когда дом находится на стадии рытья котлована, срок его ввода в эксплуатацию продлевается на несколько лет.

    В среднем дом сейчас строится примерно 1-2 года, но многое зависит от того, что и где строится, на каком этапе предполагается ввод в эксплуатацию и так далее.

    Организатор может сдавать дома в жилом комплексе, как только они будут готовы, или сдавать их все вместе, когда строительный блок будет полностью готов, включая прилегающую территорию.

    Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Этот документ должен включать:

  • Информация о застройщике и покупателе: ФИО, наименование юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Подробное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов / лоджий, планировка и т.д.
  • Срок годности: обычно определенная дата или квартал определенного года.
  • Пример: можно сказать, что квартира будет сдана в эксплуатацию 15 февраля 2020 года, или можно сказать, что она будет введена в эксплуатацию в первом квартале 2020 года. Они не совпадают. Квартал составляет три месяца и в любой момент жилье может быть готово к регистрации и ликвидации, как в январе, так и в конце марта.

  • Стоимость проживания: конкретная цена, по которой приобретается квартира. Он указывается как цифрами, так и прописью, чтобы избежать ошибок и недоразумений.
  • Гарантии разработчика: они есть не всегда, но если они есть, это хороший знак. Обычно гарантия указывается на срок до 5 лет и в ней прописано, к чему именно она относится. Например, по системе отопления, конструктивной целостности конструкции, газоснабжению и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: обычно это две разные даты. Дом можно сдать в январе, а квартиру сдадут хозяину в марте.
  • Подпись: от имени заказчика подписывается лично или его уполномоченным представителем. А со стороны разработчика договор обязан подписать представитель компании. Часто с нами разговаривает генеральный директор, но в этом нет необходимости. Если на собрании учредителей принято решение о том, что сотрудник на другой должности (например, руководитель коммерческого отдела) может представлять интересы промоутера и получил соответствующие полномочия (оформленные доверенностью), тогда этот человек подпишет контракт.
  • необходимо запросить все документы, подтверждающие, что представитель компании действительно имеет право подписать договор. Обычно это доверенность и собрание учредителей.

    Как максимально быстро проверить застройщика при покупке квартиры, самые проверенные способы

    Скачать образец договора купли-продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

    Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

    Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставить заказчику:

  • Данные о работе компании, ее учредителях, офисах и так далее.
  • Карточка разработчика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН компании.
  • Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

    Анализ рынка недвижимости Украины показывает: сейчас здесь 108 проблемных жилых домов, — заявили представители Ассоциации заинтересованных инвесторов. Люди, вложившиеся в покупку квартир, годами не могут переехать. Их тысячи. Часто откладывают последние накопления на покупку долгожданных счетчиков.

    Шаг первый — мониторинг сайтов

    Эти сайты сообщают о проектах с уже выявленными проблемами и очень высоким уровнем риска. Однако расслабляться, если вашего предмета нет, еще рано. «Универсального рецепта, гарантирующего девелоперскую проверку на« надежность », не существует».

    Кроме того, я сомневаюсь, что вы сможете полностью защитить себя. У нас все еще есть риски, когда мы инвестируем в новостройки, в отличие от развитых рынков недвижимости », — отметили в UBR.

    Каждый день мы фотографируем эти стройки с фиксированных точек, так называемых углов управления. Каждый месяц мы загружаем на сайт десятки тысяч фотографий. В результате вы можете увидеть, создается ли объект на самом деле.

    Если за несколько месяцев он не вырос, например, на один этаж или остановился на уровне окна, это должно нас насторожить », — говорит Андрей Мима, коммерческий директор LUN.ua.

    Шаг два — проверки риелторов

    Михаил Артюхов отметил, что риски инвестирования в новостройки можно минимизировать несколькими способами:

  • обратиться к профессиональным агентам по недвижимости, которые находятся «на рынке» новостроек, они могут проверить объект;
  • обратиться к профессиональному юристу по недвижимости;
  • самостоятельно собирать, контролировать информацию о разработчике, его партнерах, в том числе финансовых организациях, обслуживающих проект.
  • «Гарантировать отсутствие проблем можно только в том случае, если вы купите квартиру у застройщика из дома, который уже сдан в эксплуатацию. Здесь нет никаких рисков.

    Но такие квартиры значительно дороже, чем при инвестировании на начальном этапе (уровень ямы).

    Такой анализ рисков юристом будет стоить от 300 до 800 долларов. Сумма зависит не от формата объекта или его класса, а от прозрачности работы девелопера.

    «Иногда у юриста есть время подготовить консультацию за один день, но бывает, что поиск разрешений занимает недели. Обычно чем больше секретов вокруг новостройки, тем чаще покупатели, оплатив консультацию, все же решают искать жилье на вторичном рынке », — говорит Луханина.

    Шаг третий — проанализировать строительство, проверить репутацию

    Михаил Артюхов дает общие рекомендации тем покупателям, которые решили самостоятельно, без помощи профессиональных специалистов, купить квартиру у застройщика.

