Ипотечный брокер – это возможность легко получить ипотеку

Ипотечный брокер — это профессионал, который занимается исключительно рынком ипотечного кредитования и не совмещает свой бизнес с исследованиями недвижимости. Ипотечный брокер работает с банками, которые предоставляют конкурентоспособные ипотечные кредиты, и подбирает наиболее выгодную кредитную программу для каждого клиента.

Сегодня существует множество мифов и заблуждений о брокерах, но реальность несколько отличается от мифологии.

Миф первый. Брокеры могут оказывать давление на банки и одобрять ссуду от заемщика, которой напрямую отказал банк.

Давайте притворимся, что это правда. Банки под давлением посредников распределяют ссуды направо и налево, не особо контролируя заемщиков, в результате половина из этих заемщиков даже не погашает ссуды. Вместо того, чтобы делать деньги, банк тратит деньги и время на судебные разбирательства. Даже если вы будете очень сильно искать, вы не сможете найти такой банк на сегодняшнем рынке.

Брокер не может каким-либо образом повлиять на решение банка о ссуде в отношении заемщика. Банк — это серьезная финансовая структура с сильной службой безопасности, которая внимательно следит за заемщиком, на него невозможно повлиять или каким-либо образом оказать на него давление.

Имея полную информацию о требованиях того или иного банка, брокер может правильно представить заемщика в банке, не искажая информацию и не давая ложной информации.

Правильное заполнение анкеты на подачу в банк — тоже непростая задача. Заемщики часто не считают необходимым цитировать информацию, которая на самом деле могла бы привести рассмотрение к положительному решению.

  Одна из наиболее частых ошибок потенциальных заемщиков — сокрытие информации о своих активах и расходах. «У меня есть сотовый телефон, но я напишу, что у меня его нет, и я трачу на себя 3000 рублей в месяц, не более».

  Как говорится, кредит скорее будет отдан тому, кто в нем не нуждается или хотя бы производит такое впечатление.

Банкротство банка — отнюдь не трагедия. Скорее всего, заемщик просто не удовлетворил свои потребности и вполне организовал бы другой банк.  

Некоторые банки практикуют прием кредитных файлов только от посредников (брокеров и агентов по недвижимости). Таким образом, банки ускоряют процесс приема документов и снижают нагрузку на отдел продаж. 

Миф второй. Брокерские услуги должны быть бесплатными, так как они уже получают комиссию от банков. 

Ипотечный брокер — нормальный человек со слабыми сторонами. Только хорошо мотивированный сотрудник выполняет свою работу качественно, быстро и грамотно.

Если ипотечный специалист получает фиксированную зарплату и не имеет мотивационных бонусов, ему все равно, сколько у него клиентов и насколько выгодно он найдет ссуду для заемщика. Обратившись к такому специалисту, можно потратить много времени и нервов, не получив желаемый кредит.

Как показывает практика, консультант по ипотеке, получающий только комиссию банка, недостаточно объективен по отношению к своим клиентам. Он лоббирует интересы нескольких банков-партнеров, которые платят самую высокую комиссию, поскольку других доходов у него нет. Основным ориентиром при выборе ипотечной программы является размер получаемого банком вознаграждения, а не проценты клиента.

Оптимальное вознаграждение для брокера — это принятая в США платежная система, когда заемщик платит 2/3, а банки и страховые компании 1/3 вознаграждения брокера — это огромная цифра, так как объем ипотечного рынка в США — 2,4 триллиона долларов в год).

Выбор брокером выгодной кредитной программы многократно окупит комиссию, которую клиент платит за свои услуги. Рассмотрим простой пример: клиент хочет 150 000 долларов на 15 лет. Он нашел программу с процентной ставкой 11%, и брокер смог удовлетворить его с помощью ссуды с процентной ставкой менее 1%. В результате заказчик экономит 16 738 долларов.

Сумма кредита 150 000 долларов США
$ $ $
$ $ $

Миф третий: ипотечный брокер представляет только один банк, и ставки этого банка завышены 

Основная задача ипотечного брокера — направить заемщика на рынке ипотечного кредитования, какая программа наиболее прибыльна и в каких банках он, скорее всего, получит ссуду. Для этого брокеры работают со всеми банками, у которых есть ипотечные программы.

Если бы брокер представлял интересы только одного банка, то его клиентами могли стать не более 2 человек из 100 обратившихся.

Кредитные продукты различны по своим требованиям, и для каждого человека необходимо выбрать индивидуальную программу и банк.

К сожалению, в нашей стране с «серыми» зарплатами, отсутствием трудовых книжек и военных карт заемщик не может получить ипотеку ни в одном банке. Нужен индивидуальный подход и знание всей банковской кухни. Этими знаниями обладает ипотечный брокер. 

Миф четвертый: брокеры могут получить больше кредитов

Брокер не может получить большую сумму, но его основная функция — выбрать правильный банк для клиента, который выдаст максимальную сумму кредита.

Увеличение максимальной суммы кредита может быть достигнуто за счет снижения процентной ставки, увеличения срока кредита, привлечения созаемщиков (в том числе лиц, не являющихся родственниками), а также программ с высоким значением соотношения платеж / доход (процент от ежемесячного дохода, который заемщик может использовать для погашения кредита). Выбрав банк с учетом всех этих параметров, брокер имеет возможность максимизировать сумму кредита.

Миф 5: брокеры подделывают сертификаты, и это их основная функция 

Основная функция брокера — подбор оптимального кредита для клиента и полное сопровождение кредитной операции. Если сотрудничество с банком будет плодотворным и у брокера будет много клиентов, он может получить сниженную процентную ставку и дополнительные преференции для своих клиентов.

Профессиональный ипотечный брокер не станет заниматься подделкой документов, ему дорого доброе имя. Если банк обнаружит брокера-мошенника, во-первых, банк внесет брокера в черный список и перестанет с ним работать, а во-вторых, заемщик также попадет в черный список и в его истории появится «черная метка».

От успешности сотрудничества с банками зависит эффективность работы брокера, так же как банки заинтересованы в работе с брокерами и привлечении как можно большего количества клиентов, но качественных клиентов.

Подделка документа может навсегда закрыть двери банка для брокера и, как следствие, лишить части доходов и клиентов. Это может сделать только непрофессиональный брокер, стремящийся к единовременному заработку.

В целом банк не боится фальшивых сертификатов или брокерского обмана, он действительно боится возможного дефолта заемщика. По нашему внутреннему правосудию, у банка есть серьезные проблемы в случае дефолта кредитора.

Однако процент черных брокеров высок. Их больше, чем профессиональных брокеров. И проблема не в том, что они существуют, а в том, что на их услуги огромный спрос. Звонки с вопросами «Ты что, не« нанимай «заемщиков» »в нашей компании — не редкость. 

Миф шестой: брокер просто ищет в Интернете кредитные программы, я могу сделать ту же работу сам. 

Ипотечные брокеры не ищут программы в Интернете. Сотрудники ипотечного банка предоставляют брокеру подробную информацию о своих кредитных программах. С помощью сотрудников отдела продаж и кредитного анализа брокеры изучают все программы, нюансы и особенности кредитования каждого банка.

Эта информация намного богаче, чем та, что представлена ​​в Интернете, и на ее основе уже реально можно определить вероятность одобрения конкретного Заемщика.

Минимизируя количество «пустых» запросов от неподходящих по той или иной причине заемщиков, брокеры экономят на операционных расходах банка, что позволяет им изучать специальные условия кредита для своих клиентов.

Заемщик в большинстве случаев может не замечать нюансов, на это есть множество причин, например, только устаревшие данные в Интернете, которые брокер обязательно учтет, предлагая клиенту определенный банк. И из-за своей халатности, а порой и элементарной финансовой безграмотности человек получает отказ.

В наши дни время является важным фактором. Часто нет времени искать в Интернете, а тем более разбираться в тонкостях и нюансах. Брокер сопровождает кредитную сделку от начала до конца, экономя максимум времени своего клиента.

Миф седьмой: ипотечный брокер работает со всеми банками 

Чтобы развеять этот миф, его необходимо конкретизировать. Ипотечный брокер работает со всеми банками, которые предоставляют конкурентоспособные ипотечные программы. Если банк предлагает заемщику невыгодные условия, брокер не будет сотрудничать с этим банком.

Часто брокер описывает ситуацию на рынке сотрудникам банка и снижает ставки и смягчает требования, понимая, что их кредитные продукты не привлекательны для заемщиков.

Банки предпочитают сотрудничать с брокерами, так как организация работы с текущей арендной платой и проведение рекламной кампании обходятся очень дорого. Брокер для банка — это внештатный отдел продаж.

Кроме того, большое количество банков сегодня работают по стандартам других организаций рефинансирования. Это означает, что в одной только Москве около десятка банков предлагают идентичные условия кредитования. Есть ли смысл сотрудничать со всеми из них?

Количество подписанных договоров о сотрудничестве или логотипов банков на сайте ипотечного брокера еще не является показателем его эффективности. Очевидно, что брокер, работающий с 4-5 банками, не является брокером. Основным критерием выбора должны быть льготные условия кредитования, предоставляемые банком специально для клиентов брокера. 

Миф восьмой: вам следует обратиться к ипотечному брокеру, если вы не можете получить ссуду самостоятельно. Брокер нужен только в сложных ситуациях 

лучше всего немедленно связаться с брокером. Время — деньги, так зачем его тратить. Одна из функций специалиста ипотечного брокера — экономия времени клиента. Клиент только один раз встречается с брокером для передачи пакета документов, затем идет в банк для подписания договора и проведения сделки.

Все остальное сделают специалисты.

Если человек не успевает ходить по банкам, изучать кредитные программы, понимать требования к заемщикам (они разные в каждом банке), но хочет быстро получить ипотеку, а также сэкономить, не нужно терять время и привести к сложным ситуациям, следует немедленно обратиться к специалисту.

Миф 9: Ипотечные брокеры, как правило, работают по западной модели, когда услуги бесплатны для клиента и банк выплачивает брокеру вознаграждение.

Западная модель — это очень широкое понятие, из которого непонятно, что оно включает. К западу от России находятся Беларусь и Украина, например, а также Боливия и Панама, Нигерия. Существуют различные примеры заработной платы брокеров. В большинстве случаев он состоит из комиссии банка и клиента.

Например, американские брокеры действуют по следующей схеме: кредитор объявляет брокеру ставки по кредитным продуктам. Эти ставки уже включают определенный процент вознаграждения при условии, что клиент берет ссуду по этой ставке. Размер ставки не окончательный.

Если есть шанс, что клиента привлечет конкуренция, брокер жертвует своей комиссией, тем самым предоставляя клиенту скидку. В некоторых случаях он может ничего не получить от банка, но клиент воспользуется наиболее выгодным предложением.

Эта схема работает и в обратном направлении: брокер может склонить клиента к более высокой процентной ставке, в этом случае получая от банка больше, чем стандартная комиссия.

компании, утверждающие, что работают только на комиссию банка, вероятно, реализуют другую маркетинговую программу. Они вообще не смогут работать без комиссии клиента — это невыгодно и, как следствие, они будут давить на интересы нескольких банков (обычно 2-3), чтобы они оставались на плаву, не обращая внимания клиента на максимальные условия кредитования могут оказаться невыгодными.

Миф десятый: воспользуюсь услугами агента по недвижимости, заодно он возьмет мне ипотеку и квартиру, а значит, на брокере можно сэкономить

Сейчас часто можно встретить агентов по недвижимости, которые сочетают поиск недвижимости и подбор ипотечного кредита, а также брокеров, которые предоставляют практически полный спектр услуг в сфере недвижимости.

К сожалению, это не лучший вариант получения ипотечной ссуды, все мы подвержены слабым сторонам и если такой специалист зарабатывает 1-2% на брокерской составляющей и 4-6% на подборе квартиры, то выгодные условия кредита отойди на заднее сиденье. Важнейший фактор — готовность банка предоставить кредит без лишних задержек и вопросов.

Клиент такого «брокера» не может быть уверен в выборе оптимальной кредитной программы. Агент по недвижимости, прежде всего, заинтересован в продаже дорогой квартиры, и при выборе кредита он будет ориентироваться на максимальную сумму кредита, а не на выгодные процентные ставки.

Независимое бюро ипотечного кредитования было основано в августе 2004 года и является крупнейшей независимой ипотечной брокерской фирмой в России. НБИК предоставляет услуги потенциальным покупателям недвижимости по выбору оптимальной программы ипотечного кредитования и сопровождению ипотечной сделки до ее завершения. 

За дополнительной информацией и комментариями обращайтесь в пресс-службу НБИК на Юрину Анастасию по телефону: (495) 981-23-25 ​​доб. 1281, 8-909-905-92-12 или по электронной почте: pr@nbik.ru

Содержание
  1. Ипотечный брокер по недвижимости — кто это такой, стоимость услуг брокеров по ипотеке, как работают, обязанности — Журнал «Этажи»
  2. Кто такой ипотечный брокер по недвижимости
  3. Обязанности ипотечного брокера
  4. Стоит ли нанимать ипотечного брокера
  5. Влияет ли ипотечный брокер на решение банка о выдаче ипотеки
  6. Как выбрать ипотечного брокера
  7. Расценки на услуги ипотечных брокеров
  8. Что сделать, чтобы ипотеку точно одобрили: советы ипотечного брокера – ЖСС Журнал
  9. Как банк принимает решение о выдаче ипотеки
  10. Что банк потребует от заемщика
  11. Кому точно не дадут ипотеку
  12. Как ипотечный брокер можем вам помочь
  13. Идеальный заемщик
  14. Почему вам могут отказать
  15. Что не надо делать
  16. Как улучшить свои шансы на одобрение
  17. Что делать, если банк отказал
  18. Запомнить
  19. Тайны «черных» брокеров: как мы «брали» ипотеку без справок и первоначального взноса
  20. «Особые договоренности с топовыми банками»
  21. Отговаривали брать ипотеку
  22. «Белый» брокер поможет разобраться, почему отказывают банки

Ипотечный брокер по недвижимости — кто это такой, стоимость услуг брокеров по ипотеке, как работают, обязанности — Журнал «Этажи»

Мы расскажем, как с помощью маклера сэкономить до 200000 рублей при покупке дома в ипотеку. Как работают ипотечные брокеры, как они помогают снизить процентную ставку и чего опасаться при совместной работе.

Кто такой ипотечный брокер по недвижимости

Ипотечный брокер — это ваш личный представитель банка. Помогаем с оформлением документов, выбором выгодной ипотечной программы и подачей заявок. Его цель — сэкономить ваше время и деньги и увеличить ваши шансы на получение ссуды.

Ипотечные брокеры знакомы с национальными законами о недвижимости и банковскими процессами. Их задача — сократить время обработки заявки и избавить вас от многоуровневого прохождения всех этапов процесса.

Обязанности ипотечного брокера

✍ Подробная консультация. Консультация обычно бесплатна. На этом этапе специалист выяснит, какой тип жилья вы хотите купить, ваш доход, состояние вашей кредитной истории, сможете ли вы привлечь созаемщика и так далее. Эта подробная информация необходима, чтобы подобрать вам подходящую программу.

Не скрывайте информацию о своей кредитной истории, доходах и других нюансах. Если специалист не знает полной и достаточно достоверной информации, вероятность отказа увеличится. Помните, что цель брокера — получить для вас выгодное предложение, а для этого ему нужны все данные о вашей позиции и ваших целях.

Информация, которая, по вашему мнению, может помешать получению разрешения, может не иметь отношения к конкретному банку. Или, наоборот, вы считаете какие-то обстоятельства преимуществом, но для этого банк откажется от ипотеки. Например, молодая мама хочет купить второй дом.

При подаче заявления он решил скрыть присутствие ребенка и указать, что он живет с родителями, чтобы банк не учитывал расходы на ребенка и квартплату. Однако его отвергают. Брокер решает подкрепить заявку этими фактами и получает одобрение.

В первом случае банк видит категорию риска: молодую незамужнюю девушку. Во втором случае она уже более ответственная женщина с ребенком. Он не позволит лишить их единственного дома и приложит все усилия, чтобы вовремя заплатить им.

Для банка арендная плата также будет преимуществом: если арендатор сможет платить арендную плату, он сможет оплачивать ежемесячные расходы по ипотеке уже в собственной квартире.

Стоит ли нанимать ипотечного брокера

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО НАЙТИ РЕШЕНИЕ Ипотечный брокер — это посредник, который помогает заемщику найти лучший вариант кредитного продукта среди всех банков, получить одобрение кредита и быстрее оформить документы. В некоторых случаях кредитный брокер может помочь вам получить одобрение проблемных клиентов, которые повсюду ждут отходов, или просто сэкономить время для занятых людей.

Следует отметить, что такие специалисты могут оказывать как индивидуальные услуги, так и оказывать комплексную поддержку клиентов на всех этапах взаимодействия с банком.

Как правило, в перечень стандартных услуг входят:

  • подбор оптимального кредитного предложения;
  • помощь в оформлении ипотеки на самых выгодных условиях;
  • сбор пакета документов и отправка их в банк;
  • помощь в получении согласования;
  • помощь в выборе страховой компании и оформление документов;
  • помощь в оформлении пролонгации кредита в случае финансовых затруднений;
  • помощь в подготовке реструктуризации или рефинансирования существующих ипотечных кредитов.
  • Рассмотрим некоторые услуги более подробно.

    Первый этап — это выбор банка, в котором клиенту будет выгоднее оформить ипотеку.

    Например, в ВТБ до 31 мая 2019 года действует акция со сниженным тарифом на квартиры с большой площадью, поэтому если клиент покупает просторное жилье, то есть смысл оформлять кредит там.

    практически невозможно отслеживать все эти временные действия самостоятельно, и брокер всегда в курсе.

    Второй шаг — получение оптимальных условий кредитования. Когда решение о банке уже принято, еще можно повлиять на тип ставки и сумму, которую предложит кредитор. Брокер знает системы андеррайтинга и поэтому может подсказать, какие дополнительные документы помогут убедить банк одобрить ипотеку на выгодных условиях.

    Когда дело доходит до реструктуризации, рефинансирования, продления кредита или отпуска, помощь брокера носит скорее рекомендательный характер.

    Специалист подскажет, правомерно ли желание получить отсрочку платежа или изменить условия договора в конкретном случае, поможет подтвердить ваши претензии и правильно оформить документы.

    К тому же помощь брокера будет незаменима при отмене необоснованных пеней и штрафов.

    Что касается сбора документов и прямого общения с сотрудниками банка, то здесь все остается на усмотрение клиента.

    С одной стороны, брокер пока не получит вам сертификат 2-НДФЛ на работе и заполнить заявку на получение кредита не так уж и сложно.

    С другой стороны, занятым и богатым людям иногда проще оплатить услуги брокера и провести свободное время на работе, где они получат больше денег, чем брокер заплатит.

    Влияет ли ипотечный брокер на решение банка о выдаче ипотеки

    Ответ да, и нет. Окончательное решение остается за кредитным комитетом банка, членом которого, конечно же, не является посредник, а это значит, что он не имеет возможности напрямую влиять на их выбор.

    Если у клиента просроченная задолженность, высокая кредитная нагрузка по имеющимся кредитам, не соответствует требованиям банка, имеет низкий доход и т.д.

    , то даже самый замечательный брокер не убедит банк выдать кредит такому клиенту.

    Тем не менее, брокер может влиять различными косвенными способами: направляя клиента в банк, с которым они, скорее всего, пойдут на полпути, предлагая, какие документы собирать, помогая понять, что вызвало предыдущий отказ от ипотеки и так далее

    Так что в основном обещание гарантированного одобрения кредита и дразнящие фразы вроде «Деньги завтра!» или «Завтра квартира будет вашей!» они являются не только рекламным макетом, но и поводом усомниться в добросовестности брокера, а также обязательством внести стопроцентную предоплату до получения какого-либо решения от банка.

    Как выбрать ипотечного брокера

  • Выбирая между вакансиями и предложениями на сайтах, хорошего брокера можно определить по нескольким критериям, но сначала давайте попробуем разобраться в типах.
  • 1) Белые брокеры: работают полностью легальными методами, используют прозрачные схемы, не дают стопроцентных гарантий, являются членами профессиональных организаций и профсоюзов.
  • 2) Серые брокеры — как правило, сначала они работают с методами белых брокеров и, если клиент не одобрен, они пытаются использовать свои связи в банках (часто такие брокеры — это бывшие сотрудники банка, которые поддерживали связи с коллегами.); Кроме того, они могут предложить взять ссуду у частного инвестора примерно под среднерыночную процентную ставку с обязательным предоставлением залога, к которому предъявляются более либеральные требования — вы можете заложить не только квартиру или автомобиль, а в банке, а также, например, украшения.
  • 3) Черные брокеры: они не избегают незаконных методов работы, включая подделку документов, сокрытие и фальсификацию информации; работать даже с самыми отчаявшимися опоздавшими клиентами, попавшими в черный список банков, однако на практике сотрудничество с такими брокерами может обернуться уголовной ответственностью; именно они привлекают клиентов со стопроцентным обещанием результатов.
  • Добросовестный брокер не поможет вам скрыть какую-либо информацию от банка, он только поможет выбрать наиболее подходящий для вас банк, соберет полный пакет документов, а также проведет за вас все коммуникации с сотрудниками банка. За все незаконные мошенничества клиенту может не только отказать в ссуде, но и привлечь его к уголовной ответственности.

    Выбирая брокера, нужно понимать, что иногда у них есть договор с банком, по которому кредитор предлагает более выгодные условия клиентам конкретного брокера.

    С одной стороны, это действительно выгодно: ставка по ипотеке может снизиться на 1%, а с другой стороны, брокер часто предлагает не самое выгодное предложение, а то, от которого он получает комиссию по соглашению с банк — то есть то, что выгодно ему самому, а не клиенту.

    Таким образом, портрет идеального ипотечного брокера выглядит следующим образом: экономист, юрист, банкир или агент по недвижимости по образованию, является профессиональной брокерской организацией, работает по прозрачной правовой схеме, не предлагает «альтернативных методов», основанных на кумовстве и кумовстве подделка, не дает стопроцентных гарантий и не требует полной предоплаты до получения результата. Еще один хороший знак — наличие вашего офиса и регистрация в качестве юридического лица или ИП (для сравнения, черные брокеры часто оставляют только номер мобильного и никакой другой информации).

    Расценки на услуги ипотечных брокеров

    Стоимость услуг можно рассчитать несколькими способами. Если речь идет об отдельном этапе (например, только выбор банка или только помощь в сборе пакета документов), то оплата производится в фиксированной сумме.

    Когда дело доходит до комплексной поддержки, выплата обычно рассчитывается как процент от транзакции. Например, 1% от суммы кредита. Часто встречается смешанный формат оплаты — 1% от суммы кредита, но не менее N тыс. Руб.

    Например, кредитный брокер от Ipotek.ru работает по следующим тарифам:

  • консультация — 10 000 руб;
  • комплекс услуг «Комфорт», в том числе консультации по выбору банковского учреждения, помощь в подаче пакета документов и анкеты — 1%, но не менее 50 000 рублей для сотрудников и не менее 80 000 рублей для предпринимателей;
  • ряд дополнительных услуг еще на 50 000 рублей в дополнение к пакету услуг «Комфорт».
  • Учитывая, что ипотечный кредит выдается на очень большие суммы, то 1% от сделки — это большие деньги. Поэтому целесообразность обращения к ипотечному брокеру определяется соотношением стоимости его услуг к сэкономленным деньгам.

    Допустим, гражданину Козочкину необходим ипотечный кредит в размере 2 000 000 рублей. Козочкин выдал бы его Сбербанку под 9,4% сроком на 10 лет с аннуитетной выплатой. Условия кредита будут следующими:

  • ежемесячный платеж: 25 770 руб.
  • переплата по кредиту: 1 093 090 руб.
  • выплаты за весь период кредита: 3 093 090 руб.
  • Но Козочкин решил обратиться к ипотечному брокеру и помог ему получить одобрение ипотеки в ВТБ на тот же срок, но по ставке 9,1%, также посоветовал выплачивать не аннуитетный платеж, а дифференцированный, что вполне устраивало Козочкина текущее финансовое положение. Следовательно, условия ипотеки были следующими:

  • ежемесячный платеж — от 31 995 до 16 795 руб.
  • переплата по кредиту — 917 846 руб.
  • выплаты за весь срок кредита — 2 917 846 руб.
  • Таким образом, Козочкин сэкономил на переплате 175 244 рубля.

    Если предположить, что Козочкин обратился к брокеру только за советом и заплатил за это 10 000 рублей, то чистая выгода Козочкина составила бы 165 244 рубля. Если бы Козочкин оформил полный пакет услуг, его стоимость составила бы:

    2 000 000/100 = 20 000 рублей, но с тех пор это меньше 50 000 рублей, поэтому Козочкину все равно придется заплатить 50 000 рублей. Таким образом, чистая прибыль составит 125 244 рубля.

    Что сделать, чтобы ипотеку точно одобрили: советы ипотечного брокера – ЖСС Журнал

    Меня зовут Севилья, я ипотечный брокер. Моя работа — помогать людям получать ипотечные кредиты.

    Консультирую клиентов, подбираю для них оптимальную программу, собираю и оформляю документы, помогаю согласовать заявку.

     Моя работа — сделать так, чтобы каждый, даже далекий от идеального заемщика, мог купить свой дом. Я расскажу, как получить ипотеку, даже если все банки города вам отказали.

    Как банк принимает решение о выдаче ипотеки

    Перед выдачей кредита банк проверит, являетесь ли вы надежным заемщиком. Не знаю, как он решает эту проблему: у каждого банка свои критерии, о которых он никому не говорит. О них нельзя сообщить кредитным менеджерам под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но в общих чертах, прежде чем заявка будет одобрена, вы пройдете 3 этапа.

    Оценка или оценка кредитного риска. Чтобы не запрашивать сразу всю серию документов и не тратить время на нежелательных клиентов, банки сначала принимают предварительные решения.

    В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету, в которой указываете основную информацию: паспортные данные, доход, стаж работы, место работы. Эти анкеты обрабатываются специальной кредитной программой, которая оценивает кредитные риски (скоринг) по десяткам параметров.

    Система скоринга анализирует ваши данные (возраст, профессия, доход, стаж работы, собственность и т.д.) и рассчитывает, сможете ли вы выплатить ссуду.

    Программа автоматически отфильтровывает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или имеют более высокий кредитный риск.

    Программа подсчета очков принимает решение автоматически на основе статистических данных. Он может отказать вам в ипотеке, даже если к вам лично как к заемщику не предъявляются претензии.

    Интервью с руководителем. Заполнение анкеты и подача документов кредитному специалисту — не простая формальность. Оценивает вас как личность: обратите внимание на внешность, речь, поведение. Если его что-то почувствует (например, вы запутались, потрепали обувь или напились), он отметит в анкете «подозрительный», и вас проверит более тщательно.  

    Будьте внимательны при заполнении онлайн-заявки на сайте банка. Программа увидит, измените ли вы числа несколько раз и подумаете, что вы пытаетесь обмануть ее.

    Проверено службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность указанных документов и информации:

  • работа и доход: если работодатель, указанный в справке, зарегистрирован, если адрес тот же, если процедура ликвидации, если у компании есть долги. Для подтверждения дохода Служба надзора позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, в случае сомнений обратится в Пенсионный фонд;
  • кредитная история в кредитном бюро;
  • репутация: убеждения, публикации в прессе и даже в социальных сетях.
  • После завершения проверки Служба надзора передаст документы и результаты анализа в кредитный комитет банка, который примет окончательное решение о выдаче кредита.

    Обычно банк принимает решение за 3-4 дня, в редких случаях — через неделю-две. После получения разрешения у вас будет от 1 до 4 месяцев на поиск квартиры.  

    Что банк потребует от заемщика

    Документы:

  • заграничный пасспорт;
  • водительское удостоверение;
  • iD military для мужчин;
  • справки, подтверждающие доходы: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей — налоговые декларации, на дополнительный доход — 3-НДФЛ, аренда и др.;
  • СНИЛС;
  • ЖЕСТЯНАЯ БАНКА;
  • Свидетельство о браке;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • Право собственности: выписка ЕГРН, договор купли-продажи;
  • Выписки из банка о количестве денег на счетах.
  • Залог составляет 20-50% от стоимости квартиры. Чем больше вы, с точки зрения банка, надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.

    Страхование жизни и здоровья является обязательным требованием по закону.

    Кому точно не дадут ипотеку

    Как бы мы с вами ни старались, не всем дадут ипотеку. Ни один банк не одобрит кредит:

  • люди моложе 20 лет и старше 65 лет;
  • заемщики без доходов: справки с банковских счетов, выписка о движении по картам, ежемесячные платежи в сотни тысяч рублей не убедят банк, если невозможно предоставить официальные документы, подтверждающие доход;
  • дебиторы по прочим кредитам, коммунальным услугам, алиментам, штрафам;
  • Как ипотечный брокер можем вам помочь

    Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как банки несколько раз отказывают им. Могу помочь не только проблемным заемщикам, но и самым идеальным.

    Помогу, если:

  • не знаете с чего начать или запутались с документами;
  • доход не может быть подтвержден;
  • не хватает денег на первоначальный взнос;
  • они уже обращались в банк и получили отказ;
  • вы гражданин другой страны.
  • Главное, что я делаю, — это подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков-партнеров. Банки лояльны к нашим клиентам — они знают, что мы их уже проверили, изучили историю и подсказали, как решать проблемы.

    Идеальный заемщик

    Банковский кредит — это не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не можете заплатить, банку будет сложно вернуть ваши деньги. Вот почему банки так требовательны.

    Идеальный портрет заемщика:

  • гражданство России;
  • возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65 лет, но на практике люди старше 45 лет реже одобряют ссуду);
  • со второй половиной работающей и без детей;
  • вся белая официальная работа;
  • постоянный высокий доход;
  • ежемесячная выплата составляет 20-30% от заработной платы, но не более 50%;
  • опыт работы не менее одного года, смена места работы редко, работа на работодателя не менее шести месяцев.
  • Почему вам могут отказать

    Если систему подсчета очков или службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут отличаться по количеству и деталям, но в основных моментах они сходятся. Очень часто даже кредитные менеджеры не знают причину отказа. Расскажу об основных причинах отказа.

    Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Очень часто это небольшой заработок, недостаточный опыт работы или неподходящий возраст.

    Плохая кредитная история. Банк также может сообщить о некоторых пропущенных платежах по кредитной карте. Если у вас были более серьезные проблемы с платежами или это были коллекторы, вы не сможете получить ссуду, пока не исправите свою кредитную историю.

    Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если это повторять регулярно, банк понимает, что вы не сильно обязаны. Но если вы просрочили более 3 месяцев, это большая причина, по которой банк вам отказывает.

    Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от установленного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение можно уменьшить. В этом случае банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, в том числе по кредитным картам.  

    Долги по налогам и штрафам. Часто люди забывают платить налоги или штрафы.

    Предоставление недостоверной информации и поддельных документов. Если банк поймает вас на мошенничестве, вам будет отказано.

    Ошибки (опечатки) в сопроводительных документах. Ваша бухгалтерия могла ошибиться в нескольких цифрах, и банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил неточность и отказал. Чтобы этого не произошло, внимательно проверьте все документы перед их отправкой.

    Неполные документы. Также распространенная проблема: люди просто забывают прислать все документы.

    Банку не удалось связаться с работодателем. Если это произойдет более одного раза, ваша заявка будет отклонена.

    Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, они могут отметить это в анкете. Если банк в вас сомневается, он учтет мнение сотрудника и откажет вам в кредите.

    Вера. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.

    Недавний отказ. Если однажды банк вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не ранее определенного срока.

    Что не надо делать

    Фальсификация налоговых деклараций. В интернете полно предложений подделать свидетельство 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь вам купить стиральную машину в кредит, но не обманет банк в случае ипотеки.

    Перед одобрением заявки банк свяжется с указанным в справке работодателем — он проверит вас через отдел кадров и уточнит размер дохода в бухгалтерии. Если справка окажется фальшивой, в лучшем случае вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после чего ни один банк не захочет с вами связываться.

    Иногда соискатели приносят подлинные сертификаты со своего реального рабочего места, но с завышенным доходом.

    Борис работает менеджером 5 лет и зарабатывает в среднем 60 000 рублей в месяц. Но он опасался, что его доход покажется банку маленьким, и попросил власти выписать ему 90 000 рублей в справке. Банк усомнился в том, что рядовой руководитель зарабатывает так много, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия.

    В результате Борису отказали без права повторного обращения, и теперь он не может получить ипотеку в других банках.

    И если бы он не подделал справку, а обратился к ипотечному брокеру или управляющему банка, то легко мог бы найти выход: увеличить депозит, продлить срок кредита, уменьшить рассрочку, найти поручителя или договориться с работодатель о повышении заработной платы.

    Подпишите сертификаты себе. Этот прием часто используют предприниматели, которые работают администраторами в своих компаниях.

    Вы не можете подписывать сертификаты для себя или членов своей семьи

    Николай работает директором в своей компании. Банк не принимает налоговую декларацию, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанный вами сертификат банку тоже не подойдет. В таких случаях документ должен заверить неуполномоченное лицо: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.

    Как улучшить свои шансы на одобрение

    Поговорим о неофициальных добавках. Банки прекрасно понимают, что многие их клиенты зарабатывают деньги не только официально. Если ваши серые доплаты значительны и регулярны, честно обратитесь в банк. Затем он попросит принести справку по форме банка, в которой у работодателя будет уточнен ваш полный доход.

    Справка по банковской форме — конфиденциальная информация. Банк может использовать его только как доказательство вашего дохода

    Банк не будет передавать эти данные в налоговую инспекцию и не будет устраивать проблемы для вашего работодателя. Его цель — выяснить, сможете ли вы погасить кредит, а не пожаловаться в ФНС. Если неофициальный доход будет достаточным, банк одобрит ипотеку.

    Проверка неофициального дохода. Есть еще один случай — когда официальный доход тоже сложно подтвердить. Например, репетиторам, специалистам по времени, официантам.

    Откройте ИП, если никак не можете подтвердить доход. Если вы работаете неофициально, банк откажется. Даже при хорошем доходе, большом обороте на бумаге и миллионах счетов. Для него слишком высок риск потерять работу.

    Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут доказать свой доход. Например, фрилансеры, репетиторы, мастера по ремонту.

    Если у вас есть индивидуальный предприниматель, через год-два работа в плюсе, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.  

    Обеспечьте хорошую кредитную историю. Если ваша кредитная история повреждена, вы не сможете ее исправить (то есть удалить негативную информацию). Но вы можете доказать банку, что вы правы. Например, своевременное погашение имеющихся кредитов.

    Клиенты часто берут небольшие ссуды (вплоть до микрозаймов) и вовремя погашают их, чтобы банки видели, что они являются ответственными плательщиками.  

    Закройте существующие займы. Общие кредитные обязательства не должны превышать 50% от суммы кредита клиента. В идеале не более 20-30%. На всякий случай закройте все ссуды и кредитные карты, которые вы не используете, перед подачей заявления.

    Будьте надежным владельцем бизнеса. Банки не любят предпринимателей как ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них запросы.

    Даже если предприниматель зарабатывает намного больше, чем средний сотрудник с тремя детьми и кредитными картами, он является рискованным заемщиком для банка — считается, что бизнес может приносить неустойчивый доход.

    Это странно, но на практике это так.

    Для того чтобы индивидуальный предприниматель одобрил ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:

  • работать не менее полутора лет — считается, что в этот период становится понятно, приносит компания прибыль или нет;
  • стабильно зарабатывайте круглый год: лучше 100 000 ежемесячно, чем миллион раз в год перед новым годом;
  • прозрачная отчетность и полная документация: банк должен видеть ваши налоговые и социальные отчисления, соблюдение налогового режима реальных активов, отсутствие сомнительных сделок. Предоставлять в банк документы и выписки по проводке за разные отчетные периоды. Если информация в вашем управленческом отчете и информация, которую вы первоначально указали при подаче заявки на ссуду, не совпадают, банк либо добавит проценты, либо отклонит ссуду.
  • Что делать, если банк отказал

    Обратитесь в другой банк. Банки предъявляют разные требования к заемщикам — если в одном будет отказано, вас могут приветствовать и другие. Поэтому внимательно изучите предложения других банков и обратитесь в один из них. Более мелкие банки часто предъявляют менее строгие требования к заемщикам.

    Если было отклонено несколько банков, подумайте о причинах отказа и устраните их.

    Сэкономьте больше денег на первоначальном взносе. Еще несколько сотен тысяч рублей (особенно накопленных за короткое время) могут убедить банк в том, что вы надежный заемщик.

  • Исправьте свою кредитную историю: исправьте неверные данные, получите небольшую ссуду и верните ее вовремя.
  • Часто мои клиенты уверены, что у них отличная кредитная история, а получается иначе.
  • Оплата налоговой задолженности, штрафов, обязательств.
  • Найдите созаемщиков и поручителей. Это лучший вариант, если не хватает дохода. Члены семьи могут стать созаемщиками: супруги или родители и поручители могут быть физическими или юридическими лицами.

    Получите потребительский кредит вместо ипотеки. Это крайний метод, если вам уже отказали в ипотеке в нескольких банках и вы больше не надеетесь на ипотеку. Потребительский кредит получить проще, и нескольких кредитов хватит на всю квартиру. Главный недостаток в том, что процент намного выше, а период выплаты намного короче.

    Подайте заявку на ипотеку для родственников, если их доход выше и они соответствуют требованиям банка.

    Уточняйте у ипотечного брокера. Если вы не можете получить ипотеку самостоятельно, обратитесь к профессиональному ипотечному брокеру. Грамотный специалист сможет помочь даже самому отчаянному покупателю.

    Запомнить

    1. Чтобы банк одобрил ссуду, убедитесь, что вы соответствуете требованиям к заемщикам, соберите полный комплект документов и проверьте свою кредитную историю.
    2. Соответствующий возраст, достаточный законный доход и стаж работы являются основными условиями для одобрения ипотеки.
    3. Если банк отказал в ипотеке, обратитесь в другой банк, устраните неполадки, привлеките поручителей, возьмите ссуду для родственника или обратитесь к ипотечному брокеру.
    4. Ипотечный брокер поможет не только проблемным заемщикам, но и идеальным. Помогу получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем обращение в банк.

    Тайны «черных» брокеров: как мы «брали» ипотеку без справок и первоначального взноса

    Не всем обещаниям посредников о помощи в оформлении ипотеки следует верить Фото: collage Banki.ru

    Когда есть желание взять ипотечный кредит, но возможности этого не позволяют, многие готовы обратиться за помощью к специальным людям. Какие проблемы обещают решить ипотечные брокеры и можно ли им доверять?

    Как получить ипотечный кредит, если банки по каким-то причинам не готовы его одобрить? Например, у вас нет аванса, формальной работы или плохой кредитной истории. Как правило, в таких ситуациях рекомендуется обращаться к специальным «ипотечным брокерам.

    Ипотечный брокер выступает в роли посредника между банком и заемщиком, а также консультирует по выбору наиболее выгодных условий кредита, исходя из возможностей и пожеланий клиента. При этом некоторые брокеры обещают помочь не только в выборе кредита, но и в его одобрении, даже если их клиент не соответствует требованиям банка.

    «Особые договоренности с топовыми банками»

    Из шести опрошенных нами брокерских фирм две обещали помочь нам получить ссуду без первоначального взноса. Представитель компании отметил, что ставки по кредиту и стоимость квартиры останутся неизменными. Он объяснил это тем, что у компании есть специальные «сделки» с некоторыми из лучших банков, включая Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк.

    «Мы соберем все необходимые документы и передадим их в банки, с которыми работаем», — сказал нам сотрудник колл-центра брокерской фирмы.

    Представитель другой компании заверил их, что получить ссуду без первоначального взноса не составит труда.

    «Не все продавцы согласятся с этим. У нас есть собственные договоренности с банками. Обсуждать по телефону не стоит».

    — У меня хорошая зарплата, но нет никаких первоначальных взносов. Можно ли как-то решить эту проблему и получить ипотеку? — обрисовал ситуацию обозреватель Банки.ру.

    — Да, это возможно.

    Затем последовали вопросы о размере дохода, желаемой сумме кредита и других факторах.

    «Вы приносите документы, мы подаем заявку на ипотеку, затем получаем подтверждение и переходим к сделке», — сказал брокер. Он уточнил, что на расходы, связанные с подготовкой сделки, потребуется около 100 тысяч рублей, а компания выплатит 5% от суммы кредита.

    — Как банк примет оформление ипотеки без первоначального взноса? Будет ли цена на недвижимость в контракте слишком высокой?

    — Не все продавцы с этим согласятся. У нас есть собственные договоренности с банками. По телефону обсуждать не стоит.

    — Буду ли я оплачивать ваши услуги из полученной ипотечной ссуды?

    — Эти деньги вряд ли будут использованы. О платеже примем после того, как банк одобрит кредит, можно будет взять потребительский кредит.

    В конце разговора брокер еще раз заверил меня, что проблема с первоначальным взносом решаема и что нет смысла жить в съемной квартире, когда можно купить свою.

    Как мы могли догадаться из разговора, это доверие основано на том, что банк можно уговорить предоставить ссуду на индивидуальных условиях, то есть без первоначального взноса.

    Генеральный директор Royal Finance Александр Тихончук отмечает, что покупка квартиры без первоначального взноса — не миф, когда речь идет о новостройках. Некоторые банки предлагают такие программы. Иногда брокеры, обещая помочь с решением проблемы первоначального взноса, также предлагают эти программы.

    Представитель одного из банков на условиях анонимности рассказал Banki.ru: бывает, что брокеры действуют с помощью «ссылок» в той или иной кредитной организации. «Брокеры завышают стоимость владения, чтобы получить сумму, подлежащую выплате, равную 100% стоимости владения. Некоторые банки идут на такие соглашения для увеличения объема кредитов », — пояснил собеседник Banki.ru.

    Отговаривали брать ипотеку

    Также мы пытались уговорить брокеров помочь с оформлением ипотеки без справки с работы.

    Когда он позвонил в брокерские конторы, один из нас сказал: мне 20 лет, у меня кристально чистая кредитная история и у меня есть первоначальный взнос в размере 500 тысяч рублей.

    Трейдеры заверили, что 20 лет — не проблема, хотя некоторые банки предпочитают кредитовать всего 24 года, и отсутствие кредитной истории намного лучше, чем наличие плохой. Но как только корреспондент Бэнкс.

    ru под видом клиента сообщил, что у него нет справки с работы 2-НДФЛ, так как занятие было неофициальным, трейдеры начали отговаривать брать ипотеку или отказывались предоставлять свои услуги.

    Александр Тихончук обращает внимание на то, что на рынке ипотечных брокеров много мошенников, и советует не прислушиваться к обещаниям помочь с ипотекой «любой ценой».

    «Явным признаком мошенников является предоплата за услуги брокера (около 20 тысяч рублей). Хороший брокер берет свою комиссию только после получения ссуды. Низкая комиссия за услуги — признак низкой квалификации сотрудников компании.

    Штат проверенных брокеров состоит из бывших банковских служащих, хорошо знакомых с проблемами кредита и особенностями различных банков. Еще один негативный фактор — отсутствие у брокера головного офиса и сайта. Мы часто слышим рассказы клиентов о том, как такие брокеры исчезают после получения предоплаты за свои услуги.

    У черных брокеров нет веб-сайта или офиса, поэтому они ищут клиентов по газетным объявлениям, листовкам на улице и по холодным звонкам », — сказал он.

    Явным признаком мошенников является предоплата за услуги брокера (около 20 тысяч рублей). Хороший брокер берет свою комиссию только после получения ссуды.

    Тихончук также не советует связываться с «черными» брокерами, которые нарушают закон, поскольку такое сотрудничество может вызвать проблемы с правоохранительными органами. «Часто к нам звонят с просьбой« оформить »документы. Получив наш отказ, они, скорее всего, попадут в руки мошенников, обещающих им «золотые горы».

    В то же время поддельные сертификаты могут стать причиной появления отметки о том, что заказчик предоставляет неточные данные в базах служб безопасности. Были случаи, когда, заметив поддельные документы, сотрудники банка вызывали полицию », — пояснил эксперт. Черные брокеры также обещают исправить плохую кредитную историю.

    Клиентам выдают распечатку отчета с чистой историей, но на самом деле ничего не меняется.

    «Вам также необходимо знать, что некоторые брокеры могут быть тайными агентами конкретных кредиторов и более настойчиво будут предлагать условия организации, при которых они будут получать самую высокую комиссию для новых клиентов», — говорит Мария Сальникова, ведущий аналитик Expert Plus.

    «Белый» брокер поможет разобраться, почему отказывают банки

    Чем действительно может быть полезен добросовестный брокер? Ипотечный брокер качественно объяснит все детали размера кредита — фактического и скрытого, основные условия кредита.

    Он обладает необходимыми навыками для подготовки документов и сможет выбрать наиболее выгодные кредитные программы. Также «белый» брокер поможет понять, почему банки отказываются.

    Причинами отказа могут быть: кредитная история, негативная информация о клиенте или работодателе от службы безопасности, чрезмерная кредитная нагрузка, ошибки в оформлении документов, а также результат телефонного разговора с сотрудником банка.

    У каждого банка свой подход к оценке заимствований, который никогда не упоминается в рекламных объявлениях банка. Задача брокера — выбрать банк, который подходит конкретному клиенту и сможет оценить его сильные стороны.

    Наиболее востребованы услуги ипотечного брокера в сочетании с риэлторскими услугами, отмечает руководитель отдела партнерской работы Абсолют Банка Анастасия Федькова.

    «Фактически клиент получает более широкий спектр услуг, связанных с приобретением недвижимости. Доверие к экспертам этого рынка, высокая конкуренция между ними и желание клиента сэкономить время делают услуги ипотечного брокера востребованными.

    Мы работаем со всеми профессионалами рынка, прошедшими аккредитацию в нашем банке и зарекомендовавшими себя добросовестными партнерами. В любом случае заявленные для клиента документы и параметры, которые мы получаем от партнеров для каждого клиента, проходят процедуру подписки.

    Партнеры это знают и, как правило, честны с банком », — говорит Федькова.

    «Брокер хорошо знает рынок, отслеживает динамику цен и ставок, индивидуальные условия кредитования и специальные программы для банковских и партнерских проектов девелоперов.

    Это позволяет выбрать лучший проект, отвечающий пожеланиям покупателя, а также существенно сэкономить время и деньги за счет грамотной подготовки и оформления документов и выбора параметров договора ипотечного кредита », — поясняет Андрей Люшин, вице-президент Совета компании« Локо ». -Банк.

    «Если сейчас получить кредит для клиента в банке нереально, то хороший брокер честно вам расскажет и предложит альтернативные варианты. Например, имея ожидаемую ссуду, невозможно получить другую потребительскую ссуду в банке.

    Альтернативой является использование залога в качестве залога или использование родственника в качестве заемщика.

    Есть и другой вариант: воспользоваться кредитом от микрофинансовой компании, но я не рекомендую этот вариант из-за высоких процентных ставок и негативного отношения банков к таким кредитам », — заключает генеральный директор Royal Finance Александр Тихончук.

    Анна ПОНОМАРЕВА, Наталья СТРЕЛЬЦОВА, Банки.ру

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: