Договор аренды офисного помещения: образец составления документа, нюансы заключения арендных сделок с недвижимостью

Казалось бы, несложный процесс поиска помещения для коммерческой аренды и заключения договора. Но в отличие от арендуемого жилья, эта зона обслуживания регулируется другими законами и постановлениями. Некоторые бизнесмены для решения этой проблемы нанимают человека, который ищет подходящую недвижимость.

Это делается по многим причинам, поскольку при выборе важными параметрами считаются: площадь города, наличие конкурентов, план, тип помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. Но чтобы заключить договор аренды коммерческой недвижимости, обсудить условия аренды и подписать сам документ, лучше всего нанять юриста.

Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом РФ, а точнее статьей 34 «Аренда». По закону все условия, возникающие в процессе аренды, прописываются в арендном документе — соглашении, которое заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.

Основными обязанностями арендодателя считаются поддержание арендуемого помещения в порядке, проведение капитального ремонта собственными силами, согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой же статье также определены обязанности арендатора — проводить косметический ремонт, поддерживать чистоту и порядок в помещениях и оплачивать все расходы по управлению.

Владелец может сдавать коммерческую недвижимость в аренду на других условиях, но в этом случае они должны быть указаны в договоре аренды. Например, арендодатель может передать ответственность за капитальный ремонт арендатору или наоборот.

лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется со всеми предоставленными документами на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Наем квалифицированного адвоката может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могут обернуться для бизнесмена.

Незаконная перепланировка может стать такой бесполезной статьей расходов. Более серьезным случаем будет аренда торгового комплекса с земельными участками и несколькими помещениями. Здесь важно проверить наличие всех необходимых документов на все объекты и отсутствие дополнительной арендной платы за часть помещения или наличие гарантий.

Разбирать документы, регистрироваться и улаживать отношения с другими арендаторами может занять слишком много времени, и лучшим вариантом может быть выбор другой комнаты.

Поиск недвижимости

Одна из самых сложных задач — найти подходящую недвижимость и желательно без посредников.

Граждане в первую очередь обращаются к печатным СМИ, которые пестрят объявлениями об аренде нежилых помещений. Обычно 90% — это агентства и только 10% — собственники помещений. Для удобства бизнесменов такие объявления стали размещать на интернет-ресурсах, в частности на Avito, аренда коммерческой недвижимости снабжена фото и адресом помещения.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров вы можете сразу отбросить любые варианты, не соответствующие вашим критериям поиска. Например, выберите все предложения по аренде офисного помещения в определенном городе или районе, и система автоматически отобразит все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.

Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:

Офис.

Торговля.

Склад.

Производство.

Поэтому перед тем, как начать поиск, определитесь, какой тип недвижимости вам нужно выбрать, в каком районе города, в каком районе, этажности и других важных параметрах. Как только будет определен весь набор условий, исследователю будет легче сформулировать свой запрос.

Если процесс исследования не включен в планы, вы можете передать это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по полной ставке или половине стоимости месячной арендной платы. Но желательно изначально заключать с ними договор и определять оплату услуг только после выбора помещения, чтобы их также интересовали сроки и качество своей работы.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше всего проводить с юристом. Перед подписанием документов необходимо внимательно прочитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы собственника: документ о праве распоряжения недвижимостью, план этажа и учредительные документы юридического лица, владеющего недвижимостью. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

1. Муниципальные платежи.
2. Телефоны и доступ в Интернет.
3. Ежемесячная стоимость аренды.
4. Условия аренды.
5. Обстоятельства непреодолимой силы.
6. Мелкие ремонтные работы.
7. Важная доработка.
8. Условия расторжения договора.

Обсудите, кем будет конкретное обязательство и когда его выполнять. Все условия должны быть изложены в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Подписание договора

при аренде без посредников лучше всего заключать договор и оговаривать условия лично с владельцем недвижимости. В этом случае проще и быстрее решить острые проблемы, есть вероятность уступок от собственника.

При составлении текста договора в обязательном пункте должен быть указан полный физический адрес объекта недвижимости, реквизиты и данные собственника. По возможности следует запросить план этажа и приложить к документу, особенно если проводились перепланировки.

Документ должен быть подписан в нескольких версиях обеими сторонами. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и процесс аренды помещения.

Срок аренды может быть установлен, но если он не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. Не забудьте указать точную сумму арендной платы.

Без указанной цены аренды коммерческой недвижимости сделка считается незаключенной.

Чтобы учесть изменение валюты, необходимо регистрировать процентное увеличение арендной платы, если таковое имеется, но не чаще одного раза в год.

Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после сдачи в аренду станет акт перехода права собственности от собственника к арендатору. День подписания этого акта считается началом аренды.

подписать акт необходимо только после тщательного осмотра здания или помещения. Если при осмотре замечена неисправность, это необходимо зафиксировать в отчете.

Это может избавить вас от лишних расходов, которые впоследствии лягут на арендатора.

Кроме того, такой анализ помещения перед сдачей в аренду коммерческой недвижимости позволит потребовать от арендодателя бесплатно устранить обнаруженные дефекты или снизить стоимость аренды на определенную сумму. Если, однако, состояние увиденного имущества никоим образом не удовлетворяет покупателя, он вправе потребовать расторжения договора.

Обратите внимание, что по истечении срока действия договора арендодатель принимает недвижимость в соответствии с актом, заключенным в день приема помещения в аренду.

И если там не зафиксировано неисправностей, домовладелец может абсолютно законно потребовать их устранения за счет арендатора.

И наоборот, если во время аренды произошли положительные изменения в условиях помещения, арендатор имеет право потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому внимательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Договор аренды нежилого помещения: юридические особенности и нюансы составления

Целью письменного заключения является передача права собственности во временное пользование и владение.

Что интересует и арендатора, и арендодателя. Интерес собственника помещения заключается в получении дохода за счет сдачи в аренду принадлежащей ему собственности.

В этом случае арендатор преследует свой собственный интерес, то есть использование здания, которое не принадлежит ему на основании прав собственности, для осуществления своего бизнеса, не обременяя время от времени приобретение новой собственности.

Договор аренды: существенные условия

С юридической точки зрения, это соглашение между лицом, которому принадлежит помещение для хранения данных, и лицом, которое временно получает право распоряжаться этим имуществом.

Стороны могут заключить его как письменно в простой форме, так и через нотариальную контору.

Стандартная форма не предусмотрена, но в то же время она представляет ряд характеристик и пунктов, которые обязательно должны быть четко указаны в тексте соглашения. Количество предметов может варьироваться в зависимости от ситуации.

Обязательства и права, связанные с подписанием договора, возникают с момента его заключения.

Если регистрация не требуется, через государственные органы, в иных случаях — с момента ее регистрации.

Участники сделки

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Это могут быть физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели, если они в полной мере способны на это.

Но размер госпошлины за регистрацию другой, как и перечень документов, необходимых для заключения сделки.

Срок договора и его действие

В документе может быть указан срок его действия, если он заключен на определенный срок, в противном случае — бессрочно.

Если срок контракта меньше одного года, регистрировать его не нужно.

Таким образом, во избежание ненужных бюрократических обременений и связанных с этим расходов срок действия контракта составляет 11 месяцев с последующим продлением на такой же период времени.

При продлении договора арендатор помещения имеет преимущественное право пользования нежилым объектом перед другими покупателями, что отражено в Гражданском кодексе Российской Федерации. Этот элемент может быть включен при закрытии сделки.

Срок действия договора может быть продлен на неопределенный срок, если он не будет расторгнут вовремя, при этом арендные отношения между сторонами останутся на прежнем уровне. Если документ неопределенный, регистрация также не требуется, но лучше заранее обсудить все условия и способы его заключения.

Если договор подписан на срок 365 дней и более, он вступает в силу после государственной регистрации, прежде чем станет незаконным с юридической точки зрения.

Предварительный договор: его назначение

Этот тип документа позволяет гарантировать выгодные договоренности между двумя сторонами сделки, достигнутые ими в результате переговоров. Что нужно знать, чтобы эффективно использовать предварительный договор?

Конечно, лучшим решением по окончании операции является подписание основного договора, но иногда возникают ситуации, когда некоторые факторы мешают осуществлению операции: неуверенность контрагента или необходимость проработки важных деталей для арендатора и арендодатель.

Для того, чтобы документ имел юридическую силу, необходимо указать в нем предмет заключаемой сделки, а также размер арендной платы.

Кроме того, предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной договор. Например, договор залога собственности должен быть нотариально удостоверен. В противном случае дополнительное соглашение будет недействительным.

Если вы не хотите быть связанным строгими обязательствами, вы можете установить срок действия контракта, по окончании которого истечет срок действия дополнительного соглашения, если оно не будет подписано обеими сторонами сделки.

Существенные условия договора аренды: составление

Впоследствии оформляется текст документа. Эту работу в основном выполняют юристы, которые при необходимости могут внести существенные изменения.

