Иметь в наличии несколько жилых помещений одновременно — это не только достаточно выгодно, но и крайне проблематично. Часто пытаются сдать в аренду «ненужную» жилую площадь: так можно получить прибыль, а квартира всегда будет под контролем. Итак, вам следует более подробно разобраться, как правильно организовать съемную квартиру и избежать проблем с налоговой инспекцией и недобросовестными арендаторами.
Кто имеет право сдавать жилую недвижимость?
Жилую недвижимость может сдавать в аренду только ее собственник (собственник), имеющий специальное свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности. Друзья или родственники не имеют права снимать квартиру даже с согласия самого собственника. Это возможно только в том случае, если заранее составлена доверенность, в которой указано уполномоченное лицо. Этот документ должен быть нотариально заверен.
Если владелец недвижимости использует ее на основании договора социальной аренды, то фактически она принадлежит муниципалитету или государству. То есть сдавать квартиру в этом случае тоже нельзя. Это возможно только в исключительных случаях и с письменного согласия компетентного органа.
Если в съемной квартире зарегистрировано несколько человек, необходимо получить их согласие (в письменной форме) для заключения договора. То же самое необходимо сделать, если сдается только часть имущества (например, дом в многоквартирном доме, где есть общая ванная, туалет и кухня). В этом случае необходимо запросить письменное согласие всех людей, проживающих в общей квартире.
В такой ситуации, если у квартиры одновременно несколько собственников, каждый из них должен получить согласие на сделку. Помните, что все доверенности и согласие должны быть нотариально удостоверены.
Если вы упустите из виду эти процедуры, вы не сможете зарегистрировать договор аренды в Росрегистре.
На самом деле квартиры часто сдают без госрегистрации, поэтому редко кто обращает внимание на такие нюансы. Однако следует понимать: в споре с арендатором вы не сможете ссылаться на такое соглашение и использовать его в качестве доказательства, поскольку оно не будет иметь абсолютно юридической силы.
в Москве
Кому сдавать?
Людей, впервые сдающих недвижимость в аренду, часто беспокоит, где найти арендаторов, как правильно снять квартиру самостоятельно и стоит ли избегать помощи агентов по недвижимости. Итак, здесь вы можете выбрать один из самых распространенных вариантов:
Обратитесь к услугам специализированной компании. Здесь вы можете найти множество вариантов. Вам также дадут некоторые гарантии успешной доставки, но эти услуги, конечно, стоят денег.
Так или иначе, но снимаемую вами квартиру нужно время от времени проверять, общаться с жильцами и проверять оплату коммунальных услуг, чтобы избежать проблем в будущем.
В случае, если вы сдаете недвижимость в аренду неизвестному лицу, даже договор аренды не может служить 100% гарантией того, что недвижимость будет в полной сохранности. По возможности рекомендуется проверить потенциального арендатора на наличие криминального прошлого и т.д. Для этого вы можете обратиться за помощью к сотрудникам семейной полиции или к представителям других учреждений. Также вы можете изучить информацию о нем в открытых источниках Интернета.
Конечно, снимать недвижимость без участия посредников намного дешевле, но в этом случае все хлопоты ляжут только на вас.
Передача квартиры
А теперь самое время коснуться сугубо повседневных моментов, например, грамотной аренды квартиры. Квартиру следует передавать исключительно арендатору, предварительно поговорив с ним обо всех технических и других характеристиках жилья. Это позволит избежать случайных поломок и возможных повреждений.
Во время передачи необходимо откорректировать показания счетчиков, чтобы в будущем не было долгов за коммунальные услуги.
Перед тем, как передать ключи арендатору, обстановку в помещении необходимо запечатлеть на камеру. Это повысит дисциплину арендатора — он увидит, что вы очень трепетно относитесь к собственности. Кроме того, фотографии также могут быть использованы в качестве доказательства в судебном процессе, если у вас возникнет конфликтная ситуация, связанная с материальным ущербом.
Можно познакомить будущих жителей с соседями. Оставьте свой номер мобильного телефона соседу на случай чрезвычайных ситуаций.
Особенности юридического оформления
В случае, если жилье сдается родственникам или товарищам, желательно задокументировать операцию. Сделать это не так уж и сложно, в сети есть множество вариантов и шаблонов для разных случаев. Вы можете составить этот документ самостоятельно, обратившись за помощью к специалисту.
Документ должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором. В этом случае нотариальное заверение не требуется. Также вы можете написать акт приема-передачи помещения. Он должен содержать подробное описание технического состояния жилого помещения — состояние и наличие сантехнического оборудования, имеющейся мебели, бытовой техники и т.д. Этот документ позволит собственнику произвести оценку своего имущества и, при необходимости, взыскать причиненный ущерб. Акт также должен быть подписан владельцем квартиры и его арендатором после визуального осмотра имущества.
Как правильно оформить аренду квартиры: договор
Если вы решили заключить договор и хотите узнать, как снять квартиру самостоятельно, запомните некоторые правила, касающиеся составления этого документа. В нем обязательно должны быть отражены размер квартплаты и срок, на который сдается квартира. Все остальные пункты — при желании. Однако любое соглашение должно включать общие положения:
- Место, дата и время составления документа.
- Персональные данные арендатора и арендодателя: ФИО, адрес регистрации, дата рождения, паспортные данные и т.д.
- Объект договора: съемная квартира, адрес ее расположения, состояние технического этажа, наличие бытовой техники и мебели, наличие доступа в Интернет, ТВ и т.д.
- Ссылка на документы, подтверждающие право собственности.
- Цена аренды и указание, кто именно оплатит коммунальные расходы.
- Способы оплаты: почтовый или банковский перевод, наличные, бесплатно и т.д.
- Продолжительность оплаты: сразу за всю плату или ежемесячно с указанием всех необходимых дат.
- Кто будет делать ремонт в квартире.
- Срок, на который сдается помещение.
- Указание людей, проживающих в квартире.
- Обязательства и права сторон, с которыми необходимо ознакомиться и согласиться.
- Условия и причины расторжения договора.
В контракте также должны быть указаны особые условия:
- О запрете регистрации по месту аренды квартиры. Это позволит избежать мошенничества.
- Распределите «страховые обязательства» между арендатором и арендодателем.
- О запрете сдачи в субаренду (субаренду) жилья другим лицам без согласия собственника, которое должно быть оформлено письменно. Иначе может случиться так, что обычная квартира превратится в «гостиницу».
- О возможности и сроках контроля квартиры собственником. Это условие позволяет владельцу периодически осматривать свое имущество в присутствии арендатора. Если этот пункт не указан в договоре, арендатор имеет полное право не допускать домовладельца к порогу квартиры в связи с отсутствием у него таких полномочий.
Срок договора
Срок аренды — пять лет. Хотя это время не указано в документе, срок аренды ограничен этим конкретным временем.
Юристы с большим практическим опытом не советуют сдавать недвижимость в долгосрочную аренду, так как с новой намного проще и быстрее заключить новый договор, чем расторгнуть уже подписанный.
Оплата аренды
В документе должны быть прописаны все условия, касающиеся оплаты аренды квартиры и коммунальных услуг.
Часто владельцы жилой недвижимости требуют залог, который составляет от двух до трех месяцев. Это служит для них гарантией того, что жильцы не выедут раньше срока. При этом у арендатора появляется уверенность в том, что он будет проживать в квартире ровно столько, сколько уже заплатил. В любом случае этот момент должен быть отражен в документе.
Особенности расторжения арендного договора
В нем должны быть указаны условия и причины расторжения договора. Арендатор имеет право отказаться от сделки по своему желанию при соблюдении пары условий:
Арендодатель имеет право отказаться от договора по следующим причинам:
арендатор не оплачивает квартиру за полгода при долгосрочной аренде или пропускает пару платежей при краткосрочной аренде,
Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке. В этом случае истцом могут выступать как арендодатель, так и арендатор. Причиной такой ситуации может быть аварийное состояние жилья или его непригодность для жизни.
В случае несогласия арендодателя с инициативой арендатора его действия могут быть обжалованы в суде. Кроме того, суд может отложить рассмотрение дела до устранения имеющихся нарушений.
Оплата налога
Даже при краткосрочной аренде домовладелец должен платить налоги с выручки. Если договор аренды заключен на длительный срок и прошел процедуру регистрации в госреестре, эта информация будет отправлена в налоговую инспекцию. В этом случае хозяин не сможет скрыть этот факт.
При краткосрочной аренде это сделать намного проще, но юристы не рекомендуют это делать. При обнаружении такого нарушения арендодатель уплачивает не только налог, но и штрафы в размере от двадцати до сорока процентов от общей невыплаченной суммы. При неуплате крупных сумм преступник также может быть привлечен к ответственности по УК РФ.
Согласно закону, собственник (физическое лицо) до 2 мая должен подать декларацию о доходах, полученных за прошедший год. После этого вы получите соответствующую квитанцию, в которой будет отражена общая сумма подлежащего уплате налога.
Однако бывают случаи, когда собственник по закону освобождается от уплаты налога. Это происходит, если арендатор длительное время не платил за квартиру. Кроме того, этот факт должен быть подтвержден неопровержимыми доказательствами. Теперь вы знаете, как официально сдавать квартиру и платить налоги.
