Как принимать квартиру у застройщика: разбор основных видов брака

Многие покупатели квартир в новостройках слышали, что перед заселением в приобретенное жилье необходимо их осмотреть и принять.

Однако не все точно знают, как правильно снять квартиру у застройщика, чтобы выявить всевозможные недостатки или дефекты и потребовать их устранения до подписания акта.

Только в этом случае после заселения вам не придется вкладывать дополнительные средства в устранение дефектов, допущенных недобросовестными строителями.

На что обратить внимание во время приемки?

Прием квартиры включает осмотр всего дома, в котором она расположена. Собственник помещения в МКД является собственником квадратных метров не только своей квартиры, но и общих частей.

Поэтому он имеет полное право проверить качество отделки всех комнат в доме.

Проверка документов

В первую очередь нужно убедиться, что дом, в котором была приобретена квартира, сдан в эксплуатацию и имеет почтовый адрес.

Ввод дома в эксплуатацию подтверждается актом, подписанным госкомиссией.

Прием квартиры осуществляется в два этапа:

1. Сначала покупатели встречаются с представителями застройщика в офисе, проводят сверку всех документов. Если собственниками помещения зарегистрировано несколько человек, обязательным условием является присутствие всех из них лично или уполномоченного ими лица,
2. После проверки соответствия документов на объект устанавливается дата осмотра и приемки квартиры.

Инструменты

Осмотр дома и квартиры потребует использования некоторых инструментов, поэтому их нужно подготовить заранее и иметь при себе во время процедуры.

Набор инструментов состоит из следующих предметов:

На что обращать внимание при осмотре квартиры перед покупкой читайте в статье.

Подъезд и лифт

Осмотр жилья начинается с мест общего пользования. Подъезд является общей собственностью всех многоквартирных домов, поэтому любые обнаруженные в нем недостатки должны быть внесены в лист осмотра.

На стенах у входа не должно быть трещин, а на полу — сколов плитки. Дверь подъезда должна плотно закрываться.

Далее следует убедиться в исправности лифтов.

На входе должен работать хотя бы один лифт (грузовой или пассажирский.

Электрощит и тепловой узел

О том, как застройщик относится к своей работе, говорит состояние электрощитовой и отопительного агрегата дома. Приборы должны быть исправными, иметь паспорта, на счетчиках должны быть пломбы.

Фотография электрощита в новостройке.

Чердак и подвальные помещения

Жители первого и последнего этажей в обязательном порядке должны проверять состояние подвала и чердака.

В подвале отслеживается состояние труб, наличие отходов и посторонних запахов. Осмотр чердака позволит проверить состояние кровли.

Правила проведения осмотра квартиры в новостройке

Осматривать помещение рекомендуется днем, когда хорошо видны все дефекты. Для осмотра нужно запланировать достаточно времени, чтобы можно было не спеша проверить все детали.

Изучаем договор

В договоре с застройщиком предусмотрено полное описание объекта аренды, а также вариант его отделки.

В пункте «Характеристики объекта» подробно описаны виды работ, которые клиент обязуется провести перед сдачей квартиры в аренду.

При осмотре проверяют соответствие всех элементов заявленным в договоре характеристикам.

Например, если в договоре указано покрытие пола ламинатом, но линолеум действительно укладывается, это считается существенным недостатком. То же самое и с установкой деревянной, а не металлической входной двери.

Промер площади помещения

Первым делом при осмотре квартиры необходимо измерить площадь всех комнат и свериться с поэтажным планом.

Это действие следует выполнять с особой осторожностью, поскольку отклонение от задокументированных значений будет означать покупку другого товара.

Площадь помещения сверяется с приложением к договору, в котором отражена планировка. Также в этом документе содержится информация о расположении несущих стен, наличии или отсутствии перегородок.

Все обозначенные на поэтажном плане перегородки действительно должны присутствовать в помещении.

Отсутствие одной-двух перегородок недопустимо, хотя больше всего покупателю квартиры понравился такой вариант планировки. Несоответствие документов в будущем может обернуться проблемами с оформлением права собственности на квартиру.

Узнать, какие действия разрешены законом, а какие недопустимы при перепланировке квартиры, можно узнать здесь.

Двери и окна

Осмотр двери начинается с проверки качества замка. Он должен работать легко и без усилий. Дверную коробку нельзя наклонять.

Если дверь открывается или закрывается сама по себе, коробка установлена ​​неправильно.

Осмотр окон заключается в проверке работы механизмов, контроле прочности подоконников и качества герметизации стыков между рамой и стенами.

Правильная установка заслонок проверяется бумагой. Лист прилипает к клапанам и пытается вытащить его. Если это не сработает, стеклопакет установлен правильно.

Пример нарушения установки оконного блока. Нажмите, чтобы увеличить.

Осмотр стен

Покрытие стен должно быть ровным, без крупных трещин.

Отшелушивание гипса считается свадьбой.

Небольшие трещины считаются нормальным явлением, так как при строительстве отделочный материал может дать усадку.

Но если в качестве украшения использовались листы гипсокартона, то зазоры между ними, а также трещины на поверхности недопустимы.

Вертикальность стен регулируется строительным уровнем. В штукатурке не должно быть отверстий и выступов. Допустимое отклонение монолитных стен — 15 мм, кирпичных — 5 мм.

На фото — недостроенный участок.

Об особенностях технологии строительства монолитных, кирпичных и панельных домов читайте здесь.

Пол и потолок

Пол в помещении должен быть ровным, с допустимым уклоном до 5 градусов. Покрытие без трещин и пыли считается качественным.

Если покрытие представляет собой бетонную стяжку, его накладывают на нее одной рукой: на ладони не должно оставаться бетонной пыли.

Наличие пустот в стяжке проверяют простукиванием молотком. Когда на полу уже есть покрытие (ламинат или линолеум), на нем не должно быть пузырей или волн.

Пол при движении по нему не должен скрипеть.

Осмотр потолка начинается с измерения его высоты. По строительным нормам он должен быть не менее 275 сантиметров.

Потолок должен быть ровным и без пятен от влаги. При осмотре потолка особое внимание следует уделить качеству стыков между плитами.

Пример неприемлемого качества стяжки.

Балкон или лоджия

Степень отделки балкона или лоджии зависит от варианта, указанного в договоре. Если квартира сдается с предварительной и чистовой отделкой, то лоджию следует застеклить.

Особое внимание следует уделить герметизации стыков на стене балкона. Если на них будут трещины, то стена, ведущая на балкон, зимой промерзнет.

Проверка работы инженерного оборудования

Все инженерные системы в квартире, независимо от варианта отделки, должны быть в рабочем состоянии:

1. Электрик. Состояние проводки проверяется при помощи тестера. Затем проверяют способность проводки выдерживать подключение многих устройств. К розетке подключается мощный бытовой прибор (дырокол, фен и т.д.). Электропроводка должна выдерживать многократное включение и выключение прибора,
2. Сантехнические и канализационные системы. Проверяют работу кранов, давление воды, слив и наполнение унитаза,
3. Отопительная система. Радиаторы проверяются на предмет коррозии, вмятин на трубах, пятен,
4. Вентиляция. Распространенной проблемой в новостройках является плохая работа вентиляционных каналов из-за засорения мусором или неправильной конструкции.

   исправлять недостатки в работе вентиляции очень сложно и дорого, поэтому необходимо обязательно проверить ее работу.

Нарушена прокладка канализации и водопровода. Нажмите, чтобы увеличить.

Особенности осмотра квартир разных вариантов отделки

Качество внутренней отделки помещения оценивается согласно варианту, указанному в договоре.

Черновая

Такой вариант ввода завода в эксплуатацию предполагает минимальный объем отделочных работ.

Квартира с черновой отделкой, по сути, представляет собой короб, в котором стены, пол и потолок покрыты песчано-бетонной стяжкой, установлена ​​входная дверь и окна.

В некоторых случаях в список работ входит сантехника и электропроводка, но без сантехники, розеток и выключателей.

В квартире с черновой отделкой проверяют:

Предчистовая

Этот вид отделки включает в себя начальные работы внутренней плоскости:

1. оштукатуренные стены, готовые к обивке,
2. бетонная стяжка на полу,
3. рабочие розетки и фонари,
4. действующая сеть водоснабжения и канализации,
5. установлены входные двери, окна, балкон застеклен.

Отделка предполагает возможность начала косметического ремонта, поэтому все черновые работы необходимо полностью завершить.

«Под ключ»

Чистовая отделка квартиры предполагает полную доступность жилого помещения.

Как правило, в новостройках квартиры продаются с отделкой, относящейся к эконом-классу. Установлены внутренние перегородки, стены оклеены обоями под покраску, потолок покрыт «водоэмульсией», пол покрыт линолеумом.

Все детали проверены в квартирах с отделкой под ключ.

Идеальная комната выглядит так:

Пример отделки под ключ.

Стоит ли обращаться к эксперту?

Надеясь на собственный опыт, многие покупатели квартир в новостройках считают обращение за помощью к специалисту пустой тратой денег. Впоследствии такая экономия могла оказаться мнимой.

Для исправления незамеченных недочетов при приемке жилья потребуется еще большая сумма, чем нужно было заплатить квалифицированному специалисту.

Стоит учесть, что на экзамены не ходят специалисты, вооруженные только уровнем и линейкой. В их арсенале всегда есть ряд профессиональных инструментов, с помощью которых можно провести тщательный осмотр оконных и дверных конструкций, стяжек пола и потолка, а также качества звукоизоляции стен.

Ни один мелочь не ускользнет от взора опытного специалиста.

Специалисты проводят:

1. Термографические исследования, позволяющие установить наличие тепловых потерь через плохо смонтированные конструкции,
2. Радиационный и магнитный поиск,
3. Качество укладки плитки, отделка стен обоями и соблюдение норм покраски.

Специалисты могут даже оценить качество выполняемых скрытых работ. Они знают особенности приема квартир различной отделки.

После осмотра специалисты предоставляют заказчику официальное заключение, на основании которого можно подать жалобу застройщику и потребовать устранения всех фактов нарушения строительства ГОСТ и СНиП.

Многие компании, оказывающие экспертные услуги, оказывают покупателям квартир дополнительную юридическую поддержку в общении с застройщиками.

Порядок приёма квартиры

Первый шаг перед подписанием акта приема-передачи квартиры — снятие показаний со всех счетчиков.

В этом случае жители будут платить только за израсходованные ресурсы и не будут нести долги девелоперской компании. Показания счетчика указываются в акте приема-передачи.

Содержание акта приёма-передачи

Подписание акта приема-передачи жилья осуществляется после принятия здания госкомиссией и проведения замеров помещений инженерами БТИ.

Процедура занимает около 3-6 месяцев после завершения строительства, а конкретный срок зависит не только от действий застройщика, но и от работы государственных организаций.

Официально утвержденной формы акта нет, поэтому он составляется в произвольной форме с соблюдением бюрократических обязательств.

В акте указать информацию:

Образец акта приема-передачи квартиры.

Что делать при обнаружении брака?

Если при осмотре дома и квартиры были обнаружены дефекты, необходимо добиться их устранения в срок, установленный на законодательном уровне.

Разработчик может начать убеждать покупателя подписать договор, гарантируя быстрое и полное устранение всех дефектов. Но на самом деле такое достижение встречается крайне редко.

Подпись покупателя дома под актом сдачи-приемки — это юридически заверенный договор о качестве выполненных работ. Ни один разработчик в здравом уме не устранит брак после подписания документа!

Для того, чтобы все выявленные недостатки были полностью устранены, необходимо принять следующие меры:

1. Составьте список обследований помещения и максимально подробно укажите в нем все обнаруженные проблемы,
2. Перенести все недостатки, выявленные актом осмотра, в акт о дефектах, составленный в 2-х экземплярах,
3. Получите подпись разработчика на своей копии. Акт может быть отправлен на юридический адрес застройщика заказным письмом. После получения письма компания обязана устранить все существенные дефекты, обнаруженные заказчиком, в течение 45 дней,
4. Если брак и недостатки выявлены после подписания акта, необходимо составить претензию с обязательством их устранения и отправить застройщику.

Форма акта осмотра (декларации брака) квартиры и претензий к застройщику о неустойке за нарушение сроков передачи дома.

Распространённые дефекты квартир в новостройках

Строительный брак, который выявляется на этапе приема-передачи жилья или после переселения жильцов в квартиру, — частое явление современной российской действительности.

Информация из неофициальных источников позволяет вывести количество наиболее частых дефектов в новостройках:

Загрязнение сборных швов недопустимо. Нажмите на фото для увеличения.

Именно эти детали здания необходимо оценивать в первую очередь при осмотре и приемке нового жилья.

Строительная компания обязана устранить недостатки за свой счет или пропорционально снизить окончательную цену квартиры.

Выявленные существенные недостатки дают покупателю дома право отказаться подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока договор купли-продажи не будет расторгнут с обязательством вернуть уплаченные средства.

Некоторые недостатки могут появиться и после подписания договора купли-продажи. В соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214, покупатель может подать претензию застройщику в течение 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию по инженерному оборудованию в течение 3 лет.

Как купить квартиру в новостройке и не обмануться, читайте в нашей статье.

По статистике, в 99% случаев дефекты обнаруживаются при сдаче объекта, поэтому покупатели квартиры должны проводить осмотр внимательно и по всем правилам.

при наличии дефектов невозможно принять договор застройщика и подписать акт приема-передачи. Застройщики обязаны выполнять свою работу качественно и сдавать квартиру в хорошем состоянии.

О том, как правильно принять квартиру в новостройке, смотрите в видео: