Как организовать сдачу квартиры посуточно как бизнес?

Финансово успешные люди постоянно говорят о лучшем вложении в недвижимость.

Вы можете не только выгодно продать свой дом позже, но и регулярно использовать его для получения дополнительного дохода.

Сдавать квартиру как бизнес — прибыльный бизнес во многих регионах, и даже те, кто далек от предпринимательства, могут это сделать.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Этот бизнес прибыльный, но не во всех ситуациях. Наибольшую прибыль можно получить в следующих случаях:

В небольшом городке, где почти нет посетителей, подобное занятие может быстро провалиться — квартира будет пустовать.

В большом мегаполисе жилье всегда востребовано и будет востребовано. Но даже тогда бывают мертвые сезоны.

Если на рекламных сайтах видно, что предложений посуточной аренды много, то есть смысл попробовать, а если нет, то лучше брать долгосрочную аренду. Это может быть менее выгодно, но, безусловно, без длительного простоя.

О том, как официально и легально снять квартиру, читайте в статье.

Какое жильё использовать?

Сдается 3 варианта жилья:

1. Субаренда. Человек снимает дом у другого человека на долгое время, а затем каждый день забирает его обратно. Это нормальная практика в западных странах, но в России это не поощряется владельцами квартир,
2. Собственный дом. Кто-то намеренно покупает квартиры в качестве вложения, кто-то получает наследство. Если жилищный вопрос не стоит остро и человек проживает в другом месте, его можно арендовать бесплатно,
3. На квартиру есть ипотека (оплачивается из прибыли). Это обычная практика, но люди обычно предпочитают снимать квартиру на длительный срок. Однако посуточная аренда может принести в 2 раза больше, если недвижимость находится в хорошем месте.

возможна ли аренда квартиры в ипотеку? Прочтите здесь.

С чего начать?

Как и любой бизнес, аренда квартиры начинается с исследования рынка.

Для этого нужно проанализировать:

сдавать посуточно однокомнатные квартиры выгоднее, так как они чаще используются для ночлега вместо гостиницы.

Двухкомнатные квартиры можно сдавать только на длительный срок, а также трехкомнатные квартиры. Доплата за «копейку» заказчиком обычно минимальна, а ее содержание обходится владельцу дороже.

Далее необходимо изучить цены. Если в квартире плохой ремонт и старая мебель, цена должна быть ниже среднерыночной. Если в квартире хороший ремонт, удобное расположение, можно поставить повыше.

Кстати, чем больше положительных отзывов, тем выше со временем можно поднять цену. На первых порах можно немного недооценить стоимость привлечения арендаторов.

Как открыть бизнес по сдаче квартир на сутки?

Снять квартиру можно следующими способами:

1. через агентство недвижимости,
2. самостоятельно используя доски объявлений (в том числе онлайн), социальные сети и сарафанное радио,
3. с помощью специализированных сайтов по поиску и аренде жилья.

Снять квартиру через агентство просто и удобно: достаточно явиться в офис с документами на квартиру и фотографиями. Менеджер оценит стоимость доставки, если таковая будет, расскажет о комиссии и приступит к работе.

С собственником заключается договор, по которому агентство имеет право предоставить квартиру в аренду от его имени. Уборку обычно проводят сами, приглашают профессионального фотографа и ищут арендаторов. В отличие от долгосрочной аренды квартир, посуточная аренда обычно облагается комиссией собственника, поэтому это необходимо учитывать.

с этой проблемой тоже легко справиться самостоятельно. Благодаря социальным сетям и рекламным площадкам достаточно сделать простые фотографии, кратко описать преимущества квартиры и разместить свое объявление.

Также стоит изучить рынок, чтобы понять возможную стоимость и точно угадать ценник. Квартира в Подмосковье, даже с отличным ремонтом, не может стоить столько, сколько проживание в центре города.

Есть еще вариант — специализированные сайты. Они воссоединяют хозяев с теми, кто ищет квартиру на пару дней. При этом платформа берет небольшую плату с обеих сторон, но также защищает обе стороны.

Арендатор бронирует квартиру через веб-сайт с помощью кредитной карты, и деньги поступают на счет клиента через день после первого дня аренды. Это позволит обеим сторонам убедиться, что все в порядке.

Также на таких сайтах есть отзывы о квартирах и жильцах. Владелец может отказать тому, кто оставил плохие отзывы (например, оставил грязную и испорченную мебель).

Чтобы узнать, как организовать посуточную аренду квартиры, посмотрите видео:

Расходы на ведение бизнеса

Расходы, которые учитываются при аренде квартиры:

Общую стоимость жизни необходимо рассчитывать при условии, что все эти затраты будут учтены.

Кроме того, имеет смысл откладывать часть прибыли на амортизацию после каждого жильца, чтобы в случае поломки в квартире были деньги на ремонт или покупку новой вещи.

Налоги

Чтобы снять квартиру посуточно, не нужно регистрировать индивидуального предпринимателя. Человек может платить налоги как физическое лицо, и для этого достаточно один раз в год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Пример налоговой декларации по форме 3-НДФЛ на доходы физических лиц.

В этом случае взимается 13% от общей суммы. Для оплаты необходимо обратиться в налоговую инспекцию или все сделать через личный кабинет на сайте ФНС.

Чтобы не снимать сразу большую сумму из личного бюджета, рекомендуется откладывать 13% с каждой транзакции.

Также можно оформить индивидуального предпринимателя, но это сложнее. При этом налог будет снижен с 13% до 6%, но появятся дополнительные взносы. Положительным моментом является то, что налоги нужно платить ежеквартально, поэтому сумма не будет такой шокирующей, если будет много клиентов.

Это выгодно, когда человек регулярно снимает квартиру, так как в этом случае даже с дополнительными взносами он экономит на налогах.

Вы также можете купить патент на возможность аренды квартиры, но для этого также необходимо оформить IP. Покупка предполагает единовременную оплату в налоговые органы с учетом потенциальной суммы дохода (рассчитывается авансом для региона по всем видам деятельности).

Что обещает хозяину аренда квартиры без уплаты налогов, читайте в нашей статье.

Как правильно подготовить квартиру для въезда арендаторов?

Перед заселением жильцов необходимо убедиться, что в квартире нет вещей хозяина, что она чистая и есть все необходимое для комфортного проживания.

Уборку следует производить после каждого пассажира, в том числе мыть пол и поверхность после пыли.

Примерный план подготовки квартиры выглядит так:

1. Все личные вещи владельцев или тех, кто жил раньше, удаляются. В некоторых случаях в закрытой комнате или чулане можно спрятать все, к чему у арендатора не будет доступа. В идеале все вещи нужно вынуть и оставить пустыми в шкафчиках,
2. Они покупают необходимую бытовую химию и средства личной гигиены. На кухне обязательно должно быть средство для мытья посуды и свежая губка, которую меняют после каждого жильца. В ванной должна быть туалетная бумага, шампунь, гель для душа. По запросу можно предложить одноразовые зубные щетки и пасты,
3. Постель необходимо застелить заранее,
4. Если квартира предназначена для туристов, есть смысл подготовить памятку с краткой инструкцией, как туда добраться. Вы также можете составить список с ближайшими магазинами, часами работы, телефонами доставки. Если в квартире есть беспроводной Интернет, это напоминание включает имя пользователя и пароль,
5. Составьте опись имущества, которая затем предоставляется арендаторам для покраски, а также образец договора.

Если квартира сдается на регулярной основе, чрезвычайно важно убедиться, что она соответствует изображениям, которые человек размещает в Интернете или которые агентство использует для поиска клиентов.

Если фотографии не соответствуют действительности, жильцы у подъезда могут отказаться от сдачи в аренду, из-за чего собственник несет убытки.

По этой причине, если обои со временем портятся, оборудование выходит из строя и что-то изнашивается, перед доставкой стоит сделать косметический ремонт и устранить неисправность.

Эффективные источники рекламы

Реклама необходима, если человек снимает квартиру самостоятельно. На данный момент самый действенный способ — разместить объявление на авито.

Также рекомендуется использовать несколько платформ для продвижения одновременно, так как это увеличит охват. Например, в некоторых социальных сетях есть отдельные сообщества по аренде и поиску жилья, в том числе посуточно.

Вы также можете разместить там рекламу. Кроме того, чем «живее» будет страница рекламодателя, тем лучше — люди будут меньше бояться быть обманутыми.

Также существуют специальные сервисы по поиску жилья. Некоторые площадки служат рекламной площадкой, а другие напрямую занимаются арендой.

Например, самым популярным сайтом является Airbnb, который, в свою очередь, продвигает привлекательные апартаменты с положительными отзывами среди посетителей сайта.

Чем больше удовлетворены жильцы, чем выше рейтинг жильца, тем больше вероятность того, что квартира будет сдана в аренду.

Список документов

Фактически для аренды квартиры необходимы следующие документы:

Дополнительно могут понадобиться:

1. договор аренды, в случае субаренды,
2. согласие собственника на сдачу квартиры в субаренду.

По закону домовладелец не имеет права брать паспорт арендатора в качестве обеспечения, а также полностью или частично копировать его с помощью фотокопии или фотографии.

Но некоторые домовладельцы поступают так, если жильцы не против. В этом случае обе стороны сделки имеют право проверять документы друг друга на предмет идентификации личности и паспортных данных.

Договор, опись имущества и залог

Стандартной формы контракта не существует; его можно составить произвольно, даже вручную. Договор заключается в двух экземплярах, каждая для одной из сторон.

Следует указать следующее:

Пример договора посуточной аренды квартиры и акта описи имущества.

Опись может быть самостоятельным документом или приложением к договору. Список должен быть подписан арендатором. Кроме того, арендатор имеет право проверить все предметы из инвентаря и, если есть какие-либо замечания (царапины, сколы и т.д.), Они будут помещены в инвентарь.

Иногда собственник требует залог, поэтому его размер прописывается в договоре. Если он отсутствует, его отсутствие также должно быть записано в договоре: это защитит владельца квартиры, если предприимчивый арендатор захочет потребовать предполагаемого несуществующего обязательства.

Плюсы и минусы посуточного бизнеса

Профессионалы:

1. при регулярной загруженности можно получить больше, чем снимая квартиру на длительный срок,
2. вы можете работать самостоятельно без привлечения третьих лиц,
3. минимальные вложения при условии, что дом уже был в собственности,
4. возможность купить квартиру в ипотеку и вернуть ее быстрее обычной зарплаты за счет аренды,
5. этот бизнес подходит и тем, кто далек от продаж и теряется при общении с людьми.

Недостатки:

Советы профессионалов

Основная проблема этого бизнеса в том, что квартиры очень быстро изнашиваются. Также они могут украсть вещи, сломать оборудование и мебель.

По этой причине при заселении необходимо использовать инвентарь в присутствии арендатора, чтобы сфотографировать квартиру.

При выезде лицо, принимающее ключи, должно внимательно осмотреть квартиру и убедиться, что мебель и оборудование находятся в рабочем состоянии. Если заранее что-то сломалось самостоятельно, жильцы, как правило, сразу же сообщают об этом собственнику в момент поломки.

Когда причиной поломки являются действия жителей, они стараются молчать и делать вид, что ничего не произошло.

Посуточная аренда предполагает, что благодаря отзывам и молва в будущем клиентов будет больше и не будет дней бездействия. Для этого нужно подумать о комфорте арендаторов и собрать отзывы.

Хорошая идея — держать чай и кофе на кухне, иметь пару бутылок воды, фен, утюг и беспроводной доступ в Интернет. Если аренда осуществляется через онлайн-платформы, следует собирать положительные отзывы — это привлечет потенциальных клиентов в будущем.