При заключении договора стороны должны составить и подписать договор купли-продажи (DCT).
Такой договор не имеет стандартной формы, но его положения должны содержать обязательные условия, без которых оно не будет принято регистраторами и сделка не состоится.
В этой статье вы узнаете, как составить договор купли-продажи квартиры, а также сможете скачать образец документа.
Составление и оформление типового ДКП
Договор составляется письменно в нескольких экземплярах, отсутствие письменной договоренности не позволяет оформить переход права собственности в органы государственной регистрации.
Что предшествует заключению?
Перед заключением договора стороны должны убедиться в законности предстоящей сделки.
Для этого берется выписка из ЕГРН, в которой указывается наличие обременения на квартиру, то есть наличие определенных ограничений права продавца на распоряжение имуществом.
Ограничения могут быть наложены судебными органами, банковскими учреждениями, судебными приставами или другими организациями.
При отсутствии обременений покупатель должен проанализировать правоспособность и дееспособность продавца.
Как правило, заключению основной денежно-кредитной политики предшествует подписание авансового или депозитного договора, в котором оговариваются условия и положения денежно-кредитной политики.
О том, как правильно оформить депозитный договор при покупке жилья, читайте в нашей статье.
Существенные и дополнительные условия
Любая денежно-кредитная политика имеет две категории условий: существенные и дополнительные.
Обязательными условиями являются:
Предметом договора является проданная квартира, дом и т.д.
При этом текст договора должен содержать описание, позволяющее его достоверно идентифицировать: указание точного адреса, данные о доме (год постройки, материалы, этажность), общая и жилая площадь, этаж, количество комнат и подсобные помещения с указанием съемок, прав третьих лиц.
Цена — указывает полную стоимость, по которой квартира была продана (куплена.
(например, мебель и т д.),
отсутствие ограничений и прав третьих лиц, разрешение спора, указание лиц, оплачивающих расходы, процедура расторжения, обстоятельства непреодолимой силы, при которых договор может быть расторгнут и т д. Посмотрите видео о том, как составить договор купли-продажи квартиры и на что обращать внимание:
Покупка квартиры в ипотеку
При использовании средств ипотечного кредитования отдельная статья в договоре денежно-кредитной политики формализует правоотношения между покупателем и кредитором.
регулируется в соответствии с Законом Российской Федерации от 25.07.2012 г. 102-ФЗ «Об ипотеке».
Таким образом, денежно-кредитная политика предусматривает следующие положения:
- объект ипотеки — приобретенный дом,
- оценка вопроса аккредитованными компаниями или лицами,
- сведения о залогодержателе (банке),
- указание на то, что квартира занята кредитором с момента регистрации до момента исполнения покупателем своих обязательств.
Перед основной денежно-кредитной политикой стороны должны составить и подписать предварительное соглашение, в котором указывается дата подписания основного соглашения.
Предварительная информация подается в юридический отдел банка-кредитора и необходима для утверждения кредитного договора. Форма составления такая же, как и в основном договоре.
Необходимые документы
Для проведения операции участникам необходимо предоставить пакет документов, без которого регистрация смены собственника не состоится.
Продавец должен предоставить:
правоустанавливающие документы (выписки из ЕГРН), кадастровый паспорт с объяснением, справка о продаже (об отсутствии задолженности по платежам и на лицах, прописанных в квартире), договор, по которому квартира была приобретена в собственность, генеральная доверенность, если поверенный действует от имени продавца, разрешено в особых случаях. Согласие органов опеки и попечительства требуется, если в квартире проживают инвалиды или инвалиды (дети, инвалиды и т.д.).
В ситуации, когда жилье было приобретено в зарегистрированном браке, для продажи требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально. Документы, удостоверяющие личность, необходимы для обеих сторон.
Регистрация договора
В соответствии с российским законодательством, сам договор не проходит регистрацию, только переход права собственности оформляется по соглашению.
Регистрация осуществляется в территориальных управлениях Росреестра, документы могут быть представлены либо в отделении, либо в Земельной книге, либо в региональном МФЦ «Мои документы».
Для этого сторонам необходимо явиться с пакетом документов и оплатить госпошлину. Срок — 7 рабочих дней для регистрации в отделении Росреестра и 9 рабочих дней для регистрации через МФЦ.
Что нужно предусмотреть, чтобы обезопасить сделку?
Чтобы сделка не была признана недействительной, стороны должны обеспечить дееспособность друг друга и право продавца распоряжаться имуществом.
Продавцу
Продавец должен подтвердить личность покупателя и его дееспособность. Для подтверждения личности необходимо убедиться, что паспортные данные, указанные покупателем при заключении договора, верны.
Правоспособность определяется «на глаз», в случае сомнений можно запросить справку о том, что покупатель не зарегистрирован в диспансере.
Кроме того, продавец имеет право запросить выписку из финансового счета, если у него есть сомнения в платежеспособности покупателя.
Покупателю
Чтобы не быть обманутым, покупатель должен убедиться, что:
- правоспособность и личность продавца (так же, как и продавца),
- дееспособность, то есть право продавца распоряжаться продаваемой недвижимостью.
Для проверки права продавца на распоряжение квартирой можно запросить выписку из ЕГРН. Также нужно убедиться, что перепланировка узаконена, если таковая имеется. Для этого сверьтесь с планом квартиры по адресу с пояснением кадастрового плана этажа.
Кроме того, покупатель может запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой перечислены все люди, которые когда-то регистрировались в квартире, и место их отъезда. Такой шаг убережет продавца от неожиданно вернувшихся родственников (из мест содержания, от армии и так далее).
Расторжение договора
Договор может быть расторгнут в двух случаях:
со свободного согласия обеих сторон, по судебному решению по запросу одной из сторон. Решение суда должно быть основано на существенных нарушениях договорных обязательств, таких как:
- отказ покупателя от оплаты,
- отказ от выселения и аннулирование продавцом.
Еще одна ситуация, при которой договор может быть расторгнут, — это признание судьей непредвиденных обстоятельств, например, после регистрации были обнаружены права третьего лица на использование или право собственности.
Кроме того, существует возможность признания сделки недействительной в случаях, когда она нарушает закон.
К таким делам относятся выявленная недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон, недееспособность стороны договора, заключенный с применением физического или психологического насилия и другие причины.
