Чтобы купить квартиру, нужно заключить с продавцом договор купли-продажи.
Однако перед подписанием договора необходимо проверить все документы и право собственности в целом.
Подробную инструкцию, как проверить чистоту квартиры при покупке, какие документы могут понадобиться для проверки и на что нужно обратить внимание при покупке дома, вы узнаете из этой статьи.
Проверка документов на недвижимость
Для начала нужно проверить документы на квартиру:
Этот документ подтверждает право собственности человека, от имени которого продается квартира. Существует множество видов имущественных документов, и наиболее популярными документами этого типа являются договор купли-продажи, завещание и т.д.,
Как и где взять выписку из ЕГРН, читайте в статье.
Изучаем историю квартиры
Также необходимо провести историческую проверку квартиры.
Дело в том, что на квартиру, которую вы собираетесь купить, может быть наложено обременение (арест, залог, аренда и т.д.), Что может привести к множеству проблем после покупки.
Основным документом для проверки является выписка из ЕГРН и продавец должен предоставить вам этот документ. Эта справка содержит информацию о собственниках квартиры, данные о залогах, а также информацию, на основании которой текущий владелец квартиры владеет данным имуществом.
Качество жилья
Теперь нужно проверить качество выставленной на продажу квартиры:
- Место проведения — жилая или нежилая? Многие квартиры можно использовать как нежилые помещения.
В случае покупки нежилого помещения будет действовать ряд ограничений; такие помещения не могут быть зарегистрированы, коммунальные тарифы могут быть выше. Для проверки статуса квартиры необходимо найти в выписке из ЕГРН пункт Назначение, если квартира жилая, то будет указана фраза Жилое помещение,
- Незаконная перепланировка. Также необходимо проверить квартиру на предмет незаконной перепланировки. Дело в том, что перепланировку квартиры необходимо согласовывать с БТИ, а все сведения о конструктивных изменениях вносить в технический паспорт квартиры.
Какие работы разрешены при перепланировке, а какие запрещены законом, читайте здесь.
Однако на практике часто встречаются случаи, когда арендодатель сначала выполняет перепланировку и только потом регистрирует, и в этом случае арендодатель обычно платит штраф за нарушение жилищного законодательства, однако в некоторых случаях БТИ может потребовать от собственника отменить перепланировка.
Если вы покупаете квартиру с нелегальной перепланировкой, вам придется позаботиться о согласовании всех вопросов и оплате штрафов. Поэтому перед покупкой необходимо сравнить реальный состав квартиры с данными из регистрационного удостоверения (этот документ должен предоставить сам собственник квартиры),
- Используется ли квартира как адрес для регистрации юридических лиц?
Также рекомендуется подать запрос в ФНС для проверки регистрационных данных в квартире юридических лиц. Если квартира используется как юридический адрес организации, после покупки вы будете получать заказные письма и переписку. Также в случае банкротства юридического лица судебные приставы могут обратиться к вам с просьбой о конфискации имущества,
- Жилищная задолженность и коммунальные услуги. Также перед покупкой необходимо попросить продавца оплатить все коммунальные расходы. Также рекомендуется посетить Великобританию или ТСЖ самостоятельно, чтобы проверить точность реквизитов, указанных в платежном поручении.
Долги за ЖКХ новому владельцу не передаются, но это не исключает возможности претензий со стороны УК или ТСЖ.
Также обратите внимание, что долги по затратам на капитальный ремонт в некоторых случаях могут перейти к новому владельцу, поэтому этот вопрос также необходимо решить с владельцем квартиры перед покупкой,
- Подлежит ли квартира судебному иску? Также рекомендуется проверить квартиру на предмет открытых и закрытых судебных разбирательств, чтобы исключить вероятность нежелательных последствий (не забывайте, что максимальный срок признания сделок с недвижимостью недействительными — 3 года).
Для проверки рекомендуется использовать различные электронные базы данных, для которых нужно ввести адрес квартиры и / или информацию о владельце. Основные онлайн-сервисы для контроля GAS Justice, Bank of Arbitration Court Decisions и другие.
Проверка продавца
Теперь вам нужно проверить основную информацию о продавце.
Они должны подтвердить тот факт, что он является законным владельцем и может заключать сделки купли-продажи:
Если во время обсуждения предстоящей сделки продавец начинает вести себя подозрительно, то в этом случае от заключения сделки лучше воздержаться,
Для проверки вы можете использовать открытый список террористов и экстремистов, который публикуется на сайте Росфинмониторинга.
Если действует представитель?
Чаще всего в оформлении сделки участвует не сам хозяин квартиры, а его официальный представитель. Поэтому проверить это тоже не помешает.
также необходимо проверить всех домовладельцев, чтобы убедиться, что сделка прозрачна:
- Доверенность. Рекомендуется проверить доверенность в Федеральной нотариальной палате через Интернет. Также желательно проверить паспорт уполномоченного лица, чтобы избежать мошенничества,
- Сыновья. Если бенефициарный владелец является несовершеннолетним, существует несколько вариантов. Если ребенку меньше 14 лет, транзакцию должен проводить родитель или опекун. Если ребенку от 15 до 18 лет, сделка оформляется родителем или опекуном с согласия ребенка,
- Владельцы, дееспособность которых ограничена. Эти люди не могут заниматься продажей квартиры, и все операции с недвижимостью для них осуществляют их опекуны. Поэтому при покупке квартиры у недееспособного человека необходимо запрашивать у опекуна документы, подтверждающие его статус.
Отсутствие прав третьих лиц
Продажа квартиры может нанести вред интересам третьих лиц:
Поэтому перед продажей необходимо попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, в которой хранится информация о зарегистрированных лицах.
После этого вы должны попросить этих людей покинуть жилье. Если они отказываются сделать это, выписка может быть произведена после покупки в принудительном порядке через суд, так как смена собственника является достаточным основанием для принудительной выписки,
Пример жалобы на выписку из дома.
Если дети не являются собственниками, а проживают в квартире, то после ее продажи они могут быть выписаны и выселены вместе с родителями на основании решения органов опеки и попечительства (при этом дети не могут быть выписаны и выселены, если им негде жить или их жилищные условия в новой квартире ухудшатся),
Образец согласия родителей на сделку с несовершеннолетним.
Пример согласия супруга на продажу квартиры.
Также рекомендуется получить одобрение бывшего супруга (если вопрос о разделе имущества на момент развода не был полностью решен, недовольный супруг в течение 3 лет с момента развода может подать в суд и пересмотреть раздел имущества, что может привести к полной или частичной отмене сделки купли-продажи),
Пример отказа от наследства наследника.
Если вы столкнулись с таким случаем, от покупки лучше отказаться.
Сравнение информации в документах
На завершающем этапе необходимо сравнить всю информацию, указанную в документах. Вам нужно обратить внимание на все детали.
Обязательно сравните паспортные данные и информацию о продавце, которые указаны в других документах (например, может оказаться, что квартира продает не собственник, а его тезку).
также необходимо проверить информацию о составе семьи продавца, так как сделка может затронуть интересы третьих лиц.
Если продавец отказывается раскрывать такую информацию, транзакция должна быть прекращена.
Рекомендации
При покупке квартиры также необходимо придерживаться следующих рекомендаций:
- Если продавец владеет квартирой как наследник, рекомендуется оформить специальный документ, согласно которому при обнаружении новых наследников все расходы берет на себя бывший собственник. В этом случае при объявлении нового наследника все проблемы владения будут решены не вами, а прежним владельцем,
- Если вы платите наличными, рекомендуется также оформить квитанцию. Действительно, иногда собственники, получив деньги, отказываются передать квартиру и аргументируют свою позицию тем, что деньги им не перечислялись. Заполнение квитанции позволяет избежать этой проблемы,
- Допустим, продавец не хочет предоставлять определенные документы и сертификаты, которые он должен показать потенциальному покупателю по закону. Такое поведение может указывать на то, что продавец — мошенник, поэтому от покупки такой квартиры рекомендуется отказаться.
О том, какие методы мошенничества существуют на рынке недвижимости и как не стать их жертвой, читайте здесь.
Подробную инструкцию, как проверить чистоту квартиры перед покупкой и не обмануть себя, смотрите в видео:
