Договор долевого участия – это: неплохая инвестиция в будущее жилье или неоправданный риск?

При заключении акционерного соглашения необходимо помнить о связанных с ним рисках.

Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после того, как правительство РФ заявило о намерении решить жилищную проблему своих граждан, строительство жилой недвижимости при инвестиционной поддержке государства стало осуществляться в массовом порядке темпами, и это привело к появлению недобросовестных разработчиков, а также недобросовестных чиновников на всех этапах финансирования. Кроме того, причинами возникновения проблем в совместной застройке являются отсутствие прозрачности в получении всех видов разрешений, необходимых для начала строительства (приводит к заключению договоров долевого участия на объектах без необходимых разрешений), а также отсутствие надлежащего контроля государственными органами за деятельностью девелоперских компаний и их финансовым состоянием.

Нормативная база для защиты участников долевого строительства

Законодательство о защите прав потребителей может быть применено в суде только в тех случаях, когда отсутствие корыстных целей покупателя доказано при рассмотрении следующих вопросов:

Но даже в случае судебного решения в пользу акционера никто не гарантирует, что он сможет получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом или соблюдает соответствующий порядок. Чтобы свести к минимуму риск оказаться среди владельцев мошеннических акций, граждане должны знать о проблемах, которые существуют при заключении договоров о владении акциями.

Итак, с какими проблемами может столкнуться акционер в ожидании жилья, за которое он уже отдал свои деньги?

Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)

Причины проблемы:

1. Нецелевое расходование средств девелопером — строительство других объектов, не предусмотренных договором долевого участия, за счет акционеров. То есть девелопер, получая средства от акционеров, вкладывает их в строительство более перспективного (по его словам) сооружения, надеясь вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
2. Участники строительства не выполняют свои договорные обязательства: возникновение проблем с поставкой материалов или с выполнением работ субподрядчиками или подрядчиками приводит к расторжению договоров с ними и поиску новых участников строительства, что требует дополнительное время.
3. Недостаточное финансирование объекта: застройщик намерен продать все квартиры до завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в это здание.
4. Договор между подрядчиком и застройщиками заключается не в прямых финансовых средствах, а в виде строящегося жилья. Поэтому для проведения работ подрядчику часто приходится продавать эти квартиры.
5. Некорректное оформление договора долевого участия — указана плановая дата сдачи объекта или его подключения к городу или другим инженерным сетям, что не привязывает застройщика к конкретным срокам. Соблюдение запланированных сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за просрочку сдачи объекта и возникшие в этом случае штрафы (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.

Проблема № 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре

Акционерам каждого десятого строящегося завода в Российской Федерации предлагается внести от застройщика дополнительные денежные суммы сверх предусмотренных заключенным соглашением.

Причины проблемы:

1. В договоре не оговаривается цель работ или затраты, включенные в стоимость квадратного метра жилья. Например, девелоперы завершили благоустройство придомовой территории — эти затраты без предварительного уведомления (при подписании договора) держателей капитала не относятся к основному строительству, и заказчик вправе включить их сверх от первичной стоимости квадратного метра. Во избежание такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть указано, что внесенная акционером сумма достаточна для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.
2. Затяжное строительство или общая ситуация на даче, в результате которой резко удорожаются строительные материалы или другие работы и услуги, необходимые для возведения сооружения. Если этот вид риска и ответственность перед ними не указаны в контракте, учредитель может попытаться обязать держателей акций произвести дополнительную оплату. Если объект уже сдан, будущие домовладельцы с большой долей вероятности могут получить недвижимость без дополнительных платежей, в противном случае строительство может перейти в незавершенную стадию.
3. Незавершенное строительство — если застройщик не выполнил свои обязанности, власти муниципального образования имеют полное право передать строительство другой компании. Смена застройщика без сохранения обязательств перед акционерами гарантированно влечет за собой возникновение различных видов дополнительных платежей.
4. Увеличение площади квартир не предусмотрено проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при, например, уменьшении толщины внутренних перегородок. В этом случае держатели акций обязаны внести доплату за «лишние квадратные метры.

Проблема № 3. Невозможность расторжения договора долевого участия

Если один из участников не удовлетворен ходом работы или по какой-либо другой причине, он желает расторгнуть договор.

Что должен содержать договор со-строительства, чтобы минимизировать риски акционера по этому вопросу:

1. Пункт «Условия расторжения договора» должен быть максимально подробным — в нем должны быть указаны возможные причины и инициаторы расторжения.
2. Условия подписания договора о расторжении должны содержать: обязательства сторон при подписании, срок возврата и сумму, подлежащую возврату акционеру. В противном случае может возникнуть ситуация, когда промоутер откажется подписать договор или выставит квартиру акционера на продажу, что приведет к задержке погашения.

Проблема № 4. Регистрация прав собственности дольщика

Причины проблемы:

1. Девелопер не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами.
2. Застройщик по каким-то причинам не может подготовить пакет документов, необходимый для передачи в органы государственной регистрации.

Решение проблемы осуществляется только в судебном порядке с привлечением компетентных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру ходатайствуют о признании права собственности.

Проблема № 5. Двойная продажа жилья

Редко, но бывают случаи, когда на одну и ту же квартиру заключается несколько (чаще всего два) договоров долевого строительства, а о существовании другого акционеры могут узнать только при регистрации прав собственности.

Причины проблемы:

1. Незнание гражданами правового контекста договоров долевого строительства. Все контракты такого типа должны быть зарегистрированы в соответствующих органах, поэтому риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму.
2. Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими акционерами (без регулярной регистрации) или оплачивает квартиры, уже обремененные обязательствами перед поставщиками строительных материалов или субподрядчиками. Это мошенничество.

Проблема № 6. Приобретение жилья не у застройщика

Распространенный риск — покупка прав на недвижимость не у прямого застройщика, а через подрядчика.

Если застройщик оплачивает строящиеся квартиры с подрядчиком на условиях выполнения им всех договорных обязательств, то в этом случае существует риск расторжения договора между ними по причинам, не зависящим от акционера.

Следовательно, на этапе подписания договора о владении акциями покупатель должен убедиться, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и что они выполнили все обязательства перед промоутером. В противном случае застройщик, разорвав договорные отношения с застройщиком, может лишить его права на ранее переданные квартиры.

Проблема № 7. «Серые» схемы

Часто желание человека владеть квартирой именно в этом районе и в этом конкретном доме настолько велико, что вопреки здравому смыслу или из-за непонимания серьезности рисков он не участвует в строительстве на предусмотренных условиях по законодательству нашей страны, но принимает условия застройщика и вносит собственные средства по так называемым «серым» схемам:

1. Покупка по счетам-фактурам или заключение застройщику договора беспроцентного займа — в этом случае юридическое обеспечение передачи квартиры покупателю возможно только на добровольных началах застройщика. Чаще всего держателям акций просто возвращаются средства без выплаты процентов по ним. И, если от кредита до погашения проходит больше года, несложно предсказать, сколько в этом случае потеряет акционер.
2. Перевод денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта — в этом случае нет связи между переводом денежных средств и приобретением прав на недвижимость. Кроме того, разработчики могут заставить своих акционеров пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольное законодательство.
3. Заключение предварительных договоров долевого участия — в этом случае сроки заключения основного договора могут быть прерваны.
4. Платный договор купли-продажи недвижимости — подписание этого документа влечет за собой налоговые последствия для акционера, который также может быть привлечен к административной ответственности за нарушение закона No. 241-ФЗ о долевом строительстве.

Заключение

Аналитики и юристы по недвижимости обращают внимание на то, что заключение договоров долевого строительства в большинстве своем далеко не выгодно для участника долевого строительства — акционера. Девелоперские компании всеми доступными способами пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:

Поскольку текст таких договоров обычно составляет заинтересованный юрист (например, штатный), глупо предполагать, что разработчик будет ориентироваться в каких-то узких рамках.

Очень часто акционеры не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованное дело, и, если они внимательно читают документ, они не всегда могут интерпретировать некоторые из его положений в правильном направлении.

Подписание акционерного договора в присутствии незаинтересованного юриста, приглашенного собственником капитала, специализирующегося в данной сфере, поможет избежать возможных проблем и заключить сомнительную или невыгодную для гражданина сделку.

Часто встречаются и добросовестные девелоперские компании, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместной работы с акционерами, вплоть до, казалось бы, незначительных деталей, но этот вид безопасности ценится намного дороже — стоимость квадратного метра в построенной конструкции будет сильно отличаться от рынка.

Тем не менее, следует отметить, что государство пытается разрешить проблемную ситуацию. По этой причине закон n. 214-ФЗ постоянно совершенствуется. Например, последние изменения ужесточили ответственность за несоблюдение закона.

Но его эффективность пока минимальна, так как нет четкого механизма строительства объекта капитального строительства «от и до.

Эффективность закона и минимизация акционерных рисков могут быть достигнуты только после пересмотра всей законодательной базы, связанной со строительством, включая земельное право.

Назад

Долевое участие в покупке квартиры это не инвестирование

Суть в том, что:

Следующая рискованная ситуация — заключение предварительного договора. Закономерность скрывается в том, что:

И еще одна, более распространенная схема основана на невыполнении девелопером договорных обязательств, в результате чего акционер вынужден расторгнуть договор (что возможно на основании статьи 9 Федерального закона № 214).

Почему дду — инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры

Блог ленивого инвестора, Инвестиционные заметки Инвестиционные инструменты Осталось менее двух месяцев до вступления в силу изменений в 214-й закон Федерального закона «Об участии в долевом жилищном фонде». Готовы ли к этому событию инвесторы, вложившие средства в первичный рынок недвижимости или связанные с ним инструменты? Накануне этих изменений мы разберемся с проблемой и ответим на вопросы:

Что такое DDU и как он работает? Доходность моих вложений на 2017 год составляет около 30% годовых, последние новости о моих вложениях вы можете прочитать в еженедельных отчетах. Рекомендую всем читателям пройти курс ленивого инвестора.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Явным плюсом является то, что девелоперы не смогут переводить привлеченные инвестиции с одного объекта на другой и распоряжаться ими по своему усмотрению. Нецелевое использование средств будет проверяться в уполномоченном банке.

Для облегчения аудита разработчик, генеральный подрядчик и технический заказчик должны открывать счета в одном и том же банке и предоставлять контракты на поддержку для каждой операции. С другой стороны, рынок будет практически закрыт для новых игроков. Это приведет к снижению конкуренции и может отрицательно повлиять на качество сборки.

Риски долевого участия в покупке квартиры

Важно Это может быть:

Здесь вы можете скачать образец уведомления о единовременной выплате по соглашению о капитале. Меры безопасности К мерам безопасности при заключении договора относятся следующие действия:

1. Выбирайте только проверенные строительные компании, зарекомендовавшие себя на строительном рынке.
2. Изучите отзывы и рекомендации для выбранного разработчика.
3. Внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения.
4. Обратитесь за юридической помощью, чтобы снизить вероятность мошенничества.
5. Убедитесь, что в договоре указана стоимость проживания, сроки его доставки, срок действия гарантии (на основании статьи 7 Федерального закона № 214).

Еще одна мера безопасности — проверить всю необходимую документацию у разработчика.

Налоговый вычет при покупке квартиры по дду, переуступки или жск

DDU. Как и любой бизнес, DDU имеет как достоинства, так и недостатки. Преимущества включают:

В то же время недостатки такого типа транзакции значительны:

Прежде чем принять решение о завершении программы дошкольного образования, важно тщательно взвесить все за и против.

