Наличие недвижимости в кондоминиуме предполагает участие жителей в решении проблем с содержанием жилья и в выборе компании, на которую возложат эти функции.
Нередко в практике жилищных правоотношений возникают ситуации, когда необходимо сменить управляющую компанию в многоквартирном доме. Такую процедуру необходимо провести правильно и грамотно, так как даже небольшое процессуальное нарушение может привести к отмене всех предпринятых действий.
Нормы закона
Все правоотношения по управлению домами регулируются Жилищным кодексом РФ (Жилищным кодексом РФ). Нормой статьи 162 Кодекса предусмотрен механизм, регулирующий вопрос смены руководства жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ).
Когда можно менять
Между собственниками и управляющей компанией (УК) заключаются договорные отношения, подкрепленные договором, заключенным на управление МКД (кондоминиум). Условия, которые должны содержаться в таком соглашении, отражены в методических рекомендациях Минстроя России.
Читайте также: Как поменять собственника квартиры в квитанции.
Но иногда бывают обстоятельства, при которых гражданам предоставляется право расторгнуть договор.
Перечень таких случаев законодательно определен:
Если жилищно-коммунальное предприятие работает с многоквартирным домом, выбранным местной администрацией по результатам ранее объявленного конкурса, то для смены управляющей компании ЖКХ собственники помещения должны провести собрание до истечения срока первый год работы для выбора управляющей компании или изменения метода управления кондоминиумом.
УК на ТСЖ и наоборот
В соответствии с законодательством Российской Федерации собственники недвижимости должны добровольно принять решение о способе управления домом.
Таких способов три:
Если это требование не выполняется добровольно, это должно быть сделано муниципалитетом.
Поскольку закон позволяет владельцам жилой недвижимости изменять способ управления ими в любое время, решение о переходе на партнерство с арендаторами может быть принято в любое время.
Для процедуры перехода от УК к ТСЖ необходимо инициировать и провести собрание домовладельцев. На мероприятии более половины собственников должны принять соответствующее решение о переходе к управлению партнерством.
Чтобы полностью осуществить переход от УК к ТСЖ, решение необходимо полностью реализовать путем создания ТСЖ, заключения договоров с ресурсоснабжающими компаниями, заключения договора на содержание жилья.
Если собственники помещения выражают готовность сменить метод управления с компании-арендатора на соответствующую организацию, проводится процедура общего собрания.
Принимает решения:
После прохождения всех необходимых процедур информация об избранном Уголовном кодексе направляется в орган жилищного надзора, который вносит данные об управлении домом в сведения о лицензиате.
Основания
Чтобы сменить управляющую компанию, собственникам нужны причины.
Эти:
Независимо от причины, каждый гражданин имеет право на обеспечение безопасных и качественных условий жизни. Такие условия должны быть предоставлены гражданам нанимаемыми ими предприятиями для выполнения этих требований.
Пошаговый алгоритм действий
Порядок расторжения договора управления регулируется законом. Соблюдение процедурных требований позволит избежать дальнейших претензий со стороны управляющей компании и надзорных органов.
Судебная практика знает немало примеров отказа судов в расторжении контракта из-за несоблюдения формальных процедур расторжения контракта.
Основные шаги следующие:
Уведомление
Для постановки вопроса о расторжении договора управления жильем достаточно волеизъявления единоличного собственника, который должен стать инициатором. Как правило, для таких мероприятий создается инициативная группа, которая заранее исследует проблему, собирает доказательства некачественного оказания услуг старой компанией.
Затем принимается решение о назначении собрания собственников и устанавливается его дата, определяется форма его составления, вопросы, которые будут вынесены на обсуждение.
Не менее чем за 10 дней до даты мероприятия все люди, владеющие квадратными метрами в доме, информируются о его поместье:
Жилищным кодексом РФ установлена обязанность ведения реестра собственников жилья организацией, оказывающей услуги по содержанию МКД. Реестр позволяет идентифицировать владельцев недвижимости в доме. При подаче заявления на регистрацию инициатора юридическое лицо обязано предоставить этот документ в течение 5 дней с момента подачи заявления.
В уведомлении должны быть отражены все вопросы, которые будут внесены в повестку дня, а также указаны форма и время проведения собрания.
Связь с участниками может быть обеспечена путем составления декларации о фамилии, где подписью сообщается о ходе встречи. Тем арендаторам, с которыми не удалось встретиться, уведомление отправляется по почте.
Если в предыдущих протоколах уже были приняты решения о способе оповещения обо всех важных моментах жизни дома с помощью технических средств, в том числе информационных стендов, SMS-оповещений, этот способ также может быть использован при выполнении задания.
Общее собрание собственников
По истечении крайнего срока 10 дней в назначенное время будет проведено общее собрание всех собственников помещения.
Он определяет президента, секретаря и контрольную комиссию.
Перед началом мероприятия нужно убедиться, что у вас есть кворум. Для этого подсчитывается количество участников. Когда возникает вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, достаточно 50% голосов плюс один голос.
Решение
При наличии кворума вопросы повестки дня ставятся на голосование.
Подсчет голосов пропорционален количеству метров в собственности гражданина, то есть выражается как доля от общей жилой площади многоквартирного дома. Решение оформляется протоколом.
Протокол
Содержание протокола определило Минстрой России.
Документ должен иметь структуру:
Выбор новой организации
Для определения новой компании на рассмотрение выносится вопрос по его выбору. В качестве альтернативы инициатору на голосование могут быть предложены несколько компаний.
Когда уголовный кодекс определен и принят большинством голосов, решение оформляется протоколом. Копия протокола отправляется в организацию. После получения протокола управляющая организация отправляет информацию в Государственную жилищную инспекцию (Государственная жилищная инспекция) для включения информации о новом МКД в свой список лицензий.
Уведомление о старом уголовном кодексе
После собрания и оформления протокола о прекращении договорных отношений со старым уголовным кодексом лицо, по инициативе которого произошло событие, передает исходное решение и протокол в старую компанию в течение 10 дней.
Передача протоколов собрания
Управляющая организация в течение 5 дней со дня получения оригиналов документов о смене управляющей компании многоквартирного дома, следуя порядку уведомления в орган государственного жилищного надзора, гарантирует предоставление таких документов в ГЗИ, включены с использованием государственной информационной системы (ГИС ЖКХ).
Заключение договора
Контракт на управление с новой организацией может быть заключен только в том случае, если данные о новом доме внесены GZI в лицензию новой компании.
Утвержденный договор подлежит подписанию всеми собственниками, имеющими недвижимость в доме.
Советы по подбору УК
К выбору новой организации нужно подойти внимательно и грамотно, предварительно изучив все тонкости этого вопроса.
Чтобы определиться со списком организаций, предоставляющих услуги управления жильем, вы можете посетить сайт:
На сайтах вы можете найти список управляющих организаций, зайти на сайт каждой из них и посмотреть их открытые данные, сообщить информацию, прочитать отзывы о ее деятельности.
Каждая общественная организация по недвижимости публикует адресную информацию обо всех домах, которые она обслуживает. По адресу дома можно увидеть его текущее состояние, поговорить с жителями о качестве работы организации, узнать цены на ее услуги.
В системе ГИС ЖКХ по названию и реквизитам организации можно узнать об административных правонарушениях, за которые компания была привлечена к ответственности. Информацию можно найти в разделе «Анализ и отчетность» в подразделе о принятии административной ответственности за организации.
Решение спорных проблем
На практике компании очень редко добровольно расстаются со своими домами, поскольку каждый MKD — это их прибыль. Решение всех спорных вопросов предоставляется в жилищной инспекции или в арбитражном суде.
важно помнить, что при расторжении договора из-за невыполнения условий договора или оказания некачественных услуг собственники должны провести предварительную претензионную работу, которая выражается в устранении всех неисправностей недостатки. Эта запись может производиться с помощью комиссии, привлечения свидетелей, составления документов, записи фото и видео. Вся полученная информация должна быть отправлена в управляющую организацию с запросом на удаление.
Как вернуть переплату
Оплата услуг новой компании начинается с момента внесения данных в лицензионный лист новой управляющей организации. Если гражданин все же перевел платежи в старую компанию, он имеет полное право потребовать возврата излишне уплаченных средств.
Для возврата необходимо выполнить процедуру:
Судя по прозрачности лицензионной информации, суду не составляет труда определить дату начала действия договора на ведение жилищного хозяйства и, соответственно, с какого времени и где гражданин должен оплачивать счета за жилищно-коммунальные услуги.
Как поменять на ТСЖ
Порядок преобразования жилищной организации в товарищество собственников жилья аналогичен изменению Уголовного кодекса. Разница заключается в вопросах, поставленных на голосование.
Отличительной чертой смены управляющей компании и ассоциации домовладельцев является то, что в первом случае метод управления остается тем же, но для этого выбирается новый посредник.
В случае ТСЖ граждане выбирают другой способ управления домом, который предполагает определенные обязанности:
Процесс изменения уголовного кодекса, исходя из реальной практики, занимает около 3 месяцев. К такой процедуре нужно подготовиться заранее, чтобы заручиться поддержкой единомышленников и не унывать.
В любом случае, даже если вам придется пройти через все суды, победителем станет собственник, который решил не мириться с существующим положением дел, но нашел альтернативу реализации своих прав для обеспечения достойных условий жизни в его дом.
Видео
Видео содержит юридические консультации.
