Как оформить ипотеку на вторичное жилье пошаговое руководство

Несмотря на то, что строительство нового жилья увеличивается с каждым годом, до 75-80% ипотечных сделок приходится на приобретение вторичного жилья.

Чтобы получить вторичный жилищный кредит, нужно знать, как работают эти операции.

Законодательная база

Все правовые положения об ипотечной ссуде в российском законодательстве установлены Законом от 25.07.2012 г. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».

Требования к заемщикам

Чтобы обезопасить себя от дефолтов, банки предъявляют особые требования к заемщикам.

Ипотечный кредит можно получить:

1. граждане РФ (иностранцы могут оформить ипотеку только в некоторых банках),
2. люди определенного возраста, как правило, от 21 до 60 лет (ссуду необходимо погасить до достижения заемщиком 75-летнего возраста),
3. обычно зарегистрированы в головном офисе банка (работают постоянно или проживают в регионе, где расположен банк),
4. иметь постоянный источник дохода (работать и иметь совокупный опыт работы не менее 1 года, пенсионеры с другим документально подтвержденным источником дохода),
5. иметь хорошую кредитную историю,
6. с особым статусом для получения ипотечной ссуды по специальным программам.

Какую недвижимость можно приобрести?

Чтобы минимизировать свои риски, кредиторы составляют список требований к приобретаемому вторичному жилью.

Поэтому не все жилые помещения подходят для ипотечной сделки.

Банк предоставляет ссуду на покупку наиболее ликвидного дома, который можно легко продать, если заемщик не сможет выплатить ссуду.

У каждого банка есть свой список требований, но вы можете примерно описать общее качество жилья, которое перевесит банковский чек.

Банки обычно обращают внимание на:

По этим причинам обычно можно использовать ипотеку для покупки квартиры стандартной планировки в домах примерно с 1970 года и старше.

Так называемые «хрущевки» не хотят брать ссуды и, скорее всего, в покупке жилья в прежних домах или нестандартного жилья будет отказано.

Основные условия

Чтобы оформить ипотеку на вторичный дом, должны быть соблюдены следующие условия:

1. срок — от 1 до 30 лет,
2. минимальная сумма кредита — от 300 тысяч рублей,
3. кредит предоставляется только на арендуемое жилье, у которого есть собственник (невозможно подать заявку на долевое строительство или коммерческую недвижимость),
4. минимальный депозит — от 15%,
5. комиссия за досрочное погашение не взимается.

Без первоначального взноса и господдержка

Чтобы получить ссуду без первоначального взноса, необходимо обратиться в банк, который предлагает кредиты под залог кондоминиума.

Он уже должен принадлежать заемщику.

В этом случае предоплата не требуется.

Кроме того, многие банки предлагают выгодную ипотеку с господдержкой по специальным программам:

Также существуют льготные программы по субсидированию покупок для определенных категорий граждан и т.д.

В этом случае первоначальный взнос может быть погашен за счет предоставленного сертификата, а ставка по кредиту ниже, чем по стандартному кредиту.

Лица, относящиеся к этой категории, при выборе банка-кредитора должны проконсультироваться с сотрудниками банка о возможности использования их льгот.

Могу ли я получить ипотеку без первоначального взноса? Узнай здесь.

Почему банк может отказать?

Банк вправе отказать в выдаче кредита на покупку конкретного помещения в случаях, если:

1. квартира не соответствует банковским нормам по техническому состоянию (см выше),
2. при покупке дома у родственников,
3. если заемщик проработал на последней работе менее 6 (иногда 3) месяцев,
4. приобретена наследственная квартира и с момента смерти предыдущего хозяина прошло менее 6 месяцев,
5. потенциальные домовладельцы включают социально уязвимых людей (например, людей с ограниченными возможностями).

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно пройти процедуру, которая абсолютно одинакова в разных банках.

Необходимые документы

Список необходимых документов определяется каждым банком отдельно.

Однако вы можете обозначить минимальный набор документов, необходимый для получения ипотечной ссуды.

Включает в себя:

Скачать образец сертификата 2-НДФЛ.

При определенных условиях банк может потребовать дополнительные документы, такие как справки, налоговые декларации и т.д.

Выбор банка-кредитора

Практически все банки, работающие с частными лицами, предоставляют услуги ипотечного кредитования вторичного жилья.

Выбрать наиболее подходящий банк можно не только с помощью ипотечных калькуляторов на сайтах банков, но и просто посетив кредитных менеджеров учреждений.

В некоторых банках действуют специальные кредитные программы, поэтому разница в сроках кредитования может быть довольно значительной.

Важен не только размер процентной ставки, но и условия кредита.

Например, одни банки более лояльны к «серым» зарплатам, другие могут предоставить большую сумму кредита, исходя из финансовой безопасности потенциального покупателя и т.д.

Поэтому, прежде чем подавать заявку на получение кредита, вы можете посетить разные банки и проконсультироваться с кредитными специалистами.

Оформление заявки

После выбора конкретного банка-кредитора покупатель должен подать заявку на получение ипотечной ссуды.

Для этого вам следует лично обратиться в банк и предоставить все необходимые документы. Срок рассмотрения до 2-х рабочих дней, но банк вправе рассмотреть его еще дольше.

После рассмотрения вопроса принимается решение, в случае положительного ответа определяется максимально возможная сумма кредита исходя из финансовых показателей покупателя.

Пример заявки на ипотечную ссуду.

Подбор подходящей квартиры

После получения согласия банка у покупателя есть примерно 3 месяца, чтобы найти недвижимость и завершить сделку.

Если вы не соблюдаете этот срок, вам придется повторить всю процедуру одобрения кредитной заявки.

Поскольку сделка по покупке вторичного дома может быть отложена по объективным причинам, ее не следует откладывать на неопределенный срок, а потенциальные варианты также можно искать во время рассмотрения заявки.

При выборе жилья необходимо исключить те варианты, которые не подходят по требованиям банка или по другим причинам.

Следует избегать сомнительных вариантов, а также излишне дорогих или дешевых квартир, стоимость которых существенно отличается от среднерыночной.

После осмотра необходимо сразу предупредить хозяина, что квартира будет приобретена в ипотеку, чтобы исключить те варианты, которые будут продаваться с неполным указанием цены в договоре.

При выборе подходящего жилья вы можете воспользоваться услугами опытного агента по недвижимости, который досконально ознакомится с особенностями ипотечной ссуды и поможет определиться только с подходящими вариантами ссуды.

Экспертная оценка

После того, как подходящий вариант найден, объект недвижимости должен быть осмотрен экспертом для определения его остаточной стоимости.

заказать оценку недвижимости можно только у оценщика, аккредитованного в банке.

При этом оценку оплачивает потенциальный покупатель, стоимость услуги зависит от площади объекта — чем больше квартира, тем она дороже.

Оценка предназначена для определения ликвидационной стоимости жилья в случае, если заемщик не сможет выплатить ссуду и банку придется продать квартиру самому.

именно размер ликвидационной стоимости определяет максимально возможную сумму кредита, которая должна быть не менее 85% от стоимости квартиры.

Если стоимость квартиры намного выше, банк может уменьшить сумму кредита или даже отказать в предоставлении ее под конкретный объект недвижимости.

Оформление кредита и заключение сделки

После того, как все необходимые документы собраны и получено заключение оценки, можно переходить к процессу регистрации сделки.

Первым делом необходимо подготовить предварительный договор в соответствии с требованиями банка.

В нем регистрируются участники сделки и приобретаемое имущество.

Пример предварительного договора купли-продажи квартиры с ипотекой.

После утверждения предварительного договора фиксируется день операции, на которую оформляется основной договор купли-продажи.

Пример договора купли-продажи квартиры с ипотекой.

В назначенное время заемщик посещает банк и подписывает с банком кредитный договор на покупку жилья с залогом недвижимого имущества (ипотека).

Заключен договор имущественного страхования (ипотечное страхование).

Пример договора страхования ипотечной недвижимости.

В этот же день с продавцом заключается договор купли-продажи, при этом первоначальный взнос перечисляется из личных сбережений покупателя.

Договор регистрируется в государственных регистрирующих органах (филиал Росреестра, МФЦ и др).

В течение 5-7 рабочих дней заемщик становится владельцем дома, который прописан в ЕГР, а оставшаяся сумма предоставленного банковского кредита передается продавцу.

О том, как правильно составить договор купли-продажи, читайте в нашей статье.

О процентных ставках

Процентная ставка по ипотечному кредиту напрямую зависит от справочной ставки ЦБ РФ, то есть ставки, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам.

В связи с недавним снижением инфляции базовая ставка установлена ​​на уровне 8,5%.

Это позволило банкам снизить процентную ставку по ипотечным кредитам до самых низких значений за всю историю развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В настоящее время возможно получение вторичного жилищного кредита под 9-11% годовых в зависимости от банка и ипотечной программы.

На размер ставки также влияют:

1. участие в программах государственной поддержки («Жилье для молодой семьи», «Жилье для специалиста»),
2. наличие зарплатной карты банка (можно снизить процентную ставку на 1%),
3. сумма депозита,
4. условия кредита,
5. наличие или отсутствие страхования жизни на момент запроса кредита (страхование снижает ставку на 1%).

Точную сумму ставки по кредиту можно узнать после консультации с кредитным менеджером банка, приблизительную ставку и проценты можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора.

Обращаться ли к риэлтору?

До 40% всех сделок на рынке недвижимости РФ осуществляется сторонами сделки самостоятельно, без привлечения агентов по недвижимости. Ипотека не исключение.

В некоторой степени провести сделку по покупке вторичного дома под ипотеку даже проще, чем покупать / продавать недвижимость за наличные, поскольку процесс регистрации ипотеки довольно жестко контролируется банком.

Кредитное учреждение самостоятельно проверяет юридическую чистоту квартиры и консультирует по вопросам составления договора купли-продажи или даже готовит его самостоятельно.

Другое дело, что банк никак не поможет в проведении сложной сделки, например с «сетью квартир», когда одновременно покупается и продается несколько объектов недвижимости.

Также могут возникнуть значительные трудности при передаче доли несовершеннолетним детям, продаже квартиры по доверенности и в других случаях.

Поэтому покупать жилье самостоятельно рекомендуется только при самых простых сделках, а при любых сложных вариантах лучше обратиться в агентство или к частному агенту по недвижимости.

Это позволит избежать многих «подводных камней», которые особенно распространены на вторичном рынке жилья.

Плюсы и минусы покупки жилья на вторичном рынке в ипотеку

Покупка вторичного дома в ипотеку имеет как неоспоримые преимущества, так и существенные недостатки.

Главное преимущество в том, что получить доступ к вторичке можно без проведения полноценного ремонта.

Кроме того, выбор вторичных квартир на рынке недвижимости намного шире, а поскольку вторичное жилье продается частными лицами, покупатель всегда может выторговать более низкую цену квартиры.

К минусам покупки вторичного дома по ипотеке можно отнести:

И в заключение рекомендуем посмотреть видео о покупке вторичного дома в ипотеку: