Как продать квартиру с прописанным человеком: законные способы и правовые последствия сделки

Продажа квартиры на зарегистрированное лицо — частый случай сделок с жилой недвижимостью. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт регистрации, но и наличие у зарегистрированных граждан прав на жилище.

Как продать квартиру на зарегистрированное лицо: юридические процедуры и правовые последствия сделки

Содержание
  1. Правовой статус прописанных лиц
  2. Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры
  3. Как выписать граждан после продажи квартиры
  4. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)
  5. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
  6. Кого можно выписать из квартиры?
  7. Когда выписать из квартиры невозможно?
  8. Есть право собственности
  9. Квартира получена по завещанию
  10. Квартира получена в рамках приватизации
  11. Жилищные кооперативы
  12. Брачный контракт
  13. Договор ренты
  14. Несовершеннолетние лица
  15. Порядок действий
  16. Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)
  17. Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных
  18. Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону
  19. Принудительная выписка
  20. Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий
  21. Как оформляется сделка
  22. Возможные риски
  23. Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия
  24. Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок
  25. Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки
  26. Граждане, имеющие право на пожизненное проживание
  27. Условия для принудительного выселения через суд
  28. Кто же покупает квартиры с обременением?
  29. В качестве итога
  30. Как продать квартиру с прописанным человеком
  31. Возможна ли такая сделка
  32. Нормативная база
  33. Риски
  34. Для продавца
  35. Для покупателя
  36. Особенности сделки
  37. Список лиц, прописанных в квартире и подлежащих выселению после ее продажи
  38. Кого нельзя выписать из квартиры
  39. Как выписать из квартиры

Правовой статус прописанных лиц

На этапе согласования условий сделки покупатель проверяет юридическую чистоту квартиры. Эта процедура включает установление официального и скрытого залогового права на жилище. Если ипотека, оформленная на квартиру, является официальной обременением, то наличие в квартире зарегистрированных лиц можно считать скрытой обременением.

Правовой статус зарегистрированных лиц определяется с учетом следующих характеристик:

  • временная регистрация по месту жительства не дает никаких прав на недвижимое имущество, кроме возможности использования жилой площади на определенный срок;
  • постоянная регистрация по месту жительства позволяет зарегистрированному гражданину проживать в квартире неограниченное время, т.е дает право постоянного пользования.
  • Наличие временно зарегистрированных лиц не создает трудностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически теряет силу через определенный промежуток времени.

    Ситуация с гражданами, имеющими постоянный вид на жительство, намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственниками квартиры, может происходить в следующих случаях:

    1. проживать в квартире после ее приватизации лицом, отказавшимся от приватизации в пользу других лиц;
    2. постоянное пользование жилищем на основании завещательного отказа;
    3. члены семьи собственника, не участвующие в праве собственности;
    4. несовершеннолетние граждане, рожденные после регистрации права собственности.

    Эти люди имеют право на постоянное пользование жилым помещением, которое не может быть произвольно прервано или ограничено. Например, в случае приватизации это право обусловлено тем, что отказавшийся гражданин являлся законным арендатором квартиры.

    Кроме того, владелец имеет право регистрировать любого в своем доме, даже на постоянной основе. При этом собственник может отдельно устанавливать условия проживания и пределы права пользования жильем, поскольку регистрация непосредственно не влечет за собой возникновение такого права.

    Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

    Как продать квартиру на зарегистрированное лицо: юридические процедуры и правовые последствия сделки

    Как правило, во время фактической передачи жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее без каких-либо претензий третьих лиц. Это также подразумевает исключение из реестра всех зарегистрированных граждан, что оговаривается в договоре купли-продажи. В некоторых случаях контрагенты могут установить в контракте срок, в течение которого все граждане обязаны расторгнуть договор.

    Если граждане прописаны в квартире с постоянным правом пользования, продавец не вправе требовать их удаления. В этом случае, если продавец решил купить жилье с таким обременением, в договоре предусмотрены следующие условия:

  • отображается список лиц, зарегистрированных в квартире на момент продажи;
  • указывает, что они сохраняют право постоянного пользования даже после регистрации собственности покупателю.
  • Обращаем ваше внимание, что покупка жилья не допустит выгрузки следующих категорий граждан даже в принудительном порядке:

    1. несовершеннолетние дети или граждане, признанные недееспособными;
    2. лица, отказавшиеся от участия в приватизации, но сохранившие право пользования;
    3. члены семьи предыдущего владельца недвижимости;
    4. люди, проживающие в квартире с договором ренты.

    полный состав таких людей можно установить, изучив справки о составе семьи, квартирные карточки или выписки из домашних книг. Кроме того, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством людей, участвовавших в приватизации.

    Как правило, дети регистрируются по месту жительства одного или обоих родителей. За соблюдением этого принципа следят органы охраны и защиты. По этой причине на практике приобретение жилья, в котором остаются на учете только несовершеннолетние граждане, встречается редко.

    Если после покупки квартиры появятся зарегистрированные лица, которых нет в вышеуказанном списке, они могут быть выселены новым владельцем, даже насильно.

    Какая возможность покупать квартиры у зарегистрированных граждан? Как правило, такая недвижимость значительно дешевле аналогичной недвижимости без регистрации. Например, если пожилой человек имеет право на постоянное проживание по договору пожизненной ренты, покупка жилья может считаться уместной.

    Как выписать граждан после продажи квартиры

    Если продавец не выполнил обязательство по освобождению квартиры от всех зарегистрированных лиц или не имел права на принудительную отмену, у покупателя возникает разумное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если зарегистрированный гражданин фактически не проживает в квартире и не переедет в жилое помещение, факт его регистрации значительно увеличивает сумму счетов.

    Если в число зарегистрированных лиц войдут граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможным. Исключением из этого правила может стать нарушение условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или повреждение жилого дома, ведущее к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав других людей, проживающих в доме.
  • В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, даже путем подачи жалобы в суд.
  • Если зарегистрированные граждане не имеют права пользоваться квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилой площади, а также принудительно удалить.
  • Для этого выполните следующие действия:
    1. предлагать зарегистрированным гражданам добровольную отмену регистрации, в том числе путем предоставления разумных сроков для таких действий;
    2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд;
    3. обратиться в суд для защиты прав собственника.

    Если зарегистрированные граждане действительно проживают в квартире, они должны знать о возможности принудительного выселения через суд, поэтому возможность добровольного выселения довольно широка. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире и их место жительства неизвестно.

    В этом случае вы можете написать им решение суда. При подаче жалобы в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом купленной квартиры.

    В процессе будет проверяться, имеет ли зарегистрированное лицо право постоянного пользования или нет.

    Если этот факт не подтвердится, суд вынесет решение об отсутствии выселения и аннулирования зарегистрированного гражданина.

    После подачи судебного акта в регистрирующий орган будет сделана выписка в строгом соответствии с устройством судебного решения.

    Следовательно, при продаже квартиры зарегистрированным гражданам покупатель должен будет определить, имеет ли он право на постоянное пользование жильем. Если у вас есть такое право, выйти из квартиры будет крайне сложно. Выселение в суде допускается только в тех случаях, когда зарегистрированные граждане не сохранили право на постоянное проживание на момент операции.

    Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

    Не всегда у продавца есть возможность или желание написать всем, кто прописан в его квартире. Большинство покупателей, узнав о такой проблеме, отказываются от покупки такого жилья. Ведь во многих ситуациях еще есть возможность купить квартиру на зарегистрированное лицо, записать ее потом не составит труда.

    Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

    Продавать жилье можно независимо от того, кто там прописан. Другое дело, что для покупателя этот момент имеет большое значение. Мало кто согласен с тем, что в купленной ими квартире будет жить какой-то посторонний человек. Поэтому важно не только то, что человек прописан в квартире, но и на каком основании он прописан.

    Согласно положениям статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, во многих случаях право на проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Новому владельцу остается только подать заявление в паспортный стол с обязательством написать посторонним. Если они откажутся, можете смело подавать заявление в суд. Однако не всех людей можно выписать таким образом.

    Кого можно выписать из квартиры?

    Если у человека есть временная прописка в проданной квартире, отпустить его не составит труда. Или просто подождите, пока истечет срок действия вашей подписки на этот план.

    Чаще всего они регистрируются на несколько месяцев или максимум на год.

    Обычно легче дождаться истечения срока действия такого временного вида на жительство, чем пытаться принудительно выселить человека (при условии, что он только зарегистрирован, но не проживает в квартире).

    С постоянной пропиской все немного сложнее и часто паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и связанные с ними возможные проблемы, отказывается снимать людей с регистрации только по просьбе нового владельца. Вы должны обратиться в суд. На практике практически все решения принимаются в пользу собственника.

    Иногда суд может выдвинуть дополнительные условия. Например, чтобы указать конкретный период, в течение которого зарегистрированные лица должны быть выписаны.

    Если невозможно связаться с зарегистрированным лицом и, несмотря на регистрацию, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он на самом деле здесь не проживает, и уволить человека в суде.

    Когда выписать из квартиры невозможно?

    Чтобы лучше понять суть проблемы, стоит понять не кого можно разрядить, а кого просто так однозначно разрядить нельзя. Категории людей этого типа намного меньше, и в результате, если зарегистрированное лицо не принадлежит ни к одной из них, вы можете записать его.

    Есть право собственности

    Если продавец продал не всю квартиру, а только ее часть, совладельцам не получится написать. Невозможно лишить человека, имеющего полное право проживать в квартире, прописки ко всему, что он хочет. Но вы можете попробовать выкупить его долю, если он получит его согласие.

    Квартира получена по завещанию

    Некоторые виды завещаний включают обязательную оговорку, согласно которой человек получает право жить в определенной квартире на всю жизнь, независимо от того, кому она принадлежит. Такого человека написать невозможно. Продавец должен предоставить эту информацию заранее. В противном случае его необходимо запросить отдельно.

    Квартира получена в рамках приватизации

    Все люди, которые жили в квартире до приватизации, но отказались от участия в ней, получают право жить в этой собственности на всю жизнь. То, что собственник может измениться, в этом случае роли не играет.

    Жилищные кооперативы

    Любой взнос, даже незначительный, в кооператив автоматически дает право на проживание в квартире тем, кто внес этот вклад. Независимо от того, кто владелец.

    Брачный контракт

    Если квартира принадлежит супругам, необходимо также проверить брачный договор. Часто в него входит пункт, согласно которому один из членов семьи получает право жить в квартире на всю жизнь. Здесь тоже не имеет значения, что собственник может сменить.

    Договор ренты

    В соответствии с соглашением об аннуитете предполагается, что собственник ухаживает за определенным лицом, которое фактически передает права на свою собственность в обмен на это. Такую квартиру можно продать, но написать эту третью часть невозможно.

    Несовершеннолетние лица

    Чтобы продать квартиру несовершеннолетним, необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства. В противном случае транзакция будет считаться недействительной. В случае, если лицо все же получило право собственности на жилище, в котором зарегистрированы несовершеннолетние, для освобождения от них собственник обязан предоставить ему другое эквивалентное жилье.

    это самый опасный и рискованный момент, так как покупатель не всегда проверяет информацию о том, кто именно прописан в квартире, и в итоге он теряет и свои деньги, и право собственности на дом, потому что сделка может быть легко признан недействительным. Опытный нотариус может предупредить вас об этой проблеме.

    Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до тех пор, пока не придет время выселить зарегистрированных лиц.

    Порядок действий

    1. Обсудите с зарегистрированными лицами необходимость выселения из квартиры. Если по каким-либо причинам это невозможно, вы должны предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно, если эти люди принадлежат к категориям, которые не могут быть выселены).
    2. Составьте договор купли-продажи. Часто он ничем не отличается от стандартного, и факт наличия зарегистрированных людей может даже не указываться.
    3. Заверить договор у нотариуса. В этом нет необходимости, но, поскольку такая транзакция очень рискованна, все же рекомендуется делать это, чтобы минимизировать потенциальные проблемы.
    4. Зарегистрируйте договор.
    5. Ремонт недвижимости.
    6. Подпишите акт приема-передачи и произведите окончательный расчет.
    7. По возможности напишите тем или иным способом прописанных в квартире людей.

    Обычно такое жилье продается с хорошей скидкой из-за того, что покупатель берет на себя определенные обязательства.

    Например, вместо продавца позаботиться о пожилом человеке или хотя бы смириться с тем, что в его квартире живет посторонний человек с пожизненным правом.

    Для совершения сделки вам понадобится примерно следующий список документов:

  • Выписка из ЕГРН по жилью.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, по которому продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных в квартире.
  • Свидетельство о постановке на учет на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см. Ниже).
  • Свидетельство управляющей компании об отсутствии или наличии задолженности по векселям.
  • В зависимости от текущей ситуации список может быть дополнен другими названиями. Например, с согласия совладельцев и так далее.

    Учитывая, что данную процедуру нельзя считать стандартной, продолжительность всей записи может быть несколько увеличена. Хотя формально можно закрыть сделку за несколько дней, в большинстве случаев это занимает 1-2 месяца или даже больше.

    В процессе регистрации сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Массимо: закажу более свежую выписку из ЕГРН за 350 руб. После продажи, если вы владеете квартирой менее 3-5 лет, вам все равно придется заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

    Обычно покупатель оплачивает (помимо стоимости квартиры):

  • Нотариальные услуги: от 2 тыс. Руб.
  • Услуги агентства недвижимости (при наличии): примерно 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тыс. Руб.
  • Государственная обязанность по регистрации права собственности: 2 тыс. Руб. На каждого собственника.
  • Плата за подачу заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.
  • Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

    Как продать квартиру на зарегистрированное лицо: юридические процедуры и правовые последствия сделки

    Скачать пример договора купли-продажи квартиры с зарегистрированным лицом Покупать квартиру с зарегистрированным лицом очень опасно и рискованно. Есть серьезная вероятность, что выписать его оттуда будет сложно или даже невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о наиболее часто встречающихся спорных ситуациях и способах их разрешения. Они также могут сопровождать всю транзакцию от начала до конца, сообщая о потенциальных проблемах.

    Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных

    Покупка недвижимости — важный процесс, требующий тщательной подготовки. Прежде всего, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выясняется, что собственник решил продать квартиру на зарегистрированное лицо, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было потеряно важное условие — освобождение имущества от арендаторов.

    Продажа квартиры означает полный отказ от прав собственности, и если кто-то отказывается покинуть отчуждаемую жилую площадь, права покупателя на распоряжение жильем существенно ограничиваются.

    По этой причине при осмотре квартиры потенциальные покупатели уверены, что их интересует, все ли жильцы выписаны и не будут ли негативные последствия из-за выписки.

    В противном случае придется решать вопрос об обязательной выписке, что не всегда возможно.

    Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону

    Аналогичная норма содержится в Жилищном кодексе РФ (статья 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимого имущества с обременениями.

    В соответствии с этими законодательными положениями сделка с квартирой, не освобожденной от арендатора, считается законной. Однако данный факт создает определенные трудности для дальнейшей реализации жилья новым владельцем, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавец, не записавший других арендаторов, должен снизить цену.

    С другой стороны, покупатель, который намеревается купить дом у зарегистрированных лиц, рискует оказаться в ситуации, когда даже суд не поможет освободить дом.

    Есть определенные категории граждан, которым разрешена только добровольная выписка.

    Прежде чем принять решение о возможности продажи квартиры с зарегистрированным лицом, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить возможности принудительного увольнения через суд.

    Перед передачей депозита и согласованием сделки стороны должны согласовать сроки сдачи дома в аренду физически и юридически.

    Это означает, что все лица, зарегистрированные на момент сделки, должны покинуть квартиру и отказаться от нее.

    Следовательно, собственник может продать квартиру без согласия зарегистрированных собственников, но вопрос об их освобождении — добровольном или обязательном — необходимо решить.

    Если покупатель решит, что он сможет обработать декларацию самостоятельно, следует помнить, что пока регистрация действительна, лицо имеет право использовать жилье по указанному адресу.

    В случае несогласия дееспособных взрослых граждан они оправдываются в суде после получения необходимого рецепта. Сложность состоит в том, что на момент проведения операции не всегда очевидно, что жильцы входят в категории граждан, которые не могут быть уволены по принуждению.

    Принудительная выписка

    Самый простой вариант — согласовать с не-собственником условия освобождения жилья. Если вариант мирного урегулирования невозможен, владелец должен обратиться в суд, а затем инициировать процедуру выписки на основании полученного решения.

    Несмотря на отсутствие законодательного запрета на проведение операций по договорам, в которых отсутствует указание граждан, зарегистрированных по адресу, рекомендуется указать в закупочной документации пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам освободить занятые счетчики к дате указано и отменено.

    Но включение этого условия в договор не исключает риска, так как выписка разрешена не всегда.

    Если добровольной выписки не произошло, есть только один способ решить проблему — подать заявление в суд. В большинстве случаев суд удовлетворяет требования истца и выносит решение об освобождении дома.

    Однако положительный вердикт требует обоснования со стороны актера:

  • о наличии другого жилого помещения, где можно было бы зарегистрироваться;
  • об отсутствии оплаты жилищно-коммунальных услуг;
  • создать семью и жить по другому адресу;
  • переезд на другое место жительства на длительный срок.
  • Дословных заявлений для принудительной разрядки недостаточно. Владелец обязан предоставить в суд подтверждающие документы по вышеуказанным пунктам, при необходимости — привлечь свидетелей. Если подсудимый заявляет о наличии сложных обстоятельств, суд дает время разрешить дело с вынесением оправдательного приговора. Однако иногда прекращение регистрации невозможно даже через суд.

    Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий

    Как продать квартиру на зарегистрированное лицо: юридические процедуры и правовые последствия сделки

    Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительную разрядку:

    1. Наличие имущественных прав не дает права принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если договор заключен, без его согласия нельзя обойтись.
    2. Завещательный отказ позволяет сохранить вид на жительство для определенных граждан, который наследник не имеет права транскрибировать. Срок обязательства составляет три года, либо в завещании указывается неопределенность обязательства пожизненно. Эти граждане сохраняют за собой право зарегистрироваться и пользоваться квартирой в течение всего указанного периода.
    3. Приватизация с отказом арендаторов в пользу собственника подразумевает пожизненную аренду помещения. Отказываясь от собственности, граждане сохраняют право аренды вне зависимости от наличия документа о праве собственности. Продажа приватизированной квартиры зарегистрированным арендаторам, отказавшимся принять собственность в пользу другого арендатора, возможна, однако выселение и снятие с учета без согласия невозможно из-за сохранения прав арендатора. (См. Также: Как узнать, приватизирована квартира или нет.)
    4. Членство в кооперативе. Уплата взноса в жилищный кооператив дает право записаться в него. Отсутствие декларации о собственности не является поводом для принудительного увольнения.
    5. Арендная плата дает право пользоваться жильем пожизненно, если такой договор заключен.
    6. Заключение брачного договора позволяет договориться о праве супруга пользоваться домом независимо от прав собственности. Супруги оговаривают в договоре сроки действия права на проживание — пожизненно или на ограниченный срок.
    7. Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны до тех пор, пока не будет предоставлено такое жилое помещение. Если у зарегистрированного ребенка есть законные представители, они решают тот же вопрос. Когда вы продаете помещение, в котором зарегистрированы несовершеннолетние арендаторы, вам необходимо получить одобрение совета директоров. Главное условие договора — не затрагиваются интересы ребенка.

    Как оформляется сделка

    За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием зарегистрированных граждан, операция по платному отчуждению квартиры проводится по стандартному алгоритму.

    Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника к другому, является договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными в нем лицами (акт купли-продажи). Он оформляется письменно и при желании нотариально заверяется.

    К договору прилагается акт приема-передачи, в котором устанавливается срок передачи имущества новому владельцу (он передает ключи и освобождает жилье).

    Часто при продаже необходимо установить договоренности, достигнутые с покупателем. Согласно ст. 429 ГК РФ устная договоренность подтверждается депозитным договором или предварительным договором.

    В предварительном договоре отдельным пунктом указывается, кто числится на жилой площади и устанавливается время выписки.

    После подписания основного договора купли-продажи переход права собственника к другому лицу необходимо оформить в Росреестре.

    Для регистрации нового собственника к договору купли-продажи квартиры прилагается следующее: регистрационные доли Росреестра входят в перечень платных государственных услуг, поэтому государственная пошлина уплачивается до подачи документов на регистрацию. Если заявитель не может предоставить оригиналы документов, допускается предъявление нотариально заверенных документов.

    После рассмотрения представленных документов Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если нет препятствий для транзакции, через несколько дней (в течение 15 дней) выдается новая выписка из банка, подтверждающая смену собственника.

    Возможные риски

    Отсутствие ограничений в процедуре сделки, с одной стороны, облегчает процесс перехода права собственности к покупателю, с другой — увеличивает риски, связанные с наличием зарегистрированных арендаторов в купленной квартире.

    Во-первых, покупатель должен убедиться, что не установлено никаких юридических ограничений для увольнения зарегистрированных граждан, а в случае отказа от добровольной отмены регистрации новый владелец может сделать это силой по решению суда.

    Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации.

    не исключено, что через некоторое время зарегистрированные граждане захотят вернуться и зарегистрироваться по прежнему постоянному адресу регистрации и продолжить пользоваться жилой площадью.

    Аналогичная ситуация возможна при регистрации осужденного. После освобождения он имеет право вернуть вид на жительство по указанному адресу.

    Во избежание серьезных проблем с дальнейшим обустройством собственности покупатель не должен доверять словесным обещаниям о том, что бывший собственник подпишет себя и других арендаторов до или после сделки. Если на момент проведения операции есть зарегистрированные граждане, договор включает пункт о сроках регистрации всех зарегистрированных граждан.

    Если новый собственник, купивший дом по заниженной цене, берет на себя самостоятельное освобождение от жильцов, он серьезно рискует оказаться в ситуации, когда квартира после сделки будет занята зарегистрированными жильцами, а суд откажет в выдаче выписки, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, нужно учитывать, насколько меньше вы продаете и каковы шансы решить проблему слива.

    При этом важно помнить, что такие проблемы ждут только в том случае, если продавец не скрывал присутствие арендаторов на момент совершения сделки. Если прежний владелец скрыл проблемы с выпиской по счету, покупатель может отменить сделку на основании недобросовестности продавца.

    В этом случае остается возможность вернуть уплаченные за квартиру деньги путем отказа от покупки.

    Когда собственники решают, могут ли они продать квартиру без согласия регистрантов, следует учитывать, что вопрос об освобождении жилплощади является важным моментом и без добровольной разгрузки перед сделкой посчитать не представляется возможным по хорошей цене за проживание.

    Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

    Отсрочка отмены бывших владельцев

    Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру при покупке нового дома.

    В договор купли-продажи своего старого дома он по согласованию с покупателем включает запись о сроках освобождения всех зарегистрированных членов семьи из квартиры.

    Ему нужны деньги от сделки и время, чтобы купить новый дом. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст. 31 ТК РФ, ст. 292 ГК РФ).

    Как продать квартиру на зарегистрированное лицо: юридические процедуры и правовые последствия сделки

    Стоит ли покупателю заключать такую ​​сделку? Вы рискуете?

    Статья 292 ГК РФ гласит, что при появлении у объекта недвижимости нового собственника право пользования ею автоматически теряет старый собственник квартиры, а также все члены его семьи, зарегистрированные на проданной жилой площади.

    Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть срок выписки. Придется платить за них общую квартиру. Да и прискорбно — вы уже владелец и на вас прописаны посторонние. Это стоит учесть при заключении договора: вставить штрафы за нарушение сроков выписки.

    Обычно новый владелец не передает всю сумму старому владельцу, не получив доказательств окончательного отделения от дома. Деньги кладут в сейф, который откроется для продавца в случае появления новых штампов о регистрации в паспортах.

    Владелец имеет право в случае длительного добровольного увольнения старых собственников в принудительном порядке в судебном порядке. Без судебного разбирательства из квартиры могут быть выселены только жильцы с временной пропиской.

    Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

    Особое внимание стоит уделить сделке с квартирой, где на учете находится несовершеннолетний ребенок.

    Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (FOC) об операции и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переходом к лучшим условиям жизни.

    Покупатель должен убедиться, что такое разрешение доступно. Если несовершеннолетний является владельцем доли в квартире, необходимо открыть для него отдельный счет в банке Российской Федерации.

    Сюда покупатель переводит денежные средства на долю ребенка. Как распорядиться этими деньгами — дело родителей.

    Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

    Перед покупкой квартиры спросите у продавца полную информацию о тех, кто прописан в квартире и их правах на жилище. Текущий собственник квартиры обязан (п.1 ст.

    558 ГК РФ) предоставить очередную или расширенную выписку из квартирной (жилой) книги. Сдать в ЖЭК или МФЦ можно только собственнику жилплощади.

    Они откажутся предоставить такую ​​информацию неуполномоченному лицу (покупателю.

    Чтобы избежать проблем в будущем, договор должен содержать положение об ответственности продавца за точность информации, предоставленной об обременении. В дальнейшем это позволит признать сделку недействительной в судебном порядке.

    Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

    Иногда юридически невозможно снять человека с регистрационного учета без его доброй воли, даже если он не является собственником проданной квартиры.

    1. Во время приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался зарегистрированным в квартире. Очень распространенная ситуация: старший ребенок живет с партнером, но стоит на учете у родителей. Он передал право на свою долю матери. Мама по завещанию все писала младшему сыну. Последний является продавцом. Брату некуда выйти добровольно, у него нет своего места. Он может уйти «домой» в любой момент, и неважно, есть ли у дома новый хозяин.
    2. Отчим или другой член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например матери (отказ по завещанию).
    3. несовершеннолетних сирот с пропиской в ​​квартире легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такая квартира не стоит ни продажи, ни покупки, если нет возможности предоставить ребенку другое жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и людей с ограниченными возможностями.
    4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. У него нет шансов уехать: другого жилья в собственности нет и нет денег, чтобы что-либо снимать. Суд будет готов отложить выселение и уйти для решения материальных проблем, но не более чем на год.

    Условия для принудительного выселения через суд

    Как продать квартиру на зарегистрированное лицо: юридические процедуры и правовые последствия сделки

    Граждане вышеуказанных категорий (за исключением бывших членов семьи) имеют право на постоянное проживание. Они могут быть расшифрованы в суде при условии:

  • у них разная жилая площадь;
  • не участвуют в счетах,
  • они давно переехали в другой населенный пункт и не появляются дома.
  • Все это еще предстоит доказать в суде: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру на зарегистрированное лицо!

    Кто же покупает квартиры с обременением?

    Тот, кто знает законы и уверен, что запросто уволит незнакомца из купленной квартиры. Тот, который решил спасти. Стоимость такой квартиры на 30% и более ниже рыночных цен. Чаще всего покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры — отличная возможность заработать.

    Наконец, другая жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом ПМЖ, с иждивенцем, это другой вид сделки и договор не купля-продажа, а социальная рента. Не получится написать ответственному хозяину даже через суд. Если, конечно, покупатель мошенник. Но эта тема требует отдельного обсуждения.

    В качестве итога

    1. Квартиру можно продать, отложив отмену предыдущих жильцов из реестра.
    2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки и попечительства.
    3. Есть категории граждан, которые имеют право на ПМЖ и регистрацию в квартире.
    4. Насильственное выселение того, кто не хочет выселения, возможно только через суд.

    Как продать квартиру с прописанным человеком

    Не запрещено продавать квартиру на зарегистрированное лицо. Для его реализации потребуется согласие покупателя с обязывающими условиями. Если зарегистрированные лица отказываются от заселения, выселение происходит в суде.

    Как правило, любая продажа квартиры на площади предполагает пропорциональное снижение ее цены. Однако многие продавцы обманывают и не сообщают о зарегистрированных гражданах при продаже.

    Это становится настоящей проблемой для новых домовладельцев, вызывая множество вопросов. Многие не знают, как защитить свои права.

    Однако есть легальные способы и нюансы разрешения ситуации в пользу покупателя.

    Возможна ли такая сделка

    возможна продажа квартиры на зарегистрированное лицо. Закон не запрещает подобные операции. Также при покупке дома с отпечатком ноги покупатель должен знать о наличии зарегистрированных людей. Однако, как показывает практика, продавец не всегда информирует зарегистрированных граждан, а, наоборот, заявляет об их отсутствии. Такие уловки связаны с тем, что:

  • Продать захламленное жилье сложнее, чем юридически «чистое».
  • Цены на такую ​​недвижимость намного ниже.
  • Конечно, можно снизить риски при покупке, предварительно проверив документы на квартиру, особенно справку, содержащую информацию о зарегистрированных лицах. Однако при поспешной покупке жилья такая проверка обычно игнорируется.

    Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:

  • знать след;
  • не имеют информации о наличии людей, прописанных в купленном жилом помещении.
  • В зависимости от этого юридическая законность такой купли-продажи не будет одинаковой.

    Действия продавца Правовые последствия
    Продавец информирует покупателя о зарегистрированных лицах (информация о них указывается в договоре) Юридически чистая сделка. В этом случае зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: граждане с исключительным правом проживания (пожизненно) выселению не подлежат. Это право остается за ними даже после смены собственника дома
    Продавец не информирует покупателя о зарегистрированных лицах (умышленно скрывает информацию) Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселение зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной
    Продавец не информирует покупателя о зарегистрированных лицах (при этом сам не знал или не мог знать зарегистрированных граждан в квартире) В этом случае действия продавца являются добросовестными, но это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в суде и возврата денег, уплаченных за квартиру. Другой вариант: необоснованно зарегистрированных граждан могут принудительно выселить

    Нормативная база

    Сделки по продаже ограниченного имущества регулируются одновременно разными отраслями права:

  • Гражданский кодекс (Гражданский кодекс) Российской Федерации;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Конституция РФ.
  • В частности, статья 22 Гражданского кодекса регулирует право собственника на ведение личного домашнего хозяйства по своему усмотрению. При этом не требуется согласия зарегистрированных граждан и проживающих в данной квартире.

    В то же время ЖК и Конституция РФ провозглашают право каждого гражданина пользоваться жильем.

    В связи с этим ст. 292 ГК РФ гласит, что переход права собственности на недвижимое имущество не является существенным основанием для увольнения граждан и прекращения их права пользования жильем.

    Риски

    Обман покупателей о наличии зарегистрированных лиц в объектах, выставленных на продажу, является большой проблемой. Это создает риски не только для нового владельца, но и для самого продавца.

    Для продавца

    У продавца меньше рисков, чем у покупателя. Продавец рискует только в одном случае: продажа недвижимости с сокрытием информации о зарегистрированных в ней гражданах. В этом случае сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, и продавец должен будет нести все юридические последствия.

    Для покупателя

    Главный риск для покупающей стороны — невозможность выселить людей после покупки квартиры. Часто продавцы, не скрывая присутствия зарегистрированных граждан, уверяют покупателя, что после сделки указанные лица добровольно покинут свои дома. В таких ситуациях не верьте нам на слово. Обязательства по аннулированию должны быть:

    1. зафиксировано письменно и заверено;
    2. указанные в тексте договора (также может быть добавлен пункт, касающийся определенного периода, в течение которого граждане обязаны покинуть квартиру).

    Скачать пример договора купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами.

    В противном случае покупатель рискует:

  • обман со стороны продавца;
  • стать жертвой незаконных махинаций и действий мошенников;
  • покупать жилье с обременением лицам, не подлежащим легальному освобождению. В этом случае новому владельцу придется мириться с «нежелательными» соседями или просить признать договор купли-продажи недействительным.
  • Примечание. Если арендаторы соглашаются выписаться, необходимо запросить подтвержденное обязательство по выписке граждан либо во время, либо после транзакции.

    Особенности сделки

    Нередки ситуации отчуждения недвижимого имущества с обременениями в виде зарегистрированных лиц. В таких сделках есть характеристики, влияющие на их правовую природу:

    1. Не всех людей можно выселить. Некоторые из них имеют право постоянного проживания независимо от того, владеют ли они отчужденной квартирой.
    2. Другая категория граждан может быть принудительно выселена через суд (даже если они не явились на суд).
    3. Многие зарегистрированные граждане не проживают в продаваемом жилье, но это не исключает их права жить в нем.

    Примечание. Зарегистрированное лицо не может претендовать на право собственности (если только он не является ее владельцем). В законодательстве проводится различие между этими понятиями. Собственник может владеть и распоряжаться квартирой, зарегистрированное лицо может проживать только там.

    Список лиц, прописанных в квартире и подлежащих выселению после ее продажи

    Даже если после покупки покупатель обнаружил зарегистрированных граждан, он может ходатайствовать о выселении определенной категории людей.

    Категория граждан Правовые последствия
    Несовершеннолетние дети возможна продажа квартиры с отпечатком ноги, в которой прописан ребенок. Но в этом случае дети подлежат выписке только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае ребенок должен быть зарегистрирован одновременно в другом месте, так как законодательство запрещает выпуск детей «в никуда». Также новые дома не должны быть хуже предыдущих. Поэтому такое жилье следует приобретать после выписки детей. Ситуация усложняется в тех случаях, когда ребенок одновременно является владельцем квартиры. Такие судебные дела требуют осторожности и тщательной проверки законности сделки
    Взрослые зарегистрированные после приватизации В этом случае согласие на эвакуацию не требуется
    Граждане, лишенные родительских прав Они подлежат обязательной эвакуации даже при отсутствии другого жилья.
    Бывшие супруги и члены их семей Бывший супруг теряет право на проживание в квартире и подлежит выселению. Однако суд может продлить срок проживания, если у гражданина нет другого жилья. Примечание: это правило применяется только в том случае, если дом был куплен до брака или был подарен / унаследован
    Резиденты по месту жительства (предварительно зарегистрированные) Они подлежат выселению по истечении срока регистрации
    Иные лица, зарегистрированные с согласия бывшего собственника (в том числе не имеющие с ним родственных связей) Они подлежат принудительному выселению за отсутствием оснований для проживания в отчуждаемой квартире

    Примечание. Ситуация упрощается, если указанные лица, хотя и зарегистрированы в квартире, не проживают в ней. В таких случаях возможно выселение без их участия, через суд. Для этого при подаче жалобы необходимо предоставить доказательства (квитанции, справки, свидетельства.

    Кого нельзя выписать из квартиры

    В некоторых случаях невозможно выселить жильцов даже через суд.

    Категория граждан Правовые последствия
    Арендодатель Выселению не подлежит. Отмена возможна только с согласия владельца
    Лицо, получившее право пользования квартирой на основании воли умершего родственника (не собственника) Имеет право всю жизнь проживать в квартире
    Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица Отказ от приватизации дает основу для жизни на всю жизнь. Отсутствие документа о праве собственности на приватизированную квартиру в данном случае не имеет значения
    Работник При заключении договора ренты указанное лицо имеет право на постоянное проживание
    Член жилищных кооперативов Если это лицо оплатило часть или все взносы за имущество кооператива, его нельзя принудительно выселить и исключить из регистрационного реестра. В этом случае наличие свидетельства о праве собственности не требуется
    Бывшие супруги (при наличии брачного договора) Бывшие супруги не подлежат выселению, если брачный договор содержит условие о постоянном проживании или на определенный период
    Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и без опекунов) Выселение таких людей возможно только при наличии аналогичного жилья. Кроме того, операция купли-продажи должна быть одобрена надзорными органами. В остальных случаях принудительная отмена невозможна

    Как выписать из квартиры

    Как правило, отмена нежелательных арендаторов возможна по двум причинам:

  • добровольно;
  • принудительно.
  • Первый способ предпочтительнее, но не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не собираются покидать проданную квартиру.

    В этой ситуации (если они не попадают в категорию лиц, не подлежащих выселению) новый собственник должен:

    1. Напишите заявление в суд.
    2. Приложите документы, подтверждающие его право собственности (договор купли-продажи, выписку из Росреестра).
    3. Предоставьте информацию, указывающую на необоснованное и незаконное проживание лиц, зарегистрированных в квартире.
    4. Очень часто суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения обязательна.

    Кроме того, по завершении операции (если покупателю известны лица, зарегистрированные в жилом помещении) по условиям контракта, обязательство о выселении может быть передано:

    Первый из них наиболее распространен. Однако наличие этого обязательства никоим образом не гарантирует его выполнения. В случае нарушения условий договора новый собственник квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение людей будет осуществляться в принудительном порядке.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: