Иногда у жильцов многоквартирного дома возникает вопрос, как изменить способ управления.
Разберем, как ликвидировать ТСЖ, с пошаговыми инструкциями и образцами документов, чтобы эта процедура соответствовала всем нормам закона.
Во многом эта процедура зависит от причин этого, а также от наличия задолженности жилищного товарищества перед внешними кредиторами.
Законодательство
Жилищное товарищество — одна из форм управления городскими кондоминиумами и прилегающими территориями.
Создание, реорганизация и ликвидация строительных кооперативов происходит при непосредственном участии собственников помещений и регулируется следующими правилами:
В конституционных органах федерации могут приниматься дополнительные постановления, регулирующие роспуск товариществ собственников жилья с учетом региональной специфики.
Порядок реорганизации и ликвидации жилищных товариществ также прописан в уставе конкретной организации, при этом положения устава не могут противоречить законам.
Реорганизация и ликвидация: в чем разница?
Под реорганизацией жилищной компании понимается изменение наименования или типа юридического лица с переходом всех обязательств с прежней организации на новую.
Примером реорганизации может быть:
- консолидация множества партнерских отношений,
- разделение крупного товарищества собственников жилья на несколько отдельных структур,
- преобразование жилищного товарищества в жилищный кооператив,
- выделение обособленной организации от ТСЖ,
- присоединиться к ТСЖ другого товарищества.
Для реорганизации требуется решение собрания собственников помещения, принятое простым большинством голосов, или решение суда.
Основное отличие ликвидации от реорганизации состоит в том, что на момент ликвидации права и обязанности ликвидированного юридического лица не переходят ни к одной из вновь созданных внутренних организаций.
Даже долги и обязательства структуры на момент ликвидации не могут перейти к новой организации, но подлежат погашению.
Ликвидация ТСЖ
Причинами ликвидации жилищной компании могут быть:
Собственники помещений могут реорганизовать или ликвидировать ТСЖ на общем собрании, созванном инициативной группой.
Причинами ликвидации по решению собственников часто являются желание передать дом управляющей компании из-за некомпетентности руководства ТСЖ в отношении оказания коммунальных услуг.
Об ответственности управляющей компании по ремонту и ЖКХ многоквартирных домов читайте в статье.
Жилищная инспекция подает заявление в суд или налоговую службу о ликвидации жилищного товарищества, если его руководство неоднократно нарушает жилищное законодательство.
Незаконность создания жилищной ассоциации проявляется в представлении фальшивых учредительных документов в казну или в нарушении голосования по учреждению товарищества.
Наиболее частым нарушением при создании жилищного товарищества, приводящим к его досрочной ликвидации, является голосование без кворума или его бездействие.
В этом случае жильцы дома, мнение которых не было учтено, направляют соответствующую жалобу в орган жилищного контроля, и по результатам проверки организация ликвидируется как незаконная.
Скачать образец жалобы на ТСЖ по жилищной инспекции можно здесь.
Для ликвидации потребуются следующие документы:
- заявление от организаторов ликвидации,
- бухгалтерская справка о закрытии расчетного счета,
- квитанция об уплате расчетного сбора,
- справка пенсионного фонда,
- решение суда или протокол собрания собственников помещения (членов ТСЖ),
- копии паспортов участников расчетной комиссии,
- копии учредительных документов.
Заявление о ликвидации должно быть оформлено по форме R16001, утвержденной приказом налоговой службы №1. 7-6 / 25.
Заявление о ликвидации юридического лица.
Текст должен содержать паспортные данные инициаторов ликвидации и место их регистрации, а также уведомление о дате публикации сообщения о ликвидации в СМИ.
Пример заполнения уведомления о ликвидации юридического лица.
Способы
Существует три основных способа ликвидации жилищного товарищества:
Способ ликвидации зависит как от легитимности функционирования жилищного товарищества, так и от инициатора ликвидации, а также от причин, возникших для данной процедуры.
Собрание членов ТСЖ
Чтобы решение о ликвидации было законным, на общем собрании должна присутствовать не менее половины всех членов жилищного товарищества.
Решение принимается простым большинством голосов (50% плюс один голос).
Собрание созывается в порядке, предусмотренном уставом, после чего председатель и секретарь собрания избираются из числа членов правления или инициативной группы, если правление препятствует ликвидации общества.
В ходе собрания председатель объявляет повестку дня и ставит на голосование вопрос о ликвидации ТСЖ.
Секретарь составляет протокол собрания и отмечает количество проголосовавших по каждому вопросу повестки дня. Участники сбора могут проголосовать за, против или воздержаться от голосования.
В повестку дня не могут быть включены темы, которые не были озвучены на этапе созыва собрания.
При ликвидации ТСЖ повестка дня следующая:
- вопрос о ликвидации,
- вопрос об избрании ликвидационной комиссии,
- оформление договоров с кредиторами и переход права собственности на ТСЖ в общую собственность собственников помещений дома.
По результатам голосования председатель заверяет протокол своей подписью.
Пример протокола общего собрания членов ТСЖ.
Текст протокола должен содержать:
Каждый из участников собрания вправе потребовать, чтобы его особое мнение было зафиксировано по вопросам повестки дня.
По решению собственников
Ликвидация по решению собрания собственников квартир происходит в случае, если членам ТСЖ принадлежит менее половины всей жилой площади многоквартирного дома, согласно п. 2 ст. 141 Домашнего кодекса.
Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основаниях и в порядке, установленных гражданским законодательством.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственника жилья, если у участников товарищества нет более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов членов товарищества собственники помещений в многоквартирном доме.
Для ликвидации по решению собственников на собрании собственники должны присутствовать не менее половины всех квадратных метров, относящихся к ликвидируемому ТСЖ.
Для организации собрания не менее 10% собственников должны обратиться в уполномоченный орган ТСЖ с обязательством предоставить помещение для собрания и его организации (п. 6 ст. 45 ТК РФ).
Для ликвидации ТСЖ акционеры должны составить протокол собрания и проголосовать по вопросам повестки дня, ликвидация признается, если «за» проголосовало более половины участников.
В отличие от собрания членов ТСЖ, собрание собственников объекта имеет более широкие полномочия и, помимо ликвидации, может включать в повестку дня следующие вопросы:
- о создании нового товарищества или кооператива,
- о выборе другого способа управления домом.
Голосование собственников помещения о ликвидации ТСЖ может проходить как в собрании, так и в заочной форме.
Заочное голосование выбирается, когда количество держателей превышает 100 и невозможно собрать кворум одновременно.
При голосовании по почте на каждого собственника формируются бюллетени, после чего инициативная группа не менее двух человек совершает обход домов, принадлежащих компании.
Затем жители заполняют поля перед каждым пунктом повестки дня карточек, ставя свои подписи в пунктах «за», «против» или «воздержался».
Прочтите также статью о том, что следует включить в обзор МКД.
Через суд
Решение ликвидационного суда требуется в случаях, когда большинство собственников помещений или членов ТСЖ не желают проводить ликвидационное собрание.
При одновременном наличии следующих обстоятельств:
Поскольку ассоциация недвижимости является юридическим лицом, вопрос о ее ликвидации решает арбитражный суд по месту нахождения компании.
Заявление о ликвидации направляет в суд инициативная группа жителей, прокуратура или жилищная инспекция.
Текст заявки должен содержать следующую информацию:
- название судебного органа,
- ФИО и паспортные данные истца,
- обстоятельства дела,
- причины и основания ликвидации,
- информация о финансовом состоянии ТСЖ,
- требования к суду,
- данные о показаниях свидетелей,
- подтверждение предварительной процедуры расчетов.
Пример заявления о ликвидации ТСЖ.
В обстоятельствах дела следует подробно описать ход деятельности ТСЖ, нарушения и их причины, а также возможных виновников.
Требования к суду — вынесение решения о ликвидации, в некоторых случаях оно может быть дополнено заявлением о банкротстве организации.
В процедуру расследования должны быть включены попытки инициативной группы ликвидировать жилищное товарищество путем созыва общего собрания.
Свидетельством этой процедуры являются распечатанные объявления об общем собрании, а также протокол голосования без голосования с отметкой об отсутствии необходимого кворума.
Пошаговая инструкция
Для ликвидации партнерства промоутеры должны предпринять следующие действия:
Объявления в СМИ представляются для удовлетворения требований кредиторов, поскольку момент принятия решения о ликвидации является основанием для взыскания долга (п. 4 ст. 61 ГК РФ).
В уведомлении должна быть указана дата, с которой кредиторы могут начать взыскание долга, дата начала взыскания должна быть не менее 60 дней после даты решения об урегулировании.
В этот период ликвидационный сбор:
- сбалансировать партнерство,
- продает свою собственность,
- согласен с кредиторами.
важно помнить, что организаторы ликвидации несут ответственность за расчет с кредиторами личными активами, но в случае ассоциации домовладельцев эти расходы несут растратчики.
Кроме того, если с них нет возможности взыскать долги, они распределяются между всеми собственниками помещения пропорционально занимаемым квадратным метрам.
После закрытия обязательств перед кредиторами в налоговый орган подается заявление по форме R16001 с документами, подтверждающими погашение задолженности перед кредиторами, и копией решения о ликвидации ТСЖ.
При отсутствии нарушений порядка ликвидации в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления ТСЖ исключается из реестра в Едином реестре юридических лиц.
Чтобы узнать, как бороться с недобросовестным товариществом домовладельцев, посмотрите видео:
Что необходимо сделать после ликвидации?
После процедуры ликвидации собственники помещения должны выбрать способ управления долевой собственностью кондоминиума.
Управление может осуществляться:
Владельцы могут управлять домом без создания юридического лица, если количество квартир в доме не превышает 50.
В большинстве случаев причиной ликвидации товарищества является наличие крупных долгов перед организациями, поставляющими ресурсы (водоснабжение, отопление и т.д.), Либо нарушения и растраты со стороны предыдущего руководства.
О том, как проверить правильность расчета счета, читайте здесь.
В этом случае может быть назначен кризисный менеджер для наведения порядка в коммунальном хозяйстве после ликвидации товарищества собственников жилья.
Привлечение антикризисного управляющего после ликвидации ТСЖ происходит по решению собственников на общем собрании.
Кризисный лидер имеет опыт работы с кредиторами, поставщиками ресурсов и является опытным руководителем бизнеса.
Контракт заключается на ограниченный срок (2-4 месяца), в течение которого менеджер привлекает:
- решает проблемы с кредиторами,
- обеспечивает подачу инженерных коммуникаций,
- нанимает штатных сотрудников для партнерства,
- воспитывать будущее лидерство.
После прекращения работы бывшего управляющего собственники помещения юридически оформляют новое строительное объединение или кооператив, нанимая обученную команду и лидера среди ответственных арендаторов.
Ревизионная комиссия и её полномочия
Ревизионная комиссия является выборным надзорным органом ассоциации недвижимости и состоит либо из аудитора, либо из нескольких членов комиссии, в зависимости от размера ТСЖ.
Согласно положениям ст. 150 ТК РФ в обязанности ревизионной комиссии входит:
Если члены комиссии в ходе проверок обнаруживают нарушения со стороны руководства или деятельность привлеченных специалистов, мэры направляют руководству запрос об устранении нарушений.
В случае незнания требований комиссии ее члены составляют акт о нарушении и отправляют его в местное жилищное управление.
Надзорный орган вправе подать апелляцию в суд с целью ликвидации ТСЖ или принудительного отстранения его от управления.
Ревизионная комиссия также имеет право:
- обратиться в суд с обязательством ликвидировать или реорганизовать ТСЖ,
- созвать общее собрание, чтобы доложить арендаторам о нарушениях управления и решить дальнейшую судьбу ТСЖ.
Счетная комиссия избирается из числа собственников помещений в собрании сроком на 2 года.
важно учитывать, что в комитет не могут входить избранные члены совета директоров товарищества.
Особые случаи
Ликвидация жилищного товарищества часто происходит при наличии долгов.
Прежде чем снимать ТСЖ с регистрации, ликвидационный сбор должен погасить все существующие долги.
В противном случае ликвидация возможна только через арбитражный суд с объявлением юридического лица банкротом.
Судебная власть принимает решения с учетом интересов собственников помещений и кредиторов.
При ликвидации ТСЖ с долгом суд назначает конкурсного управляющего на срок не более 6 месяцев.
В этот период арбитр:
Суд предоставляет доверительному управляющему неограниченные полномочия по управлению компанией.
После полного или частичного соглашения с кредиторами в течение срока, установленного судом, проводится второе собрание, на котором принимается окончательное решение о ликвидации компании.
Если у членов ликвидационной комиссии нет средств для организации процесса ликвидации, они подают в налоговый орган специальное заявление о том, чтобы фактически бездействующее юридическое лицо было исключено из реестра.
Если председатель против?
В некоторых случаях возможно, что члены совета директоров или президент воспрепятствуют ликвидации компании.
В таких обстоятельствах арендаторы подают жалобу в орган жилищного надзора, который может приостановить деятельность президента на период ликвидации ТСЖ.
Если процесс приостановления полномочий президента откладывается, а другие члены правления отказываются организовать собрание членов ТСЖ, ликвидация организации может быть произведена путем собрания собственников помещений дома.
Правление не имеет права вмешиваться в собрание собственников, поскольку они независимы от ТСЖ.
Согласно ст. 44 ЖК РФ собственники переговорных имеют право:
- назначать лиц, ответственных за управление общественным благом, вместо членов совета,
- назначать председателя домового совета, функции и полномочия которого аналогичны функциям и полномочиям председателя ТСЖ,
- выберите другой способ управления домом.
Решение собрания собственников оформляется в виде протокола, копия которого отправляется в отдел жилищной инспекции, который на основании решения приостанавливает деятельность правления ТСЖ.
Ликвидация жилищного товарищества может происходить по решению собрания жителей или по решению суда.
Своевременный созыв общего собрания и грамотное оформление всех ликвидационных документов поможет организаторам ликвидации избежать длительных слушаний.
