Как продать квартиру с материнским капиталом: варианты продажи, ограничения и основные риски сделки?

Бывают ситуации, когда нужно подумать, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую. Это может произойти, например, когда вам нужно купить более просторное жилье. Поэтому этот вопрос необходимо досконально изучить и изучить все возможности, доступные в законе.

Как продать квартиру с материнским капиталом: пут-опционы, ограничения и основные риски операции?

Содержание
  1. Правовое регулирование
  2. Квартира с мат капиталом
  3. Продажа возможна
  4. Имеющиеся ограничения
  5. Получение разрешения на продажу
  6. Жилье с ипотекой
  7. Жилье без обременений
  8. Жилье с залогом
  9. Риски
  10. Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал
  11. Законодательное регулирование продажи жилья
  12. Ограничения при продаже
  13. Получение разрешения
  14. Согласие на сделку
  15. Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом
  16. Продажа квартиры без выделения долей
  17. Риски для покупателей и продавцов
  18. Как ускорить куплю-продажу
  19. Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала — Портал юридической поддержки населения
  20. Особенности
  21. Условия для продажи
  22. Алгоритм действий
  23. Список документов
  24. Налогообложение
  25. Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
  26. Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
  27. Как получить разрешение органов опеки и попечительства
  28. Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату
  29. Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую
  30. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
  31. Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал
  32. Продажа квартиры без обременений
  33. Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)
  34. Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом
  35. Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом
  36. Как продать квартиру
  37. Необходимые документы
  38. Оформление договора купли-продажи
  39. Можно ли после продажи квартиры купить новую
  40. Что произойдет в случае развода
  41. Наказания при нарушениях условий
  42. Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом без выделения долей

Правовое регулирование

Граждане начали получать материнский капитал с 2007 г. 256. Семейный капитал, по сути, является реальной опорой для семьи, в которой воспитываются двое и более детей. Однако выдача наличных в справке не предусмотрена.

Кроме того, законом установлены ограничения на использование этих средств. То есть их можно использовать только по прямому назначению. На данный момент сумма составляет чуть более 450 тысяч рублей.

Конечно, таких денег вряд ли хватит на покупку полноценного жилья. Таким образом, владельцы документа используют часть собственных средств, а также могут инвестировать средства материнского капитала.

Если у вас нет собственных денег, вы можете получить ипотеку.

После приобретения такое жилье оформляется в долевую собственность детей и их родителей. Затем вступают в силу статьи четвертой части ГК РФ. Также в этом случае могут быть полезны правовые акты, на основании которых регулируется деятельность органов опеки и попечительства.

Ограничения закона, касающиеся использования материнского капитала, направлены на недопущение мошенничества за счет средств государственной поддержки путем их обналичивания.

Квартира с мат капиталом

Как продать квартиру с материнским капиталом: пут-опционы, ограничения и основные риски операции?

Жилье, приобретенное за счет материнского капитала, бывает разным. Эти пути включают следующие параметры:

  • покупать целиком за счет этих средств, что случается очень редко, но, тем не менее, возможно;
  • использовать свои сбережения, предназначенные для приобретения квартиры, с добавлением средств семейного капитала;
  • получить ипотечный кредит и добавить средства в семейный капитал, зачислив его в размере первоначального взноса или в счет оплаты долга;
  • приобретение недостроенного жилья в рассрочку за счет средств семейного капитала.
  • Таким образом, семья может использовать материнский капитал не только на готовое, но и на строящееся жилье. Также возможно участие в жилищных кооперативах, реконструкции самостоятельно или через застройку.

    Продажа возможна

    Закон гласит, что граждане вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Исходя из этого, можно продать купленный дом с материнским капиталом. Это право распространяется на каждого члена семьи, владеющего своей долей помещения.

    Родители имеют право решать, как для себя, так и для своих детей, в качестве своих представителей по закону.

    Поэтому продать дом, купленный на материнский капитал, можно, если все собственники дали согласие на операцию.

    Однако перед тем, как начать процесс, следует изучить и учесть существующие ограничения. Ведь они могут осложнить сделку, а иногда даже сделать ее невозможной.

    Имеющиеся ограничения

    Как продать квартиру с материнским капиталом: пут-опционы, ограничения и основные риски операции?

    Главное условие — получить разрешение от органов охраны на продажу дома. Без этого транзакция не может быть выполнена. Для этого служба должна предоставить доказательства того, что:

  • дети по-прежнему будут иметь долю в собственности;
  • он будет не меньше, чем у продаваемого дома;
  • на новом месте площадь будет не меньше, чем была раньше;
  • жилищные условия в целом не ухудшатся.
  • Для прохождения процедуры регистрации в Росреестре одним из основных документов в данном случае является разрешительный документ, выданный органами опеки и попечительства.

    Получение разрешения на продажу

    Чтобы получить соответствующее разрешение и продать дом, владельцы сертификатов должны соответствовать следующим условиям:

  • предоставить доказательства того, что будущие жилищные условия лучше, чем раньше;
  • если ребенка отправляют в детский дом, выручка от продажи переводится на банковский счет на имя ребенка;
  • если вместо этого покупают дом, то подтверждают, что в нем есть все условия для комфортного проживания;
  • даже если квартиру поменяют на другую меньшую площадь, ребенок сохраняет долю, не меньшую, чем та, которая была в предыдущем жилом помещении.
  • Последний случай возможен, если член семьи заболел тяжелым заболеванием или есть другая существенная причина. Без повода правоохранительные органы вряд ли дадут согласие на такую ​​сделку.

    Для получения разрешения они пишут заявление, в котором обосновывают свой запрос и прилагают все необходимые документы. К ним относятся следующие документы:

  • удостоверения личности всех членов семьи (для взрослых — паспорта, для детей — документы о рождении);
  • документация по недвижимости;
  • письменное согласие всех членов семьи на совершение сделки;
  • документ об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • документы на приобретаемое жилье.
  • После того, как в органы опеки и попечительства поступило обращение о продаже купленного дома с материнским капиталом, они проверяют всю информацию по этому поводу. Во время осмотра проходят собеседование с мальчиками, достигшими четырнадцатилетнего возраста, осматривают жилье, куда собираются переехать, изучают все бумаги. Этот период обычно длится не более двух недель. Отказаться могут в следующих случаях:

  • принимают ли они ипотеку или рассрочку на покупку новой квартиры;
  • содержит объем;
  • владелец желает покинуть его только после завершения сделки;
  • квартира куплена в недостроенном доме.
  • Если последнее будет отклонено, есть законные способы преодолеть это решение.

    Жилье с ипотекой

    Как продать квартиру с материнским капиталом: пут-опционы, ограничения и основные риски операции?

    Вопрос о том, можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, решается так же, как и вопрос с квартирой. Продать квартиру в ипотеку вполне возможно в следующих случаях.

    1. Если ссуда выплачена и детские доли переуступлены. Таким образом, порядок совершения сделки будет таким же, как и в случае с квартирой без беспорядка. Конечно, для этого необходимо его удалить.
    2. Если кредит не погашается, но детские доли передаются. В этом случае получить разрешение органов опеки и попечительства будет сложно. Отказ часто мотивируется тем, что банк может забрать собственность, если семья не в состоянии погасить ссуду, что, в свою очередь, нарушает права детей, и выплаченная субсидия обесценивается.

    Но кроме этого органа, с вопросом о возможности продажи квартиры с залоговым правом нужно обращаться еще в банк, имущество которого находится в залоге. Это учреждение выдаст разрешение, если в контракте предусмотрена возможность досрочного погашения кредита и новый покупатель соглашается выплатить оставшуюся сумму.

    Жилье без обременений

    Если ипотека была выплачена, это не означает, что с квартиры сняли залог. Залог будет поступать до тех пор, пока этот статус не будет снят. Для этого выполните следующие действия.

    1. Уведомить банк о выплате всей задолженности.
    2. Получите сертификат, позволяющий снять залог.
    3. Отправьте соответствующие документы в Росреестр.

    именно в этом органе лицам, купившим жилье, будет оформлено снятие обременения. Затем они становятся полноправными собственниками своей собственности.

    Жилье с залогом

    Как продать квартиру с материнским капиталом: пут-опционы, ограничения и основные риски операции?

    Способ продать дом или квартиру, с которой невозможно снять обременение, — это сообщить покупателю. Последний может полностью погасить задолженность или получить новую ипотечную ссуду. Затем банк должен получить все необходимые документы для потенциального нового заемщика.

    Аналогичная схема — продажа квартиры, купленной на материнский капитал, и немедленной покупки другой, действует, даже если она была приобретена в рассрочку с долевым строительством. Но тогда, кроме того, нужно вести переговоры не с банком, а с девелопером. При этом в обоих случаях все действия должны быть согласованы с органом опеки и попечительства.

    Риски

    Важно! Риски в таких сделках состоят в том, что, если органы опеки и попечительства сочтут, что права ребенка были нарушены, они их запретят. Даже если этот факт станет известен после того, как сделка пройдет госрегистрацию, она может быть аннулирована.

    Претензии можно подавать до достижения ребенком 21 года. Он сам имеет право обратиться в суд, если сочтет нужным. И при соблюдении этих требований покупатель должен:

  • вернуть дом, так как сделка будет аннулирована;
  • возьми свои деньги за нее.
  • Возможно, семье, которая продала квартиру с материнским капиталом, также разрешат отдать деньги в рассрочку, если нет полной суммы. Может сложиться такая ситуация, что у семьи не будет денег. Так что покупателю, когда-то купившему это жилье, не позавидуешь.

    Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

    Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала — обычное явление в нашей стране. Однако законодательство устанавливает определенные требования, касающиеся использования этих средств, поэтому перед покупкой или продажей квартиры с участием маткапитала необходимо внимательно изучить все нюансы, чтобы не нарушать закон.

    Законодательное регулирование продажи жилья

    Закон о материнском капитале не предусматривает ограничений или запретов на продажу жилья, приобретенного на капитал. Но через гражданский и семейный кодекс государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами этой квартиры.

    Согласно статьям 28 и 37 Гражданского кодекса, такое жилье может быть продано только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Грамотное использование маткапитала при покупке квартиры.

    Закон, регулирующий поддержку семей с детьми, уточняет особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона, приобретаемое жилье должно быть зарегистрировано в собственности всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.

    Доли квартиры, принадлежащие каждому из членов семьи, устанавливаются по взаимному соглашению, и ее размер не может быть одинаковым.

    Как продать квартиру с материнским капиталом: пут-опционы, ограничения и основные риски операции?

    Если не удалось определить доли сразу после покупки, то лицо, владеющее сертификатом (обычно мать), должно дать нотариальное обязательство определить доли собственности для всех членов семьи в течение шести месяцев.

    Ограничения при продаже

    В этом случае их интересы представляют органы опеки и защиты, с разрешения которых может проводиться операция. Если планируется продажа квартиры, доля которой принадлежит ребенку до четырнадцати лет, обязательным условием является покупка нового дома в том же районе и с такими же жилищными условиями, как и проданный.

  • Если по каким-то причинам он не является ни совладельцем, ни владельцем квартиры, а прописан в продаваемом доме, сразу после отмены регистрации он должен быть немедленно зарегистрирован в только что купленной квартире.
  • Для получения разрешения на продажу квартиры родителям необходимо написать заявление и подать пакет необходимых документов в органы охраны по месту жительства.
  • Если этого не было сделано и органы опеки не были проинформированы о намерении продать жилье, то совет директоров имеет законное право обратиться в суд, чтобы признать продажу незаконной, и родители могут быть привлечены к ответственности.
  • Получение разрешения

    Перед подготовкой и продажей квартиры совладельцем или владельцем является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и защиты для получения разрешения от них.

    Помимо уведомления о продаже, в приложении должно быть указано на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ оформляется собственником жилья лично в обязательном присутствии представителей службы защиты прав ребенка.

    Помимо заявления об опеке необходимо предоставить следующие документы:

  • копии и оригиналы паспортов родителей или законных опекунов;
  • заявление о разрешении и согласии органов защиты. Оно должно быть написано от имени родителей или законных опекунов несовершеннолетнего или от имени несовершеннолетнего, если ему 14 лет;
  • копия свидетельства о браке или разводе;
  • копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка;
  • справка с лицевого счета в банке, подтверждающая получение денежной суммы на имя несовершеннолетнего ребенка, если его доля проживания была перечислена наличными;
  • документы на продаваемое имущество. В этот пакет входят кадастровый паспорт, технический паспорт и план, при наличии договора приватизации документ, подтверждающий право собственности на квартиру, справку о стоимости квартиры, документ об отсутствии долгов, выписку из домовая книга.
  • Согласие на сделку

    Если на момент продажи квартиры, купленной по свидетельству о рождении ребенка, ребенку не исполнилось 14 лет, родители, законные опекуны или законные усыновители имеют право действовать от его имени.

    Если ребенку уже четырнадцать, то он должен присутствовать и участвовать в продаже. В этом случае требуется письменное согласие родителей. Помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, органы охраны должны также предоставить документы на приобретаемое новое имущество.

    Банковские документы и выписки из банковского счета должны быть представлены совету директоров, а деньги должны быть переведены на счет ребенка до завершения процесса покупки и продажи. В случае, если дети после продажи имущества остаются с родителями, органы защиты могут выдать разрешение, если вместо проданной квартиры будет приобретен новый дом или квартира такой же площади и условий жизни.

    Как продать квартиру, купленную за маткапитал, смотрите в этом видео:

    У попечителей есть не более пятнадцати дней, чтобы одобрить продажу или отклонить предложение. Инструкция по законной продаже квартиры, купленной по свидетельству о рождении ребенка. При продаже купленного на государственную помощь жилья для новорожденных необходимо тщательно и безоговорочно соблюдать законы.

    Это сделано для полной защиты прав несовершеннолетних детей, являющихся собственниками или совладельцами активов:

    1. Первым делом нужно найти равноценную замену проданному жилью. Новый дом должен быть таким же или лучше старого. Законодательство разрешает приобретение недвижимости меньшей площади, но при условии, что количество квадратных метров на каждого ребенка останется на прежнем уровне. Такие случаи возможны, например, при продаже квартиры в аварийном доме и переезде в новостройку. Охрана территории для несовершеннолетних осуществляется за счет уменьшения квадратных метров для остальных членов семьи, достигших восемнадцатилетнего возраста.
    2. Если семья намеревается переехать в другой регион или город, орган опеки и попечительства может запросить документ, подтверждающий эти намерения. Этим документом может быть справка из поликлиники о наличии медицинских показаний или подтверждение с места работы одного из родителей о его переводе на работу в другое место.
    3. Подать заявления собственников жилья и пакет других документов в опекунский отдел по месту регистрации несовершеннолетних детей. Кроме того, выездной инспектор органа опеки и попечительства должен осмотреть помещение купленной квартиры и составить соответствующий акт, который также должны принести родители. После подачи всех документов выдается разрешение (или отказ) на продажу квартиры, приобретенной за счет материнского капитала.
    4. Совершите сделку по продаже жилой недвижимости и одновременно купите новую квартиру, согласованную инспектором опеки. Впоследствии немедленно зарегистрируйте несовершеннолетних детей у владельцев долей, причитающихся им по закону. Также допускается передача полного права собственности на имущество несовершеннолетнему.

    Как продать квартиру с материнским капиталом: пут-опционы, ограничения и основные риски операции?

    Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

    При проведении операции по продаже жилой недвижимости, которая когда-то была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует внимательно рассмотреть и изучить три основных аспекта:

  • ограничения на продажу ипотечной недвижимости;
  • особенности продажи квартиры, купленной по свидетельству о рождении ребенка;
  • наличие специальной документации на продажу жилого помещения, которое было приобретено в ипотеку с участием материнского капитала.
  • Есть четкий план действий по этой сделке:

    1. искать покупателя, согласного купить квартиру на таких условиях за наличные;
    2. найти новый дом для покупки после продажи;
    3. оформить документы, определяющие детей как владельцев долей в новой квартире;
    4. собрать и предъявить хранителю пакет документов и подать заявку на получение разрешения на продажу;
    5. составить и подать заявление на стойке банка;
    6. получить авторизацию от службы защиты;
    7. определить и согласовать с банком момент продажи квартиры;
    8. официально снять с регистрации всех членов семьи в проданной квартире;
    9. подписать договор купли-продажи.

    соблюдать все пункты такого плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которая была приобретена за счет семейных пособий.

    Продажа квартиры без выделения долей

    По законодательству РФ запрещено продавать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения паев. Если такая сделка все же завершится, это считается прямым нарушением закона.

    У закрепленных акций должны быть не только родители, но и дети. В противном случае никто не допустит продажи квартиры и даже может быть наказан в суде за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить взносы на каждого ребенка в семье.

    Риски для покупателей и продавцов

    Риски для обеих сторон сделки обязательно четко указаны в договоре купли-продажи. В совокупности продавец и покупатель подвергаются риску по одной и той же причине: несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

    1. Об особенностях продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказано в этом видео:
    2. Если продавец решил не особо беспокоиться о получении всех необходимых разрешений и предоставлении необходимых документов, он подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае нарушений органом охраны это транзакция считается недействительной и подлежит отмене.

    Кроме того, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или полную сумму) в двойном размере и, скорее всего, будет привлечен к ответственности в суде за нарушение прав детей. Покупатель после незаконной сделки рискует остаться без нового дома, который он хотел купить.

    Как ускорить куплю-продажу

    Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость транзакции. Если выставленная на продажу квартира была приобретена менее трех лет назад и стоит более миллиона рублей, то продавцу придется заплатить довольно большую сумму налогов. Так что, если нет причин торопиться, то с продажей лучше немного подождать.

    Планируя продать квартиру, которая ранее была куплена на материнский капитал, в том числе и в ипотеку, необходимо предварительно выяснить и проанализировать все юридические аспекты такой сделки. По возможности желательно проконсультироваться и поддержать опытного юриста.

    Только соблюдая все нормы и требования, установленные законодательством РФ, можно быстро и безопасно провести сделку купли-продажи и при этом избежать нарушений закона.

    Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала — Портал юридической поддержки населения

    Как продать квартиру с материнским капиталом: пут-опционы, ограничения и основные риски операции?

    Поэтому при возникновении вопроса о купле-продаже квартиры, приобретенной с участием средств материнского капитала, необходимо обратиться к положениям Закона № 256-ФЗ, который содержит:

  • понятие материнского капитала;
  • способы получить это;
  • цель использования;
  • обязанность родителей включать детей в число собственников квартиры;
  • и ряд других вопросов.
  • Гражданское право регулирует ряд других вопросов, которые необходимо учитывать при заключении договора с жильем, приобретенным за счет средств государственной поддержки. Например:

    1. операции с активами, в которых есть доля детей, осуществляются родителями и опекунами, которые несут полную ответственность за соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних (статья 28 Гражданского кодекса Италии);
    2. родители и опекуны обязаны заботиться о своих детях, обеспечивать их содержание, уход и совместное проживание (статья 36 cc);
    3. при проведении операций опекунами не должны нарушаться интересы их протеже (статья 37 Гражданского кодекса Италии);
    4. порядок регистрации и заключения сделки купли-продажи недвижимости (статьи 454-456 Гражданского кодекса Италии).

    При этом следует учитывать, что в законе нет прямого запрета на продажу квартиры, доля в которой, исходя из материнского капитала, принадлежит детям.

    Однако законом установлено, что родители или опекуны не могут самостоятельно принимать решение о продаже квартиры, приобретенной с помощью государственной поддержки.

    требуется письменное согласие органа опеки и попечительства — государственного органа, защищающего интересы несовершеннолетних.

    Особенности

    К характеристикам продажи квартиры с материнским капиталом относятся:

  • Поскольку последнее слово в даче согласия на продажу квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего правообладателя, принадлежит органу опеки и защиты, то родители или опекуны могут быть ограничены в праве распоряжения таким недвижимым имуществом. Например, будет поставлено условие: сначала купить дом с долей для несовершеннолетнего или дождаться совершеннолетия — а потом продать.
  • Попечительский совет также может отказать в продаже квартиры, если новое жилье, которое планируется купить, не создаст подходящих условий для жизни несовершеннолетнего собственника.
  • Если после развода родителей имущество, включая жилую площадь, будет разделено, то доля, причитающаяся ребенку, не может быть изменена в меньшую сторону.
  • Правильное оформление продажи квартиры с материнским капиталом требует соблюдения ряда условий.

    Условия для продажи

    Условия продажи такой квартиры, которая ранее была куплена на капитал, следующие:

    1. дети, как и родители, должны быть собственниками квартиры с определением размера долей;
    2. закон не требует, чтобы акции были одинакового размера для всех владельцев, включая взрослых и детей;
    3. получить письменное разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры с материнским капиталом;
    4. при наличии действующей ипотеки необходимо согласие кредитной организации;
    5. о продаже квартиры необходимо сообщить в Пенсионный фонд, из которого был выделен материнский капитал. Без согласия этого органа продажа жилья невозможна;
    6. приобретенное жилье по жилищным условиям не хуже проданного и имеет госрегистрацию в Росреестре.

    Орган опеки и попечительства может ограничиться письменным обязательством родителей новой квартиры выделить ребенку соответствующую долю.

    В этом случае покупателя такого жилья предупреждают, что если ребенку не будет предоставлено жилье в течение шести месяцев, будет предъявлен иск о недействительности сделки.

    Алгоритм действий

    Подробная инструкция по покупке и продаже квартиры за материнский капитал:

  • Прежде чем заключить договор о продаже квартиры, следует поискать вариант покупки жилья для семьи или предоставления им детей. Такой подход позволит рассчитывать на положительное заключение органа опеки и попечительства.
  • Приобретаемое жилье вместо проданной квартиры должно быть комфортным, соответствовать действующим санитарным нормам. Для детей должны быть предусмотрены отдельные комнаты и созданы все условия для нормальной жизни. Это должно быть подтверждено членами комитета совета директоров.
  • Подать заявку на получение разрешения на продажу квартиры за счет материнского капитала. Первые шаги должны способствовать принятию положительного решения.
  • Если квартира для продажи была приобретена в ипотеку и еще не оплачена, необходимо будет получить согласие банка. Финансовое учреждение может согласиться, потребовать изменения гарантии или отказать — если аргументы домовладельца неубедительны.
  • Получив необходимое заключение органа опеки и попечительства, следует приступить к продаже квартиры с материнским капиталом и покупке нового жилья. Для этого депозит можно использовать как в сделке с покупателем, так и в сделке с продавцом. Лучше зафиксировать факт получения и передачи денег квитанцией или оформить депозитный договор, заверив его нотариально.
  • Сделки по продаже квартиры и покупке нового дома рекомендуется совершать у нотариуса. Государство возлагает на этого сотрудника ответственность за проверку полной юридической чистоты проводимой транзакции. Таким образом, нотариальная аутентификация позволит избежать ненужных судебных разбирательств в будущем. Кроме того, часть документов, находящихся в свободном доступе, запрашивает нотариус самостоятельно. После подписания договоров нотариус может передать всю информацию о них в USRN и получить выписку, необходимую сторонам для подтверждения права собственности на жилую недвижимость.
  • В случае, если покупатель квартиры также воспользуется сертификатом на материнский капитал, необходимо будет выполнить следующие операции:

    1. получить предварительное согласие банка на заключение кредитного договора за счет материнского капитала;
    2. подать письменное заявление в территориальное отделение Пенсионного фонда по месту жительства или в учреждение, в котором получено свидетельство;
    3. приложить к заявке необходимый пакет документов и дождаться положительного решения;
    4. заключить договор на покупку жилья, одновременно подписав кредитный договор в банке. Купленная квартира становится гарантией до погашения кредита;
    5. подать документы на включение недвижимого имущества в Росреестр и получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

    Список документов

    Если покупка и продажа квартиры проходит в стандартном порядке, вам необходимо предоставить следующие документы:

  • национальные паспорта обеих сторон сделки;
  • для продавца необходимо предоставить нотариально заверенное письменное согласие второго супруга или его присутствие при заключении сделки;
  • заключение органа опеки и попечительства, при положительном исходе операции;
  • согласие банка в случае невозврата ипотечной ссуды;
  • разрешение Пенсионного фонда, если материнский капитал привлечен покупателем квартиры;
  • свидетельство о семейном имуществе покупателя, если применимо;
  • тот же документ для продавца, если справка использовалась при покупке отчуждаемой квартиры;
  • если ребенок, доля которого находится в квартире на продажу, уже достиг 18-летнего возраста — его согласие на сделку или личное участие в заключении договора;
  • свидетельство о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
  • документы, относящиеся к объекту сделки;
  • кадастровый и технический паспорт квартиры;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, а также наличие / отсутствие ограничений или обременений;
  • акт оценки рыночной стоимости проданной / купленной квартиры.
  • Помимо указанного списка, вам потребуются документы об отсутствии задолженности по оплате счетов, а также выписка из лицевого счета. Эти документы выдает управляющая компания, жилищный кооператив или ТСК.

    Налогообложение

    При продаже квартиры, приобретенной за счет собственных средств материнства, следует исходить из следующего:

    1. согласно статьям 33 и 34 Семейного кодекса квартира принадлежит супругам и детям на праве совместной собственности;
    2. согласно п. 17.1. Статья 217 ТУИР, если квартира находится в собственности три и более лет, сделка по ее продаже налогом не облагается;
    3. в случае продажи квартиры, принадлежащей семье менее трех лет, необходимо уплатить НДФЛ в размере 13% от цены сделки.

    Поэтому купля-продажа квартиры с материнским капиталом не запрещена законом. Однако для совершения сделки с такой недвижимостью требуется получение разрешений и согласований.

    Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

    В течение всего периода реализации программы поддержки семей с двумя и более детьми более 90% обладателей сертификатов предпочли направить свои средства на улучшение жилищных условий.

    Однако участники госпрограммы могут со временем продать купленное жилье (например, чтобы впоследствии приобрести более просторное жилье или в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другой район и т.д.).

  • Если к этому моменту все члены семьи достигли совершеннолетия, с согласия всех собственников вопрос о продаже решается очень легко.
  • Если среди участников товарищества есть лица моложе 18 лет, отчуждение жилища возможно с некоторыми ограничениями и только с разрешения органа охраны и попечительства.
  • Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

    Поскольку обязательным условием использования свидетельства является регистрация приобретенного жилья в собственности всех членов семьи, органы опеки и попечительства внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

    Интерес сотрудников Tutela к судьбе жилого помещения, на приобретение которого были выделены материальные средства, обусловлен желанием избежать ситуаций, в которых дети могут потерять свои доли собственности. Поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного согласования с надзорным органом.

    Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства на операцию, родители должны продемонстрировать, что операция не нарушит права и интересы детей и, следовательно:

  • доли владения будут принадлежать несовершеннолетним (т.е они получат эквивалентные доли в другом доме);
  • условия жизни детей не ухудшатся, а в приобретенном жилье взамен отчуждаемого размер площади на каждого человека будет не меньше, чем у отчуждаемого жилья.
  • Поэтому продажа дома, приобретенного на семейный капитал, возможна при соблюдении следующих условий:

    1. условия жизни семьи останутся неизменными или улучшатся, а несовершеннолетние дети сохранят за собой право на долю, равную доле отчужденных;
    2. орган опеки и попечительства соглашается на сделку.

    Как получить разрешение органов опеки и попечительства

    Если средства из сертификата MSC были использованы для покупки жилья, они должны быть зарегистрированы в долевой собственности, т.е согласованная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Поэтому перед заключением сделки необходимо получить согласие опекунства.

    Согласно требованиям законодательства, продажа жилья, приобретенного за счет сбережений, должна происходить с письменного разрешения органов охраны или в присутствии их представителей.

    Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить необходимые документы:

    1. Составить соответствующую декларацию заказа;
    2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность поступающих (паспорта родителей / опекунов и свидетельства о рождении детей);
    3. Ответственное заявление законных представителей детей об их участии в предстоящей сделке;
    4. Подтверждение оценочной стоимости дома;
    5. Документы на квартиру;
    6. Справка, согласно которой нет задолженности по счетам.

    Важное условие — поддержание уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях можно торговать домом с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем уходе, или если доли родителей в новой квартире уменьшаются, и дети получат равноценную отчужденную площадь.

    Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

    Запреты или ограничения на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного по свидетельству, прямо не прописаны в Федеральном законе № 256. Однако ряд других федеральных законов (в частности, статьи 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения статьи 21 Закона о защите) содержат требование об обязательном одобрении такой сделки органом опеки и попечительства.

    Законодательство не регулирует срок действия этого разрешения:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних обычно составляет три месяца.
  • При этом, согласно письму Минобрнауки No. 09-М, договоры купли-продажи должны быть представлены в течение одного месяца с даты получения разрешения на продажу недвижимости. В конце этого периода, если операция не была завершена, необходимо запросить новое разрешение.
  • Без этого документа Росреестр откажет в проведении регистрационных действий с имуществом несовершеннолетних, не достигших 18-летнего возраста. При этом сама операция по отчуждению жилища, приобретенного по накопительному сертификату, может быть проведена в любой момент после его покупки.

    Но не забывайте ряд важных моментов:

    1. Если квартира находится в собственности менее 3-х лет (при регистрации дома после 1 января 2016 г. — 5 лет), на момент ее отчуждения возникает обязанность по уплате квартирного налога, которой можно избежать, если совершить сделки на купля-продажа новых домов осуществляется в налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
    2. Если квартира была приобретена в ипотеку, которая на момент продажи еще не погашена, помимо разрешения на хранение необходимо получить дополнительное согласие банка на передачу обязательств покупателю.

    Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

    Нотариальная обязанность предоставить детям доли приобретенного имущества предусмотрена только тогда, когда средства семейного капитала используются для погашения ипотечной ссуды. Закон предусматривает срок выполнения этого обязательства, который истекает через шесть месяцев после снятия обременений с недвижимого имущества.

    Поскольку в законе не установлен крайний срок, по истечении которого жилье, приобретенное на сертификаты, может быть продано, операцию можно провести в любое время, даже если остальная часть семьи еще не получила свои доли.

    Однако для того, чтобы операция по продаже не была признана недействительной, а родители не были обвинены в хищении семейных активов, до этого должно быть получено одобрение O&P.

    В этом случае разрешение ООП на распоряжение квартирой без выделения пособий на детей может быть получено при условии, что аналогичная площадь выделена другому жилью (приобретенному в качестве замены или уже имеющемуся, и не обязательно принадлежащему семье — это можно в квартире родственников).

  • Кроме того, актив, проданный во время продажи, может быть зарегистрирован только на имя одного из супругов.
  • Поскольку в этом случае операция с жилым помещением осуществляется во время брака, если взамен планируется купить или построить еще один дом, необходимо будет получить нотариальное согласие второго супруга как на продажу, так и на продажу выделение квоты несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.
  • Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

    Как уже отмечалось, прямого запрета на продажу купленных квартир за материнский капитал нет, но на практике можно использовать лишь несколько способов проведения сделки, при которой отчуждение детского имущества будет законным:

    1. Несовершеннолетние, находящиеся в совместной собственности, должны получить эквивалентные доли в другом жилье, условия жизни которого равны или лучше, чем в проданной квартире.

  • Для выполнения этого условия необходимо провести обе операции одновременно, например, подписать два предварительных договора купли-продажи жилья. При этом желательно, чтобы дети сразу указывались в договоре как новые собственники.
  • Если новая недвижимость приобретается за счет заемных средств, поскольку банки неохотно дают свое согласие, когда дети являются совладельцами, приобретенное жилье может быть зарегистрировано у родителей и нотариально заверено с требованием, чтобы после погашения кредита дети получали согласованные взносы… В дальнейшем весь пакет документов необходимо отправить в отдел опеки и попечительства одновременно с заявлением о разрешении на совершение сделки.
  • Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и защиты, лучше обезопасить себя, не включив штрафы за нарушение договоренности в предварительные договоренности. Наличие согласования с органами охраны дает возможность без промедления заключать договоры купли-продажи или обмена жилья.

    2. Вместо уступки акций допускается выплата денежной компенсации, равной стоимости проданной доли на момент совершения сделки. Но и в этом случае необходимо получить одобрение защиты, представив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справка о стоимости пая (без заключения экспертизы).
  • После того, как POiP согласится, необходимо открыть банковские счета на имя детей и внести деньги.

    Речь может идти как о простом банковском счете (на котором останутся только деньги), так и о депозите (на котором будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он сможет распоряжаться по достижении возраста от 18 лет или родителей с согласия опеки и ребенок (если ему уже исполнилось 14 лет) может использовать эти средства в интересах ребенка (например, купить ему отдельный дом).

    Поскольку по закону родители в принципе не имеют права тратить имущество несовершеннолетнего (статьи 26, 28 Гражданского кодекса и статья 60 СК), это возможно только с согласия защита.

    Например, хотя закон позволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка на сумму, не превышающую прожиточного минимума, на практике снимать даже пенни (например, из пенсии по случаю потери кормильца), необходимо получить согласие опекуна, указав в заявке цели, на которые пойдут средства, и предоставив подробный отчет.

    3. Если не предусмотрено приобретение нового жилья в семейной собственности при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, доли могут быть переданы детям в доме, принадлежащем родственникам, например, в квартире бабушки и дед.

    При этом в некоторых случаях в этой ситуации размер назначенной квоты мог быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • распределение будет происходить по количеству квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенку принадлежит четверть студии родителей, которая составляет 10 квадратных метров, а в двухкомнатной квартире родственников этот метр составляет только шестая часть общей площади);
  • небольшую долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, справка о стоимости проданной / проданной доли укажет заниженную стоимость, а справка о стоимости чуть более низкой отданная взамен акция будет указывать на более высокую цену).
  • Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

    На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся операции по отчуждению жилья, выданного на материнский капитал:

  • продается семейный дом без беспорядка;
  • на имущество, приобретенное в соответствии с законом, была наложена ипотека.
  • Рассмотрим эти случаи более подробно.

    Продажа квартиры без обременений

    В этом случае для согласования операции в ООП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Эти тесты:

  • предварительный договор купли-продажи, заверенный подписью и печатью нотариуса;
  • также возможно оформление договора trade-in («бартер»), условиями которого будет предусматриваться надбавка для покупателя в случае обмена жилья меньшей площади на более крупное.
  • В связи с тем, что несовершеннолетние не могут быть удалены из реестра таким образом, без регистрации их по месту жительства в другом месте, обе операции с предварительного согласия ООП должны проводиться в один и тот же день.

    Договор о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

    Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

    Если необходимо продать квартиру до полного погашения ипотечной ссуды, необходимо предварительно получить согласие банка. Однако, если на момент продажи акции не были переданы несовершеннолетним в жилом доме, захваченном кредитной организацией, это не означает, что нет необходимости связываться с O&P!

  • И наоборот, если семья продает квартиру, не выполнив обязательства по обустройству детей долями, очень высока вероятность оспорить эту операцию.
  • Кроме того, в принятом обязательстве по обустройству детей паев содержится информация о конкретном жилище, собственниками которого должны быть несовершеннолетние члены семьи.
  • Это означает, что просто взять и заменить недвижимость без согласования с трастом невозможно.
  • лучше всего разобраться с этим заранее, например на этапе подписания предварительного договора.
  • После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений необходимо выбрать конкретную схему продаж:

  • часть сбережений покупателя будет зачислена на погашение обязательств продавца по кредиту на недвижимость (как правило, это первоначальный взнос);
  • по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредита переходят к покупателю;
  • продавец выплачивает ипотеку, залог снимается с собственности, и она переоформляется покупателю.
  • Следовательно, отчуждение жилья, приобретенного на средства семейного свидетельства, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превышающей размер и условия продажи.

    Выполнение этого условия будет свидетельствовать об уважении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, которые не могут в полной мере участвовать в этих операциях.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Самым популярным вариантом использования сертификата на капитал по-прежнему остается увеличение жилой площади. Многие семьи используют эти средства для покупки дома в ипотеку. С необходимостью продать такую ​​квартиру семья нередко сталкивается. Причины разные, в частности, есть необходимость приобретения жилья большей площади.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

    Закон не запрещает продажу квартир, приобретенных с использованием основного капитала для частичного погашения ипотечной ссуды. В этом случае необходимо соблюдение ряда важных условий. Во-первых, вам нужно получить согласие банка на совершение транзакции.

    Банк должен разрешить перевод обязательств по выплате ипотечного кредита покупателю. Если все владельцы такой квартиры — взрослые, сложностей в продаже не возникнет.

    А если собственниками являются несовершеннолетние дети, то процесс продажи усложнится и будет происходить при непосредственном участии органов опеки и защиты (далее ПАиП).

    Как продать квартиру

    Задача ООП — обеспечить соблюдение прав собственности детей.

    Поэтому важно, чтобы родители представили органам защиты доказательства того, что права детей будут соблюдены в результате сделки с квартирой, и таким образом получить разрешение на продажу недвижимости.

    В результате операции детям гарантируются доли, равные долям отчужденных. Кроме того, новые условия жизни должны быть улучшены или оставаться на прежнем уровне. Ухудшение жилищных условий не допускается.

    Для получения согласия ООП на продажу жилых помещений с квотами, закрепленными за несовершеннолетними детьми, необходимо предоставить:

  • декларация по заказу;
  • паспорта родителей или опекунов, а также их копии;
  • оригиналы свидетельств о рождении детей, а также их копии;
  • ответственное заявление родителей или опекунов об участии детей в сделке;
  • справка об оценке стоимости проживания;
  • документы на право собственности на квартиру;
  • справка об отсутствии просроченных счетов.
  • важно помнить, что при заключении такого соглашения необходимо поддерживать достойный уровень жизни. Однако есть ряд исключений.

    Например, детям можно выделить равные доли, которые можно продать, уменьшив долю взрослых членов семьи. Как правило, разрешение ООП на продажу товаров несовершеннолетним составляет 3 месяца.

    Однако, согласно разъяснениям законодательства, договор должен быть представлен не позднее одного месяца со дня получения разрешения.

    Далее необходимо выбрать вариант расчетов по сделке:

  • часть средств покупателя зачисляется на погашение ипотеки продавца (обычно в качестве первоначального взноса);
  • если банк дает разрешение, необходимо заключить новый договор, по которому права и обязанности продавца переходят к покупателю;
  • ипотека погашается продавцом, залог снимается с собственности и она переоформляется покупателю.
  • Необходимые документы

    Для продажи квартиры, купленной на ипотечные средства, необходимы следующие документы:

    1. паспорта каждой стороны сделки;
    2. авторизация PLO на сделку;
    3. разрешение Пенсионного фонда (если вы планируете использовать справку);
    4. свидетельство на материнский капитал (если планируется его использование);
    5. согласие супруга на продажу квартиры и взрослого ребенка, имеющего долю в квартире;
    6. свидетельства о рождении (усыновлении) детей;
    7. банковское разрешение;
    8. все необходимые документы на квартиру (различные паспорта, свидетельство о праве собственности и т д);
    9. справка об отсутствии задолженности по оплате;
    10. выписка из ЕГРП;
    11. страховка, если оформлена.

    Оформление договора купли-продажи

    На основании предоставленных документов составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать:

    1. Представительство сторон.
    2. Правовая основа сделки.
    3. Характеристики объекта, адрес местонахождения.
    4. Порядок расчета стоимости, методы расчета.
    5. Сумма сделки, срок ее полной оплаты покупателем.
    6. Сумма задатка, которую продавец получил от покупателя.
    7. Права и обязанности сторон.
    8. Наличие субсидий и других мер социальной поддержки в зависимости от ситуации.
    9. Приложения к договору с указанием законности операции.
    10. Подписи сторон и реквизиты счета при безналичном расчете.

    В некоторых случаях может потребоваться заключение независимого эксперта, подтверждающего реальную стоимость объекта недвижимости.

    Можно ли после продажи квартиры купить новую

    Еще на этапе подготовки договора купли-продажи жилого помещения родители (опекуны) обязаны найти для распоряжения жилое помещение с наилучшими или подходящими жилищными условиями.

    Несовершеннолетние дети должны получать равную долю в новом жилье. И продажа, и покупка выполняются одновременно. На жилищный объект купли-продажи составляются договоры.

    Желательно указать детей как новых собственников в договоре.

    Если покупка жилья производится с использованием банковского кредита, недвижимость оформляется на имя родителей.

    Перед этим оформляется нотариальное обязательство — документ, определяющий передачу акций несовершеннолетним после погашения кредита.

    Кроме того, в органы исполнительной власти направляется полный комплект документов, в том числе заявление на получение разрешения на проведение операции.

    Что произойдет в случае развода

    При продаже квартиры, купленной в ипотеку, покупатель обязан перечислить на банковский счет в день операции сумму, равную остатку долга.

    Если жилая недвижимость приобретена с привлечением материнского капитала, в случае развода такой вариант проведения сделки совершенно неприемлем. Передать паи детям необходимо после снятия обременения с имущества и до продажи квартиры.

    Если это условие не выполняется, существует риск того, что транзакция будет признана недействительной. Не исключена возможность возврата суммы материнского капитала государству.

    Чтобы выполнить обязательство по наделению детей акциями после развода, обратите внимание, что:

  • Изначально доли родителей определяются нотариусом, затем регистрируются и только при повторном обращении определяется доля детей.
  • Если доли квартиры распределяются только между родителями, часть доли каждого родителя должна быть аутентифицирована для каждого ребенка во время разделения.
  • Если доли определялись сразу после покупки дома, обращаться к нотариусу необязательно.
  • В течение и не позднее 6 месяцев с момента снятия обременения необходимо присвоить квоты несовершеннолетним.
  • При определении размера детской квоты следует исходить из минимальных квадратных метров, ожидаемых для человека в данном регионе.
  • Если один из родителей отказывается соблюдать обязательство по распределению квоты, другой родитель имеет право подать иск.

    Если развод произошел без раздела имущества, в заявлении могут быть указаны несколько пунктов о жилье, приобретенном в ипотеку с участием материнского капитала: определение долей бывших супругов и одновременно их детей.

    Бывают случаи, когда разведенные родители не могут передать часть своего жилья детям (например, на имущество одного из них наложен арест). В такой ситуации не избежать обращения в суд.

    Наказания при нарушениях условий

    Если родители не намерены выделять несовершеннолетним детям квоты при продаже жилья, операция будет объявлена ​​незаконной, а сами родители понесут штрафные санкции.

    Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом без выделения долей

    Родители обязаны передать акции своим детям не позднее 6 месяцев с момента снятия обременения имущества, приобретенного в ипотеку за счет материнского капитала.

    Продажа недвижимости может быть произведена в любое время, даже если акции некоторых членов семьи еще не собраны. Ограничения по срокам продажи такой квартиры законом не установлены.

    Однако разрешение на опекунство должно требоваться для обеспечения законности сделки и во избежание обвинений в мошенничестве родителей (опекунов.

    его можно получить, если родители обязуются предоставить своим детям доли другого жилья, соизмеримые с отчуждаемыми. Доли могут быть переданы как в обменной квартире, так и в квартире родственников. Квартиру необходимо оформить одному из супругов при продаже.

    Поскольку операция проводится во время брака, необходимо получить нотариальное согласие супруга на покупку или строительство другого жилья, на продажу имеющейся квартиры, а также на выделение паев нового жилья в собственность несовершеннолетние дети.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: