Любая сделка с недвижимостью должна быть одобрена другой половиной.
Фактически, согласно закону, общая собственность принадлежит супружеской паре на равных правах независимо от доходов и финансовых вложений.
Поэтому перед тем, как выставить квартиру на продажу, необходимо не только получить согласие супруга, но и знать срок его действия.
Когда нужно согласие?
Согласие, составленное вторым супругом на совершение сделки с недвижимым имуществом, — это документ, оформленный в виде письма-запроса, которым один из супругов дает свое согласие на операцию.
В общую собственность входит все, что было приобретено в период проживания двух человек, после того, как было расписано в ЗАГСе.
От заверенного согласия нельзя отказаться в следующих случаях:
Многих интересует вопрос, нужно ли согласие на сделки с недвижимостью, полученной при приватизации?
Сделки с таким имуществом имеют свои особенности:
- если при приватизации имущество было зарегистрировано на двоих, требуется совместное присутствие мужа и жены или согласие одного из них,
- при написании отказа при приватизации согласие не требуется.
В ситуациях, когда регистрация была сделана для одного гражданина супружеской парой, согласие все равно требуется, поскольку это общая собственность.
При совершении государственной сделки по отчуждению имущества собственник обязан предоставить нотариальное согласие второго супруга.
Исключение составляет недвижимость, зарегистрированная на одного из супругов следующими способами:
Следовательно, имущество, безвозмездно переданное гражданину, может быть отчуждено без согласия второго супруга.
Согласие не требуется даже для собственности, принадлежащей владельцу до того момента, когда он официально оформил отношения с реестром.
Есть некоторые исключения, например, если второй супруг вложил средства в ремонт квартиры, принадлежащей одному из супругов. При этом местные жители изменили стоимость в сторону увеличения.
Этот факт можно доказать, обратившись в суд и предоставив соответствующие доказательства.
Супруг, который не согласен с этим, может сделать наоборот и подать заявление об опровержении.
Если, например, он считает, что средства были переданы не супругом, а были подарены или принадлежали супругу в результате продажи личного имущества, что также должно быть доказано в суде.
Недвижимость, приобретенная в браке, при продаже после развода также требует согласия второго супруга.
Это обязательство сохраняется в течение трех лет при отсутствии следующих документов:
- Договоры о разделе имущества, подписанные бывшими супругами и заверенные нотариально,
- Мировое соглашение, согласованное с судом,
- Решение суда о разделе имущества.
О том, как поменять неприватизированную квартиру, читайте в нашей статье.
Информацию о том, когда вам нужно согласие супруга на продажу квартиры, смотрите в видео:
Законодательная база
Основной принцип урегулирования указан в статье 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эта норма права регулирует согласие, а также содержит условия отчуждения недвижимости. Молчание не считается согласием на запись транзакции.
Супруги вправе менять режим совместной собственности по своему усмотрению.
В случае развода они могут начать заключать брачный договор, регулирующий имущественные отношения.
Порядок заключения соглашения между мужем и женой установлен статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Согласно этой статье:
Порядок государственной регистрации сделок по продаже недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ.
Регистрирующий орган вправе отказать собственнику недвижимости в том случае, если он не может предоставить документ, подтверждающий согласие второго супруга.
Согласие или доверенность?
Большинство госорганов отказывают в передаче недвижимости при предоставлении доверенности от второго супруга, если она не заверена нотариально.
Определенной юридической практики по этому вопросу не было.
Опытные юристы советуют брать на сделку два документа: согласие второго супруга и доверенность.
Вы не сможете отозвать согласие, в этом его отличие от доверенности.
Однако есть случаи, когда согласие было оспорено в суде в случае, если один из супругов, участвовавших в сделке, злоупотребил своими правами.
Правила оформления
Законодательством предусмотрены некоторые правила оформления согласия.
С доверенностью сделка будет проведена или без нее — неважно, главное, чтобы процедура согласия оформлялась по правилам.
Нотариус также должен проверить:
- каковы семейные отношения между продавцом и заявителем,
- дееспособность заявителя,
- причины для предоставления согласия,
- соответствие документа стандартам и нормативным требованиям.
Образец согласия супруга на продажу (покупку) недвижимости.
Куда обращаться?
Для оформления согласия на сделку необходимо обратиться в нотариальную контору. Кроме того, должны явиться оба супруга.
В случае оформления доверенности на недвижимость нотариус также может оказать содействие в этой процедуре.
Документы
Получение согласия подразумевает предоставление определенного пакета документов.
Это включает:
Сколько действует?
Нормативными актами не определен срок действия нотариально заверенного согласия второго супруга.
Поэтому согласие можно дать в любой момент.
Однако по инициативе супруга, согласившегося на продажу квартиры, может быть указана точная дата действия его решения.
Это условие включается в согласие при его оформлении.
При составлении согласия, составленного и заверенного в соответствии с законодательством, учитываются следующие характеристики:
- супруг, который дает согласие, может вписать в него конкретную дату истечения срока действия документа,
- если оформлением занимается нотариус, он также может указать конкретную дату (например, 1 год),
- если дата окончания документа не проставляется, тогда он должен содержать дату составления. По истечении трех лет договор будет признан недействительным.
Продажа квартиры без согласия второго супруга
Муж или жена не могут продать квартиру, приобретенную в общую собственность, без согласия второго супруга.
Такая сделка будет считаться незаконной. После того, как другая сторона узнает о ее завершении, продажа будет отменена.
Супруг (а) или супруг (а), без согласия которых была совершена сделка, имеет право обратиться в суд с жалобой, где сделка может быть отменена.
Скачать образец заявления о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного одним из супругов без согласия другого.
Частные случаи
Иногда при продаже обыкновенной недвижимости возникает несколько ситуаций частного характера. Лучше узнать их заранее.
Если оформлен брачный договор?
Заключенный брачный договор предусматривает особый порядок пользования недвижимым имуществом. Если по ее условиям квартира принадлежит только мужу или только жене, согласие на ее продажу не требуется.
Подтверждение условий брачного контракта должно быть доказано. Для этого в Росреестре необходимо получить копию брачного договора, заверенную нотариально.
Нужно ли от бывшего супруга?
После развода супругам исполняется три года — это время, отведенное на раздел имущества.
Если процедура раздела имущества не была проведена и истек трехлетний срок, имущество остается у гражданина, на которого квартира оформлена согласно документам.
Поскольку развод уже произошел и срок давности уже прошел, оспорить мировое соглашение в суде будет невозможно.
В случаях, когда развод произошел более трех лет назад, бывший супруг не обязан писать согласие.
Согласие не требуется в следующих случаях:
О том, как отказаться от своей доли квартиры в пользу другого человека, читайте здесь.
С 2013 года Росреестр прекратил регистрацию договоров, но регистрирует смену собственника, когда согласие не требуется.
Однако нельзя надеяться, что второй супруг не узнает о продаже. В течение 12 месяцев он должен обратиться в суд, который будет рассматривать это дело.
Суд вынесет решение в пользу заявителя и постановит следующее:
- вернуть деньги покупателю,
- выплачивать долю второму супругу,
- возместить понесенные расходы в полном объеме.
Если один из бывших супругов продает совместное имущество, другой может обратиться в суд для защиты своих прав.
По решению суда сделка будет отменена, и право собственности снова станет общим.
Продавец, нарушивший закон, будет обязан возместить покупателю убытки.
Также читайте статью о том, как разделить ипотечную квартиру после развода.
Как отозвать?
Если операция еще не завершена, можно будет отменить ранее оформленное согласие, составив заявление в нотариальной конторе, об этом решении должен быть уведомлен второй супруг.
После завершения транзакции отозвать согласие невозможно.
В этом случае вы можете обратиться в суд и попросить у второго супруга компенсацию причитающейся суммы от продажи совместной квартиры.
