В процессе отчуждения квартиры могут возникнуть различные проблемы, связанные как с поиском покупателя, готового заплатить запрашиваемую сумму с переездом, так и с рядом юридических аспектов. Не все владельцы и покупатели осведомлены о законах, касающихся сделок с недвижимостью, что является основной причиной проблем. Поэтому важно учесть каждую мелочь, которая позволит вам провести сделку с соблюдением закона.
По статистике количество предложений о продаже жилья значительно превышает спрос, и, чтобы не потерять покупателя, продавцам лучше ознакомиться со всеми нюансами, возникающими при совершении сделки. Одной из сложных проблем, снижающих спрос на предлагаемое жилье, является наличие в данной квартире несовершеннолетнего проживающего.
На практике очень много случаев, когда сделки с квартирой, в ходе которых были нарушены права ребенка, были признаны незаконными, и даже через 10 лет покупатели были вынуждены переехать, а бывшие хозяева должны были вернуть деньги.
В случаях, когда ребенок прописан в другом месте и проживает только в этом жилом помещении, никаких проблем возникнуть не может. Но если в продаваемой жилплощади прописан несовершеннолетний гражданин или владеет определенной долей, то перед продажей необходимо предпринять ряд важных шагов.
Как продать жилье, если ребенок в нем прописан?
Согласно статье 20 Гражданского кодекса местом жительства гражданина, не достигшего совершеннолетия, является квартира родителей (родителя) или опекунов. Следовательно, если в операции участвует член семьи моложе 18 лет, перед продажей он должен быть выписан из своего старого дома и зарегистрирован в другом жилом помещении. Как правило, даже совершеннолетние владельцы освобождаются от проданного жилья и регистрируются в другом месте.
Если у вас есть альтернативная жилая площадь, вы можете сразу зарегистрироваться, и никаких вопросов не возникнет. В случае ее отсутствия решением может стать временная регистрация у бабушек и дедушек, бабушек или других родственников. Немного сложнее, когда ребенок является одним из собственников или имеет определенную долю в отчуждаемом жилье.
В этом случае важно не только выписать ребенка, но и зарегистрировать его в другом месте, кроме того, в новом жилом помещении доля ребенка не должна быть меньше той, что у него была в квартире, выставленной на продажу, условия проживания (инфраструктура) тоже должна совпадать).
Кроме того, для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, представители которых проверяют каждую мелочь, чтобы не допустить нарушения прав ребенка или детей.
Что гласит закон?
Согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором прописан несовершеннолетний, возможно только после получения согласия органов опеки и попечительства. Несовершеннолетними считаются лица моложе 18 лет. Для детей в возрасте от 6 до 14 лет разрешение выдается попечительским советом, но если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 16 лет, следует связаться с попечительским советом.
Разрешение органов опеки – как получить
Чтобы органы опеки и попечительства пошли навстречу продавцам, необходимо доказать, что продажа квартиры не повлияет отрицательно на условия проживания и развитие ребенка, а, наоборот, направлена на улучшение жилищных условий.
Органы опеки и попечительства могут удовлетворить просьбу родителей или опекунов, если ребенку предоставляется жилая площадь не меньше, чем в предыдущей квартире, и в улучшенном состоянии.
Например, если речь идет о квартире, в которой живет семья из трех человек — родителей и ребенка, то общая площадь делится на три равные части. На новом месте доля ребенка не должна быть ниже.
Если несовершеннолетний уже имеет вид на жительство в другом месте, 1/3 выручки от продажи должна быть зачислена на текущий счет, открытый на его имя. Но пользоваться этими средствами можно только по достижении совершеннолетия.
Чтобы органы опеки и попечительства удовлетворили запрос на сделку с недвижимостью, к ним необходимо обратиться с пакетом документов, подтверждающих эквивалентность сделки для ребенка. Поскольку каждый случай индивидуален, вам следует узнать в органах опеки и попечительства, какие документы вам необходимо предоставить.
Список бумаг, необходимых для представления в органы опеки
Для утверждения заявления органов опеки и попечительства необходимо предоставить пакет документов, содержащий:
получить согласие сложнее, если квартира продается с целью переезда в другую страну, а вы не собираетесь покупать новое жилье в России. Так что у органов опеки и попечительства очень много вопросов, они требуют дополнительного подтверждения, что права ребенка будут защищены. Все это приводит к задержке процесса продажи.
Решить эту проблему можно, зачислив часть денег от проданного жилья на счет, открытый на имя ребенка. Хотя это не лучший вариант, по мнению органов опеки, поэтому ребенку предоставляются определенные средства и отчуждение жилья не затронет его права.
На практике во многих случаях после смерти родителей опекуны пытались завладеть недвижимостью ребенка. И только благодаря наблюдению совета директоров и попечителей подобные сделки удалось предотвратить.
Отчуждение квартиры или дома, в которых прописан, проживает или является акционером несовершеннолетний гражданин, — процесс непростой, но при соблюдении всех законодательных актов, направленных на защиту прав детей, все пройдет гладко успешно.
Советы
Вот несколько практических советов, которые помогут вам продать дом с зарегистрированным ребенком.
С учетом всех этих характеристик можно легко заключить сделку с отчуждением жилья, часть которого принадлежит несовершеннолетнему гражданину. А чтобы обезопасить себя от возможных проблем, лучше всего проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости.
