Перед совершением сделки собственник должен выяснить, какие документы необходимы для продажи доли в квартире. Стандартный пакет документов остается без изменений, но потребуются дополнительные документы. Главное, чтобы у остальных собственников претензий не было, иначе долю будет сложно продать.
Общие сведения
Продажа части жилой площади во многом похожа на обычную сделку купли-продажи. Разница в том, что отчуждается часть имущества, а значит, нужно соблюдать правила. Права собственности играют важную роль, поскольку владельцы могут владеть разными долями собственности. Например, если продается 1/2 квартиры, покупатель получает 50% собственности.
Зачем вам недвижимость? Для многих это возможность получить постоянную регистрацию, вложение средств. Но при осуществлении сделки часто возникают сложности, которые связаны не только с тем, что другие собственники против продажи. Многое зависит от следующих факторов:
Покупатель и продавец обязаны знать, как совершить сделку по продаже доли в присутствии других собственников жилой площади, какие документы нужны для продажи своей доли в квартире другому собственнику.
Документы
Для продажи доли в собственности в 2019 году продавцу необходимо подготовить список документов:
Это основные документы для продажи, но список не исчерпывающий. И покупатель, и регистрирующий орган могут запросить дополнительные документы от имени:
У продавца должно быть все необходимое для продажи.
Несовершеннолетний собственник
По закону ребенок может владеть частью имущества. Чаще всего имущество приобретается им в результате дарения, наследования или приватизации жилья его родителями. Несовершеннолетний может стать совладельцем, если недвижимость была приобретена за столовую, так как это требование закона.
Взрослые собственники могут продать долю в квартире, но для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства, что непросто реализовать на практике. Ребенку должна быть выделена доля другой недвижимости, и не меньше проданной.
Не следует нарушать интересы несовершеннолетнего гражданина, иначе органы опеки и попечительства не дадут разрешения. В 2019 году продавец должен представить на рассмотрение:
Органы опеки и попечительства проведут проверку для предотвращения нарушений прав несовершеннолетнего владельца. Если обнаружится, что новая жилая площадь не соответствует требованиям, родителям придется искать другую недвижимость или отказываться от продажи.
Наследство
Когда владелец проданной доли получил ее в наследство, для проведения операции он должен подготовить дополнительные документы, иначе продажа не состоится:
Остальные совладельцы имеют право преимущественной покупки. Если человек соглашается купить долю одного из наследников, он не имеет права продать ее незнакомцу. Такая сделка может быть легко оспорена в суде, поэтому важно получить отказ от всех совладельцев.
После развода
Если квартира после расторжения брака поделена на доли между супругами, оба вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Речь идет не только о продаже, но и о залоге или пожертвовании.
В случае разведенных супругов совладелец также сохраняет право первого отказа в приобретении доли второго собственника имущества.
Порядок продажи не отличается от обычного. Нам нужно уведомление, отправленное мужу или жене, и отказ от покупки доли. Специалисты советуют подождать 1 месяц после отправки уведомления, затем поискать покупателя и подготовить документы. Если вы продадите свою долю раньше и без письменного отказа от вашего супруга, то он сможет оспорить мировое соглашение в суде.
По доверенности
Владелец может временно передать полномочия по продаже доли доверенному лицу. Представитель должен иметь нотариально заверенную доверенность. Для реализации доли собственник должен оформить общую доверенность и перечислить в ней полномочия, переданные представителю.
Документ необходимо предоставить по первому требованию покупателя, нотариуса или сотрудника регистрирующего органа. В договоре купли-продажи указано, что доля продается по доверенности. Указаны реквизиты представителя.
Налоги
При продаже собственник обязан уплатить налог, если имущество оставалось в его собственности в течение более короткого периода, чем установленный. Раньше этот период составлял 3 года, но в связи с изменениями в налоговом законодательстве он был увеличен до 5 лет. Исключение составляют случаи, когда часть квартиры получена продавцом в наследство после дарения или приватизации. Так что 3 года владения недвижимостью достаточно, чтобы не платить налоги.
В 2019 году ставка подоходного налога с населения составляет 13%. Для иностранцев, владеющих недвижимостью на территории РФ, при продаже ставка увеличивается до 30%. Граждане РФ могут воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. Это означает, что данная сумма не учитывается при расчете НДФЛ.
Что касается покупателя, то он может воспользоваться возвратом НДФЛ. Для этого достаточно иметь официальную работу, то есть платить налог на заработную плату. При покупке жилого помещения или его доли можно вернуть до 13% от 2 млн руб. Раньше удержание выплачивалось только один раз в жизни, независимо от суммы. Сегодня гражданин может воспользоваться им во второй раз, если на первую покупку он потратил меньше указанной суммы.
Оформление
Если продавец выполнил все условия (подготовил документы, получил отказ от других совладельцев от покупки, нашел покупателя), можно заключить договор. Следующий этап — подготовка и подписание договора купли-продажи. Закон не требует нотариального заверения этого документа, но поскольку стороны сделки могут ошибиться или не учитывать нюансы, лучше всего воспользоваться помощью юриста.
Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты.
- Место и дата регистрации.
- Информация для участников. Указываются не только паспортные данные, но и контактные телефоны, адреса проживания. Это касается и представителя, если сделка осуществляется посредством доверенности.
- Описание объекта недвижимости. Вы должны записать адрес, план и другие технические детали. Когда речь идет о продаже доли, необходимо указать ее размер.
- Стоимость доли недвижимого имущества и способы оплаты (наличный или безналичный расчет, рассрочка, использование капитала мат).
- Информация об остальных совладельцах. Следует отметить, что все отказались от права преимущественной покупки доли продавца.
- Права и обязанности.
- Условия досрочного расторжения.
- Дополнительные условия (условия освобождения жилплощади продавцом и т.д.).
- Подписи сторон.
При необходимости стороны сделки могут оформить акт приема-передачи права собственности. Этот документ подтверждает фактическую передачу права собственности от одного человека к другому. Подписание денежно-кредитной политики и перевод денег осуществляются при свидетелях, не заинтересованных в проведении операции.
Вы можете провести процедуру у нотариуса, в банке или в регистрирующем органе. Впоследствии участники должны зарегистрировать договор, без которого купля-продажа не будет считаться завершенной. Продавец и покупатель должны подать документы в Росреестр вместе (можно использовать МФЦ). Будущий собственник обязан уплатить государственную пошлину.
После подачи документов сторонам выдаются расписки, на основании которых они будут возвращены не позднее 14 дней. Помимо зарегистрированного договора, покупатель получает документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГР).
Зная, какие документы нужны собственнику для продажи доли в квартире, необходимо их заранее подготовить. Наличие документов важно не только для собственника, но и для покупателя. Если, например, не будет отказа от приобретения других совладельцев, сделка будет признана недействительной, и в первую очередь пострадает новый собственник.
