Договор обмена недвижимостью служит средством определения судьбы имущества нескольких собственников путем заключения сделки. Регулирование таких гражданско-правовых отношений осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (Гражданский кодекс Российской Федерации).
- Определение
- Суть соглашения
- Законодательство
- Когда использование выгодно
- Виды соглашений мены
- Особенности содержания
- Стороны
- Форма
- Важные условия
- Прочие требования
- Доплата
- Как определяется фактическая стоимость
- Процедура составления
- Необходимые документы
- Регистрация в нотариальном порядке
- Правовые последствия
- Получение свидетельства о праве собственности
- Налогообложение
- Расторжение
- Основания
- Обмен недвижимости на движимое имущество
- Преимущества и недостатки
- Видео
Определение
Соглашение об обмене — это соглашение, по которому одна сторона передает собственность другой стороне, обменивая ее на другую.
Суть соглашения
Договор обмена недвижимого имущества — это разновидность гражданско-правовой сделки, к которой применяются общие положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке купли-продажи. Стороны договора обмена будут обмениваться недвижимостью, имея одновременно статус продавца и покупателя.
Рассматриваемый договор характеризуется следующими характеристиками:
Различие между договорами обмена и купли-продажи определяется только сущностью отношений, поскольку в первом варианте каждая сторона обязана как передать, так и принять объект сделки.
Законодательство
Основным нормативным актом, регулирующим рассматриваемые правоотношения, является Гражданский кодекс Российской Федерации. Глава 31 «Мена» устанавливает общие и особые правила определения условий и порядка заключения сделки. Также применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом характера сделки и вида обмена могут применяться дополнительные нормативные правовые акты:
Когда использование выгодно
Практика показывает, что об обмене недвижимостью чаще всего решают родственники, которые оформляют сделку и стараются не платить налоги. С предметами одинаковой стоимости обмен будет выгоден и тем, кто не связан, так как обязательство по уплате обязательных платежей будет отменено.
Однако бывает и неравный обмен. Этот вариант не запрещен, но требует установления разницы между размерами имущества, участвующего в договоре. Это необходимо для расчета суммы налога. Обязательство по его оплате будет возложено на человека, поставившего предмет стоимостью ниже, чем у оппонента.
Виды соглашений мены
Юридическая практика устанавливает различные классификации бартерных соглашений по ряду характеристик.
Градация контрактов на проданные товары:
Классификация по кругу предметов:
Отдельно выделена градация договоров об обмене недвижимостью:
Особенности содержания
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, для договора обмена устанавливаются такие же требования к содержанию и форме договора, его частям и существенным условиям купли-продажи.
Стороны
В рассматриваемой сделке могут участвовать как физические, так и юридические лица. Согласно ст. 567 ГК РФ каждая сторона признается как продавцом, так и покупателем, независимо от того, равнозначны объекты договора или нет.
Форма
Исполнение контракта может происходить в двух формах.
Для обмена предусмотрены следующие модули:
Важные условия
Для того, чтобы соглашение было действительным, потребуются основные положения и условия. Эти положения прямо предусмотрены законом. Обмен недвижимого и движимого имущества предусматривает единственное существенное условие — предмет. Согласно ч. 3 ст. 455 ГК РФ мировое соглашение по предмету сделки согласовано о возможности определения ее точного наименования и количества.
Прочие требования
Отдельно следует учитывать такие условия, как срок действия договора и время выполнения обязательств сторонами. Срок действия соглашения определяется его участниками и указывается в тексте документа. Для обмена предусмотрен разовый срок, то есть передача вещей происходит одновременно с заключением договора или по истечении указанного срока.
Разница должна быть установлена, например, в договоре аренды, в котором оговаривается срок исполнения обязательств, или в получателе арендных кредитов, подлежащих выплате в течение определенного периода, что неприемлемо для обмена. Всегда определяется точное время выполнения обязательств.
Соглашение считается соблюденным в следующих ситуациях:
Права и обязанности сторон определяются в соответствии с их соглашением.
Доплата
Контракт обмена предполагает эквивалентную сделку, т. Е. Переданный актив должен иметь такую же стоимость. Однако практика знает ситуации, в которых предметы неравны. Согласно ст. 568 ГК РФ сторона договора, получившая товар более низкой стоимости, чем предусмотренная для объекта оппонента, обязана произвести доплату разницы в цене. Текст договора также может предусматривать другой способ оплаты.
Как определяется фактическая стоимость
Определение стоимости объектов недвижимости по договору обмена происходит различными способами с учетом характера этого имущества.
Предусмотрены следующие методы:
- В случае обмена товарами или сырьем участники сделки должны руководствоваться Приказом Минфина РФ № 44н от 09.06.2001, в котором подробно описан учет этих материалов.
- При обмене движимого имущества или других вещей, не имеющих точной цены, следует учитывать рыночную стоимость объекта. При его отсутствии определяется сумма на аналогичный товар.
- Обмен недвижимости осуществляется по кадастровой стоимости, показатели которой сравниваются в процессе операции.
Вне зависимости от того, происходит ли обмен однотипными (квартира на особняк) или разного типа (автомобили и нежилые помещения), оценка стоимости проводится в целом с учетом характера имущества. Кроме того, выявленные показатели сравниваются между собой и решается вопрос о доплатах.
Процедура составления
Регистрация рассматриваемой сделки предполагает прохождение обязательной процедуры, включая сбор документов для включения информации в договор, составление текста акта, обращение к нотариусу и возможное согласование регистрации.
Необходимые документы
Для оформления договора подготовка дополнительных документов не требуется. Если проводка проводится, для этого необходимо собрать приложение к контракту.
Необходимая документация включает:
Регистрация в нотариальном порядке
Порядок регистрации недвижимого имущества, в том числе обменного, регулируется положениями Федерального закона от 25.07.2012 г. 122-ФЗ. Эту процедуру осуществляет Федеральная регистрационная служба, в которую направляется вышеуказанный список документов. Датой регистрации собственности будет день внесения соответствующей информации в реестр.
Когда обмен предполагает оборот недвижимого имущества, стороны договора обязаны обратиться к нотариусу, который будет оформлять сделку до момента государственной регистрации собственности. Перед составлением документов следует получить мнение юриста: он определит, какие документы необходимы для регистрации, установит примерный срок завершения и стоимость услуги.
Проверка информации непосредственно в регистрирующем органе не должна занимать более 5 рабочих дней, после чего соответствующее решение отправляется заявителям. Как только информация внесена в реестр, люди признаются полноправными собственниками недвижимости.
Правовые последствия
Указанное соглашение предполагает возникновение конкретных правовых последствий, которые подразумевают не только приобретение имущественных прав на объекты, но и возникновение налоговых обязательств.
Получение свидетельства о праве собственности
Выдача свидетельств собственности осуществляется Управлением Росреестра на основании предоставленных документов и запроса сторон сделки. Также придется заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, а в случае регистрации доли собственности — 200 рублей.
По общему правилу считается, что стороны, как только они подписали и заверили договор, признаются собственниками. Однако у уполномоченного органа есть 5 рабочих дней на выдачу справки. Кроме того, в соглашении об обмене должен быть указан срок его действия и время возникновения прав сторон в отношениях. Это позволит избежать задержек с регистрацией прав.
Налогообложение
Сделка по обмену недвижимостью не предполагает уплаты налогов, если ее объектом являются равноценные объекты. Согласно положениям Налогового кодекса РФ налог взимается только с имущественных льгот, которые не предусмотрены в рассматриваемых отчетах.
Если предмет договора не тот, то НДФЛ будет взиматься с суммы доплаты, произведенной лицом, получившим самое дорогое имущество. Разница считается имущественной выгодой, с которой начисляется 13% к уплате на баланс.
Расторжение
Вопрос о расторжении договора обмена имущества регулируется главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора»,.
Основания
Право на отказ от сделки установлено ст. 450 ГК РФ.
К общим причинам прекращения гражданско-правовых отношений можно отнести:
Обмен недвижимости на движимое имущество
Закон не запрещает обмен движимого имущества на недвижимое. Однако в такой ситуации необходимо оценить предметы, установить их ценность, выявить недостатки и предупредить о них оппонента. Если какая-либо из сторон получает выгоду от недвижимости, также будет возникать обязанность платить налоги.
Преимущества и недостатки
Рассматриваемый вид гражданско-правового договора предполагает наличие преимуществ и недостатков, оценка которых определит прибыльность и результативность такой операции в конкретной ситуации.
Профессионалы:
Недостатки:
Видео
Подробно об обменном соглашении и налогообложении рассказано в этом видео.