Договор аренды склада между юридическими или физическими

В целом аренда склада существенно не отличается от оформления документов на аренду других нежилых помещений. Но есть еще несколько важных моментов для этого типа арендных отношений. Об этом мы поговорим в этой статье и, кроме того, представим пример этого договора с подробными пояснениями по основным моментам.

Общие моменты

Согласно Гражданскому кодексу и другим постановлениям склад, независимо от его назначения, относится к категории нежилых объектов. А потому при оформлении документов, подтверждающих его передачу в аренду, применяются основные правила типового договора.

Аренда склада между юридическим или физическим

Арендное соглашение на складское помещение – что это

При заключении договора аренды склада важно прописать в документах все существенные и дополнительные положения, а также соблюдать процедуры регистрации операции в компетентных органах (если это требуется по закону).

В зависимости от категории арендуемого объекта необходимо внести некоторые изменения в типовой документ.

В первую очередь эти изменения зависят от типа арендуемого объекта — открытый склад или закрытый склад, его назначения — оптовая, транзитная, таможенная, резервное или временное хранение и т.д. Недвижимость может быть сдана в аренду арендатору для индивидуального пользования или нескольким людям. В этом случае с арендаторами заключаются отдельные договоры и согласовываются передачи им территорий в аренду, а также устанавливаются правила использования общей территории, например, въезда. Как обычные граждане, так и организации могут передать принадлежащий им предмет в собственность. Соглашение в этих вариантах практически идентично, но разница заключается в обозначении сторон сделки. Кроме того, к физическим лицам и организациям применяются разные налоговые режимы.

Продажа сданного в аренду склада без договора или без регистрации является незаконной и влечет за собой административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность.

Здесь вы можете скачать пример аренды склада

Аренда склада между юридическим или физическим

Основное содержание документа

Типовой договор включает следующие разделы:

Обозначение участников сделки. Сторонами договора могут быть обычные граждане, индивидуальные предприниматели и компании. В этой информации указаны полные идентификационные данные сторон.

Аренда недвижимости. Подробно описывается территория и арендуемое помещение с указанием зон назначения и расположения. Также необходимо указать владельцев объекта, определить временные интервалы, в течение которых обозначенный объект или часть собственности будет использоваться арендатором.

Законодательство о передаче объектов. Этот регламент описывает условия передачи недвижимости и максимальный период времени, разрешенный для передачи объекта (обычно 3-5 дней).

Использование складских помещений. Здесь прописаны цели, для которых арендатор имеет право использовать объект. Конечно, это не области деятельности, запрещенные законодательством Российской Федерации.

Размер и расчет арендной платы. В этом разделе также согласованы правила изменения стоимости аренды. Если предполагается, что арендные платежи будут производиться в безналичной форме, необходимо указать банковские реквизиты сторон. Плата за аренду объекта может быть рассчитана исходя из стоимости объекта недвижимости, поэтому к договору необходимо приложить акт, составленный независимым оценщиком.

Аренда склада между юридическим или физическим

Основная сила. Здесь уместно указать обстоятельства, при которых выполнение обязательств, вытекающих из контракта (временного или постоянного), становится невозможным по причинам, не зависящим от сторон.

Ответственность участников сделки. В этом разделе предусмотрены санкции за нарушение или невыполнение условий контракта.

Положение о разрешении конфликтов и споров. Желательно прописать этот пункт в договоре, согласовав в нем, как стороны имеют право разрешать конфликтные и спорные ситуации, например, в суде, во время переговоров или иным образом.

Другие условия. В этом разделе прописан порядок перепланировки (разрешен или категорически запрещен), изменение подъездных путей, возможность передачи объекта по договору субаренды и так далее.

Копии справок и паспортов, подтверждающих:

  • право собственности на имущество, переданное по договору аренды,
  • оформление объекта в кадастровых органах.
  • Кроме того, требуется полный список лиц, имеющих право пользоваться помещениями склада (при наличии нескольких арендаторов).

    Аренда склада между юридическим или физическим

    Что требует отдельного внимания

    Вышеуказанные положения являются обязательными для каждого договора аренды. Отсутствие одного из них становится основанием для отмены транзакции. Кроме того, договор составляется в письменной форме. Устные утверждения не считаются значимыми с юридической точки зрения. Передача объекта сопровождается оформлением соответствующего документа. Арендатор, проверив соответствие контурного объекта и его фактического положения, убедившись в отсутствии повреждений помещения, подписывает акт. Если обнаруживаются разного рода недостатки, они обязательно отражаются в акте. В противном случае собственник объекта вправе требовать возмещения «нанесенного» ущерба.

    Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре, в противном случае он признается незаключенным. Согласно Гражданскому кодексу договор аренды вступает в силу с момента его регистрации, а не со дня его подписания сторонами сделки. Даже при оформлении аренды рекомендуется убедиться, что недвижимость передается арендатору ее законным владельцем, а не другим арендатором. Если человек, арендующий объект, не является его владельцем, он должен предоставить (письменное) разрешение владельца на оформление этих отношений.

    Заключение арендного договора лицами с разным статусом

    Поговорим о нюансах, которые существуют при заключении договора аренды людьми с разным правовым статусом.

    Аренда склада между юридическим или физическим

    Участники сделки – юридические лица

    Если арендные отношения оформляются между юридическими лицами, необходимо соблюдать следующие основные положения:

    1. Собственником объекта должна быть организация, имеющая все необходимые учредительные документы. Собственник — это собственник, который предоставляет право на использование собственности в течение определенного периода времени.
    2. Организация или уполномоченный ею представитель также выступает в роли арендатора — стороны, получающей объект аренды, на который возлагается определенный круг обязанностей.
    3. Обе стороны соглашения должны быть активными. Юридические лица, находящиеся в стадии банкротства, не вправе участвовать в арендных отношениях.
    4. Компания-владелец имеет право передать складское помещение при условии, что оно соответствует действующим нормам. Для этого в соответствующем документе объекту присваивается категория «склад». При необходимости специалисты могут провести дополнительное исследование недвижимости и определить, для какой именно недвижимости подходит данный склад. Категория «кладовая» всегда присутствует в праве собственности.
    5. Лицо, получающее недвижимость в аренду, обязано поддерживать ее в хорошем состоянии, т.е в том, в котором объект был передан ему. В случае возникновения неисправностей по вине арендатора он устраняет их за свой счет.
    6. Лицо, передающее объект аренды, обязано провести капитальный ремонт объекта в соответствии с установленным графиком и в соответствии с условиями помещения. Кроме того, арендодатель обязан отремонтировать объект, если повреждение возникло не по вине арендатора (внешние факторы, катаклизмы, форс-мажорные обстоятельства).
    7. Арендодатель может сдавать в аренду только объекты, не обремененные залогом, изъятием и т.д. Свидетельство тому — выдержка из ЕГРЮЛ.

    Условия передачи складской конструкции юридическим лицам очень много, поэтому при совершении сделки необходимо опираться на действующее законодательство применительно к каждому конкретному случаю.

    Аренда склада между юридическим или физическим

    Сделка, оформляемая с участием физических лиц

    желательно включить тот факт, что незарегистрированное соглашение недействительно, как важный аспект сделки с физическим лицом. Поэтому пренебрегать данной процедурой нельзя. Также следует подчеркнуть, что при аренде важно прописать ключевые факторы дальнейшего сотрудничества, в том числе:

  • положение об исполнении векселей, где это предусмотрено для тех, у кого есть эта задача,
  • правила уплаты страховой премии — кто страхует объект аренды,
  • правила взыскания штрафов надзорных органов,
  • дисциплина отчислений на износ помещений,
  • порядок ремонта: любой ущерб, возникший после передачи арендуемого помещения, устраняет арендатор, а арендодатель ремонтирует внешние части объекта, если они были повреждены внешними факторами.
  • В соответствии с действующим законодательством капитальный ремонт объекта осуществляет арендодатель, а текущий — арендатор. Описанные аспекты не являются обязательными, но в судопроизводстве они принимаются как основания для разрешения споров.

    Из вышесказанного можно сделать вывод, что оформить договор аренды с гражданином можно самостоятельно. Поэтому рекомендуется использовать стандартный образец, вводя в него аспекты, соответствующие конкретной ситуации. При возникновении вопросов будет справедливо привлечь юриста / нотариуса.

    Аренда склада между юридическим или физическим

    Нюансы арендного договора складских объектов

    Главное проверка

    Следует убедиться, что партнер действительно имеет право передать обозначенный объект в аренду. Как упоминалось выше, вам необходимо проверить товар на предмет залога (гарантия, предмет спора и т.д.).

    Внимательно осмотрите объект, оценив его территорию с точки зрения удобства подъездных путей и транспортных стоянок, погрузочно-разгрузочных работ. Кроме того, желательно уточнить периодичность уборки и поинтересоваться качеством безопасности, назначенной электроэнергией, наличием муниципальных объектов.

    Что предполагается к хранению

    Ключевым отличием аренды склада от других договоров аренды является обязательное указание целей, для которых разрешено использование арендуемого объекта. Если склад арендуется для хранения промтоваров, то арендатор не имеет права хранить там лекарства. Кроме того, запреты могут возникать и тогда, когда в документах не указана категория товаров, подлежащих хранению.

    Кто оплачивает страховку

    Это обязательство не предусмотрено правовыми нормами: стороны сделки самостоятельно на этапе утверждения определяют, кто будет нести соответствующие расходы. Как правило, страховку оплачивает арендатор. Однако, если собственник объекта застраховал его лично, эти расходы, скорее всего, будут включены в стоимость аренды. Разумеется, собственник недвижимости становится выгодоприобретателем при наступлении страховых случаев. Помните, что хранение опасных грузов значительно увеличивает стоимость страховки.

    Уточняем, что страхование склада и хранящихся на нем товаров — это разные операции.

    Аренда склада между юридическим или физическим

    Не менее важным аспектом арендных отношений является вопрос о том, кто будет платить штрафы, наложенные контролирующими органами. Как правило, необходимые разрешительные документы оформляет собственник объекта, при этом арендатор должен содержать его в надлежащем состоянии.

    Субаренда

    Право лица, получившего объект по договору аренды, сдавать его в аренду третьему лицу и иным образом распоряжаться им, ограничивается правовыми нормами о получении согласия собственника объекта на совершение таких действий. Ответственность за недвижимость лежит на арендаторе, поскольку субаренда является производной от договора материнской компании. Срок субаренды не может превышать срок основной аренды. И, конечно же, у основного арендатора больше прав, чем у субарендатора.

    Разрыв соглашения с арендатором

    В основном документе аренды обычно много пунктов, подразумевающих расторжение сделки по инициативе собственника объекта. Благодаря этому отказаться от отношений с недобросовестным арендатором довольно легко. К таким условиям относятся несвоевременная оплата аренды, неправильное использование арендуемого склада, нанесение значительного ущерба помещению и т.д.

    Продажа объекта аренды

    В такой ситуации законодательство становится на сторону арендатора: при новом собственнике все положения, оформленные договором, остаются в силе.

    В случае краткосрочной аренды формальностью станет заключение договора о передаче прав и обязанностей в рамках сделки, заключенной между первым и новым собственником с обязательным уведомлением арендатора. Долгосрочная аренда требует регистрации сделки купли-продажи.

    Аренда склада между юридическим или физическим

    Возмещение улучшений объекта

    Желательно заранее согласовать этот вопрос и решить его в договоре аренды. При отсутствии такого положения вопрос будет решен следующим образом. Если улучшения производятся арендатором с согласия арендодателя, то при расторжении договора он имеет право потребовать возмещения затрат на такие улучшения. Если на это не было получено согласие собственника объекта, эти расходы не возмещаются.

    Есть и бухгалтерский аспект: все улучшения, внесенные в арендованное имущество в результате амортизации, признаются собственностью арендодателя. Эти отчисления включаются в арендную плату и расходуются арендодателем на восстановление имущества, входящего в состав основных средств.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: