Ипотечный кредит как способ решения жилищной проблемы: самый низкий процент ипотеки

Рынок ипотеки в России относительно молод и быстро растет, но постоянно сталкивается с рядом трудностей и ограничений. Это связано с особенностями экономического, социального, демографического развития и нюансами законодательного регулирования. Узнайте больше о проблемах с ипотечной ссудой сегодня.

Основные проблемы развития ипотеки в России

Ипотечный кредит предусматривает длительный период отношений между заемщиком и кредитором (банком). Одним из главных условий правильного выполнения формализованных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, добиться которой на практике крайне сложно.

В отсутствие такой стабильности и, наоборот, в условиях периодических колебаний в условиях кризиса рассматриваемый кредитный рынок, к сожалению, представляет ряд проблем. Рассмотрим их подробнее.

Инфляция

Несмотря на то, что власти постоянно заявляют о снижении уровня инфляции в стране, ее уровень все еще достаточно высок и имеет тенденцию к колебаниям. Инфляционные процессы напрямую негативно влияют на развитие системы ипотечного кредитования, так как влекут за собой обесценивание денег. В результате стоимость привлечения средств для банков не снижается.

В Российской Федерации темпы роста доходов населения всегда были ниже темпов роста инфляции. На фоне таких процессов у банков возникают собственные проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, не желающих держать свои средства на депозитах, проценты по которым не покрывают текущий рост цен.

Из-за инфляции развитие ипотеки происходит по пути отдельного предложения для избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем дохода и постоянной занятости, а не как массовый продукт для всех.

Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски

На рынке жилья на сегодняшний день много проблем с прозрачностью и законодательным регулированием.

В связи с тем, что на рынке существует ограниченное количество строительных компаний-монополистов, занимающихся возведением новостроек, реальной конкуренции между девелоперами просто нет.

В результате потребители получают искусственно завышенные цены на объекты недвижимости и их постоянную сохранность.

Только когда на рынок выйдут новые строительные компании, готовые предложить потенциальным покупателям привлекательные проекты по адекватным ценам, когда они начнут конкурировать друг с другом за объемы продаж и когда рынок долевого строительства перестанет быть таким непрозрачным, цены на недвижимость снизятся соответственно и разрешить покупку квартир за счет ипотеки с кредитной нагрузкой, отличной от текущей.

Система, разработанная для крупных застройщиков для создания небольших дочерних компаний, которые по сути представляют собой одно и то же лицо, отсутствие прозрачности в финансовой и управленческой отчетности, вероятность банкротства компании и, в конечном итоге, получение недостроенного дома, сомнительное качество строящегося жилья — все это это высокие риски российского рынка нового строительства.

А при оформлении такой квартиры в ипотеку риск увеличивается вдвое.

Существующие изменения в 214 ФЗ не решат проблему ипотечного кредитования в новостройке, а лишь вызовут рост цен за счет ухода с рынка последних мелких игроков.

Низкая платежеспособность и серый доход

Одним из основных сдерживающих факторов развития российского ипотечного рынка является низкая кредитоспособность большинства населения, что делает практически недоступными жилищные кредиты и покупку жилья.

По данным Росстата, средняя зарплата в Москве на начало 2018 года составляет 80 тысяч рублей. Эти цифры различаются по регионам, но среднее значение составляет около 34 тысяч рублей. Для человека с таким доходом кредитная нагрузка будет довольно тяжелой.

Поскольку сегодня получить ипотечный кредит без внесения первоначального взноса невозможно, рядовому жителю нашего государства накопить 15-20% от стоимости купленной квартиры крайне сложно.

С этой целью некоторые клиенты специально оформляют дополнительные потребительские кредиты, продают другую недвижимость и занимают деньги.

То есть наряду с высокими процентными ставками немаловажную роль играет невозможность накопить первоначальный взнос.

Подробнее о том, как оформить ипотеку без первоначального взноса, вы узнаете из предыдущей статьи.

Отягощающим фактором при рассмотрении данной проблемы является проблема «серых» доходов и заработной платы граждан России. Многие банки, особенно крупные банки, предлагающие наиболее выгодные условия кредитования под ипотеку, принимают только официальные документы (справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки), подтверждающие платежеспособность клиента).

Постепенно кредиторы, осознавая распространенность проблемы «зарплаты в конверте», решили учесть скрытые доходы заемщиков. Для этого вам нужно будет подтвердить данные с помощью справки в форме банка, предоставить гражданско-правовой договор и т.д.

Важно! Но даже с учетом всех скрытых доходов уровень благосостояния населения РФ не позволяет получить ипотеку и обслуживать ее без ущерба для нынешнего уровня жизни семьи.

Подробнее о том, как оформляется ипотека без подтверждения дохода, вы можете узнать в отдельном посте.

Проблема, связанная с альтернативными вариантами вложений банками

Любой банк работает, преследуя цель извлечения максимальной прибыли, которая, как многие думают, получается только за счет формирования кредитного портфеля. Помимо ипотеки, в ссудный портфель входят потребительские ссуды, автокредиты и т.д.

Однако, помимо дохода, получаемого клиентами от предоставления заемных средств, финансовые учреждения могут иметь альтернативные варианты вложения своих денег. К ним относятся инструменты фондового рынка и распространение государственных программ льготного кредитования. Именно они подпитывают и финансируют текущий ссудный портфель российских банков.

Ипотечный кредит предполагает длительный срок возврата заемных средств и длительный срок возврата завершенной сделки (в среднем ипотека в РФ выдается на 15-20 лет). И в этом смысле ипотека для банков менее выгодна.

Сегодня покупка и продажа ценных бумаг сопряжена с множеством трудностей, связанных с отсутствием адекватной законодательной базы и с большими рисками, которые кредитные учреждения принимают на себя в условиях экономических колебаний.

Когда рынок насыщается другими продуктами, настанет черед ипотеки.

Острая нехватка жилья

Статистика дает удручающие цифры: не более 10% россиян владеют жильем, превышающим 18 кв. М на одного человека. И это при том, что объекты недвижимости устаревают, приходят в упадок и требуют капитального ремонта.

В России сейчас остро ощущается нехватка жилья: только 1% имеют собственные средства на покупку собственного жилья, а около 20 миллионов человек остро нуждаются в решении жилищной проблемы.

Даже нынешние государственные программы поддержки социально незащищенного населения в улучшении жилищных условий не спасают положение. Многие люди продолжают снимать или жить в нежилых квартирах и домах. Обычная ипотека для них пока недоступна.

Общеэкономическая ситуация вокруг России

Российская экономика критически зависит от цен на сырье. Общая экономическая ситуация в нашей стране сегодня складывается не лучшим образом.

Постоянно вводимые другими государствами санкции, нестабильность курса рубля, участие в зарубежных военных операциях, истощающих государственный бюджет — все это напрямую влияет на экономические и социальные связи и жизнь даже обычного гражданина Российской Федерации.

Снижение курса рубля является результатом разумного повышения ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что, в свою очередь, вынуждает банки повышать ставки по ипотеке. Эти отчеты являются следствием замедления развития ипотечного рынка в России.

Миграционная составляющая

Проблема миграции внутри страны также стоит сегодня достаточно остро. Переезд населения из неблагополучных и отдаленных регионов страны в крупные экономические центры способствует увеличению спроса на недвижимость в них и, как следствие, росту цен.

Таким образом, общая стоимость ипотечных кредитов, связанных с миграционной политикой, может существенно различаться в разных субъектах Российской Федерации. Например, ипотека в Москве и Пензенской области несопоставима по сумме привлеченных средств и итоговой переплате.

Общий рост благосостояния людей и их уровня жизни, выделение целевых средств на жилье в регионах в данной ситуации может стать фактором расширения географии роста спроса на ипотеку и приобретение комфортного жилья.

Неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования

Рынок ипотечного кредитования и рефинансирования — относительно новое явление в нашей экономике. Объем проводимых на нем сделок постоянно растет, но рынок все еще остается недостаточно развитым.

В случае постепенного развития рынка секьюритизации ипотечных портфелей банки получат доступ к долгосрочным источникам финансирования. Однако в этой области отсутствует надлежащий надзор со стороны компетентных органов и соответствующего законодательного законодательства.

Процессы рефинансирования также сопряжены с множеством сложностей, так как по поданным заявкам много отказов из-за незаинтересованности банков в текущих условиях кредитования.

Слабое участие государства в поддержке ипотеки

На государственном уровне в настоящее время реализуется несколько крупных программ, связанных с получением ипотечных льгот:

семейная ипотека под 6% годовых;

военная ипотека;

ипотека для молодых семей;

ссуды на строительство деревянного дома;

материнский капитал.

Кроме того, определенные категории граждан могут воспользоваться целевыми дотациями из бюджета при оформлении ипотечного кредита или покупке недвижимости за свой счет.

Такие программы предоставляют многим людям существенную поддержку и государственные гарантии по кредитам в решении жилищной проблемы. Однако большинство из них требует доработок и дополнений.

Вывод: на данный момент участия государства в получении ипотеки гражданами России недостаточно. Это подтверждается практикой и статистикой по объемам ипотечного кредитования.

Варианты решения проблем

Выявленные проблемы ипотечного кредитования в России серьезно тормозят его развитие и проявляются в виде недоступности для большого количества людей и большой кредитной нагрузки. Среди способов их решения:

1. Постепенное снижение эффективных процентных ставок.
2. Увеличение средней продолжительности выдачи кредитов кредиторами.
3. Грамотная реализация мероприятий по улучшению инвестиционного климата в России.
4. Развитие рынка инвестиционных ценных бумаг (в частности, упрощение структуры и требований к их выпуску).
5. Разработка и реализация ипотечных программ с государственной поддержкой для слоев населения, находящихся в сложной финансовой ситуации.
6. Разработка системы дифференцированного подхода для каждого субъекта Российской Федерации в зависимости от уровня жизни и типа приобретаемого жилья.
7. Прозрачность рынка нового строительства и стимулирование его функционирования за счет недопущения коррупционных схем, связанных с отводом земли, подключением к коммуникациям и т.д.
8. Полная поддержка застройщиков со стороны государства в построении социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.

Важно! Решение ипотечных проблем — это взаимосвязанный комплекс мер и задач, касающихся многих сфер политики, экономики, миграции, строительства и социальной сферы. В любом случае достижение экономической стабильности — это длительный процесс, который продлится не один год.

 Перспективы развития ипотеки в связи с новыми указами Президента

В Указе Главы государства «О национальных целях и стратегических задачах развития до 2024 года» одно из ключевых мест отведено проблемам обеспечения граждан жильем и развития ипотеки в Российской Федерации. В частности, Президент поручил Правительству:

снизить текущую процентную ставку ниже 8% годовых и сделать жилье доступным для семей со средним достатком;

увеличить объем жилищного строительства до 120 миллионов квадратных метров в год;

выйти на уровень, когда не менее 5 миллионов человек смогут решить свои жилищные проблемы;

уменьшение объема непригодного жилого фонда.

Эксперты по ипотечному кредитованию отмечают, что ставка будет постепенно снижаться и в 2019 году достигнет значения около 6,25% годовых.

Реализация эффективных государственных программ и перспективы ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, финансовой поддержки семей с детьми и т.д.

Конкретными мерами по решению жилищного предложения гражданам являются:

совершенствовать методы и механизмы финансирования жилищного строительства за счет снижения рисков для покупателей долевого жилья и развития рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению цен на жилье;

улучшить качество строящихся домов и модернизировать всю отрасль;

поддерживать семьи через государственные ипотечные программы;

совершенствование нормативно-правовой базы в строительной сфере.

Сегодня около 20 миллионов человек (более 13% всего населения Российской Федерации) живут за чертой бедности и имеют доход ниже прожиточного минимума. Конечно, для них нет ипотеки. И даже снижение ставок до 6% в год существенно не решит проблему.

При среднемесячном доходе 40 тысяч рублей на человека ипотека для большинства граждан России (около 38% от общей суммы) даже с низкими процентными ставками будет сопровождаться большой нагрузкой на семейный бюджет.

Например, при стоимости квартиры 2 миллиона рублей и сроке кредита 20 лет под 8% годовых, ежемесячный платеж будет больше 14 тысяч рублей. И это без учета необходимости внесения первого взноса в размере 300 тысяч рублей.

Цифры, указанные в постановлении, несомненно, привлекательнее существующих, но они не будут достигнуты в течение года.

Основными проблемами ипотеки в Российской Федерации сейчас являются низкие доходы страны в целом и каждого человека в отдельности, значительная инфляция, монополизация рынка жилья, особенности миграции, недостаточное участие государства в поддерживающих ипотечных кредитах и ​​слаборазвитость рынка ипотечных ценных бумаг. Решение указанных ограничений станет возможным только как следствие общего и поступательного развития экономики страны во всех ее сферах: политической, социальной, строительной, банковской и других.

1. Подробнее об ипотеке с господдержкой в ​​России вы можете узнать далее.
2. Вам также будет интересно узнать о рисках ипотеки и о том, какие подводные камни она скрывает.
3. Ждем ваших вопросов и напоминаем о записи на консультацию к ипотечному специалисту прямо на сайте в специальной форме.
4. Ждем ваших вопросов и оценки статьи.

Что мешает развиваться ипотеке в России?

Несмотря на то, что в 2014 году ипотечный рынок по понятным причинам начал сокращаться, в 2015 году благодаря политике компетентного правительства, предложившей пути решения проблемы, ипотечное кредитование в России продолжило развиваться. По статистике за 2014 год, сегодня только 10% россиян владеют собственным домом и только 1% граждан могут позволить себе приобрести жилую недвижимость самостоятельно, не взяв в долг.

Основные проблемы ипотечной ссуды в России в 2014-2015 гг. В этой ситуации очевидно, что большинство россиян ищут пути решения жилищной проблемы, и поэтому ипотека становится взаимовыгодной программой как для населения, так и для государства. В условиях нестабильной экономики 2014 и 2015 годов система ипотечного кредитования в России только набирает обороты и, конечно же, возникают различные проблемы кредитования и развития ипотеки, которые необходимо оперативно решать. Но прежде чем искать решения какой-либо проблемы, необходимо сначала найти причины ее возникновения.

В 2014 году специалисты пытались выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РФ и найти пути их быстрого решения, к 2015 году этот список пополнился.

Итак, специалисты установили, что ипотека в нашей стране развивается, но еще не заняла того места, которое могло бы помочь населению решить жилищную проблему.

По их словам, это происходит по ряду причин, среди которых можно выделить основные:

Низкая платежеспособность населения

Высокий уровень инфляции

Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией

Высокая стоимость ипотеки

Монополизация кредитного рынка

Недостаточное количество программ социального кредитования

Проблемы, связанные с миграционной политикой.

Рассмотрим каждую из этих проблем в частности и более подробно.

Низкая платежеспособность населения

Недостаточные доходы населения и, как следствие, низкая платежеспособность: вот основные проблемы медленного развития ипотеки в Российской Федерации.

По оценкам Минэкономразвития РФ, проведенным в период с марта 2014 года по март 2015 года, даже на самых выгодных условиях кредитования только 10% населения нашей страны могут позволить себе оформить ипотеку.

При этом более 60% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий.

Ситуацию заметно усугубляет «серая» заработная плата, но дело не только в этом. Сегодня банки выдают кредиты с учетом скрытых доходов населения.

Но даже на этих условиях кредитор выдаст ипотечный кредит только в том случае, если ежемесячный платеж не превышает 40% дохода семьи заемщика.

И, желая получить ипотечную ссуду, многие заемщики указывают на завышенные доходы, не соответствующие действительности, только для того, чтобы столкнуться с невозможностью выплаты ссуды.

Чтобы иметь возможность ежемесячно выплачивать ипотеку и в то же время поддерживать оптимальный уровень жизни для вашей семьи, семейный бюджет должен в 2-3 раза превышать средний семейный доход.

Учитывая, что средняя зарплата в России в 2014 году составляла 850 долларов, а в большинстве регионов этот показатель намного ниже, ипотечный кредит недоступен большинству жителей нашей страны.

У этой проблемы нет другого решения, кроме как улучшить благосостояние граждан Российской Федерации.

Высокий уровень инфляции

Несмотря на то, что за последние годы уровень инфляции в России значительно снизился, на фоне стабильной экономики других развитых стран она по-прежнему остается на достаточно высоком уровне и оставляет желать лучшего.

Нашему государству еще предстоит пройти долгий путь для достижения экономической стабильности и целостной системы ипотечного кредитования. Из-за высокой инфляции для банков стоимость привлечения средств не снижается.

На фоне инфляционных проблем кредитные организации сталкиваются с другими сопутствующими трудностями:

С одной стороны, из-за нестабильности экономики вкладчики не хотят рисковать своими деньгами и не хранят свои средства на депозитах, ставки которых ниже инфляции

С другой стороны, доходы потенциальных клиентов банка растут медленнее, чем темпы инфляции

В-третьих, из-за небольшого количества вкладчиков снижается уровень услуг по ипотечному кредитованию.

Поэтому ипотека развивается не как массовый продукт, а как предложение только для определенных категорий населения со стабильной работой и высоким уровнем дохода. Решение — бороться с инфляцией и поднять уровень экономики.

Нестабильная экономическая ситуация

Фактически ипотека — это долгосрочная ссуда, измеряемая не годами и месяцами, а десятилетиями. Кредитные организации, которые предоставляют гражданам ипотечные кредиты, вкладывают свои деньги в среднем на срок от 10 до 20 лет.

Чтобы иметь возможность предлагать такие проекты в долгосрочной перспективе, банкам нужна определенная гарантия экономической стабильности. А заемщики хотят быть уверены, что смогут погасить ссуду в течение длительного периода времени.

Экономика нашей страны во многом зависит от мировых цен на ресурсы и экономической ситуации в мире в целом. Сегодня доходы нашего государства и каждого гражданина уменьшаются или увеличиваются, претерпевая кардинальные изменения в контексте глобального кризиса и введения или отмены санкций. Поэтому сегодня никто не может дать гарантий финансовой стабильности в России.

В результате долгосрочное ипотечное кредитование связано с большими рисками для банков, и, чтобы защитить себя и нивелировать любой вид риска, кредиторы вынуждены компенсировать любые убытки высокими процентными ставками.

А выплату высоких процентов по кредиту, опять же, может позволить себе лишь небольшой процент граждан, которых к тому же защищает только государство и закон «Об ипотеке».

Решение этой проблемы развития ипотечного кредитования заключается в стабильности экономической и политической ситуации в стране.

Высокая стоимость ипотечных кредитов

Из двух предыдущих причин неразвитости ипотеки в России следует другая, не менее важная проблема ссуды на недвижимость в нашей стране — высокие процентные ставки по ипотеке.

В 2013 году средняя процентная ставка по ипотеке составляла 13%, в 2014 году — 15%, а в 2015 году стоимость ипотечных кредитов выросла до 20%.

Переплата по ипотеке при таких показателях будет очень высокой и может достигать 200%, если заемщик берет кредит на 25-30 лет.

Что мешает развитию ипотеки в РФ? Высокая стоимость привлечения средств не позволяет финучреждениям удешевлять ипотеку, то есть снижать процентные ставки — проценты по вкладам не должны быть ниже уровня инфляции, чтобы вкладчикам было выгодно хранить средства в банке. То есть та самая ситуация в кругу, о которой мы говорили, когда говорили о проблеме инфляции. Следовательно, с ростом процентных ставок по депозиту растут и ставки по жилищным кредитам.

В начале 2015 года правительство России предложило временные решения проблемы: снизить ставку по ипотеке до 13% за счет государственных субсидий на ипотечные кредиты и рассматривается возможность снижения ставки до 12%. Однако это только временное решение; Только значительное снижение инфляции в России поможет полностью искоренить проблему.

Монополизация рынка кредитования

К сожалению, рынок первичного жилья все еще непрозрачен. В России очень мало строительных компаний, занимающихся строительством многоквартирных домов.

Отсутствие здоровой конкуренции между девелоперами приводит к искусственному повышению и поддержанию высоких цен на жилую недвижимость.

Руководители строительных компаний, желая получить большую прибыль, лишают простых граждан возможности покупать жилье на первичном рынке.

В свою очередь, кредиторы жилищного кредитования также напрямую зависят от разработки ипотечных программ от ценообразования, диктуемого монопольными строительными компаниями.

Решить эту проблему можно только за счет снижения цен на недвижимость в новостройках.

А цены на жилье на первичном рынке автоматически снизятся, когда рынок коллективного жилья перестанет быть монополизированным, когда у девелоперов появится конкуренция.

Для поддержки создания новых организаций, специализирующихся на строительстве жилых кондоминиумов, необходимо создать благоприятные условия для развития этого перспективного направления бизнеса. Только тогда ипотека на первичном рынке станет дешевле и привлекательнее для рядового населения нашей страны.

Недостаточное количество социальных ипотечных программ

Ипотечные кредиты, помимо решения жилищного вопроса, являются инструментом решения различных социальных проблем. Правительство России разработало ряд льготных ипотечных программ для военнослужащих, молодых семей, сотрудников полиции и МВД, молодых специалистов, ученых и учителей.

Однако, как показывает практика, все эти программы требуют значительных доработок. Ожидается, что в ближайшее время государство разработает аналогичные программы для молодых врачей и многодетных семей.

Пока эти категории социально незащищенных граждан вынуждены оформлять ипотеку на общих условиях.

Для населения программы льготного ипотечного кредитования, несомненно, являются существенным подспорьем. Но банки совершенно не заинтересованы в появлении социальных программ, так как такие кредиты им невыгодны.

Кредитные организации предлагают льготные ипотечные ссуды только при условии компенсации государством финансовых потерь за счет льгот, предоставленных заемщику.

Поэтому этим категориям граждан остается надеяться только на господдержку.

Проблемы, связанные с миграционной политикой

Кредиты на покупку или строительство жилья становятся все более популярными, но не во всех регионах. На данный момент существенная разница в уровне жизни отмечается в Московской и Ленинградской областях и в других регионах.

В условиях свободной экономики все больше и больше людей мигрируют из регионов, в которых они родились, в более процветающие экономические центры, что увеличивает спрос на недвижимость и, как следствие, на ипотечные кредиты в более развитых регионах.

Это означает, что высокие цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России растут еще больше. Поэтому стоимость ипотеки так резко различается по регионам страны.

Повышение уровня жизни в регионах, развитие всех регионов и выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в регионах может привести к расширению географии увеличения заявки на ипотечный кредит.

Подводя итоги, можно сказать, что в России по-прежнему существует множество проблем, препятствующих активному развитию ипотеки.

А решение проблем ипотечного кредитования — сложная задача, которая затрагивает различные сферы экономики, политики, общественной жизни, строительства и миграции, развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы в кратчайшие сроки не удастся, на это уходит много времени.

Однако будущее кредитования недвижимости в России выглядит довольно оптимистично, и рано или поздно экономика нашего государства обязательно выйдет на уровень, при котором ипотечное кредитование будет одинаково выгодно как для банков, так и для населения в целом. Давайте надеяться на лучшее!

(7

Ипотека как способ решить жилищную проблему | ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

03, May 2015 by Admin in договор, право недвижимости, вопросы и ответы по кредиту, ИПОТЕКА, недвижимость 2 комментария

          Эта проблема вечна и полностью решить ее невозможно. Однако каждое новое правительство настойчиво предлагает новые пути если не решения, то хотя бы временного снятия напряженности в этой сфере. И мы, простые граждане, должны платить за эту инициативу.

Прежде чем мы успеем привыкнуть к положению дел, следует резкий поворот, и мы снова находимся в полной неопределенности. 
         пациент скорее будет жив, чем мертв:
         Ипотечная программа Москвы была разработана еще до кризиса 1998 года.

Он должен был все делать по американской модели: коммерческие банки выдают ссуды частным лицам, а затем передают права требования ипотечному агентству; заемщик ведет все дела с банком, но в случае спора в суде он будет иметь дело с агентством.

Агентство получает деньги на выкуп кредитов, выпуская ипотечные облигации, привлекательные для тех, кто хочет получить хотя бы низкий, но гарантированный доход. Облигации в основном продаются только крупным компаниям.
         На бумаге концепция выглядела очень привлекательно. Но началась беда.

         Первым из них стал кризис, после которого иностранные компании, якобы внесшие 49% уставного капитала Московского ипотечного агентства (МИА), потеряли желание инвестировать в Россию. Размер уставного капитала МВД был уменьшен, и оно стало акционерным обществом с 100 госакциями.

         Вторая проблема: МВД пока не может получить лицензию ЦБ. В июле 1999 года 18 кредитов были погашены за счет целевого депозита в Банке Москвы и на имя Банка Москвы. Банки продолжают нести убытки по непогашенным кредитам, потому что ставка, по которой они выдаются, намного ниже, чем ставка, по которой сами банки привлекают средства.

Парадокс заключается в том, что у МВД теперь есть средства для погашения ссуд, оставшихся на балансах банков, но оно не может ничего сделать: только специализированное учреждение, уполномоченное ЦБ, может предоставлять ссуды гражданам.

Если МВД его получит, ситуация с целевым депозитом повторится: деньги, полученные Правительством Москвы при фонде, будут потрачены, а новых не появится, потому что продажа облигаций еще не налажена и это маловероятно должно произойти в ближайшем будущем.

         Как сообщили в комитете по жилищной и социальной политике города Москвы, разрабатывается новая концепция ипотечной программы Москвы. Что это будет — отказываются говорить. Фактически приостановлена ​​выдача кредитов на покупку квартир. Только московский Сбербанк, который изначально не претендовал на покупку кредитов, продолжает работать.

         Причина приостановки — не только нерешенность вопроса рефинансирования долга банков-участников, но и нежелание населения брать такие кредиты.
         Напомним, кредиты по Ипотечной программе Москвы выдаются сроком на 10 лет под 10% годовых в иностранной валюте.

Погашение происходит следующим образом: 1/120 суммы кредита и проценты на остаточную сумму долга выплачиваются ежемесячно. Ежемесячный платеж считается равным 5/6%. Очевидно, что размер платежей со временем уменьшается, что противоречит принятой на Западе практике ипотечного кредитования, согласно которой заемщику предоставляется льготный период, в течение которого он выплачивает только проценты на сумму долга. Более того, элементарная финансовая математика показывает, что когда ставка по ссуде ниже среднерыночной, такая схема погашения долга сегодня дает более высокую стоимость платежей, чем аннуитет (с равномерным распределением платежей по времени). Например, если мы возьмем среднерыночную ставку 18% годовых, когда схема будет заменена аннуитетом на «ипотеку», банк получит от заемщика дополнительно 235 долларов по сегодняшним ценам за каждые 10 долларов ???.

         : Или я имею право?
         При выдаче кредита требования устанавливаются на основе официального дохода, то есть дохода, зарегистрированного в налоговой инспекции. Выплаты по кредиту не должны превышать 30% от общего дохода семьи заемщика, а сам кредит выдается на сумму, не превышающую 70% от стоимости приобретаемой квартиры.

Получается, что только семья с ежемесячным доходом более 1000 долларов может купить небольшую трехкомнатную квартиру в нормальном районе (это стоит около 25 715 долларов), взять ссуду в 18 000 долларов (25 715 долларов х 0,7 = 18000 долларов.
         Состоятельных соблазняет казна обещанием не собирать с них налоги до суммы, которая идет на выплату процентов в течение трех лет.

Максимальный «налоговый щит» — 5 000 минимальных зарплат (13 915 долларов в год по курсу 1 доллар = 30 рублей). Таким образом, человек, который берет ссуду на максимально возможную для него сумму, действительно освобождается от подоходного налога.
         Однако не все так просто, как кажется. Компания, в которой вы работаете, может быть совершенно не заинтересована в выплате вам «чистой» или облагаемой налогом заработной платы.

А руководство в ответ на просьбу оформить зарплату могло предложить снизить ее в несколько раз. Если вы успешный предприниматель, помните, что предоставленная вам налоговая льгота не распространяется на выплаты во внебалансовые фонды.

Итак, уважаемый заемщик, вы бы заплатили 20,6% своего дохода в Пенсионный фонд и 3,6% в Фонд социального страхования?
         Еще одна неожиданность ипотечного кредита — сложность с оформлением. Сейчас Дума рассматривает вопрос об изменении закона об ипотеке.

Согласно законопроекту, если человек теряет право собственности на проживание в квартире, его теряют и члены его семьи. (Правда, это не соответствует Гражданскому кодексу Российской Федерации, поэтому весьма вероятно, что данная поправка не будет принята.) Сегодня право проживания — это особое право собственности, которое, как и все имущественные права, сохраняется после изменить свойство. Изобразительное искусство.

77 Закона об ипотеке предусматривает его прекращение, если квартира была передана в залог для гарантии кредита по ссуде на покупку жилья, однако суды часто отказываются выполнять требования кредиторов, основываясь не только на желании установить справедливость в их понимании, но и по п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Принятая поправка в Думу вступит в силу только после того, как соответствующие поправки в Гражданский и Жилищный кодексы и кодифицированные законы будут вноситься иногда медленнее, чем принимались. Поэтому в ипотечном кредите на длительный срок будут требования не обременять квартиру в течение всего срока кредита, то есть о невозможности там зарегистрироваться.

Московская программа — приятное исключение. Банки-участники научились обращаться с судебной практикой и поэтому имеют право регистрировать в квартире как заемщика, так и его родственников.
         Хорошие новости для проблемных заемщиков: эксперты обращают внимание на то, что положения Закона об ипотеке делают практически невозможным обращение взыскания на залог. Во-первых, стр.

2 ст. 50 устанавливает диспозитивное правило («если иное не предусмотрено договором»), согласно которому вложение предмета залога возможно только после трехкратной задержки платежа в течение одного года, либо должник не может рассчитаться в течение трех месяцев без опасений из ничего. Во-вторых, согласно п. 3 ст.

54, суд может отложить исполнение депозита на 1 год, что обычно и происходит, если должник является гражданином-потребителем. В-третьих, согласно п.1 ст. 60, кредитор обязан отменить аукцион, а суд обязан закрыть производство, если должник удовлетворяет все требования кредитора до того, как предмет залога будет выставлен на аукцион.

Это означает, что заемщик может отсрочить выплаты примерно на полтора года, а затем заплатить необходимое, не опасаясь потерять квартиру.
         Особое требование — получение согласия органов опеки и попечительства в присутствии несовершеннолетних. Его можно получить только при наличии у ребенка доли не менее 12 кв.м в любой квартире Москвы, кроме заложенной. Это условие не входит в договор, но если оно не соблюдается, договор может быть объявлен недействительным в любое время по решению органов опеки и защиты.

         Помогут ли нам зарубежные страны?
         Вторая программа, реализация которой в Москве только началась, — это программа Фонда США-Россия. Работает по той же схеме, что и Москва, только на федеральном уровне. Банки рефинансируются Федеральным агентством ипотечного кредитования (ФАИК).

Его долги перед иностранными инвесторами (сейчас представлены только Фондом) и банками, участвующими в программе, гарантированы Российской Федерацией в лице Министерства финансов.

В настоящее время в рамках данной программы в Москве работают пять лицензированных банков: Инвестсбербанк, Рост-Банк, Межпромбанк, Инвестиционно-банковская корпорация и Первое Взаимное кредитное общество’.

         Условия выдачи кредита следующие: кредит предоставляется в размере не более 70% от стоимости квартиры под 15% годовых в иностранной валюте (Московская программа — 10%). Максимальный срок — 5 лет. Схема погашения — аннуитет, выплаты по кредиту не должны превышать 40% от дохода семьи.

Печально известная семья с доходом в 1000 долларов в месяц сможет получить ссуду по этой программе всего на 16 800 долларов.
Заемщику будет полезно знать, что по принятой в программе схеме передачи права на кредит нет.

По сути, банк является простым посредником между вами и Фондом: он получает ссуду от Фонда на тех же условиях, только с более низкой процентной ставкой (он должен возместить свои расходы) и выдает ее вам. Регулярно переводите свои платежи в Фонд.

Затем заемщик идет в банк со всеми кредитами, и если что-то случится с отечественной экономикой и фонд захочет сократить свои активы, нет необходимости искать ответчика за границей. Однако сотрудники фонда уверены, что останутся в России надолго. Они тщательно отбирают деловых партнеров не только банки, но и заемщиков.

         Помимо обязательного страхования залога необходимо страхование жизни и риска потери имущества заемщика. Расходы, понесенные в связи с этим, несет заемщик. Кроме того, банк требует справку — о состоянии здоровья заемщика и т.д.

В списке необходимых документов 19 имен, а на сбор справок у клиентов обычно уходит около двух месяцев, без чего не ведется никакая деятельность, даже подбор квартиры. Соглашение также подписывают члены семьи заемщика, которые в случае возникновения спора считаются соответчиками.

         В Санкт-Петербурге схема кредитования немногим привлекательнее московской программы, и при поддержке программы Фонда до недавнего времени было зарегистрировано всего 5 (!) Договоров купли-продажи и ипотеки. Однако сейчас есть люди, которые хотят получить ссуду.
         А Инвестсбербанк, единственный московский банк, участвующий в обеих программах, испытывает беспрецедентный приток клиентов. В конце 1998 года, когда московская программа только начиналась, в банке стояли очереди за ссудой и было подано несколько тысяч заявок. Но в итоге за полтора года жизни программы было заключено всего 90 договоров.
         Так что, несмотря на благие намерения властей всех уровней, особых надежд на повсеместное развитие ипотечного кредитования в Москве сегодня нет. Как вы знаете, с этими намерениями нельзя проложить путь к лучшему будущему.

Ипотека как решение жилищной проблемы

11 июля 2014 г

Автор КакПросто!

Ипотека — один из самых перспективных инструментов решения жилищной проблемы. Уровень инфляции не позволяет всем копить на достойное жилье, а оплата съемной квартиры зачастую незначительно отличается от выплаты кредита.

статьи

Почему люди решают взять ипотеку

Доступность ипотечного кредита

Для большинства людей одна из главных целей в жизни — обеспечить себя и свои семьи жильем. Ваша квартира или дом — залог уверенности в завтрашнем дне, основа стабильности. Но одного желания завладеть своим домом все же недостаточно: потребуются финансовые и немалые вложения.

Пока жилищная проблема не будет решена, человеку может быть трудно сосредоточиться на счастье или семейной карьере; это отвлекает от достижения успеха в других, не менее важных для человека сферах жизни.

Высокие цены по отношению к доходам делают рынок жилья все менее доступным для большей части населения. Интенсификация жилищного строительства также не смягчила условия покупки. Резкий рост цен перевешивает рост доходов и даже прибыльности сберегательных продуктов банков.

Для многих семей, не имеющих существенных сбережений, ипотека по-прежнему остается чуть ли не единственным способом улучшить свои жилищные условия. В обществе говорят об огромных переплатах, различных жестких требованиях к заемщикам, которые могут отбить желание браться за ипотечный кредит.

Но банки постоянно работают над улучшением услуг в этом секторе: разработаны многочисленные кредиты с приемлемыми условиями для определенных категорий граждан, в том числе для молодых семей, матерей-одиночек и так далее.

Несмотря на высокие ставки, требования к залоговому обеспечению и тот факт, что не все потенциальные заемщики могут предоставить официальные документы, подтверждающие достаточный доход, ипотечные кредиты становятся все более популярными. С его помощью можно поменять маленькую квартиру на большую, купить жилье для взрослых детей.

Для молодых семей, которые решили завести ребенка, это возможность, наконец, перестать тесниться в съемных квартирах. Что касается крупных выплат по ипотеке, многие из тех, кто решил взять ипотеку, сделали это, потому что устали платить рента.

Разница в этих суммах не особо большая, но в случае ипотеки заемщик оплачивает свое жилье и не дает безвозвратно деньги за аренду квартиры.

Собирая документы для получения ипотечной ссуды, желательно пересмотреть свое решение.

Платежи могут быть легко завалены, если вы разумно отнесетесь к своим расходам и спланируете их заранее. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, когда из-за непредвиденных обстоятельств вы лишены возможности выполнения кредитных обязательств, ни в коем случае не скрываться. Обратитесь в банк и объясните ситуацию: в большинстве случаев вам предложат варианты, которые позволят не испортить кредитную историю. Это может быть так называемый «кредитный отпуск» или что-то еще.

Похожие видео

Нажмите

Ипотека как решение жилищного вопроса

Существующие модели развития ипотечного кредитования

Венгрия

Самый быстрорастущий рынок ипотеки в Европе — Венгрия. Современный рынок ипотеки в Венгрии начал формироваться 15 лет назад, но нынешний бум обусловлен щедрыми государственными субсидиями, с одной стороны, и низкими процентными ставками, с другой.

Этому способствует и низкая инфляция: в прошлом году она составляла около 6%. Только в прошлом году объем выданных здесь ипотечных кредитов увеличился на 70 процентов.

Для сравнения: в Чехии — всего 30%, а в Польше — всего 9%; в Западной Европе кредитование давно стабилизировалось и не так сильно растет.

В целом за последние два года объем ипотечного кредитования в Венгрии увеличился почти на 260 процентов.

На данный момент практически любой гражданин Венгрии может найти на рынке ипотечный продукт, соответствующий его доходу: от небольшой ссуды на ремонт отопления до ссуды на строительство собственного дома или покупку земли для сельского хозяйства.

Для того, чтобы ипотека работала, очевидно, необходимо было создать правовую основу, поскольку в первые годы и банки, и клиенты боялись ипотеки: они считали этот бизнес слишком рискованным. Особую тревогу вызвала передача прав на недвижимость от заемщика к кредитору до погашения ссуды.

Система ипотечного кредитования в Венгрии довольно проста. Всем, кто планирует построить или купить дом или просто сделать ремонт, следует обратиться в банк. Максимальная сумма кредита составляет 30 миллионов форинтов, или примерно 125 тысяч долларов. Срок погашения составляет от 5 до 35 лет.

Заемщик должен выплатить не только сумму кредита, но и проценты, пусть и очень низкие, а также оплатить банковские сборы. Сейчас они составляют 2,9 процента и 1,5 процента соответственно. Но банк, выдавший ипотеку, получит еще 3% в виде субсидии из госбюджета.

На этом фоне неожиданно стремительно развивается вторичный рынок ипотеки.

Изначально программа ипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, строящие новые дома. Потом переключили на существующее жилье. Все семьи теперь включены в схему.

Банки также приветствовали этот процесс, потому что из-за различных видов субсидий количество выдаваемых ипотечных кредитов постоянно растет. По сравнению с 1999 годом, в 2006 году выпущено в 13 раз больше, а общая сумма составляет почти 4 миллиарда евро.

Однако эксперты считают, что это менее половины всего потенциала страны в области ипотечного кредитования. В Венгрии низкие процентные ставки по ипотеке, около 6% годовых, тогда как рыночные ставки по другим кредитам достигают 12-15.

[19]

Германия.

В Германии с 1900 года существует особая сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не обанкротился. Кроме того, они платили своим вкладчикам проценты по ипотечным облигациям даже во время Первой и Второй мировых войн.

По сравнению с другими европейскими законодательствами, в Германии есть еще две гарантии надежности и безопасности ипотечного банка и ипотечных карт. Во-первых, в каждом ипотечном банке директор и заместитель директора назначаются государственным органом банковского надзора.

Эти сотрудники обязаны предоставлять контрольному органу информацию о деятельности банка, информацию и свои собственные наблюдения, полученные в ходе деятельности.

Основная задача менеджера — следить за правильностью наличия ипотечных карт, правильностью и своевременностью регистрации суммы, использованной для депозита, в соответствующем ипотечном реестре.

Ипотечные карты могут быть выпущены только после подтверждения менеджером наличия соответствующей гарантии и регистрации в ипотечном регистре. Во-вторых, система банковского надзора, которая осуществляется путем выборочной проверки реестра, которая проводится каждые два года.

Система регистрации ипотеки также имеет большое значение. В Германии он основан на так называемом «земельном реестре», а в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведению этого конкретного реестра.

Регистрация недвижимости при оформлении ипотеки сопровождается четкой фиксацией возникновения и прекращения залога на эту недвижимость.

При регистрации кредитного договора имена должника и кредитора, вид обеспечительного права, сумма требований кредитора и процентная ставка обязательно отражаются в земельной книге.

Ипотека может быть договорной или судебной. Разница в том, что в первом случае ипотека — это конкретный актив, указанный в договоре, а во втором ипотека является общей в отношении всего имущества должника. Конечно, в таком соглашении предусмотрены взаимные права и обязанности.

Кредитор обязан застраховать объект ипотеки и принять все меры для обеспечения его безопасности, сообщать всем последующим обращениям взыскания о существующих залогах предмета ипотеки, а также сообщать об угрозе утраты предмета или о возможности причинения вреда.

Ипотечный кредитор, в свою очередь, вправе проверить наличие, состояние и условия документальной и фактической сохранности объекта ипотеки.

Другой важный компонент ипотечной системы — форма принудительного удержания. В мире используются два типа подобных процедур: судебные и административные. В Европе первое в основном практикуется и более полно представлено в законодательстве Германии.

Здесь есть три способа реализации обеспечительных прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительное администрирование. На практике право залога на имущество реализуется на основе двух последних методов.

Принудительный аукцион — это судебная процедура, в результате которой право собственности на имущество переходит к покупателю и за счет выручки удовлетворяются требования кредитора.

Обязательное управление позволяет кредиторам удовлетворять свои требования посредством эксплуатации недвижимости на постоянной или временной основе, но только в период, предшествующий обязательному аукциону.

На данный момент процентная ставка по кредиту в Германии находится на уровне 5% годовых.

Пример ипотечного кредита в России и Германии:

3 км квартира в новостройке 250 000 евро, 125 000 евро (50%) — собственный капитал; 125 000 евро (50%) — заем.

В Германии: ставка по кредиту — 5% !!! Платя 12500 евро в год (5% от стоимости квартиры — минимальная арендная плата за год), через 13 лет вы оплачиваете и полностью погашаете ссуду и становитесь собственником недвижимости!

В России: ставка по кредиту — 10% !!! Выплачивая 12 500 евро в год (5% от стоимости квартиры или 10% от суммы кредита), через 13 лет сумма вашего долга перед банком остается прежней и не уменьшается ни на цента !!! [18]

Италия

Сумма кредита в Италии не превышает 60% от стоимости недвижимости, срок рассмотрения заявки составляет не менее двух месяцев, а процедура взыскания заложенной недвижимости длится в среднем от пяти до шести лет. Ипотека в Италии составляет 10% ВВП, а в Европе — в среднем 40 %.

 Система ипотечного кредитования в Италии принадлежит к кредитным системам стран Средиземноморья.

Эти кредитные системы менее развиты, чем немецкая или английская, здесь более значительная доля прямого участия государства (в виде субсидий заемщикам).

В Италии доля возвратных ипотечных кредитов в 2002 г составляла 22%. Для сравнения: в Германии этот показатель составил 40%, а в Великобритании — 57 %.

 В Италии роль государства также выражается в запрете коммерческим банкам выдавать долгосрочные ипотечные кредиты, если источником их выдачи были краткосрочные депозиты.

 В целом ипотечным кредитованием в стране занимаются около 300 банков и других кредиторов. Ипотечные кредиты выдаются на срок от 10 до 25 лет по фиксированной или переменной ставке на первые годы (7-9% годовых).

Вместе с традиционным ипотечным кредитом в Италии развивается прямой кредит застройщику, который строит жилые дома. Во-первых, выдается ипотечный кредит под гарантию всего строящегося дома.

Заемщиком кредита является застройщик, который на момент получения кредита уже возвел один-два этажа будущего здания. Когда дом построен и начинается продажа квартир, ссуда делится на части, и долг передается покупателям жилой площади.

Банк не проводит тщательную проверку кредитоспособности покупателей жилья на основе первоначального выбора, сделанного застройщиком. Банк страхует риски невозврата кредита.

1.  Сравнивая конъюнктуру рынка ипотеки в Италии и России, российские гости с удовлетворением отметили, что нам уже есть чем гордиться и в ближайшее время мы сможем поделиться передовым опытом с зарубежными коллегами.
2. Стоимость квадратного метра 50-метровой квартиры-студии составляет 600-800 евро, а в отдельно стоящем доме — 700-900 евро.
3.  При покупке дома в Италии дополнительные расходы составляют:
4. · Комиссия агентству недвижимости — 5_6 %;
5. Нотариальные услуги — максимум 1 %;
6. Налог на сделку с недвижимостью — 10% от кадастровой оценки объекта (обычно ниже рыночной); [23]
7.  СОЕДИНЕННЫЕ ШТАТЫ АМЕРИКИ.
8. Большинство граждан при покупке недвижимости в США предпочитают использовать возможность ипотечного кредита, первоначальный взнос при покупке недвижимости составляет 10%.

В настоящее время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для проживания, для сдачи в аренду или для участия в инвестиционном проекте.

Процентные ставки варьируются от 1,25% (минимальная ставка при определенных финансовых условиях) до 6-7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированной годовой ставке составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями — 7%.

Стандартный срок получения ипотечной ссуды — 30 лет.

Ипотечный кредит выдается под 70% от стоимости квартиры на 30 лет, сейчас под 6% годовых (по фиксированной ставке). Поэтому основная идея состоит в том, чтобы инвестор успел войти в 20% лучших покупателей. В этом случае вы сможете купить квартиру по максимально низкой цене.

На котором, помимо прочего, можно неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (очевидно, после согласования с инвестором) квартир, забронированных на первом этапе, после продажи 95% от общего количества объектов недвижимости, выставленных на продажу. В большинстве случаев по итогам 2002-2003 гг.

инвестор мог перепродать зарезервированную квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых еще до того, как она была передана в его собственность.

Иностранный капитал в свете последних событий на ипотечном рынке США немного увеличился в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет, по разным оценкам, около 5 триллионов долларов США, из которых 14% кредитов не обеспечены реальными доходами заемщиков, что составляет около 700 миллиардов долларов США. [22]

Таблица 1.2.1.

Доля рынка ипотечного кредитования в ВВП разных стран.

страна	Объемы ипотечных кредитов в процентах от ВВП
Россия	Менее 1 %
Соединенное Королевство	62%
Соединенные Штаты Америки	53%
Германия	50%
Развивающиеся страны	5-7%
Страны ЕС	38%
Бывшие социалистические страны	25%