    «Представьте себе ситуацию, когда строительство остановилось. Постарайтесь понять, какие причины могли привести к такому развитию событий, а также оценить их вероятность. Проанализировать, сколько, каких девелоперских объектов построено, введено в эксплуатацию разработчиком.

    Что нужно спрашивать у застройщика, решив его проверить

    Если вы сами решили в этом разобраться, уже выбрали дом, который активно строится (по данным фотомониторинга), юристы советуют задать несколько обязательных вопросов.

    1) Чья это земля, каково ее предназначение. У разработчика есть документы, подтверждающие права на сайт (решение совета / распоряжение). Есть государственный документ / документ о праве собственности / аренды или земельный участок.

    «Нам нужно проверить срок действия контракта, цель, функциональное назначение земли. «Если вы собираетесь купить квартиру, а в контракте есть пункт о том, что на этом участке следует построить стадион или офис, это неоправданный риск», — сообщила Анжелика Ливицкая.

    К сожалению, вопрос функционального назначения — довольно рискованный. Распространенная ситуация — когда десять лет назад по решению местных советов земля была выделена для строительства офисных зданий, но потребности рынка за это время изменились: девелопер решил строить жилье.

    Однако местные советы не спешат принимать решение об изменении назначения сайта на заседании правления. Даже большая команда архитекторов со строителями, беспроблемное финансирование не сможет помочь начать эксплуатацию такого дома.

    В результате жилищный комплекс достроен, но инвестор не сможет переехать, пока не будет достигнут компромисс с местными властями.

    2) Разрешения. При проверке застройщика обязательно оформляйте проект, декларацию или разрешение на строительство (декларация — для объектов 1-3 категорий, разрешение — 4-5 категорий). В проекте соблюдаются городские условия, ограничения на застройку земельного участка (строящееся здание нарушает условия, установленные архитектурой города).

    Кто проектировал дом: проверьте наличие сертификата проектной организации, квалификационных аттестатов архитекторов, дизайнеров, инженеров.

    «Обратите внимание на этажность будущего дома. Если вы планируете построить десятиэтажный дом и вам предлагают квартиру с 18 этажа, это «очень неправильное сокровище». Проблемы с вводом в эксплуатацию гарантированы », — предупреждает Ливицкая.

    3) Кто финансирует строительство: проверяет рейтинг надежности ассоциированного банка (общедоступная информация). Изучите схему привлечения средств от физических лиц.

    Мы задействовали четыре механизма: через фонды финансирования строительства (CFF), фонды недвижимости (FON), институты совместного инвестирования или через выпуск целевых облигаций. Правда, гарантировано только то, что привлеченные инвесторами средства пойдут на строительство.

    «Ни один из этих механизмов не предусматривает возможности возврата инвестиций по запросу до завершения строительства, особенно своевременность сдачи дома», — сказал UBR.ua адвокат Constructive Lawyers Александр Босенко.

    Однако, по мнению экспертов, часто используется другая схема — продажа прав собственности. Этот вариант также не гарантирует защиту от продажи одной и той же квартиры нескольким инвесторам. Суды не признают такие договоры как таковые, что гарантирует получение квартиры даже при сдаче объекта в эксплуатацию.

    Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

    Чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, следует спросить продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации прав и другие документы собственности (договор купли-продажи или наследства, дарения, приватизации и др.);
  • выписка из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных арендаторов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все люди, ранее проживавшие в квартире, сняты с регистрации;
  • справка о недоимке от МФЦ о наличии задолженности по векселям;
  • справка из наркологического и психоневрологического диспансера.
  • С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. В этом случае вы можете заказать как «простую» декларацию, так и ее расширенную версию.

    Во втором случае, помимо фамилии, имени и отчества, указывается информация о праве собственности или «истории» квартиры с момента ее первой регистрации в едином государственном реестре.

    Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

    При проверке квартиры не стоит ограничиваться одной выдержкой из ЕГР. Обязательно обратите внимание на следующие моменты. Часто квартиры продаются по доверенности, и собственник в сделке практически не участвует.

    Такие объекты можно отнести к категории риска, потому что очень часто такие доверенности получают мошенническим путем. В этом случае покупатель может перестраховаться, связавшись с непосредственным владельцем недвижимости у уполномоченного лица, а затем связавшись с ним для подтверждения продажи квартиры.

    Или, например, квартира выставляется на продажу сразу после получения наследства. В этом случае лучше быть осторожными, ведь не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет вправе оспорить куплю-продажу наследственного имущества в суде.

    Кроме того, в квартире могут быть неписаные арендаторы или жилье принадлежит более чем одному человеку. В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц особое внимание следует обратить на графу «Обязательства». Указывает, находится ли квартира в ипотеке.

    Так бывает, что невыплата ипотеки представляет собой небольшую сумму, и поэтому продавец может погасить задолженность из внесенного покупателем депозита, что позволит обеим сторонам спокойно завершить сделку.

    К сожалению, даже если вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда есть вероятность, что вы потеряете имущество. Например, если гражданин может доказать, что его права были нарушены при продаже квартиры, то теперь ваше. Кроме того, вы можете иметь дело не с продавцом, а с владельцем квартиры до него.

    Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

    проверить квартиру перед покупкой довольно просто. Необходимо с помощью действующего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при покупке объектов недвижимости (собственник получает документы лично или поручает эти действия представителю с доверенностью).

    Список документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический паспорт, кадастровый план, план этажа, пояснение к объекту недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных ремонтов);
  • выписка из Единого реестра объекта недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о передаче прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартир);
  • выписка из домовой книги (получение информации о лицах, прописанных в квартире на данный момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, поданная) — для получения информации обо всех лицах, зарегистрированных в квартире, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансового и лицевого счета, справка обо всех коммунальных и бытовых услугах об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  • Документы, указанные в пунктах 1-3, можно получить в «Едином центре государственных услуг». Согласно пунктам 4 и 5 необходимо обращаться в центры обслуживания населения, паспортные столы или в управляющую компанию по месту нахождения объекта недвижимости.

    Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

    Защитить себя без привлечения юриста — задача только частично выполнимая, если у объекта изначально хорошая история, и перед другой стороной не стоит задача ввести в заблуждение другую сторону. Но каждый может проверить основные моменты и вовремя понять, что вещь покупать не стоит.

    Текущие рыночные тенденции таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату за будущую сделку. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, а при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные — в анонсе.

    По адресу квартиры любой желающий может заказать выписку из ЕГР через органы МФЦ или Росреестра. Этот отрывок содержит большую часть данных, необходимых для первоначальной проверки объекта.

    Если в декларации все «чисто» и владельцы подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте УФМС), можно смело вносить аванс.

    После внесения предоплаты вы получите все документы, необходимые для более тщательной проверки приобретенного имущества. По выписке из домовой книги, а также из выписки из финансового и личного счета вы можете увидеть всех зарегистрированных жильцов в квартире, а также, есть ли у собственности задолженность по счетам за коммунальные услуги.

    Если у вас есть информация о собственнике, вы также имеете право проверить наличие споров и исполнительных производств в отношении собственности или самого владельца. Это делается через государственные информационные ресурсы.

    Если после всех проверок ничего подозрительного не обнаружено и история объекта не содержит сомнительных переходов закона, в 99% случаев объект можно приобрести.

    Продавая квартиру, собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своего имущества и насколько это законно. Препятствием становится соглашение сторон сделки.

    Возможны разные способы оплаты: аккредитив, индивидуальный сейф, оплата наличными при подписании договора купли-продажи.

    Что касается последнего, то это небезопасно для покупателя, так как риск отдать деньги и не дождаться перехода прав в пользу покупателя чрезвычайно высок. Банковские платежи намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание на то, каковы условия доступа к деньгам.

    Это зависит от того, у кого есть ключ при расчетах через депозитарий и в какое время выписывается квитанция о поступлении денежных средств за счет продажи недвижимости.

    Для начала следует узнать историю квартиры, которую вы выбрали для покупки. Сделать это можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке указаны случаи ареста, существующие ограничения на распоряжение активами и т.д.

    В российском законодательстве установлен общий срок давности в три года, поэтому необходимо проверить, не возникали ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данным жилым помещением. Серьезным фактором риска является то, что квартира несколько раз меняла владельцев, особенно если сделки совершались по доверенности.

    Во-вторых, нужно узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • контракт на продажу;
  • бартерный договор;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве наследования;
  • арендовать;
  • судебное решение, вступившее в законную силу.
  • Последние два документа являются наименее распространенными. Однако все вышеперечисленное должно быть оригинальным и не содержать пятен.

    также необходимо внимательно изучить договор, по которому производилась государственная регистрация прав собственности. В договоре могут быть указаны условия, при их несоблюдении он подлежит расторжению. Следовательно, необходимо проверить, соблюдены ли эти условия.

    Например, покупатель (в настоящее время собственник продает жилую площадь) должен был оплатить полную стоимость квартиры через некоторое время после покупки.

    Если это условие не выполняется, договор должен быть расторгнут, и, следовательно, существует риск втягивания в длительный спор с непредсказуемым исходом.

    Также немаловажным моментом является дата вступления договора в силу. Под подозрением является поспешная продажа квартиры, недавно переданной по наследству или подаренной лицом, не являющимся родственником.

    В-третьих, стоит обратить внимание на документы продавца. Вы можете подтвердить свою личность, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, действующем по доверенности, то важно, чтобы он был нотариально заверен.

    В-четвертых, необходимо отслеживать наличие третьих лиц, которые могут претендовать на недвижимость, а также регистрацию в квартире несовершеннолетних детей.

    Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и попечительства, и в случае несоблюдения интересов несовершеннолетних сделка будет признана недействительной по решению суда.

    Кроме того, если владелец квартиры был женат на момент покупки, он должен предоставить согласие супруга или супруги на продажу имущества.

    С покупкой квартиры связано множество рисков. На каждом этапе необходимо учитывать множество факторов и фактов, проверять даты и документы и перепроверять их.

    Чтобы упростить задачу и сделать покупку недвижимости менее проблемной, лучше обратиться к профессионалам.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: