Гражданско-правовые сделки: договор мены недвижимого имущества

Договор обмена недвижимостью служит средством определения судьбы имущества нескольких собственников путем заключения сделки. Регулирование таких гражданско-правовых отношений осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (Гражданский кодекс Российской Федерации).

Определение

Соглашение об обмене — это соглашение, по которому одна сторона передает собственность другой стороне, обменивая ее на другую.

Суть соглашения

Договор обмена недвижимого имущества — это разновидность гражданско-правовой сделки, к которой применяются общие положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке купли-продажи. Стороны договора обмена будут обмениваться недвижимостью, имея одновременно статус продавца и покупателя.

Рассматриваемый договор характеризуется следующими характеристиками:

Различие между договорами обмена и купли-продажи определяется только сущностью отношений, поскольку в первом варианте каждая сторона обязана как передать, так и принять объект сделки.

Законодательство

Основным нормативным актом, регулирующим рассматриваемые правоотношения, является Гражданский кодекс Российской Федерации. Глава 31 «Мена» устанавливает общие и особые правила определения условий и порядка заключения сделки. Также применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом характера сделки и вида обмена могут применяться дополнительные нормативные правовые акты:

Когда использование выгодно

Практика показывает, что об обмене недвижимостью чаще всего решают родственники, которые оформляют сделку и стараются не платить налоги. С предметами одинаковой стоимости обмен будет выгоден и тем, кто не связан, так как обязательство по уплате обязательных платежей будет отменено.

Однако бывает и неравный обмен. Этот вариант не запрещен, но требует установления разницы между размерами имущества, участвующего в договоре. Это необходимо для расчета суммы налога. Обязательство по его оплате будет возложено на человека, поставившего предмет стоимостью ниже, чем у оппонента.

Виды соглашений мены

Юридическая практика устанавливает различные классификации бартерных соглашений по ряду характеристик.

Градация контрактов на проданные товары:

Классификация по кругу предметов:

Отдельно выделена градация договоров об обмене недвижимостью:

Особенности содержания

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, для договора обмена устанавливаются такие же требования к содержанию и форме договора, его частям и существенным условиям купли-продажи.

Стороны

В рассматриваемой сделке могут участвовать как физические, так и юридические лица. Согласно ст. 567 ГК РФ каждая сторона признается как продавцом, так и покупателем, независимо от того, равнозначны объекты договора или нет.

Форма

Исполнение контракта может происходить в двух формах.

Для обмена предусмотрены следующие модули:

Важные условия

Для того, чтобы соглашение было действительным, потребуются основные положения и условия. Эти положения прямо предусмотрены законом. Обмен недвижимого и движимого имущества предусматривает единственное существенное условие — предмет. Согласно ч. 3 ст. 455 ГК РФ мировое соглашение по предмету сделки согласовано о возможности определения ее точного наименования и количества.

Прочие требования

Отдельно следует учитывать такие условия, как срок действия договора и время выполнения обязательств сторонами. Срок действия соглашения определяется его участниками и указывается в тексте документа. Для обмена предусмотрен разовый срок, то есть передача вещей происходит одновременно с заключением договора или по истечении указанного срока.

Разница должна быть установлена, например, в договоре аренды, в котором оговаривается срок исполнения обязательств, или в получателе арендных кредитов, подлежащих выплате в течение определенного периода, что неприемлемо для обмена. Всегда определяется точное время выполнения обязательств.

Соглашение считается соблюденным в следующих ситуациях:

Права и обязанности сторон определяются в соответствии с их соглашением.

Доплата

Контракт обмена предполагает эквивалентную сделку, т. Е. Переданный актив должен иметь такую ​​же стоимость. Однако практика знает ситуации, в которых предметы неравны. Согласно ст. 568 ГК РФ сторона договора, получившая товар более низкой стоимости, чем предусмотренная для объекта оппонента, обязана произвести доплату разницы в цене. Текст договора также может предусматривать другой способ оплаты.

Как определяется фактическая стоимость

Определение стоимости объектов недвижимости по договору обмена происходит различными способами с учетом характера этого имущества.

Предусмотрены следующие методы:

1. В случае обмена товарами или сырьем участники сделки должны руководствоваться Приказом Минфина РФ № 44н от 09.06.2001, в котором подробно описан учет этих материалов.
2. При обмене движимого имущества или других вещей, не имеющих точной цены, следует учитывать рыночную стоимость объекта. При его отсутствии определяется сумма на аналогичный товар.
3. Обмен недвижимости осуществляется по кадастровой стоимости, показатели которой сравниваются в процессе операции.

Вне зависимости от того, происходит ли обмен однотипными (квартира на особняк) или разного типа (автомобили и нежилые помещения), оценка стоимости проводится в целом с учетом характера имущества. Кроме того, выявленные показатели сравниваются между собой и решается вопрос о доплатах.

Процедура составления

Регистрация рассматриваемой сделки предполагает прохождение обязательной процедуры, включая сбор документов для включения информации в договор, составление текста акта, обращение к нотариусу и возможное согласование регистрации.

Необходимые документы

Для оформления договора подготовка дополнительных документов не требуется. Если проводка проводится, для этого необходимо собрать приложение к контракту.

Необходимая документация включает:

Регистрация в нотариальном порядке

Порядок регистрации недвижимого имущества, в том числе обменного, регулируется положениями Федерального закона от 25.07.2012 г. 122-ФЗ. Эту процедуру осуществляет Федеральная регистрационная служба, в которую направляется вышеуказанный список документов. Датой регистрации собственности будет день внесения соответствующей информации в реестр.

Когда обмен предполагает оборот недвижимого имущества, стороны договора обязаны обратиться к нотариусу, который будет оформлять сделку до момента государственной регистрации собственности. Перед составлением документов следует получить мнение юриста: он определит, какие документы необходимы для регистрации, установит примерный срок завершения и стоимость услуги.

Проверка информации непосредственно в регистрирующем органе не должна занимать более 5 рабочих дней, после чего соответствующее решение отправляется заявителям. Как только информация внесена в реестр, люди признаются полноправными собственниками недвижимости.

Правовые последствия

Указанное соглашение предполагает возникновение конкретных правовых последствий, которые подразумевают не только приобретение имущественных прав на объекты, но и возникновение налоговых обязательств.

Получение свидетельства о праве собственности

Выдача свидетельств собственности осуществляется Управлением Росреестра на основании предоставленных документов и запроса сторон сделки. Также придется заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, а в случае регистрации доли собственности — 200 рублей.

По общему правилу считается, что стороны, как только они подписали и заверили договор, признаются собственниками. Однако у уполномоченного органа есть 5 рабочих дней на выдачу справки. Кроме того, в соглашении об обмене должен быть указан срок его действия и время возникновения прав сторон в отношениях. Это позволит избежать задержек с регистрацией прав.

Налогообложение

Сделка по обмену недвижимостью не предполагает уплаты налогов, если ее объектом являются равноценные объекты. Согласно положениям Налогового кодекса РФ налог взимается только с имущественных льгот, которые не предусмотрены в рассматриваемых отчетах.

Если предмет договора не тот, то НДФЛ будет взиматься с суммы доплаты, произведенной лицом, получившим самое дорогое имущество. Разница считается имущественной выгодой, с которой начисляется 13% к уплате на баланс.

Расторжение

Вопрос о расторжении договора обмена имущества регулируется главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора»,.

Основания

Право на отказ от сделки установлено ст. 450 ГК РФ.

К общим причинам прекращения гражданско-правовых отношений можно отнести:

Обмен недвижимости на движимое имущество

Закон не запрещает обмен движимого имущества на недвижимое. Однако в такой ситуации необходимо оценить предметы, установить их ценность, выявить недостатки и предупредить о них оппонента. Если какая-либо из сторон получает выгоду от недвижимости, также будет возникать обязанность платить налоги.

Преимущества и недостатки

Рассматриваемый вид гражданско-правового договора предполагает наличие преимуществ и недостатков, оценка которых определит прибыльность и результативность такой операции в конкретной ситуации.

Профессионалы:

Недостатки:

Видео

Подробно об обменном соглашении и налогообложении рассказано в этом видео.