Любая покупка или продажа недвижимости — сложная процедура. Вдвойне сложно, когда приходится продавать квартиру с несовершеннолетним ребенком. Эта процедура необходима, когда в семье появляется второй или третий ребенок. Например, если родители хотят увеличить жилую площадь, продав старую квартиру и купив новую с большей площадью.
Но, продать квартиру, совладельцем которой является лицо моложе 18 лет. Законодательство очень серьезно отнеслось к этому вопросу. Но, тем не менее, такая процедура возможна, однако есть некоторые нюансы, которые нельзя игнорировать.
Все, что вам нужно знать по этому поводу, можно найти в Гражданском кодексе Российской Федерации. Четко написано, что если ребенок получит равную или большую долю нового жилья, органы опеки и попечительства выдадут разрешение на продажу старой жилплощади без проблем.
Почему важно различать недееспособность и несовершеннолетие
Чтобы продать квартиру, которая принадлежит детям по закону, необходимо обратиться в орган опеки и попечительства и получить от них разрешение. Именно этот орган представляет интересы несовершеннолетних в нашей стране. Он обязан следить за тем, чтобы права детей не нарушались.
Чтобы понять, как продать квартиру несовершеннолетнему собственнику и в каких случаях требуется разрешение органа опеки и попечительства, стоит разобраться в понятиях «недееспособность» и «меньшинство». Это одни и те же концепции? Очевидно нет.
Правоспособность — это способность человека приобретать свои права и выполнять свои обязанности. Всем известно, что гражданин РФ становится полноценно активным в 18 лет. Этот пункт закреплен в статье 60 Конституции нашей страны. Именно с 18 лет человек может самостоятельно проводить любые операции.
Несовершеннолетние — это граждане в возрасте до 18 лет. Детей до 14 лет называют инвалидами. Это означает, что эта группа граждан не может совершать сделки в одиночку. За них это делают законные представители. Дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право совершать сделки самостоятельно, но только с разрешения своих законных представителей или опекунов. Эта группа несовершеннолетних называется инвалидами.
Поэтому для завершения операций, в которых задействованы недееспособные или ограниченно дееспособные, требуется письменное подтверждение органа опеки и попечительства.
Следует отметить, что есть случаи, когда ребенка можно признать полностью дееспособным. Законодатель выделил несколько моментов:
Стоит ли спрашивать разрешения в таких случаях? Нет, в этом нет необходимости.
Что необходимо для разрешения органа опеки
Первым делом необходимо получить свидетельство о гражданстве, зарегистрированное в квартире, которую вы собираетесь продать. Для этого вам необходимо предоставить в паспортный стол следующие документы:
Затем обратитесь в орган опеки и попечительства. Может ли родитель подать заявку? Нет, в этом случае требуется присутствие обоих родителей. Документы, необходимые для защиты:
Далее необходимо написать заявку на продажу старой жилплощади и на покупку новой. Документ подписывают родители (опекуны, попечители, усыновители), подростки, если им уже исполнилось 14 лет. Так что остается только дождаться решения властей. Как правило, заявка рассматривается в течение 14 дней с момента подачи заявки. Если сотрудники не обнаружат нарушения прав ребенка, вам дадут разрешение продать старую жилую площадь.
Есть несколько сложных ситуаций:
Каждая ситуация индивидуальна. Особое значение в таких ситуациях имеет разница между владельцами и детьми, которые имеют право им пользоваться.
Нужна ли мне прописка, если несовершеннолетний прописан только в квартире? Такой случай не требует специального разрешения. Здесь возникает другая проблема: выпустить детей без предоставления им другого жилого помещения незаконно.
Уточняется, что местом проживания детей (до четырнадцати лет) считается место проживания родителей. Поэтому один из родителей может проверить проданную жилую площадь, купить новую жилую площадь и зарегистрироваться там. После этого дети регистрируются, а старая жилая площадь продается. При этом новое жилье не должно по всем характеристикам уступать старому.
В противном случае в выписке подростка из квартиры будет отказано.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка
Мы уже выяснили, что права ребенка защищены законодательством нашей страны. Орган защиты и доверия — это орган, который имеет право гарантировать, что права детей в нашей стране не нарушаются. При продаже недвижимости именно этот орган выдает разрешение на эту транзакцию.
В целях соблюдения прав ребенка на жилище орган опеки и попечительства имеет право потребовать, чтобы ребенок имел свою долю в квартире. Доля должна быть равна или больше, чем была в старой квартире. Доля может быть меньше, но только на пару квадратов. Если это требование будет выполнено, у правоохранительных органов не будет причин отказывать в авторизации транзакции.
Продажа доли миноритарного владельца осуществляется так же, как и продажа доли взрослого. Отличительной особенностью является письменное разрешение надзорного органа.
Как выделить долю
Для продажи доли несовершеннолетнего собственника в органы опеки необходимо предоставить пакет документов:
План старого жилого помещения. Таким образом, органы опеки и попечительства смогут определить долю ребенка в квартире.
Предварительный договор купли-продажи новой жилплощади. В документе в качестве совладельцев прописаны дети. Кроме того, необходимо указать характеристики новой квартиры и размер доли ребенка. При этом характеристики не должны быть хуже, чем у проданного дома.
Если вы не планируете покупать новую квартиру после продажи старой, детская доля передается другой жилплощади. Для этой процедуры есть еще один пакет документов:
Документы для продажи жилья
Продать квартиру в совладение с детьми проблематично. Это касается и регистрации, и предоставления документов. Если родители забудут предоставить какой-либо из необходимых документов, сделка будет невозможна.
Документы, которые необходимо собрать:
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру,
Собрав пакет документов, можно подписать договор купли-продажи и оплатить госпошлину. Новому владельцу останется только зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Таким образом, мы решили все нюансы оформления документов при продаже квартиры, если собственником является ребенок. В этом случае возможна продажа жилплощади. Ответ — да, можно. Процедура сложная, но выполнимая при правильном выполнении.
