Приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств от Сбербанка позволяет решить проблему с жильем, однако накладывает существенные ограничения на передачу имущества из-за возникновения залога. Как продать квартиру в ипотеку Сбербанка и есть ли возможность совершить сделку без участия кредитной организации? Ответ на этот вопрос можно найти в представленном материале.
Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке
Среди множества кредитных организаций нашей страны наибольшая доля ипотечных кредитов приходится на Сбербанк. Это связано с разветвленной сетью подразделений компаний, что позволяет им оказывать услуги практически в любом населенном пункте.
Квартира, взятая в ипотеку Сбербанка, будет принадлежать покупателю только формально в связи со следующими обстоятельствами:
Банк получает контроль не только над возможными случаями продажи объекта гарантии, но и над его фактическим использованием. Нарушение условий кредитного договора может привести к его досрочному расторжению, что грозит потенциальными рисками потери жилья.
можно ли на законных основаниях заключить сделку по продаже квартиры, обремененной банковским залогом? Этот вариант существует и может быть реализован двумя способами:
Возможность продажи ипотечной квартиры с предварительного разрешения Сбербанка будет обусловлена только решением ипотечного кредитора и напрямую зависит от условий кредитного договора.
Если в содержание договора включен пункт о полном запрете сделок, теоретическая возможность продать помещение возникнет только с согласия кредитора на изменение условий договора.
Если условиями ипотечного кредита не установлены ограничения на возможное отчуждение недвижимого имущества, продажа ипотечной квартиры будет возможна с учетом следующих обстоятельств:
На каких условиях банк разрешит продажу квартиры? Представленные документы должны предусматривать способ защиты прав кредитной организации: погашение долга за счет суммы сделки или перевод кредитных обязательств на новое лицо. Очевидно, существует только теоретическая вероятность согласия банка на замену заемщика, поскольку это предполагает тщательную проверку его кредитной истории, уровня доходов, состава семьи и так далее
Если банк не согласен с продажей ипотечной квартиры, домовладельцу придется искать способы обойти ограничение на переход права собственности и полностью исключить банк из списка участников сделки.
Три способа продать квартиру без разрешения банка
Способы продажи имущества без разрешения банка должны включать возможность погашения кредита за счет условий сделки. Это подразумевает установление такой стоимости квартиры, которая позволит:
В такой ситуации покупатель ипотечной квартиры фактически обязан досрочно погасить кредитное обязательство, и эти действия должны быть выполнены до подписания договора купли-продажи.
Для этого заложенный домовладелец должен:
В этом случае квартира, которая находится в залоге у банка, будет освобождена от залогов сразу после выплаты суммы долга и процентов. Ни в коем случае не требуется согласие кредитной организации или ее участие в операции.
В качестве возможного варианта использования этого метода возможна ситуация, когда существующая ипотечная ссуда используется для получения новой ипотечной ссуды. Если квартира приобретается в ипотеку, этот вариант потребует согласования условий с кредитной организацией покупателя.
Необходимый пакет документов
Комплект документов для отчуждения переданного помещения будет отличаться в зависимости от выбранного продавцом варианта. Если сделка совершается с участием банка, необходимо будет договориться о продаже ипотечной задолженности с заинтересованным лицом.
Для этого сторонам и кредитору потребуются следующие документы:
Поскольку решение о продаже квартиры зависит только от воли банка, стороны будут следовать его указаниям при оформлении всех необходимых документов.
При покупке ипотечной квартиры в Сбербанке без разрешения и участия кредитной организации сторонам потребуются следующие документы:
Если эти документы доступны и стороны соглашаются организовать перевод денежных средств до завершения основной сделки купли-продажи, этот метод позволит избежать обращения в банк за разрешением на отчуждение заложенного имущества.
Возможные риски при покупке ипотечной квартиры
Основной риск покупки квартиры по ипотеке — это возможная потеря покупателем денег, которые он будет вынужден передать до официальной передачи права собственности.
Предварительный договор купли-продажи содержит только обязательство завершить сделку, но не рассматривается законом как гарантия ее завершения.
Если денежные средства переводятся в квитанцию на будущую покупку дома, покупатель имеет возможность взыскать ее в случае нарушения обязанности распорядиться помещением. Однако вполне реальная возможность вернуть свои деньги может стать проблематичной из-за недобросовестности продавца.
Исходя из этого, для покупателя наиболее предпочтительным вариантом покупки ипотеки является авторизация продавца в банке и согласование всех существенных условий договора.
Еще одним вариантом решения проблемы может быть частичный перевод средств, достаточный для погашения кредита, а остальные деньги будут переведены после завершения основной транзакции.
Риски продавца
Для продавца риск совершения таких сделок заключается в существенном недооценке рыночной стоимости объекта. Для потенциального покупателя наличие действующей обременения на недвижимость будет дополнительным фактором, который снизит цену на недвижимость.
избежать таких рисков крайне сложно, так как вторичный рынок недвижимости позволяет приобрести объект с аналогичными свойствами и без установленной гарантии. Лучше всего искать потенциального покупателя с помощью опытного юриста или агента по недвижимости, который сможет объяснить безопасность сделки даже в случае залогового удержания жилой недвижимости.