При изучении и разработке договора аренды необходимо учитывать пожелания и интересы сторон, а также устанавливать обязательные пункты, например, уплата гарантии по сделке и ее размер.

Дополнительные баллы требуются после регистрации документа в государственных органах, иначе вам могут отказать, и соглашение будет отправлено на рассмотрение.

Независимо от статуса действия и его срока, заключенный в устной форме договор, не содержащий описания предмета, реквизитов контрагентов и их подписей, указанная сумма сделки не имеет юридической силы.

Существенные условия аренды:

данные сторон указываются в начале и в конце документа;

полное описание объекта сделки;

способ передачи объекта;

обязанности и права сторон;

вид целевого использования нежилой недвижимости;

срок действия контракта;

непредвиденные обстоятельства, условия досрочного прекращения и обязанности сторон;

финансовые вопросы — график платежей и размер арендной платы.

Помимо основных форм, также прилагаются:

кадастровый паспорт на здание;

правоустанавливающие документы.

В случае заключения договора аренды с правом выкупа договор заключается в форме, аналогичной договору купли-продажи недвижимости.

При составлении формы необходимо изначально определить, какая сторона будет за нее отвечать и нести обязательные расходы по регистрации и составлению документа. Все это также четко указано в тексте документа.

Образец контракта

Договор аренды с правом выкупа и без: актуальные документы

Этот вид документа подлежит обязательной регистрации в государственных органах. Для этого вам потребуются следующие документы:

1. Договор в нескольких экземплярах и необходимые приложения.
2. Заявление на процедуру регистрации от одной или обеих сторон одновременно. Его может подать нотариус или сторона сделки, если договор нотариально удостоверен.
3. Если одним из участников сделки является физическое лицо, оригинал паспорта, если он законный, является документом, удостоверяющим его личность.
4. Если одну из сторон представляет его представитель, то основание в письменной форме, подтверждающее законность его действий.
5. Доверенность, согласно которой представитель, как юридическое лицо, имеет право совершать сделку.
6. Для юридического лица — оригиналы учредительных форм.
7. Квитанция об оплате регистрационного сбора.
8. Кадастровый паспорт недвижимости.

А также другие документы, которые могут потребоваться для регистрации.

лучше всего доверить сопровождение сделки опытным юристам, умеющим разбираться и учитывать все тонкости сделки.

Все нюансы регистрации договора аренды нежилых помещений

Современные деловые отношения предполагают аренду различных коммерческих и офисных площадей. Возможность арендовать необходимые торговые счетчики упрощает ведение бизнеса и удовлетворяет обе стороны сделки.

Однако очень часто процесс аренды нежилого помещения вызывает много вопросов. Как правило, это перечень необходимых документов и основные условия договора.

Поэтому, прежде чем снимать комнату, ознакомьтесь с основными правилами, разработанными законодательством в этой сфере.

Данная процедура необходима, если арендатор и арендодатель заключают договор на срок более 1 года. Важно отметить, что заключение договора должно проходить регистрацию в государственных органах.

В соответствии с российским законодательством, сегодня этим вопросом занимается Управление Федеральной регистрационной службы.

Ведь именно в этом отделе есть вся необходимая информация о зарегистрированных объектах недвижимости. 

Если рассматривать договоры аренды нежилых помещений с точки зрения их учетных особенностей, то эти договоры условно можно разделить на 3 группы:

В ближайщем будущем. Срок действия договора не превышает 364 календарных дня. Краткосрочный договор можно заключить по желанию сторон, но не обязательно с юридической точки зрения

Долгий срок. Этот документ подлежит обязательной регистрации, так как без него не считается действительным. Это положение прописано в пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неопределенный. Это соглашение, которое указывает только дату начала договорных отношений, но не указывает дату окончания. Такой договор может быть зарегистрирован только по запросу одной из сторон сделки

Для того, чтобы этот документ, необходимый для заключения сделки, имел полную юридическую силу, он обязательно должен содержать следующие пункты:

Срок, на который заключен договор

Четкое описание арендуемого помещения: фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение

Сумма, которую арендатор должен платить ежемесячно. В контракте должно быть указано, может ли он измениться во время заключения соглашения

Условия проведения ремонтных работ. Имеет ли арендатор право совершать такие действия и будут ли они вычтены из общей суммы аренды

Условия, при которых возможно прекращение сделки

Стоимость услуги

Чтобы оформить договор аренды нежилого помещения, арендатор должен будет уплатить установленную законом государственную пошлину. По сравнению со стоимостью самой аренды она довольно низкая. Для юридических лиц стоимость регистрации составляет около 15 тысяч рублей, а люди будут платить налоги в размере 1 тысячи рублей.

Перечень документов

Для оформления договора аренды на пользование нежилым помещением одна из сторон сделки должна предоставить в органы Росреестра перечень необходимых документов. Это:

Заявление, в котором собственник нежилого объекта просит осуществить факт государственной регистрации. Представитель службы регистрации может помочь вам подготовить этот документ

Непосредственно аренда. Данный документ предоставляется в нескольких экземплярах, один из которых должен оставаться в службе Росреестра

Акт, подтверждающий момент приема-передачи объекта недвижимости

Учредительные документы. Эти документы необходимо предоставить юридическим лицам. Это свидетельство о регистрации, ИНН, карточка кампании, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, приказ о назначении руководителя кампании

Если интересы одной из сторон представляет физическое лицо, необходимо предъявить нотариальную доверенность

Кадастровый паспорт объекта недвижимости. В этом документе обязательно должны быть данные об общей площади арендуемого помещения. Если сдается только часть помещения, необходимо предоставить кадастровый паспорт всего здания, в котором будут четко указаны параметры арендуемой площади 

Справка, подтверждающая факт владения. В эту категорию входят договоры дарения, наследования, купли-продажи, а также вступившие в силу судебные решения

Квитанция об уплате государственной пошлины

Если одной из сторон сделки является физическое лицо, к исполнению договора необходимо приложить нотариально заверенное согласие супруга

Договоренности с муниципальными структурами, обеспечивающими все необходимые коммуникации к строению (вода, свет, тепло). При передаче помещения арендатору он должен проверить показания всех счетчиков и проверить наличие задолженности по предусмотренным коммунальным платежам

Люди, подающие заявку на регистрацию контракта, должны помнить, что государственный орган не откажет вам только в том случае, если эти документы полностью соответствуют всем существующим требованиям. Поэтому отнеситесь к подготовке документов очень серьезно, ведь правильность оформления будет зависеть от их соответствия законодательству

Регистрация поэтапно

важно понимать, что государственная регистрация проводится в определенном порядке:

Этап приема необходимых документов

Время сдачи экзамена с указанием юридического соответствия

Внесение очередного факта регистрации в общий реестр

Проставление специальных штампов к договорам аренды

Полный пакет документов возвращается заявителю

Специалисты в этой сфере утверждают, что арендатор не столкнется с юридическими трудностями и нюансами, если на помещение, на которое заключен договор аренды, будут иметь все документы на право собственности с указанием важнейших параметров объекта недвижимости.

Ситуация может усложниться, если помещение прошло этап регистрации очень долго, а необходимые документы о регистрации земли не содержат всей необходимой информации.

В этом случае лучше переоформить помещение и заранее обсудить с владельцем все затраты на эту процедуру. В случае затруднений стороны соглашения могут отстоять свои интересы в суде.

Заключая договор, арендатор должен учитывать следующие нюансы:

Если предметом аренды является офис, необходимо составить соответствующий договор в 2-х экземплярах

При составлении документа стороны договора должны очень внимательно учитывать все обязательства сторон. Это защитит граждан от последующих взаимных претензий

Особое внимание следует обратить на прописку всех данных для арендуемого помещения. Они должны строго соответствовать тому, что указано в правоустанавливающих документах. Если арендатор сдает не всю комнату, а только ее часть, в договоре должен быть указан конкретный номер офиса

Назначение арендной платы

Сумма, называемая арендной платой, всегда оговаривается до заключения сделки. Обычно определяется стоимость 1 квадратного метра, хотя в некоторых случаях стоимость всего помещения в целом определяет собственник.

очень важно заранее обсудить, включает ли эта сумма счета или арендатор должен их оплачивать дополнительно.

Если в процессе эксплуатации объекта недвижимости арендатор замечает ухудшение условий использования помещения, он вправе потребовать снижения арендной платы. Также возможно снижение уровня оплаты в случае существенных дефектов, о которых не было сообщено при заключении контракта.

Арендодатель, в свою очередь, может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор не выполняет свои обязательства и не вносит арендную плату в указанный срок.

Видео

По всем вопросам обращайтесь по телефону: 8 (800) 777-08-62 доб. 146 PS — Звонки с территории РФ бесплатные.

Список необходимых документов для заключения договора аренды

Если вы готовы снять офис, но не знаете, какие документы вам могут понадобиться, то это место для вас!

Аренда нежилых помещений бывает трех видов:

1. Краткосрочный: срок действия договора не превышает 364 календарных дня. Этот вариант наиболее распространен, так как позволяет снять комнату в кратчайшие сроки.

По истечении срока переезжать не нужно — достаточно подписать новый контракт на тот же срок.
2. Долгосрочный: срок действия договора более 1 года. Они подлежат обязательной регистрации и без нее считаются недействительными.

3. Неопределенный (указывается только дата подписания контракта, но не указывается срок его действия. Их практически не бывает, но условия обычно такие же, как и в краткосрочной перспективе.

Какие документы требуются от вас:

Если вы ООО, вам понадобятся копии всех учредительных документов:

— Решение (протокол собрания учредителей) о создании ООО;
— Распоряжение о назначении генерального директора;
— Устав;
— Учредительный акт;
— Распоряжение о назначении (распределении должностей) главного бухгалтера;
— сертификат CIF;
— Свидетельство ОГРН;

— Самая свежая выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

Если вы «ИП», то список следующий:

— Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (Р61001);
— Выписка из Единого реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП);
— Уведомление о постановке физического лица на учет в налоговом органе (Форма № 2-3-Бухгалтерский учет).

Некоторые торговые центры позволяют людям арендовать офис. В этом случае вам потребуются паспортные данные и нотариально заверенная доверенность.

Какие документы вы должны потребовать от бизнес-центра:

— Все те же учредительные акты, перечисленные выше;
— Непосредственно аренда;
— Акт, подтверждающий момент приема-передачи права собственности;
— Кадастровый паспорт объекта недвижимости. Содержит данные об общей площади арендуемого помещения.

Если арендуется только часть помещения, необходимо предоставить кадастровый паспорт всего здания, в котором будут четко указаны параметры арендуемой площади;
— Справка, подтверждающая факт владения;
— Квитанция об уплате государственной пошлины;
— Договоры с муниципальными структурами, обеспечивающими объект всеми необходимыми коммуникациями (вода, свет, тепло). При передаче помещения арендатору последний должен проверить показания всех счетчиков и проверить наличие задолженности по предусмотренным коммунальным платежам.

Информацию о самой аренде смотрите здесь.

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Главный вопрос для любого предпринимателя — где найти подходящее место для проживания для своего бизнеса? Самый распространенный вариант — аренда нежилого помещения. Рынок услуг предлагает нам аренду офисов, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от площади, эстетических условий, размера, новизны и многого другого. Но важно не только найти подходящую комнату. Так же необходимо сдавать его в аренду, чтобы польза была максимальной, а риск минимальным.

понятно, что последнее будет так только при наличии договора аренды, но практика показывает, что при составлении этого договора часто возникают вопросы, решение которых зависит не только от правильности составления документа, но и от степени связанных с этим рисков.

Итак, что нужно знать и учитывать при заключении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

«Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации право аренды объекта недвижимости принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу», — говорит Юрий Романченко, директор аутсорсинговой компании «Юрфинекс». — Поэтому перед подписанием договора необходимо убедиться, что помещение действительно принадлежит арендодателю. Для этого необходимо запросить свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, необходимо внимательно изучить. Важно убедиться в том, что собственник действительно имеет право подписывать такой вид контракта (это должно быть указано в уставе или подтверждено доверенностью).

Не лишним будет обратиться в территориальный орган, регистрирующий права на недвижимое имущество и сделки с ним, для уточнения информации о наличии зарегистрированных прав на интересующее помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

«Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным», — предупреждает Юрий Романченко.

Договор аренды нежилого помещения, конечно же, должен быть оформлен в письменной форме. Количество оригиналов в точности равно количеству сторон договора. Правда, в случае, если требуется государственная регистрация документа, оформляется еще одна копия — в регистрирующий орган.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. И он должен содержать все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, расположение на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офис, производство, склад и т.д.).) и площадь.

— В ряде случаев договор признается незаключенным, если есть только адрес здания, площадь и план этажа с пояснением, так как этой информации недостаточно для идентификации объекта, — отмечает Юрий Романченко.

— Их наличие не свидетельствует о состоятельности объекта аренды, так как не указывается расположение помещения в здании (этаже), количество нежилых помещений, их нумерация и другие характеристики.

Кроме того, договор может быть признан незаключенным, если характеристики, указанные в договоре, не соответствуют фактическим характеристикам арендованного актива.

Конечно, есть исключения из правил, и иногда аренда признается заключенной, если расхождение между фактическими и договорными характеристиками произошло из-за технической ошибки. Но факт остается фактом: ошибка была технической.

— В судах нет единой позиции относительно несоответствия описания объекта в договоре аренды и бухгалтерской документации, поэтому судьбу такого спора сложно предсказать, — говорит Юрий Романченко.

