Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Квартирные мошенники во многом напоминают вредных термитов: они заводятся и живут на территории рынка недвижимости, планомерно поедая его изнутри и нанося значительный ущерб всей его сохранности. Поэтому, имея счастливую возможность и искреннее желание купить себе дом, необходимо на момент совершения сделки превратиться в опытного сыщика и провести тщательную проверку предстоящей сделки. Вооружитесь увеличительным стеклом, освободите много свободного времени и закатайте рукава, чтобы погрузиться в «увлекательный мир» документации. Несмотря на то, что следить за необходимыми документами должно именно агентство недвижимости, с которым вы связались заранее, покупатель все же должен знать: как проверить квартиру перед покупкой. И вообще «информированный — значит вооруженный». Не забывай об этом!

Две капризные «сестрички»: новостройки и «вторички»

Если вы решили купить квартиру в новостройке, вам необходимо проверить все документы. И даже если продажу осуществляет сам застройщик. Для этого разумно обратиться к профессиональным юристам — они имеют опыт и избавят вас от ненужной траты времени и нервов.

При покупке дома в новостройке все возможные разборки будут происходить только между покупателем и девелоперской компанией. Это очень досадно, но намного проще, чем «военные действия», которые происходят на вторичном рынке жилья.

В том случае, если приобретаемая вами квартира относится к вторичной недвижимости, то проверка ее «чистоты» потребует гораздо больше усилий и эмоциональных затрат».

При неудачной покупке вторичного дома разборка может происходить не только с продавцом, но и с владельцем, которому до него принадлежала квартира. Вам предстоит пройти тернистый путь из множества судебных заседаний, полностью истощающих нервы и несущих большие расходы.

Поэтому проверка юридической «стерильности» сделки на вторичном рынке требует особого внимания. Необходимо проверить подлинность всех документов, оценить правовой статус квартиры, проанализировать возможные риски, связанные с приобретением данного жилья.

Самое главное при покупке дома — избежать всех серьезных рисков. Прежде всего, необходимо полностью исключить даже малейшую возможность оспаривания эксплуатационных и жилищных прав. Поэтому, учитывая серьезность вопроса, мы пошагово расскажем, как провести эту проверку, куда идти и какие документы вам понадобятся?

Документальный перечень: полезное и увлекательное чтение

«Бесплодие» квартиры с точки зрения закона необходимо проверить, запросив у продавца следующие документы:

Первый шаг – он трудный самый

Первым делом необходимо тщательно проверить подлинность документов, представленных продавцом дома. Документы на квартиру необходимо проверять с особым вниманием, чтобы исключить возможность претензий на приобретенное жилье со стороны других лиц. Вот список документов, подтверждающих право собственности:

Иметь ввиду! Если собственник слишком торопится продать свою квартиру и, судя по документам, эта квартира была куплена им буквально «на днях» (по завещанию или дарению), это должно выступать «индикатором опасности» для покупатель. Продавец также может доказать, что решение суда вступило в силу. Если это произошло, необходимо детально изучить подлинность этих документов: они не могут содержать исправлений, удалений и т.д.

Проверка иных документов

необходимо проверить информацию на предмет юридической чистоты сделки и узнать: квартира арестована? Следовательно, от продавца следует потребовать предоставить информацию из USRN. В расширенной версии его отрывка представлена ​​вся «квартирная эпопея», начиная с самой первой записи в реестре: кому первым принадлежала эта квартира и сколько раз она была продана.

Но не стоит довольствоваться одним лишь отрывком.

Нередко квартиры продаются на основании доверенности, выданной собственником своему доверенному лицу. В этом случае сам хозяин квартиры может вообще не участвовать в процессе покупки / продажи своего дома. Эта ситуация должна быть особенно подозрительной, и за ней следует внимательно следить. К сожалению, по статистике, такие доверенности часто получают не совсем легальным путем.

Обратите внимание! Следует внимательно проверить информацию о самом владельце. Для этого запросите у уполномоченного лица контактные данные домовладельца, свяжитесь с ним лично и получите подтверждение, что он жив-здоров и знает, что его квартира продается.

В отрывке USRN внимательно проверьте столбец «След».

Там вы найдете всю информацию о статусе приобретаемой недвижимости: является ли эта квартира ипотекой?

По выписке из ЕГРН можно узнать: полностью ли выплачена ипотека за квартиру и есть ли по ней кредиты в банке.

В случае продажи жилья даже по очень привлекательной цене, но сразу после получения наследства нужно быть серьезно осторожным. Дело в том, что в течение 3 лет могут появиться новые наследники, готовые оспорить вашу сделку купли-продажи через суд.

Перед покупкой дома разумно будет проверить его самостоятельно через Росреестр в Интернете или при личном контакте, по крайней мере, в той мере, в какой информация доступна.

Примечание! При этом следует учитывать, что по закону только собственник может получить право на получение расширенной выписки с подробной историей собственности. В связи с этим документ придется у него запросить.

Информации до 1998 года, скорее всего, в базах Росреестра не будет: до 15 мая указанного года этой организации не существовало. Если вы хотите получить данные о такой собственности, вы можете отправить бесплатный запрос в Департамент жилищной политики через государственные службы.

Проверяем жилье по БТИ: имеется в виду технический и кадастровый паспорта. В них указаны все параметры жилья, и вся идеальная (совмещенная) перепланировка. Данные кадастрового паспорта также присутствуют в выписке ЕГРН. Мы выясняем наличие перепланировок, особенно оскорбительных.

Важно! Только муниципальная служба может выдать разрешение на ремонт и перепланировку жилья. В противном случае любая перепланировка является незаконной и может привести к серьезным проблемам и расходам для нового владельца (покупателя жилья.

Инструкция: как «пробить» продавца

При покупке квартиры нужно проверять не только квартиру, но и самого продавца. Поэтому всегда желательно ознакомиться с паспортом продавца. Например, на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ можно «пробить» гражданина по паспорту.

Проверяя продавца, обратите внимание на его дееспособность. Например, может быть полезно зондировать соседей и узнать их мнение. Несомненно, адекватный продавец, чтобы гарантировать прозрачность сделки, самостоятельно подготовит серию такой документации.

Напоминаем, что даже если вы досконально изучите все данные, которые находятся в открытом доступе, это не заменит опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить свой вопрос, вы можете связаться со специалистами по телефонам, указанным вверху страницы или через онлайн-форму.

Важная информация по безопасности сделки

До получения и изучения всех вышеперечисленных документов продавец не должен получать залог наличными или предоплату.

Важно! Пока не встретитесь с владельцем недвижимости, не разговаривайте с ним лично, начинать бизнес крайне опасно. Поэтому безопаснее подписывать договор с владельцем, а не с его доверенным лицом.

Большое количество фиктивных сделок с недвижимостью происходит под надуманным предлогом со стороны куратора, что собственник находится за границей или в другом городе и недоступен для общения. К сожалению, проверить подлинность доверенности у выдавшего ее нотариуса невозможно: нотариус не отвечает на такие запросы.

«Секретная» информация по третьим лицам: читаем домовую книгу

При покупке квартиры запрашивайте подробную информацию в домовой книге.

Например, не забывайте, что права детей строго охраняются органами опеки и попечительства. Права пожилых людей, находящихся на длительном лечении в больнице или доме престарелых, защищены законодательством штата. Кроме того, продавец дома может состоять в официальном браке, поэтому необходимо получить согласие супруга, указав, что он не возражает против продажи жилья.

Иметь ввиду! Практика показывает неутешительную статистику, что иногда граждане, считающиеся пропавшими без вести, появляются внезапно и через некоторое время громко заявляют о своих правах на квартиру после ее продажи. Если есть хоть малейшее опасение такой ситуации, немедленно откажитесь от такой сделки.

Резюме

В заключение хочу сказать следующее. Покупка квартиры — принципиальное событие в жизни обычного гражданина. Иногда для покупки недвижимости человеку приходится соблюдать строгую экономическую «диету», откладывая значительную часть своего заработка. Или пойти в банк за ипотечной ссудой, возложив тем самым на себя бремя выплаты высоких процентов и финансового «рабства» на долгие годы.

Поэтому перед покупкой квартиры нужно тщательно проверить ее чистоту. Остерегайтесь, если продавец предлагает продать квартиру по значительно более низкой цене. Обратите внимание на поведение продавца: его стиль общения, мелкую моторику и реакцию на ваши вопросы.

В деле купли-продажи квартиры не должно быть места для ненужной суеты и подозрительной спешки.

Делая покупки для дома, никогда не забывайте бесплатный сыр в мышеловке!