Договор инвестирования и договор долевого участия

Это могут быть как маленькие новички, не имеющие трехлетнего опыта и не сумевшие построить 10 тысяч квадратных метров, так и крупные кредитные девелоперы с плохим балансом. Им будет сложно выделить на проекты 10% финансовых гарантий.

Внимание Кроме того, строительные компании должны будут соответствовать минимальным требованиям к уставному капиталу. Пример: для жилого дома площадью 2000 кв.м потребуется не менее 3 млн рублей уставного капитала. В противном случае компания теряет право привлекать средства от акционеров. Многие мелкие девелоперы, особенно в регионах (где маржа ниже, чем в столицах), столкнутся с банкротством.

По оценкам отраслевых аналитиков, более 70% участников строительного рынка вполне готовы к работе в новых условиях. Что будет с теми, кто не успел подготовиться? Можно сказать, что это их проблемы, но в результате от них могут пострадать частные инвесторы.

Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

Федеральный закон «Об участии…» от 30 декабря 2004 г n. 214-ФЗ, пер. 214-ФЗ) «Данный вид сделки имеет свои особенности. Прежде всего, это необходимость регистрации дошкольного образовательного учреждения. Только после заключения договора в Росреестре он будет признан действительным.

Еще одна особенность метода покупки дома — это сроки получения квартиры в собственность. Покупатель получает его только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта.

Поэтому стоит учесть тот факт, что квартира не будет передана в собственность сразу, и всегда есть риск срыва сроков строительства или его полной остановки.

Договор долевого участия риски, гарантии, защита дольщика

Соглашение о владении акциями представляет собой риск, если оно может полностью защитить права акционера. Давайте разберемся!

Как мы все помним (или не все, но это не важно), в начале апреля 2005 г. 214 «Об участии в долевом строительстве кондоминиумов и других объектов недвижимости», который начал регулировать все отношения между клиентом и покупателем строящегося имущества. 

Механизм взаимодействия — договор долевого участия. И хотя не все разработчики соглашаются следовать ему, все же удалось сократить количество мошенников в несколько раз. Кроме того, закон о совместном строительстве защитил покупателей недвижимости от ряда проблем, но, к сожалению, не от всех.

Договор долевого участия риски и защита дольщика

Мы уже рассказывали о том, как купить квартиру в строящемся доме и какие нововведения появились в законе о долевом участии, а также упомянули, что нужно сделать, чтобы не стать обманутым акционером. Эта статья является продолжением темы, начатой ​​ранее, только сегодня мы поговорим о защите, которую мы можем получить от законодателя.

Закон № 214 о долевом строительстве создан для защиты покупателей от произвола рынка, настоящих аферистов, которые даже не собирались строить новостройку, от самовольной, от «двойной» продажи недвижимости, от некачественных строительных работ, от бесцеремонных изменений проектной документации, срыва сроков.

Решению проблем должно было способствовать соглашение о долевом участии в строительстве и запрет «серых» схем. DDU подлежал обязательной регистрации в Росреестре, сотрудник которого был обязан проверять у застройщика разрешение на строительство и другие документы на право собственности.

В какой-то степени закон о долевом строительстве дал покупателям гарантию, что их деньги пойдут повсюду, особенно на настоящую бетонную строительную площадку, и в течение определенного периода времени они получат право на определенную квартиру.

Другими словами, минимизированы риски финансовых вложений в строящиеся объекты на заложенной площадке и строительство без правоустанавливающих документов и необходимых разрешений. Это также снизило риск признания, поскольку договор на участие в строительстве не был заключен из-за отсутствия необходимой информации о купленной квартире.

Снижению этих рисков способствовало то, что застройщики открывали покупателям дополнительную информацию о себе, других участниках строительства, проекте и его планировке, технических характеристиках, стоимости и сроках реализации.

к этому их вынудил федеральный закон. Это, конечно, позволяло покупателям выбрать лучший, по их мнению, товар.

Но как показала практика, Закон о долевом строительстве № 214 не смог полностью решить существующие проблемы.

Даже сейчас я вижу, как промоутерам, даже по прошествии многих лет, удается продавать новостройки по договорам соинвестирования и предварительным договорам купли-продажи, игнорируя договор участия в строительстве.

Более того, они могли начать строительство без соответствующего согласования и раскрытия проектной декларации или даже использовать для строительства не предназначенную для этого площадку.

Что в конечном итоге приводит к серьезным изменениям проекта, несоблюдению сроков и признанию дома незаконной постройкой. Таких историй меньше, но они все же существуют.

Эксперты считают, что закон о долевом строительстве полностью способен защитить только от «двойной» продажи дома, поскольку при регистрации в Росреестре проверяется, принадлежит ли он кому-то другому. DDU считается задержанным только после регистрации. Однако и здесь не все так, как хотелось бы.

Некоторым застройщикам, используя предварительный договор купли-продажи или какие-то «серые» схемы, например, откладывая крайний срок регистрации на неопределенный срок, когда значительная сумма уже получена будущим акционером, удается его обойти и продать одно и то же имущество несколько раз. Если ДДУ будет подписано, конечно, все вопросы можно будет решить позже через суд, но это займет много времени и нервов.

Кроме того, закон хорошо защищает от нецелевого использования средств застройщиком, вынуждая его ежемесячно отчитываться в соответствующем государственном учреждении. Но и здесь не все идет гладко. Деньги могут быть потрачены зря из-за халатности подрядчиков, тяжелого финансового положения застройщика, из-за изменений в мировой экономике и так далее.

Кстати, вам может быть интересно узнать по состоянию земли, на которой построен дом, сдан ли он в аренду или принадлежит застройщику. Подробнее в статье «Земля под новостройку: аренда или право собственности«.

Договор долевого участия: гарантии

Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве» не может гарантировать качество будущей квартиры, ее съемку или планировку в связи с тем, что застройщик с согласия большинства желающих быстрее получить жилье может изменить договор долевого участия в строящемся строительстве.

Поэтому сразу после завершения строительства по результатам замера БТИ реальный размер квартиры может быть больше или меньше указанного в ДДУ. В первом случае акционер должен вернуть застройщику недостающую сумму, а во втором — получить от него лишнюю сумму.

С кадрами вроде бы все просто, но как-то наткнулась на статью о споре акционеров с одним из застройщиков по поводу пропавших без вести счетчиков в квартире.

Результатом истории стала оплата акционером квартиры, деньги и квартира достались застройщику. У акционера остались деньги, которые он заплатил за квартиру два года назад, а значит, и без квартиры.

Однако печальная картина. Если я найду эту статью, я переиздаю ее.

Если акционер не согласен с качеством полученной квартиры и считает, что она не соответствует техническим или строительным нормам, правилам градостроительства, проектной документации и т.д., то он может отказаться подписывать договор купли-продажи и потребовать его составление акта несоответствия объекта.

А также либо устранение недостатков в кратчайшие сроки, либо снижение цены контракта, либо возмещение расходов. Если застройщик от всего этого отказывается, то необходимо обратиться к юристам, а затем в суд с ходатайством о проведении экспертизы. Последнее слово в любом случае будет за судьей.

Если застройщик согласился с тем, что квартира некачественная, но застопорилась с выплатой компенсации или решением проблем, акционер может в одностороннем порядке потребовать у него через суд возврата уплаченной суммы. Хотя Федеральный закон от 25.07.2012 г. 214 по долевому строительству предполагает полную компенсацию другой стороне, что дает возможность получить денежную сумму, эквивалентную стоимости квартиры на рынке, это только в теории.

также маловероятно, что с учредителя удастся взыскать проценты за использование средств акционеров с момента их передачи, хотя это также требуется настоящим федеральным законом.

Иногда дефекты квартиры обнаруживаются через несколько лет. В этом случае предоставляется гарантия не менее 5 лет на квартиру, 3 года на оборудование, которое в нее входит.

В этом случае застройщик также обязуется выплатить компенсацию или устранить недостатки.

Но многие акционеры предпочитают решать мелкие проблемы самостоятельно и только в случае очень серьезных обращаются в суд.

правда, суд не всегда будет на стороне акционера. Если застройщик докажет, что недостатки возникли из-за ненадлежащего ремонта объекта акционером, нарушения правил использования квартиры или естественного износа объекта, и даже если, например, сломалась стена в подъезд, а не в квартире, не подлежит ответственности по 214-му Федеральному закону «О долевом строительстве.

Потребуется проверка, которая, помимо прочего, может доказать, что жильцы дома или эксплуатирующая организация несут ответственность за дефекты.

Договор долевого участия в строительстве: вопрос сроков сдачи

Закон № 214 о долевом строительстве не может защитить покупателей квартиры в строящемся доме от пропущенного времени, указанного заказчиком. Конечно, акционер может потребовать единовременную выплату в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, если девелопер — юридическое лицо, и 1/150 ставки, если личность.

Также можно привлечь руководителей проекта к уголовной или административной ответственности, но сам дом построить и сдать в эксплуатацию не получится.

Поэтому приходится ждать решения всех проблем заказчика, начиная от проблем с подрядчиком и заканчивая финансовыми трудностями в разгар кризиса. Федеральный закон не защищает от несвоевременного ввода в эксплуатацию уже построенного дома. И, следовательно, покупатель не может въехать в имеющуюся квартиру, сдать ее в дар или сдать в аренду.

Что и итоге?

Даже при заключении дошкольного учебного заведения можно столкнуться с отказом в сдаче жилья или некачественной вещи. Желаю вам всего этого избежать. Вы можете получить больше информации из статей, которые скоро появятся на моем сайте. Например, Как заключить договор или Земельный участок под новое строительство: аренда или собственность. Подпишитесь на бесплатную рассылку новостей и получите их первыми.

В любом случае вы можете проконсультироваться с профессиональным юристом.

задайте бесплатный вопрос юристу — просто нажмите на вкладку «Специалисты» и выберите свой город.

Сегодня вы узнали, что соглашение о долевом владении не защищает акционеров в полной мере. Но, если уведомили, то вооружили!

Всем удачного строительства и покупок!

Махинации с договором долевого участия — База знаний BN.ru

В период кризиса усиливается желание компаний обезопасить себя от требований акционеров. Поэтому покупателям жилья необходимо уделять особое внимание некоторым аспектам контракта.

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ), Закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс Российской Федерации всесторонне описывают все тонкости взаимоотношений акционера и застройщика, а также нюансы содержания соглашения о владении акциями (DPA). На самом деле строительные компании часто «творчески переосмысливают» текст документа. Как вы понимаете, это отнюдь не в пользу покупателей квартир.

Специалисты горкома строительства и комиссии по недвижимости Потребительского общества Санкт-Петербурга и Ленинградской области выявили наиболее частые отклонения от требований законодательства.

Хитрость первая. Что хотят, то и строят

В каком доме будет находиться приобретенная квартира? Казалось бы, должна быть максимальная ясность, ведь привлечь средства от держателей холдингов можно только после того, как проектная декларация объекта будет размещена или размещена на сайте строительной компании. В нем четко прописана этажность, инженерные решения и используемые строительные материалы.

Однако иногда в дошкольном образовательном учреждении появляется пункт о праве застройщика вносить изменения в проект по своему усмотрению. Теоретически это может привести к тому, что здание средней этажности вырастет на несколько этажей (были предыдущие) или уменьшит размеры прилегающей территории.

В целом наличие такого условия в договоре — это риск получить не тот товар, за который вы заплатили. И вам придется отстаивать свои интересы в суде, решение которого непредсказуемо.

Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе акционера в случае, если дом, проданный клиентом, содержит «существенные изменения в проектной документации». Но какие изменения можно считать значительными, остается на усмотрение слуг Фемиды.

В законе лишь указано, что таковыми будут признаваться «существенные изменения размеров объекта долевого строительства», а также «изменения в использовании общего имущества и (или) нежилых помещений».

Хитрость вторая. Обещанного три года ждут

Согласно 214-ФЗ, в договоре должны быть указаны два условия: окончание строительства объекта и передача квартиры согласно акта сдачи-приемки. На практике, как говорится, возможны варианты.

В некоторых случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год или даже два больше срока действия разрешения на строительство.

То есть компания заранее предполагает, что разрешения придется продлевать. Скорее всего, власти встретятся посередине, и разрешение будет продлено (хотя законодательство ужесточило дело с незавершенными проектами).

Но, строго говоря, такой подход противоречит букве закона.

Второй вариант творческого пересмотра баллов по срокам в дошкольном образовательном учреждении — это большой промежуток времени, до года, между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир держателям паев. Поэтому компания предупреждает о возможных жалобах со стороны покупателей в случае нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию. Комитет по строительству считает, что этот срок не должен превышать шести месяцев.

Нарушив срок передачи квартиры партнеру, застройщик должен выплатить покупателю штраф. Но если просрочка передачи квартиры произошла по вине акционера, застройщик будет избавлен от штрафов — это условие вступило в силу с 1 января 2017 года.

Хитрость третья. Несите ваши денежки

Большинство нарушений, как правило, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия регуляторов, очень часто предпринимались попытки привлечь средства до регистрации соглашения о доле участия в Росреестре. Средства покупателя принимаются на различные авансовые платежи, предварительные договоры купли-продажи и другие сомнительные документы.

Человек, отдающий свои кровно заработанные деньги, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации дошкольного учреждения он не является акционером и, соответственно, положения 214-ФЗ на него не распространяются.

Более того, даже некоторые из крупнейших девелоперов, входящие в топ-10 петербургского рынка, грешат желанием получить право в одностороннем порядке изменить цену контракта.

Но это прямое нарушение статьи 5 214-ФЗ, в которой четко прописано: корректировка затрат происходит только после согласования сторон и только в том случае, если это условие предварительно предусмотрено в DDU.

Любой суд признает оговорку об одностороннем изменении цены незаконной.

Наконец, почти во всех договорах до сих пор есть предложение о доплатах в случае изменения общей площади квартиры по результатам замеров Пибова. Если обнаруживается, что объект меньше указанного в DDU, разработчик возвращает разницу. Если больше, предполагается, что выплатит акционер, и этого ожидают почти все дошкольные учреждения, несмотря на судебные решения в пользу акционера.

Но закон демонстрирует асимметричное отношение к сторонам и настаивает на том, чтобы покупатель получил именно тот товар, на который рассчитывал, поскольку он не может повлиять на процесс своего «производства». Все расходы несет застройщик, просчитавший проект.

К такому выводу пришел Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 7 февраля 2014 г. (дело № A56-69503 / 2013).

Хитрость четвертая. Садики за счет дольщиков

В дополнение к привлечению денег регулирующие органы недавно подняли вопросы об их расходах. В 214-ФЗ четко указано, на что именно могут быть направлены средства акционеров.

В перечень входят задачи, связанные с проектированием, строительством, инженерным обеспечением многоквартирного дома, а также обустройством и благоустройством территории, на которой он расположен.

Но особо подчеркивается, что социальные объекты не попадают в утвержденный законом перечень расходов.

Однако с 1 января 2017 года вступили в силу изменения в 214-ФЗ, в которых деньги акционеров могут быть использованы для создания социальных структур, если после ввода в эксплуатацию эти структуры становятся общей собственностью резидентов или передаются заказчиком государству или муниципальная собственность бесплатно.

Хитрость пятая. Отступные за выход

214-ФЗ предусмотрены случаи, когда акционер может в одностороннем порядке прекратить деятельность института предварительного найма: если учредитель не передает квартиру покупателю более двух месяцев; при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства; при изменении целевого назначения общего имущества и нежилого помещения.

Дошкольное учреждение часто устанавливает штрафы для владельцев долей, решивших расторгнуть договор — 10-20% от стоимости объекта, а также определенную комиссию в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке.

При рассмотрении вышеупомянутого дела арбитражный суд установил, что оба пункта являются нарушением закона. «Выходной налог» противоречит статье 32 федерального закона «О защите прав потребителей», поскольку лицо имеет право отказаться от товаров или услуг до их получения.

Что касается уступки кредитных прав, его правила регулируются статьями 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Размещение допускается с момента государственной регистрации дошкольного учреждения до подписания акта о приеме объекта в собственность.

В течение этого периода участник долевого строительства вправе передать свои права требования другому лицу. Если акционер полностью оплатил будущую квартиру, достаточно сообщить застройщику о свершившемся факте.

Если сумма, указанная в DDU, возмещена не полностью, необходимо согласовать договор передачи со строительной компанией. Но выплаты компенсации — нет.

Хитрость шестая. Фирма не гарантирует

Отдельной главы заслуживают попытки производителей снизить свои гарантийные обязательства перед акционерами.

Закон предусматривает, что на готовый объект устанавливается два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех лет на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком все предельно ясно — он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. Первый вариант немного сложнее.

Он рассчитывается от того же времени, что и техническое наполнение, если иное не оговорено в договоре. Этот оттенок 214-ФЗ используют некоторые разработчики. В DDU есть пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с момента ввода объекта в эксплуатацию. Между передачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от шести месяцев до года.

То есть собственники еще не приобрели свои права, а гарантия на дом уже расторгается.

Строители пытаются по-другому снизить свои гарантийные обязательства перед акционером. Как известно, недостатки квартиры, обнаруженные до подписания акта приема-передачи, необходимо устранить.

В 214-ФЗ есть три варианта действий: либо застройщик устраняет недостатки в разумные сроки, либо это делает партнер с последующим возмещением затрат строительной компанией, либо цена объекта снижается на сумму, покрывающую стоимость рабочей силы. Выбор в этом случае остается за заказчиком.

Однако многие разработчики оставляют только первый пункт контракта. 15 февраля 2013 г. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал данное ограничение прав акционеров незаконным (дело № A56-61914 / 2011).

Наконец, с 2014 года стало обязательным указывать в DDU информацию о способах, которыми учредитель гарантирует выполнение своих обязательств перед держателями пакетов акций.

Их всего три: банковская гарантия, участие в компании взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией.

Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а копия документа должна быть приложена к DDU, по мнению Общества защиты прав потребителей. Но на практике разработчики, как правило, ограничиваются предложением в дошкольном учреждении «Акционер ознакомлен с договором страхования».

Отмена ДДУ: причины и следствия

Договор о долевом владении давно стал основным способом покупки квартиры в строящемся доме, и после появления госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке даже те девелоперы, которые ранее использовали другие схемы продаж, начали переходить на DDU. Новость о том, что Россия может запретить продажу недостроенного жилья, вызвала резонанс на рынке жилья. Портал Новострой-СПб.ру решил разобраться, чего ожидать, если соответствующие поправки в 214-ФЗ все-таки будут внесены.

В первую очередь предлагается заменить страхование гражданской ответственности клиента банковской гарантией. Таким образом, компания сможет привлечь средства акционеров в размере, не превышающем сумму банковской гарантии. Вторая часть поправок, которая должна быть реализована до 2020 года, — это отмена долевого строительства.

По словам коммерческого директора «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, первая часть законопроекта может быть реализована и полезна рынку, а вторая совершенно нереалистична и не подкрепляется готовностью рынка к столь радикальным изменениям.

Одной из причин возможной отмены дошкольного образования стала боязнь увеличения числа обманутых держателей акций.

По словам Елены Валуевой, директора по маркетингу Mirland Development, сейчас на рынке наблюдается непростая ситуация: некоторые девелоперы проводят очень рискованную политику, предлагая большие скидки на квартиры, тем самым увеличивая риск незавершенного строительства и появления мошенников.

«Власти, видя эту ситуацию, считают необходимым и дальше регулировать строительный сектор, чтобы избежать проблем с недостроенными домами», — сказала Елена.

По словам начальника отдела продаж БФА-Девелопмент Светланы Денисовой, причиной инициативы властей Московской области по отказу от дошкольного образования является то, что в настоящее время регион находится в состоянии строительного бума и предлагаются такие радикальные меры из-за неспособности управлять этими ситуациями. Светлана Денисова считает эту меру слишком радикальной: «Эта инициатива укладывается в формулу: лучшее средство от перхоти — гильотина».

Следует отметить, что, несмотря на всю критику 214-ФЗ, закон работает и работает хорошо. «Рынок наконец вступил в фазу более-менее гражданских дел. Риски акционеров минимальны: двойных продаж нет, бизнес застрахован уже больше года », — говорит Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга ПОБЕДА-Девелопмент».

Эксперты опасаются, что отмена дошкольного образования не защитит покупателей жилья, а, напротив, даст толчок развитию «серых» схем продажи квартир.

По словам Дмитрия Ермышева, в случае отказа от долевого строительства рынок нового строительства предсказывает возврат в 90-е годы.

«Будут кооперативы, предварительные договоры купли-продажи, вариантов будет много», — сказал Дмитрий и добавил, что в этом случае акционеры останутся без какой-либо защиты со стороны закона.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «ЮНИСТО Петросталь», также считает, что новый закон никак не сможет защитить покупателей новостроек: «Объем рынка может значительно сократиться, и мошенники работают с готовыми домами». Сомневаюсь, что риски покупателей уменьшатся».

Конечно, в современных российских реалиях ожидания таких экспертов кажутся вполне правдоподобными. Однако отсутствие государственной защиты — не единственное негативное последствие отмены дошкольного образования. Очевидным следствием этого станет рост цен на первичном рынке, что в условиях кризиса приведет к тому, что лишь небольшое количество семей сможет позволить себе собственное жилье.

«Введение банковских гарантий незначительно увеличит стоимость строящегося жилья, до 5%», — считает Алексей Гусев. При этом покупателям нужно помнить, что за любую повышенную надежность придется платить. Но повышение цен на несколько процентных пунктов не может существенно повлиять на рынок недвижимости.

Если будет запрещено привлекать средства держателей акций, девелоперам придется воспользоваться банковскими кредитами. «Процентная ставка по кредитам строительным компаниям составляет в среднем 18% годовых, а срок строительства дома — 2,5–3 года, а это значит, что основной рост затрат составит не менее 30–40%», — сказал Алексей.

Любое увеличение затрат на строительство в конечном итоге ложится на плечи покупателя, а это означает, что даже тем представителям формирующегося среднего класса, которые все еще могут купить квартиру, возможно, придется довольствоваться худшими условиями, поскольку стоимость готовой квартиры-студии можно сравнить с ценой двухкомнатной квартиры на ранней стадии строительства.

Еще одним следствием упразднения дошкольного учреждения, по мнению Светланы Денисовой, станет уход с рынка средних и мелких девелоперов, не имеющих доступа к банковским кредитам, в результате снизится конкуренция, что станет еще одним поводом для рост цен.

Альтернативный способ собрать деньги на строительство — привлечь инвесторов. Но в этом случае возникает вопрос, будут ли такие вложения выгодными для последнего. «Компаний, способных построить дом на свои деньги, практически нет, и эти суммы никто не замораживает, их будет выгоднее вкладывать в другие отрасли», — отметил Дмитрий Ермышев.

Социальные последствия отмены долевого строительства менее очевидны, но их тоже следует учитывать. Как сказал Арсений Васильев, принятие закона приведет к снижению ипотечного кредитования, росту безработицы в строительной сфере и уменьшению уплаты налогов в региональный бюджет.

При всех негативных последствиях отмены долевого строительства проблема обманутых дольщиков остается достаточно серьезной, и ее нельзя игнорировать. Вице-президент NAI Бекар Илья Андреев считает, что должны быть эффективные механизмы мониторинга девелоперской деятельности.

В качестве примера он приводит «строительные фонды», существующие в Германии: «Банк-партнер аккумулирует средства от покупателей жилой недвижимости путем создания специальных депозитных счетов и финансирует строительство для 3-4% банков-клиентов».

Однако в России такая схема может быть реализована с большим трудом, так как сложно представить банк с 3–4%.

Дата публикации 13 августа 2015 г

Виды договоров при покупке новостройки

Ни для кого не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более прибыльный бизнес, чем покупка второго дома. Квадратные метры в новых домах относительно дешевы, особенно если проект находится на начальной стадии строительства.

Но риск тоже довольно высок: ведь ни один застройщик не может на 100% гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и в срок. В сомнительной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании: вид заключенного договора и, конечно же, его условия.

Внимательное отношение к оформлению документов при заключении сделки поможет избежать возможных проблем и финансовых потерь.

Действия:

Шаг 1

Есть разные типы договоров, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций в жилищное строительство.

Основным юридическим документом, который сегодня регулирует отношения между застройщиком и покупателем, является федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» №1. 214. В соответствии с ним, большая часть сделок заключается на первичном рынке.

ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения средств от физических лиц: договор на участие в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в жилом комплексе или жилищном кооперативе. Все остальные схемы сегодня незаконны.

Вот основные виды договоров купли-продажи первичной недвижимости:

1. 1 Соглашение о совместном использовании

   Соглашение о долевом владении или DDU — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и девелопера. Он разработан в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве», максимально защищающим интересы инвестора — физического лица — в процессе привлечения капитала на первичном рынке.

   Одним из основных преимуществ дошкольного образования является то, что данный вид договора подлежит обязательной государственной регистрации. Сделка, заключенная в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех легальных способов привлечения средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в недвижимости и риэлторских компаниях.

   это считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства учредителя требования акционера будут обеспечены залогом.

   Работа над DDU — гарантия надежности застройщика, наличие разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать средства от физических лиц.

2. 2 Соглашение об уступке кредитных прав

   Второй наиболее распространенной схемой покупки первичного дома является переуступка кредита или переуступка. Это договор между частными лицами, который заключается в том случае, если человек решает продать строящуюся квартиру до получения недвижимости площадью кв.м. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.

   Передача права кредита по заключенному и зарегистрированному договору на участие в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Граждане должны знать, что оплата инвестором 100% суммы контракта при перепродаже не требуется.

   Закон также разрешает одновременную передачу долга.

   Это означает, что если на момент заключения договора о передаче права полная стоимость, предусмотренная DDU, не была оплачена, договор о передаче права предусматривает, что остаточная часть долга переходит к новый участник долевого строительства и описан график платежей.

   В большинстве случаев договор долевого участия так же безопасен, как DDU, но есть один существенный нюанс: покупатель получает готовый договор о владении акциями, заключенный кем-то другим. Это означает, что все условия были созданы без вас и изменить договор невозможно.

   В результате новый покупатель получит права уступки далеко не той сумме, которую он ожидал. Например, в самый неподходящий момент выясняется, что по условиям договора инвестор не имеет права запрашивать у застройщика отчеты о квалификации рабочих или качестве стройматериалов.

   Покупатель должен быть предупрежден договором передачи в ситуации, когда строящаяся квартира уже прошла через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих договоров окажется юридически безграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с регистрацией собственности.

3. 3 Договор накопления паев в жилищном кооперативе

   Это относительно новая форма приобретения недвижимости на первичном рынке недвижимости в России, которая в будущем может распространиться на треть сделок. Он предусматривает создание кооператива (ККО) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости за плату.

   По сравнению с DDU эта схема более привлекательна для разработчика и более рискованна для покупателя, поскольку договор накопления паев не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в жилищных кооперативах будут дешевле, но не все банки дадут ипотеку на такую ​​недвижимость.

   Акционер хуже, чем акционер, защищен от несвоевременного строительства или двойной перепродажи жилья, но в случае банкротства застройщика ему легче взять на себя судьбу дома.

   Кроме того, отличие состоит в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущий собственник квартиры помимо акта приема-передачи жилья должен будет получить еще и справку об оплате пая.

   Возможность осуществления операций на первичном рынке путем присоединения к строительным кооперативам и приобретения титулов на жилье предусмотрена п. 2 ст. 1 214-ФЗ, однако эти соглашения не распространяются на договоры долевого участия в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались более экзотические формы взаимодействия девелопера и покупателя. Например: предварительный договор купли-продажи, переводной вексель на покупку квартиры, договор займа или трудовой договор.

Договор о покупке строящегося дома может быть оформлен с помощью договора об участии в инвестировании в строительство жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и так далее улица

Однако после вступления в силу 214-ФЗ с 1 апреля 2005 г такие соглашения считаются незаконными.

Предварительную информацию о виде договора, по которому продаются квартиры в интересующем жилом комплексе, можно уточнить, связавшись с промоутером напрямую. Контактные данные строительной компании, помимо другой полезной информации о первичных объектах, обычно представлены в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Рис. Пример раздела «Новостройки Москвы и Подмосковья» на портале «ГдеЭтотДом.РУ

Шаг 2

На практике очевидно, что не столько важно название договора, сколько его содержание. Прежде чем отдать деньги застройщику, покупатель должен убедиться, что в документе указаны все основные условия.

В договоре участия в капитале при покупке недвижимости необходимо указать:

1. 1 Объект, который станет собственностью покупателя, — это конкретная квартира в новостройке
2. 2 Стоимость квартиры
3. 3 Стороны сделки, которые обозначены как «правообладатель» и «покупатель» (будущий собственник квартиры)
4. 4 Подробное описание объекта недвижимости

   важно указать все ключевые параметры: адрес дома, тип проекта, номер секции или подъезда, этаж, площадь квартиры и количество комнат согласно документам проект.

5. 5 Описание дома

   Этот пункт добавляется к договору, если дом построен не по типовому проекту. В этом случае имеет смысл дать краткое описание инженерного оборудования и лифта, отделки и остекления будущего здания.

6. 6 Причины заключения договора

   На этом этапе необходимо перечислить документы, позволяющие девелоперу работать над проектом: решение администрации, инвестиционный договор, передачу прав и так далее

7. 7 Срок сдачи дома

   В договоре должен быть указан точный срок, в течение которого застройщик обязан передать квартиру инвестору — это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Также важно прописать размер неустойки за просрочку строительства, а также условия и порядок возврата денег в случае расторжения договора одной из сторон.

8. 8 Сумма инвестиций

   В контракте указывается точная сумма вложения покупателя, время депонирования денег и штраф за обязательную просрочку платежа.

9. 9 Условия гарантийного срока объекта

   Гарантийные строки по DDU определяются условиями контракта и правилами ФЗ-214. Они могут отличаться в зависимости от проекта, однако установленный законом минимум — 5 лет с момента передачи объекта акционеру. В течение этого периода застройщик будет нести ответственность за результат строительных работ, избежать которого можно, только доказав отсутствие его вины в суде.

10. 10 способов обеспечения обязательств промоутера

    Закон обязывает застройщика и дальше гарантировать свою ответственность перед покупателем. Для этого есть два варианта: страховка и банковская гарантия.

    В обоих случаях промоутер обязан принять меры предосторожности перед регистрацией DDU и предоставлением акционеру всей необходимой информации о банке-гаранте, страховой компании или взаимном страховании гражданской ответственности промоутера.

В случае участия в жилищном комплексе и жилищном кооперативе, помимо договора, покупатель недвижимости должен также создать кооператив с уплатой сбора.

Шаг 3

Важнейший пункт договора о приобретении строящейся недвижимости касается стоимости квартиры. Он может быть указан как в конкретной валюте — рублях или долларах, так и в «условных единицах». В этом случае необходимо четко указать в договоре, как рассчитываются у.е. Если порядок оплаты включает рассрочку, указывается размер взноса и время расчета.

Наиболее предпочтительный вариант — когда в контракте есть пункт о том, что цена квартиры окончательна и не может быть изменена. Однако всегда есть опасность, что после окончательного замера готового объекта площадь может оказаться больше или меньше заявленной.

В этом случае полезно включить в документ дополнительное примечание о процедуре выравнивания. Иногда договоренности с застройщиком предусматривают колебания стоимости квадратного метра в случае увеличения стоимости строительства.

Чтобы обезопасить свой кошелек, покупателю важно уточнить пределы доплаты и записать это условие в договоре.

для инвестора важно, чтобы расчетный счет, на который будут переводиться деньги, был указан в договоре с застройщиком. Любая будущая оплата, особенно если покупка производится в рассрочку, должна сопровождаться выдачей квитанции.

покупателю квартиры гораздо безопаснее производить все платежи застройщику через банк, даже если они сопровождаются конвертацией валюты или комиссией.

Шаг 4

Грамотное заключение договора купли-продажи квартиры невозможно без тщательной проверки документов застройщика. В идеале для изучения газет следует пригласить специалиста — профессионального юриста или агента по недвижимости.

Строительная компания обязана предоставить заказчику:

1. 1 Разрешение на строительство

   Без этого документа покупателю даже не пришлось бы думать о покупке основного дома. Важно, чтобы разрешение было выдано тому же юридическому лицу, что и все остальные документы застройщика.

2. 2 Инвестиционное соглашение

   Это базовый документ, который позволяет покупателю квартиры быть в курсе условий строительства дома.

   В нем указаны обязательства застройщика по созданию инфраструктуры, этапы и сроки строительства, а также указано, сколько квартир будет бесплатно передано новым арендаторам.

   многим покупателям жилья важно знать, сколько семей из неблагополучных районов могут стать их потенциальными соседями.

3. 3 Декларация проекта

   Этот документ содержит общую информацию об объекте недвижимости, важнейшими из которых являются реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастровый номер, а также тип нового строительства и срок сдачи дома в эксплуатацию. Заявление о проекте должно быть размещено на сайте разработчика и отправлено по запросу.

4. 4 Документация проекта и заключение государственного экзамена

   Для рядового покупателя важно само наличие проектной документации и успешное завершение государственной экспертизы.

   Это значит, что застройщик согласовал коммуникации будущего дома и разводку сетей.

   Инженеры и специалисты-строители могут грамотно оценить архитектурные, технические и дизайнерские решения проекта, которые представлены в текстах и ​​чертежах проектной документации.

5. 5 документов на землю

   Земля, на которой будет построен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренде.

   Главное, что в справке указано, что землю можно использовать для строительства многоэтажного жилья. В противном случае у застройщика могут возникнуть проблемы со сдачей жилья в эксплуатацию.

   А покупка новой незаконной постройки на охраняемой территории — совершенно неоправданный риск: велика вероятность, что готовый дом через несколько лет снесут.

6. 6 Договор страхования или банковская гарантия

   С 1 января 2014 года на разработчиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов: в случае банкротства застройщика его убытки будут компенсированы.

Покупатель не должен забывать о своих обязательствах перед застройщиком. При заключении сделки потенциальный инвестор должен предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет и нотариально заверенное согласие супруга на сделку.