— Большинство судей считает, что в этом случае договор аренды следует признать незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным только в том случае, если «арендодатель не имеет других аналогичных активов» или несоответствия в описании предмета аренды не имеют значения.

Не чаще раза в год

Существенный момент операции — финансовый. В договоре аренды нежилого помещения должен быть указан размер арендной платы.

— Если в договоре нет условий о размере арендной платы, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы «JurfinekS». — И в таких случаях правила определения цены, предусмотренные статьей ГК РФ о цене на «аналогичные услуги» в «сравнимых обстоятельствах», не применяются.

Согласно законодательству, квартплата может меняться не чаще одного раза в год.

«Следовательно, в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы более одного раза в год», — говорит Юрий Романченко. — Это условие недействительно.

Большинство судов интерпретируют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем один раз в год после этого.

Также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, изменению не подлежит.

Обратите внимание, что, помимо оплаты аренды, арендатор также обязан нести расходы на содержание собственности. Конечно, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Расходы на содержание недвижимости включают в себя расходы на коммунальные услуги, содержание здания и земли и так далее.

— Акты судебной практики также подтверждают, что расходы по содержанию и ремонту общего имущества объекта, в котором находятся сдаваемые в аренду помещения, не включаются в расходы арендатора по содержанию объекта недвижимости, поэтому они должны быть оплачены собственником м.помещения, — поясняет Юрий Михайлович.

Другими словами, арендодатель обязан произвести капитальный ремонт, а арендатор — текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта в обязательном порядке должны быть установлены отдельными положениями договора.

— Также хочу отметить, что стороны должны договориться об улучшении помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко. — Это, например, касается перепланировки.

Согласно закону, если арендатор провел улучшения в (местном) имуществе за свой счет и с согласия арендодателя, он имеет право на возмещение стоимости таких улучшений после расторжения договора.

При отсутствии договоренности о проведении доработок стоимость, согласно закону, не возмещается. Однако этот вопрос обязательно должен быть прояснен сторонами в контракте.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ — это акт приема-передачи помещения, который, как и договор аренды, должен быть подписан обеими сторонами в обязательном порядке. В этом акте должно быть указано состояние нежилого помещения, его характеристики, наличие каких-либо построек (оборудования, мебели) и других деталей, заслуживающих внимания и отражения в документе.

«Отсутствие данного акта может стать препятствием для арендатора в использовании помещения», — говорит Юрий Романченко.

— Кроме того, суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого актива от претензий третьих лиц с моментом перехода права собственности.

Бывает, конечно, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что нет акта приема-передачи этого имущества, но я бы не рекомендовал полагаться на ваше дело чтобы продолжить эту серию исключений.

Казалось бы очевидным, но на всякий случай уточняем, что при расторжении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю по тем же правилам, что и при заключении договора. Но на договоре и на акте приема-передачи арендуемого помещения документы, необходимые для заключения сделки, не заканчиваются.

— Договор аренды нежилого помещения должен сопровождаться соответствующими кадастровыми паспортами, поэтажными планами, схемами и пояснениями, на которых обозначены арендованные помещения, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет аренды считается согласованным.

Арендуемые площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны согласовываться между сторонами. В приложениях к договору и в актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

— Жилые и нежилые помещения относятся к объектам недвижимости, права и сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

правда, это только в том случае, если договор аренды заключен на срок более года. Если ниже, государственная регистрация не требуется.

«Государственная регистрация не требуется, даже если договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее одного года, продлевается на срок менее одного года», — говорит директор YurfinekS».

— В этом случае контракт может быть продлен путем заключения нового контракта или автоматически на основе первоначального контракта в конце срока аренды и при отсутствии заявления любой из сторон об отказе от продления контракта.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок — дело довольно рискованное. Поэтому перед заключением договора обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно прочтите все пункты договора, оцените действительно свою платежеспособность. И только после этого принимайте окончательное решение.

В конце концов, вы выбираете место для реализации своего бизнеса, и в этом случае спешка крайне не приветствуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, 15, офис 501, тел / факс: 59-45-00, 28-03-03

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Договор аренды (аренда недвижимости) регулирует правоотношения между арендатором и арендодателем при переходе права собственности и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно прописать в договоре все необходимые условия.

По аренде будет три статьи. В них специалисты «1С: ИТС» расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти, не заблудившись. Будут приняты во внимание как юридические, так и налоговые аспекты контракта.

В первой статье будут подробно проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В следующих двух статьях мы поговорим о налоговых последствиях заключения данного договора для арендодателя и арендатора.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

При аренде одна сторона (арендодатель) передает имущество другой стороне (арендатору) за уплату платы за временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на данное имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если в договоре не предусмотрена плата за пользование имуществом, то договор признается договором займа (бесплатное пользование имуществом). Данный вид правоотношений регулируется положениями главы 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, касающиеся аренды, в этом случае применяются лишь частично.

При аренде собственником может быть собственник имущества или другой законный собственник, которому собственник или закон разрешил сдавать это имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, арендодателем может быть лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи объекта в аренду.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет более точно согласовать все условия договора и исключает множество разногласий между сторонами в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если предметом аренды является недвижимость или бизнес (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации осужденные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

аренда и субаренда земли;

аренда зданий или сооружений.

Что касается договоров аренды пилотируемого и беспилотного транспортного средства, то законом также предусмотрено, что они не подлежат государственной регистрации (статьи 633, 643 ГК РФ).

Гражданское право не решает вопрос о том, нужно ли оформлять договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой стороны, они не указываются непосредственно вместе с этими объектами.

Этот вопрос был прояснен только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. 53. По мнению арбитров, к аренде нежилых помещений применяются те же правила, что и к аренде зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать только в том случае, если он заключен на год и более.

Особенности договора аренды нежилых помещений между юридическими лицами, а также нюансы сделки

Составление и регистрация договора аренды требует определенного количества информации для признания сделки действительной, хотя, как правило, не представляет особых сложностей. Для различных организаций, например ООО, этот процесс имеет свои особенности. Именно о таких нюансах нужно знать при заключении сделки, и о них и пойдет речь в этой статье.

Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типичных способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален. 

Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержимое

Когда необходимо составлять соглашение между юрлицами?

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Кроме того, статья 608 ГК РФ гласит, что недвижимость может сдаваться в аренду.

ГК РФ не содержит отдельных правил аренды нежилых помещений, поэтому такие договоры регулируются общим порядком аренды недвижимого имущества. Параграф 1 части 2 Гражданского кодекса регулирует общие дела, а параграф 4 части 2 включает правила аренды зданий и сооружений (нежилые помещения являются его частью).

Юридические лица, использующие нежилые помещения для своего бизнеса, должны иметь соответствующую документацию на недвижимость (в том числе договор аренды, если недвижимость принадлежит другому собственнику). Отказ в оформлении операции по передаче нежилого помещения в пользование с целью уклонения от уплаты налогов влечет санкции в виде денежных штрафов.

Любой бизнес или организация должны иметь свой юридический адрес. При этом имущество, которому оно закреплено, может быть не только в собственности, но и в аренде.

В этом случае при государственной регистрации необходимо предоставить документ, подтверждающий наличие помещения, поэтому необходимо предварительно заключить договор аренды (если здание не принадлежит компании).

Также потребуется договор аренды, чтобы подтвердить доступность недвижимости на момент выдачи всех видов разрешений, касающихся управления юридическим лицом.

Подробнее об аренде нежилых помещений для юридических лиц можно узнать здесь.

Что должно быть обязательно указано в документе?

1. При аренде нежилого помещения в первую очередь необходимо указать его название. В этом случае стоит учесть предмет договора.
2. Правильнее будет обозначить тип помещения, которое перемещается в пользование (например, «Договор аренды складских помещений”).
3. Обязательно укажите дату и место заключения договора, а также информацию об участниках сделки (с подробной информацией из правоустанавливающих документов).
4. Во вступительной части следует написать полное наименование юридических лиц, а также их аббревиатуру, которая будет использована в последующем тексте документа.
5. Основная часть аренды — это информация о предмете сделки с подробным описанием. Вот характеристики как самого объекта недвижимости, так и прикрепленного к нему имущества. Информация должна полностью соответствовать технической документации.
6. Одним из основных условий действия договора является наличие четкой цены аренды и периодичности платежей.
7. В отличие от цены, срок действия документа не является обязательным. Если не указано иное, договор считается бессрочным и действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении.
8. Завершающим этапом оформления документации аренды нежилого помещения является обозначение реквизитов сторон и контактных данных, а также подписей юридических лиц.

Форма и содержание

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами устанавливается письменная форма. Если требование не выполняется, транзакция считается недействительной. Юридически санкционированной формы такого договора нет, но есть стандартные образцы, которые можно использовать для заключения договора.

договор аренды нежилого помещения:

1. Преамбула. Вводная часть документа состоит из:
2. Полные имена участников.
3. Даты составления.
4. Указание места проведения транзакции.
5. Фамилия, имя, отчество представителя каждой партии.

Тонкости договора аренды

В Гражданском кодексе Российской Федерации нежилые помещения не выделяются как отдельный объект арендных отношений — они входят в широкое понятие «строительство», объединяющее весь спектр нежилой деятельности (культурно-производственной), коммерческие здания и др.) и жилые. В этом случае нежилое помещение может быть как зданием в целом, так и отдельной его частью.

Чтобы понять сложность формы и содержания аренды, прежде всего, мы определим, что подразумевается под этим понятием.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения — это документ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение во временное пользование за определенную арендную плату. Однако при составлении этого документа необходимо учитывать несколько важных особенностей.

Договор аренды подлежит государственной регистрации, если срок аренды помещения превышает один год. Учитывая, что текст ГК РФ (п.2 ст.

651) содержит термин «не менее одного года», вполне логично, что договоры аренды, заключенные сроком на 1 год, в том числе подлежат государственной регистрации.

При этом, если хотя бы одна из сторон договорных отношений является юридическим лицом, независимо от срока его действия договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора

Объект договора является существенным условием аренды нежилого помещения, соответственно, без точного определения объекта договор не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) . Поэтому в тексте договора арендуемое помещение следует описать четко, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:

Адрес дома, в котором находится арендуемое помещение.

Четкое описание расположения этой комнаты в здании (этаж, номер офиса и т.д.).

Общая площадь арендуемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).

Целевое назначение арендуемого помещения (для офисных или производственных нужд, под склад и т.д.).

Если арендуемое нежилое помещение состоит из нескольких (а также, если одни из арендуемых помещений являются основными, а другие вспомогательными), необходимо будет составить приложение к договору — схему этих помещений с указанием всех Детали.

После подписания этого договора (или даже при заключении) нежилое помещение — предмет договора должно быть передано арендатору согласно акту.

Кроме того, в этом случае вместо передаточного акта можно составить другой документ (договор, протокол и т.д.), Подписанный обеими сторонами.

По окончании договора и срока аренды нежилое помещение возвращается арендодателю с обязательством соблюдения всех установленных способов.

Арендодатель и собственник

В соответствии с общими правилами арендодателем может выступать собственник нежилого помещения. Однако другие лица, как физические, так и юридические, могут владеть недвижимостью, если у них есть соответствующие полномочия.

Таким образом, компании или организации (если они управляют или управляют арендованными нежилыми помещениями) имеют право выступать в качестве арендодателей с согласия самого собственника или лица, уполномоченного владельцем.

Юридические адреса собственника

В случае перехода права собственности к другому лицу правоотношения аренды помещения сохраняются, так как этот факт не является основанием для прекращения или изменения договора аренды. С ликвидацией юридического лица арендодателя правоотношения по сдаче помещения в аренду прекращаются, за исключением случаев, когда исполнение обязательства юридического лица по закону возлагается на другое лицо.

Использование арендуемого помещения

Арендатор нежилых помещений обязан использовать их в полном соответствии с условиями, оговоренными в договоре. Если эти условия не оговорены в договоре — по целевому назначению (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нарушение этого правила станет основанием для обязанности арендодателя расторгнуть договор и возместить ему причиненный этим ущерб.

При этом арендатор имеет право сдать арендуемое нежилое помещение в субаренду или иным образом передать свои права и обязанности другому лицу только с согласия самого арендодателя и в порядке, установленном законодательством.

Арендная плата и срок действия договора

Определение размера вознаграждения в договоре является обязательным условием заключения данных операций.

Если в договоре не указана сумма вознаграждения, данный договор считается незаключенным, поэтому не влечет никаких юридических последствий, если в дополнительном договоре стороны не договорятся о размере вознаграждения или не пересмотрят условия основного договора. Договор аренды считается заключенным только с момента достижения обеими сторонами соглашения о размере арендной платы.

Кроме того, если при аренде помещения арендная плата фиксируется за единицу площади, ее следует определять исходя из фактического размера сдаваемого в аренду помещения. Если срок аренды нежилого помещения не предусматривает Срок аренды, данный договор будет заключен на неопределенный срок.

В этом случае каждая сторона имеет право отказаться от договора в любое время, за три месяца до этой даты, уведомив другую сторону (соответствующее сообщение должно быть сделано в письменной форме).

Если срок аренды не определен, такой договор не требует государственной регистрации, поскольку согласно действующему законодательству регистрируется только договор, заключенный на срок более одного года.

Поэтому только соблюдение всех описанных выше условий заключения договора аренды и знание сложности этой процедуры предоставят надежные гарантии всем сторонам сделки.