В процессе управления домом хозяин постоянно сталкивается с необходимостью учитывать различные существующие методы определения стоимости объекта. Одним из таких показателей является инвентарная стоимость квартиры.
Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?
Инвентарная стоимость квартиры — это показатель совокупной стоимости недвижимого имущества, фиксируемый на основании технических характеристик квартиры (площадь, высота и т.д.), А также ее типового объекта: многоквартирного дома.
Понятие инвентаризационной стоимости квартиры было введено в связи с инициированием процедуры учета государственного и муниципального недвижимого имущества, механизм которой должен был быть реализован в деятельности субъектов БТИ.
Каждый введенный в эксплуатацию объект недвижимости должен был пройти техническую процедуру, после чего его параметры были внесены в инвентаризацию БТИ и могли быть использованы для различных целей.
Информация об инвентаризационной стоимости квартиры формировалась на момент проведения регистрационных действий и поэтому периодически обновлялась во время плановых технических осмотров имущества.
На основании этого параметра уполномоченные органы рассчитывали налог на имущество гражданина, формировали выкупную цену объекта при получении государственной и муниципальной субсидии и т.д.
Органы БТИ по запросу законных владельцев объектов выдали справки об инвентарной стоимости жилья, а также отправили эту информацию в налоговые органы.
Размер такого параметра был существенно меньше рыночной стоимости объекта, так как он учитывал в формуле расчета только объективные затраты на стройматериалы для дома, характеристики несущих конструкций и т.д.
Необходимость упорядочения системы учета недвижимости привела к рождению кадастровых властей, которые используют собственный расчет стоимости недвижимости — кадастровый.
В результате этих нововведений инвентарная стоимость объекта недвижимости фактически перестала выполнять функции, которые были изначально возложены на него.
В чем отличия разных стоимостей?
На данный момент в Российской Федерации существует три вида расчета стоимости объекта:
Каждый из них имеет свои характеристики и объем, при этом расчет инвентарной стоимости квартиры в настоящее время не является самым важным показателем для целей налогообложения или определения реальной цены объекта.
Основные различия между каждым из этих параметров могут возникать из-за метода расчета и целей приложения:
Несмотря на введение кадастровой оценки объектов недвижимости, оценка инвентаризации квартиры по-прежнему является необходимым показателем при совершении тех или иных юридически значимых действий.
Для чего нужно знать эту стоимость квартиры?
Несколько лет назад, когда руководство БТИ формировало инвентарную стоимость квартиры, на основе этого показателя рассчитывался налог на имущество граждан.
В настоящее время практическая ценность инвентарной стоимости имущества для целей налогообложения отсутствует.
Однако инвентарная стоимость квартиры в настоящее время используется для следующих целей:
На данный момент власти БТИ не оценивают инвентарную стоимость квартиры в результате технических мероприятий, однако все же выдают эти документы из файлов архивной описи.
Кроме того, существуют установленные методы пересчета этого значения с учетом физического износа здания.
Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры
Справку об инвентаризационной стоимости квартиры можно получить следующими способами:
Кроме того, имея начальную сумму оценки инвентаризации квартиры, вы можете самостоятельно рассчитать и узнать текущее значение этого параметра.
При обращении в БТИ необходимо заполнить заявку, предоставить доказательства законного права собственности на объект и оплатить изготовление справки.
Субъекты БТИ имеют право подать запрос в государственный архив на получение информации из файла инвентаризации, переданного в архивное хранилище.
В органах Росреестра можно получить информацию о кадастровой оценке объекта, которая теперь аналогична инвентарной стоимости данной квартиры для исчисления налогов.
В справке Росреестра будет указана инвентарная стоимость квартиры по данным кадастрового учета.
Расчет
Для самостоятельного расчета данного параметра необходимо использовать базовые методики, утвержденные Госстроем России и используемые на сегодняшний день местными службами управления недвижимым имуществом и структурами БТИ.
Технические и физические показатели объекта недвижимости, полученные из архивных документов или из специальных строительных фондов в отношении различных типов объектов, используются в качестве базового значения для самостоятельного расчета.
Можно выделить следующие методы самостоятельного расчета стоимости квартиры:
В первом варианте потребуются несколько важных параметров: стоимость замены дома, величина физического износа, индекс дифференциации предметов.
Для второго способа достаточно уточнить текущую стоимость объекта коллекции Госстроя и знать текущий процент износа конструкции на дату независимого исследования.
Налог на квартиру
В настоящее время завершен переход на использование кадастровой оценки недвижимости для целей налогообложения.
Однако есть много объектов, которые не прошли регистрацию в кадастровых органах (например, приватизированные квартиры в начале 1990-х годов). Такие объекты не имеют кадастрового номера, а имеют условные номера.
В этом случае для налогообложения можно использовать параметр «инвентарная стоимость квартиры по адресу дома».
Налог на квартиру на основе инвентарной стоимости теперь рассчитывается по ставке:
Кроме того, показатель этой стоимости необходим для подтверждения правильности расчета налогов с прошлых лет, даже при наследовании в отношении недвижимости.
Наибольшую актуальность эта стоимость приобретает при оспаривании кадастровой и инвентарной стоимости квартиры.
Оспаривание инвентаризационной стоимости квартиры
Расчет суммы налога на имущество производится на основании показателей кадастровой оценки, которые передаются в налоговые органы из Росреестра.
Такие данные значительно превышают рыночную стоимость жилья и необоснованно приводят к завышению суммы налога, подлежащего уплате гражданами.
Существует возможность оспаривания кадастровой и инвентарной стоимости, используемой для налогообложения объектов недвижимости.
Для этого вам необходимо заказать отчет об оценке рынка квартиры у независимого профессионального оценщика.
Этот специалист проведет исследование и рассчитает стоимость товара на основе совокупных значений различных методов (сравнительных, дорогих, аналитических и т.д.).
При оценке также будут использованы параметры кадастровой и инвентаризационной оценки рассматриваемого объекта. По результатам оценки собственник получит заключение на свои руки, которое он сможет использовать в качестве доказательства в суде.
Если стоимость, полученная в результате оценки, ниже кадастровой стоимости, можно будет оспорить более высокий уровень цен в суде.
Если по решению суда кадастровая цена или инвентарная стоимость квартиры приравнивается к рыночной цене, эти изменения необходимо будет учитывать не только в органах Росреестра, но и в налоговых органах.
В этом случае налоговые обязательства за последний расчетный период будут пересчитаны, а расчет будущих налоговых платежей будет производиться с использованием данных, указанных в суде.
