Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Как и в любом договоре, устанавливающем отношения между арендатором и арендодателем, аренда коммерческого помещения, образец которого вы можете скачать ниже, является наиболее важным документом сделки. Отсюда следует, что к его подготовке и подписанию нужно подойти крайне серьезно и ответственно. Сегодня мы поговорим о нюансах аренды коммерческих помещений.

Специфика договора

Договор аренды коммерческих площадей содержит несколько основных разделов, которые являются обязательными (подробнее об этом ниже).

При отсутствии или неправильном исполнении этих разделов договор может быть признан незаключенным.

А чтобы не ошибиться, обезопасить себя от разного рода осложнений в будущем, нужно внимательно изучить подготовленный документ и заранее согласовать спорные вопросы.

В правоотношениях по аренде любого помещения участвуют две стороны:

1. Арендодатель — лицо, передающее коммерческую недвижимость в платное или неоплачиваемое пользование другому лицу.
2. Арендатор — лицо, которое принимает переданное помещение в пользование в соответствии с условиями заключенного договора и своевременно вносит арендную плату.

Документ составляется в письменной форме и после согласования всех деталей подписывается обеими сторонами. При определенных условиях договор необходимо подать на обязательную регистрацию в органах Росреестра.

Документ составляется в 3-х экземплярах — для передачи каждой из сторон сделки (по одному экземпляру) и в органы Росреестра (на момент регистрации договора).

Далее остановимся на разделах аренды коммерческого помещения.

Положения договора

Российское законодательство не выделяет аренду коммерческих площадей и ее основные положения, которые регулируют порядок, срок действия договора, ключевые условия и другие нюансы при составлении договора.

А это значит, что в контексте правоотношений сторон сделки применяются общие положения о регистрации арендных отношений.

В таких условиях необходимо прописать соответствующие разделы в документах на аренду коммерческого помещения.

Обозначение участников сделки

Владелец имеет право быть физическим или юридическим лицом, которое владеет рассматриваемой недвижимостью и имеет на нее законное право. Кроме того, в этом качестве это могут быть лица, которые законодательством Российской Федерации или законным собственником объекта имеют право распоряжаться указанным имуществом, в частности, сдавать его в аренду.

Арендаторами могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели и организации, имеющие соответствующую лицензию на ведение указанного вида бизнеса.

Идентификация сторон соглашения

Когда люди становятся участниками сделки, в договоре должны быть записаны паспортные данные:

место регистрации (прописки);

дата рождения и другие личные данные.

Организации должны указать:

организационно-правовая форма;

полное название (как указано в Уставе) организации;

налоговые и банковские реквизиты.

Предмет договора

Документы должны содержать информацию, позволяющую точно идентифицировать объект аренды. Эти признаки включают:

точный адрес расположения помещения;

полезная (коммерческая) и техническая площадь помещения;

номер объекта (если есть) и другие определяющие параметры.

Указание в договоре технической площади помещения важно, потому что для осуществления деятельности арендатору, например, в магазине, необходимы вспомогательные помещения (хранение продуктов, обеспечение потребностей сотрудников и, следовательно, на), но плата за их использование намного меньше, чем аренда основных площадей.

Еще одним важным моментом этого момента является то, что владельцы крупных торговых центров часто делят помещение только перегородками (это позволяет легко изменить конфигурацию помещения по желанию арендатора, арендуемая площадь находится в определенном месте.

Если в документе невозможно точно определить арендуемое помещение, считается, что договор заключен с нарушениями, а это влечет его недействительность.

Однако все особенности расположения помещения легко учесть, приложив к договору заверенную копию технического плана. Здесь вы можете выбрать (затенением или другим способом) участок, который следует арендовать.

Арендная плата и иные расходы

Помимо указания стоимости аренды, которая может быть рассчитана различными способами (для всего помещения в целом, из расчета 1 кв.м или иным образом согласована сторонами сделки), важна регистрация в реестре документирует все другие платежи, взимаемые с контрагентов, в частности, счета за коммунальные услуги (электричество, отопление, интернет / телефония и т д.), платежи за использование туалетов, парковок, подъемников, услуг безопасности. Кроме того, стоит подумать о том, кто будет нести расходы в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, например, аварии на коммунальном предприятии и т.д.

Еще один важный фактор, требующий согласия сторон, — это регулирование и регулярность изменения арендной платы. Законодательство предусматривает, что изменение арендной платы собственником помещения не допускается чаще одного раза в год.

Период действия соглашения

Условия аренды определяются сторонами по взаимной договоренности. При этом закон допускает отсутствие положений об условиях договора. В этом случае сделка считается заключенной на неопределенный срок.

Мы уже говорили, что договор, заключенный на срок более 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Чтобы избежать «лишних» формальностей, многие предприниматели заключают сделку менее чем на год, а затем регулярно продлевают договор. Но в такой ситуации стороны должны учитывать возможные риски, такие как конфликты и сомнительные ситуации.

Аннулирование договора

Согласно действующему законодательству, каждая сторона имеет право отказаться от сделки до истечения срока.

Следовательно, целесообразно прописать в документе срок, в течение которого стороны должны взаимно сообщить о предполагаемом расторжении контракта.

Если этот срок не указан в документе, письменное уведомление должно быть отправлено другой стороне сделки за 90 дней до фактического расторжения договора.

Регламент и условия передачи помещения

Акция сопровождается составлением конкретного акта, подписанного обеими сторонами сделки. Арендодатель обязан передать помещение на условиях, указанных в договоре аренды. Считается важным передать необходимые комплектующие и сопроводительную документацию к объекту аренды.

С другой стороны, арендатор обязан поддерживать помещение в хорошем состоянии и использовать его по прямому назначению.

Недостатки объекта

Сторона, передающая арендуемое помещение, не перекладывает ответственность за существующие недостатки объекта только в том случае, если они указаны в договоре аренды. В остальных случаях, даже если сам арендодатель не знал об имеющихся недостатках, их устранение будет производиться полностью за его счет.

Примером бесплатного скачивания является аренда коммерческого помещения.

Важные моменты оформления арендного договора

Арендатору перед подписанием договора необходимо внимательно изучить документы арендодателя, подтверждающие его право на арендуемое помещение. В случае, если арендованным помещением пользуется сам арендодатель, представленные документы не должны содержать запрета на передачу объекта по договору субаренды.

Кроме того, сторонам сделки рекомендуется взаимно изучить правовую документацию и документы, дающие полномочия их законным представителям. Представители организаций могут действовать на основании устава (например, директор компании), доверенности или приказа.

Правильное оформление договора

В договоре аренды обязательно отражаются следующие моменты:

Стороны Соглашения. В документе должны быть указаны официальные наименования сторон сделки (ФИО — для физических лиц, юридический адрес, ФИО и должность представителя, подписывающего договор — для организаций).

Описание объекта аренды с указанием точного местоположения (включая адрес всего здания) и площадей.

Срок действия договора. Если стороны не определяют срок действия договора, сделка заключается на неопределенный срок (до момента его расторжения).

Регулирование оплаты. Размер арендной платы за использование коммерческой площади сторонами сделки определяется и согласовывается самостоятельно. Кроме того, в этом пункте прописаны правила увеличения выплат и другие моменты, связанные с финансовыми обязательствами.

Права и обязанности сторон сделки. Обычно здесь пишутся пункты, которые возлагают на стороны договора соответствующие обязательства и наделяют их правами.

Ответственность за нарушение условий договора. Этот пункт должен предусматривать штрафы и другие санкции, которые будут наложены на одну из сторон в случае нарушения.

Законодательство о передаче объектов. У участников обычно нет проблем с этим положением, как и с подписанием передаточного акта. Как правило, владелец проводит мелкий ремонт, чтобы придать помещению привлекательный вид, а потому состояние объекта не имеет первостепенного значения.

Положение о разрешении споров. Стороны мирового соглашения договариваются о том, как разрешить конфликты (переговоры и, в случае невозможности достижения компромисса, обращение в суд).

Правила продления и расторжения договора. Обычно у сторон нет сложной процедуры отмены сделки.

Сторона, которая намеревается отказаться от контракта, должна уведомить своего партнера в письменной форме о своем желании не позднее, чем за 90 дней до назначенной даты.

Продление контракта происходит автоматически, если ни одна из сторон не сообщила другой стороне о своем намерении прекратить его. В этом случае продолжают действовать ранее согласованные условия.

Реквизиты и подписи сторон сделки. Соглашение действительно, если оно подписано уполномоченными представителями сторон. Здесь указаны полные имена, юридические адреса, ИНН, банковские реквизиты и платежные реквизиты. Далее вводятся имя и должность лица, подписывающего контракт.

Аннулирование договора

В заключение следует остановиться на причинах, по которым договор может быть расторгнут до истечения срока его действия.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, если:

собственнику помещения не предоставляется возможность пользоваться коммерческой площадью в течение определенного периода времени, например, нет электричества, а значит договор фактически не выполняется;

объект не передан по соответствующему акту в оговоренный срок (сторона отказывается подписывать акт передачи или сами помещения находятся в ненадлежащем состоянии);

место имеет недостатки, препятствующие его использованию и к тому же не обнаруживаемые при осмотре при переносе помещения;

объекту был нанесен серьезный ущерб при обстоятельствах, не зависящих от арендатора, и помещение нельзя использовать;

собственник помещения не проводит капитальный ремонт, хотя эта обязанность была возложена на него договором.

Арендодатель вправе по собственной инициативе отказаться от сделки, если:

арендатор использует помещение не по назначению;

наблюдается явное ухудшение состояния помещения;

арендатору разрешается три просрочки подряд в оплате за пользование помещением;

арендатор не производит капитальный ремонт, хотя эта обязанность возложена на него условиями договора.

Кроме того, договор аннулируется по истечении срока его действия, и стороны не желали его продлевать, или одна из сторон сделки сообщила другой, что это не предполагает дальнейшего сотрудничества.

Важно! Обратите особое внимание на согласование месторасположения помещения и полной суммы платы за пользование. Добросовестно составленный документ станет гарантом стабильных отношений между сторонами.

выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl + Enter.

Составляем договор аренды нежилого помещения (образец)

Как правило, гуляя по улице, все чаще можно встретить помещения с табличкой «Сдается». Что касается составления контракта, обратите внимание, что это нормальный процесс, но он включает некоторые детали, которые должны строго соблюдаться сторонами сделки.

Образец типового договора аренды нежилого помещения

В сети можно внимательно изучить готовые формы таких договоров, тем самым это позволит правильно оформить документ.

Но для реализации поставленных целей потребуется соблюдение всех необходимых условий, включая важную информацию в договоре:

Названия частей. Важно понимать, что это один из самых серьезных пунктов подобных документов, здесь вам нужно будет указать контактную информацию, касающуюся участников сделки;

Не менее важную роль играет предмет договора, который должен быть известен сторонам сделки. То нежилое помещение, которое фактически будет сдаваться в аренду по договору, всегда нужно охарактеризовать более подробно. На практике это часто не делается, что приводит к различным трудностям.

важно указать такую ​​информацию, как: площадь, кадастровый номер, если таковой имеется, причины, по которым помещение фактически сдается в аренду и т.д.

Обратите внимание, что все эти факторы играют важную роль, особенно в те времена, когда возникают споры;

Что касается процедуры передачи нежилой собственности, то здесь, конечно, важно учесть некоторые детали. Например, как говорят опытные специалисты, лучшим вариантом считается передача по акту, но можно обойтись и без нее;

важно определить все обязанности, которые ложатся на плечи сторон. В обязательном порядке нужно будет указать квартплату, сообщить, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт;

Разумеется, необходимо внимательно учитывать права сторон сделки, например, имеет ли арендатор право сдавать помещение в аренду полностью, частично;

Срок действия и порядок продления договора — не менее важные моменты;

Это должно включать процедуру разрешения спорных ситуаций;

Конечно, нельзя не указать в договоре реквизиты участников сделки.

Скачать форму аренды нежилого помещения.

Скачать форму договора аренды нежилого помещения с оборудованием.

Скачать пример договора аренды частной комнаты.

Скачать анкету на аренду комнаты между частными лицами.

важно понимать, что по договору аренды арендодатель передает временное имущество арендатору, соответственно, за определенную арендную плату, согласованную между сторонами.

1. В любом случае, прежде чем транзакция состоится, участники должны понять, что контракты этого типа уникальны, так как здесь возникает множество различных факторов.
2. Что касается существенных условий, то принято вводить данные, которые позволят определить сдаваемое в аренду имущество, это касается и размера арендной платы.
3. Они здесь:

Аренда недвижимости. Конечно, здесь мы поговорим об объекте, который фактически сдается в аренду, поэтому необходимо указать это в договоре, чтобы избежать проблем в будущем;

Вы должны знать, что сюда входит и арендная плата, поскольку это не менее важное условие;

Иные условия, которые участники сделки считают существенными.

В любом случае следует четко понимать, что все перечисленные элементы должны присутствовать в договоре. Участники сделки должны подробно обсудить этот вопрос, вникая в смысл каждого абзаца.

В конце концов, все это делается для того, чтобы избежать ненужных задержек в будущем, с которыми сторонам обычно приходится иметь дело на практике. В некоторых случаях лучше обратиться к опытным юристам, особенно если у вас нет опыта проведения подобных операций, составления договора.

Если вы выделите одно из важных и главных условий такого договора, знайте, что именно на этот период оно фактически начнет заключаться. Но бывает и так, что граждане не могут определиться со сроком, поэтому договор будет считаться заключенным только на неопределенный срок, о котором следует знать.

Это сводится к тому, что договор считается заключенным на неопределенный срок. Вы должны знать, что такое соглашение вступит в силу только до тех пор, пока арендатор не потрудится заплатить за использование того или иного помещения. Но он может перестать это делать, обычно это происходит, когда пострадавшая сторона начинает чувствовать по этому поводу другую сторону.

Все эти моменты считаются важными, поэтому участники сделки должны руководствоваться ими, никогда не игнорируя их.

Особенности оформления аренды нежилого помещения и образец договора

Такие арендодатели все чаще задумываются об аренде нежилой недвижимости. Что скрывается за этой концепцией и какие нюансы имеет документальное оформление сделки по аренде нежилого помещения, мы расскажем в этой статье.

Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типичных способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален. 

Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть контент

Можно ли сдать такой объект?

Любое физическое лицо или коммерсант имеет право владеть нежилым помещением — об этом говорится в ст. 130 и п.1 ст. 213 ГК РФ. Владелец объекта имеет полное право действовать против него по своему усмотрению, если это не противоречит законодательству (ст. 209 ГК РФ). Сдача нежилого помещения во временное пользование — это юридическое действие, доступное как физическому, так и юридическому лицу (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданин вправе распоряжаться нежилым имуществом по своему усмотрению, в том числе арендной платой, если он является полноправным и законным собственником. При этом ему не нужно открывать единого предпринимателя, единственное исключение — случай, когда гражданин планирует осуществлять коммерческую деятельность по сдаче вещей во временное владение.

Цель использования недвижимости

Выбирая помещение, арендатор рассматривает его с точки зрения соответствия его целям. Объект должен соответствовать определенным требованиям по площади, расположению и внутреннему устройству. Изначально назначение помещения прописывается в сопроводительных документах — эта статья служит для выявления возможностей его использования и ограничений.

Нежилую недвижимость можно использовать для:

вести бизнес;

осуществлять офисную деятельность;

организация предприятий общественного питания — ресторан, кафе, буфет, бар;

открытие тренажерного зала, бального зала, фитнес-центра;

использовать как склад;

бесплатное использование — универсальные агрегаты, которые могут использоваться предпринимателями в любой сфере, кроме узкоспециализированной.

ВНИМАНИЕ: Внесение в карту предполагаемого использования помещения позволяет сразу же ограничить сферу использования с соблюдением правил охраны труда и пожарной безопасности.

Для физического лица. Сдача нежилых помещений обычными гражданами создает поток споров и противоречий.

В законе нет запрета на передачу имущества физлиц, но зато нежилой объект чаще всего относится к источнику прибыли, поэтому его передача превращается в коммерческую деятельность.

Если собственник сдает имущество в аренду, это может считаться предпринимательской деятельностью, а предпринимательская деятельность, осуществляемая без открытия индивидуального предпринимателя, преследуется по закону.

Для того, чтобы физическое лицо могло успешно арендовать предмет, необходимо выполнить следующие шаги:

1. Решите, будет ли предоставление арендованных помещений носить характер предпринимательской деятельности. Если да, сначала откройте IP.
2. Найдите арендатора для своего помещения — в Интернете есть множество сайтов, где это можно сделать.
3. Договоритесь о встрече с клиентом, обсудите нюансы будущего сотрудничества.
4. Установите цену на свой товар в зависимости от района, местоположения и назначения.
5. Получите у арендатора копию паспорта для внесения данных в договор.
6. Составьте договор с клиентом, предоставьте его на рассмотрение и подпись.
7. Если срок планируемого сотрудничества превышает 1 год, соберите документы и зарегистрируйте договор в Росреестре.

Юридическим лицом. Коммерческие деятели имеют право владеть нежилой недвижимостью, как указано в п. 2 ст. 209 и п. 1 ст. 213 ГК РФ. Они могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению, включая передачу в пользование. Собственник может быть посредником, например агентством недвижимости.

Алгоритм аренды помещения юридическим лицом аналогичен алгоритму для физических лиц: с той лишь разницей, что юридическому лицу больше не нужно будет регистрировать свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Но предпринимателю придется ежемесячно платить подоходный налог, размер которого зависит от выбранного вида налогообложения.

Стороны — физическое и юридическое лицо. При заключении договора следует учитывать следующие нюансы:

необходимо указать адрес места проведения и его подробное описание;

ежемесячная арендная плата не облагается НДС, так как арендодатель — физическое лицо;

арендная плата может также включать коммунальные платежи;

арендная плата выплачивается на банковский счет лица (безналичным расчетом) или наличными;

фиксированная арендная плата может меняться, но не чаще одного раза в год в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации;

при сроке аренды более 12 месяцев договор регистрируется в госреестре.

Ниже вы можете ознакомиться с примерами договоров аренды нежилых помещений, а также актом приема-передачи.

Скачать пример договора аренды между физическим и юридическим лицом

Стороны являются юридическими лицами. При заключении договора с юридическими лицами и составлении договора важно учитывать несколько нюансов:

1. Договор должен быть заключен в письменной форме независимо от срока, на который арендатор сдает объект в аренду.
2. Сделку необходимо внести в реестр, если срок аренды превышает 1 год. Только если он официально зарегистрирован, он считается заключенным.
3. Права и обязанности обеих сторон оговариваются заранее, указывая их в договоре.

Скачать пример договора аренды между юридическими лицами

Посмотрите видео о оформлении договора аренды нежилого помещения:

Необходимые документы

Операция аренды должна сопровождаться пакетом документов, подтверждающих законность процедуры. Физическое лицо в первую очередь должно подтвердить свою личность и право собственности на объект — предоставить паспорт и свидетельство о праве собственности.

Итак, в полный пакет входят:

1. Официальный документ, на основании которого собственник приобрел право собственности.
2. Справка Росреестра, устанавливающая форму собственности на объект.
3. Полный перечень документации, отражающей техническое состояние помещения и характеристики. Также прилагается справка из ЕГРП.
4. При переезде комнаты из жилой в комнату добавляется справка о присвоении статуса нежилого.
5. Справка из кадастровой палаты об отсутствии залогов на имущество в виде залогов, арестов, штрафов и прочего.

СОВЕТ: Арендатору изучение этих документов поможет обеспечить порядочность владельца, чтобы сделка была формальной и законной.

Документ содержит подробную информацию о сторонах сделки и предмете сделки: несоблюдение хотя бы одного пункта влечет недействительность договора. Контракт должен включать:

1. Полное наименование и персональные данные арендатора и арендодателя: для физических лиц — паспортные данные, для юридических лиц — данные компании (статьи 432 и 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2. Описание арендуемого объекта: площадь, назначение, адрес, расположенное в нем оборудование (при наличии).
3. Размер ежемесячного платежа и срок зачисления денежных средств.
4. Возможности оплаты: наличный, безналичный.
5. Принципы использования объекта, особенности ремонта.
6. Непредвиденные обстоятельства (форс-мажор).
7. Условия расторжения договора.
8. Контрактное время. При отсутствии срока годности признается бессрочно.

В тексте договора должен быть указан код ОКВЭД — Общероссийский классификатор видов экономической деятельности.

Договор составлен в 3-х экземплярах и заверяется подписями обеих сторон. Юридические лица тоже ставят печать.

Скачать форму аренды нежилого помещения

Акт приема-передачи собственности

После заключения договора нас ждет еще один важный шаг: подписание акта сдачи-приемки. Это документ, фиксирующий факт перехода права собственности во временное владение. Подписывается только после тщательного осмотра объекта. Если при осмотре были обнаружены неисправности, их нужно устранить в отчете.

Такой своевременный анализ позволит арендатору попросить арендодателя исправить мелкие дефекты. Если арендодатель отказывается вносить исправления, арендатор может согласиться на уменьшение суммы арендной платы или даже расторгнуть договор аренды, если проверка его разочаровала.

По истечении срока аренды собственник примет помещение именно так, как предусмотрено в акте, и если при проверке обнаружат неисправности, не указанные на карте, он будет иметь право на компенсацию ущерба. И наоборот — если в период аренды были проведены ремонтные работы и помещения были значительно благоустроены, арендатор вправе потребовать возмещения своих затрат.

Сделка, действующая более 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Согласно ст. 609 ГК РФ договор считается заключенным только после завершения процедуры.

Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Аренда на срок более одного года и, если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, независимо от продолжительности, должна быть заключена в письменной форме.
2. Аренда имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.
3. Договор аренды имущества, который предусматривает последующую передачу права собственности на это имущество арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной в договоре купли-продажи этого имущества.

Для регистрации одна из сторон должна предоставить в Росреестр следующие документы:

1. Заявка на регистрацию.
2. Индивидуальный паспорт.
3. Кадастровый паспорт нежилого объекта.
4. Документы юридического лица, подтверждающие его статус: свидетельство о государственной регистрации, учредительные и другие документы.
5. Дополнительные документы: доверенность на совершение сделки через посредника, подтверждение состояния помещения, согласие супруга на аренду и др.

Если квартира ранее была приватизирована и впоследствии переведена в нежилое помещение, необходимо приложить:

свидетельство о приватизации;

письмо из БТИ о назначении помещения нежилым;

кадастровый паспорт.

К полному пакету документов прилагаются 3 экземпляра договора и квитанция об уплате госпошлины — 1000 руб. Заявление рассматривается, и со временем решается, одобрить или отклонить.

Какими налогами облагается?

Любая деятельность, связанная с получением прибыли, облагается налогом. Его размер при аренде помещения зависит от статуса собственника и составляет:

6% ежемесячного платежа для юридических лиц, пользующихся упрощенным налоговым режимом;

13% от НДФЛ единовременно для физических лиц по п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ.

ВАЖНО: уклонение от уплаты налогов грозит нарушителю штрафом или уголовной ответственностью.

Законодательством предусмотрено изменение условий договора аренды: общие принципы процедуры отражены в ст. 453 ГК РФ. Правила прекращения или изменения условий зависят от обстоятельств, которые к этому привели. В период эксплуатации могут возникнуть ситуации, когда:

1. Стороны договорились внести изменения в договор по взаимной договоренности: внести новые пункты или немного изменить старые. В этом случае заключается дополнительное соглашение, которое служит приложением к договору.
2. Стороны договорились об аренде еще одной комнаты. Составляется новый договор, куда повторно вносятся данные о другом нежилом объекте.
3. Одна из сторон намерена изменить условия договора, а другая с ними не согласна. Таким образом, третья сторона, суд, может быть вовлечена в изменение или прекращение сделки, но только в том случае, если другая сторона серьезно нарушила условия этого соглашения.

Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно путем направления заказного письма или телеграммы, а также личного информирования другой стороны о желании расторгнуть договор. В этом случае решение суда не выдается, и стороны просто прекращают сотрудничество.

Пролонгация

Срок действия контракта имеет большое значение при его заключении. Закон предусматривает 3 вида договоров:

на неопределенный срок: продлевать не нужно;

срочно со сроком действия до одного года;

срочно со сроком действия более одного года.

Срочные контракты могут быть продлены автоматически, если в контракт включен определенный пункт. Это могло бы звучать так: «В случае, если ни одна из сторон после истечения срока действия контракта не заявила о своем намерении завершить сотрудничество, контракт считается продленным на такой же срок».

Такое толкование условий позволит избежать ненужной бумажной работы для пересмотра соглашений.

ВНИМАНИЕ: Если в договоре такой отметки нет, то при желании продлить договор одна из сторон направляет второе уведомление о своем намерении. Вторая сторона имеет право отказаться или продолжить сотрудничество.

Договор, заключенный на неопределенный срок, не требует регистрации в госреестре, несмотря на то, что он заключен на срок более одного года. Этот принцип изложен в ст. 651 ГК РФ — регистрации подлежат только срочные договоры, заключенные на срок более 1 года.

Статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления договора, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

   Несоблюдение формы договора аренды имущества или строения приведет к его недействительности.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аренда нежилого помещения требует соблюдения множества нюансов, как со стороны собственника, так и со стороны арендатора. Важно соблюдать законность сделки и правильно составить договор — лучше, чтобы вам в этом помог профессиональный юрист.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как именно решить вашу проблему — звоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

это быстро и бесплатно!

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости

Все прошло очень хорошо, но вдруг хозяин арендуемого вами помещения увеличивает квартплату, отказывается возвращать залог, меняет замки или у вас просто плохие соседи — это лишь некоторые из проблем, которые могут возникнуть с арендатором. Чтобы их избежать, нужно очень внимательно подходить к подписанию договора аренды. На что следует обратить внимание в первую очередь?

Осмотрев подходящий объект, в первую очередь запросите в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Этот реестр содержит информацию о текущих и истекших правах на объект, правообладателях, ограничениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, есть ли у него ипотека, есть ли по нему правовые споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, необходимо заключить договор с каждым из них. Таким образом, сделка аренды, заключенная не со всеми собственниками, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вы планируете арендовать земельный участок вместе с помещением, запросите выписку из реестра юридических лиц единого государства и на нее. Это поможет убедиться, что у них один и тот же собственник и есть право сдавать землю в аренду.

Выписка из Единого государственного реестра также позволит узнать, ведете ли вы переговоры об аренде с арендодателем. Арендодатель или другой арендатор имеет право сдавать помещение в аренду — по договору субаренды. Если это право не оговорено в договоре аренды, то арендатору потребуется письменное согласие собственника здания на сдачу оставленной им площади третьему лицу.

Прежде чем заключать договор, узнайте, как складывались отношения собственника с предыдущими арендаторами. В материалах арбитражного дела посмотрите, участвовал ли он в суде из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, нужно ли вам потом становиться участником такого разбирательства.

Информацию о надежности контрагента можно найти в системе СПАРК или в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активов, владельцев компаний и т.д.) на), на сайте ФНС https://www.nalog.ru (если компания платит налоги), база исполнительных процедур (если у компании есть долги, которые она не погашает).

Внимательно прочтите условия соглашения, даже если это многостраничный документ. Это особенно важно, когда речь идет об аренде помещения в торговом центре.

Часто в договоре говорится, что арендатор соглашается соблюдать правила центра, а арендодатель имеет право изменить их в одностороннем порядке.

В договоре с собственником необходимо четко и прозрачно указать все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, подписанная уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В контракте должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула расчета, в которой все ее компоненты постоянны.

Убедитесь, что в формуле нет переменных факторов, которые может изменить владелец. В противном случае оплата может постоянно расти.

Рекомендую настаивать на курсе в рублях: если он в долларах или евро, колебания курса вызовут увеличение оплаты.

Обязательно укажите, как часто и насколько арендодатель может повышать арендную плату. Согласуйте письменно условия оплаты аренды. Есть смысл выделить отдельный пункт договора на то, что каждый раз комиссия увеличивается только по соглашению сторон.

Однако, если арендодатель увеличивает ставку в нарушение условий договора, арендатор не должен производить этот платеж, в противном случае он автоматически примет новые условия. И тогда уже нельзя будет обжаловать в суде прибавку к оплате (согласно п.3 ст. 438 и п.1 ст. 310 ГК РФ).

Как долго действует договор

Если помещение имеет значение для бизнеса арендатора и вложено много денег (разработка индивидуального проекта, заказ необходимого оборудования, ремонт и т.д.), Следует заключить долгосрочный договор аренды сроком на пять лет или более. Любой договор, заключенный на срок более 11 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Кто оплачивает счета

В документе должно быть указано, кто несет ответственность за осуществление платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочку.

Кто и когда проводит ремонт

В договоре должна быть указана информация на случай невозможности связи во время аренды или повреждения самого имущества. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счет решит проблемы.

Если здание или помещение нуждаются в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать это в документе. Вы можете приложить заключение эксперта, в котором он описывает общее состояние помещения и его недостатки.

Если вы решили сделать ремонт за счет арендатора, стоит указать сумму предполагаемых затрат и способ их возмещения (за счет арендной платы или выплат собственником в оговоренные сроки).

Даже если ремонта нет, стоит упомянуть о найденных недостатках. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, по истечении срока аренды собственник помещения принимает его в соответствии с актом, заключенным при подписании договора.

Если в нем не было указано никаких дефектов, умелый домовладелец сможет взыскать с арендатора стоимость их устранения.

Существуют особые условия использования помещения

арендатор заинтересован в немедленном их согласовании. Например, собственник обязуется не размещать компании, деятельность которых связана с шумом в здании. Это актуально для владельцев хостелов и отелей, которые арендуют здания для своего бизнеса.

В этом случае договор может быть расторгнут

Причина расторжения договора в одностороннем порядке может быть только одна: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В списке таких ситуаций должен быть договор аренды. Арендодатель не имеет права отказаться от договора по своему желанию. Это было бы нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что произойдет, если арендатор захочет досрочно расторгнуть договор без существенных нарушений со стороны арендодателя? Например, если он понимает, что дела идут не очень хорошо. В этом случае рекомендую в договоре аренды предусмотреть возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора.

Чтобы арендодателю было выгодно принять это условие, можно выделить следующее правило: при одностороннем расторжении договора арендатор платит фиксированную сумму, например, арендную плату за два или три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст.

310 ГК РФ.

1. Согласно ст. 620 cc, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от договора без выплаты компенсации через суд в следующих случаях:
2. — арендодатель не передает имущество арендатору или создает препятствия для его использования;
3. — у проданного имущества есть недостатки, которые не позволяют его использовать и не были известны на момент заключения договора аренды;
4. — арендодатель не проводит капитальный ремонт объекта недвижимости в сроки, предусмотренные договором;
5. — недвижимость находится в непригодном для использования состоянии по причинам, не зависящим от арендатора.
6. Как освободить помещение

Следует написать, в какие сроки после истечения срока договора арендатор покидает участок. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период, чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращен залог

необходимо прописать сроки возврата и те ситуации, когда эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана лишь частично.

Как будут разрешаться споры

Иногда владельцы настаивают на том, что в случае конфликта следует немедленно обращаться в арбитраж. Это неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды нередко выступают на стороне арендодателя. Следовательно, в интересах арендатора оговорить в договоре, что спорные вопросы будут решаться в арбитражном суде.

Фото на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0

Какие пункты договора аренды считаются существенными и почему

Любое соглашение, не противоречащее нормам действующего законодательства, предполагает наличие определенных положений и пунктов. Существенные условия аренды изложены в Гражданском кодексе и ряде других правовых актов. Договор может быть оформлен строго в соответствии с текущими требованиями, а может иметь более гибкие условия.

Каждый пункт договорного акта согласовывается между сторонами, так как в будущем договор может стать основополагающим документом, регулирующим эти вопросы. В этой работе мы обсудим ряд вопросов, связанных со спецификой оформления аренды нежилых помещений, и укажем на все существенные моменты, которые вам обязательно стоит знать.

Особенности оформления соглашения аренды нежилого помещения

Отдельно ГК не различает в контрактной системе вид договора аренды нежилого помещения. В связи с этим нет никаких правил, регулирующих данные правоотношения.

В юриспруденции этот тип разбирательства регулируется общими положениями об аренде. Речь идет не только о зданиях и сооружениях, но и о другом движимом и недвижимом имуществе.

Юридически договор — это договор произвольной формы, который заключается между двумя (или более) сторонами, после чего между ними устанавливаются определенные правовые отношения.

Прекращение или изменение этих отношений регулируется нормами гражданского права.

Особое значение имеет тот факт, что стороны могут самостоятельно определять условия своих дальнейших отношений, но эта свобода ограничивается применимыми нормами закона.

Согласно действующему определению, аренда подразумевает временную передачу арендатору прав на предмет аренды. При этом собственник должен иметь все законные права распоряжаться недвижимостью. Договор на нежилое помещение — это своего рода типовая форма, в которой объектом является такое помещение или его отдельная часть.

Какие условия соглашения можно назвать особенно значимыми?

Условия, без которых договор не является юридически обязательным, считаются существенными. При отсутствии этих пунктов договор не может стать документом, регулирующим правоотношения сторон сделки. Чтобы понять, какие условия являются обязательными, мы приводим перечень, указанный в Гражданском кодексе Российской Федерации.

1. Предмет договора.
2. Аренда помещения.
3. Срок действия соглашения.

По усмотрению сторон в соглашении могут быть четко указаны другие важные моменты, но только те, которые перечислены, считаются значимыми. Далее мы более подробно рассмотрим каждый элемент, чтобы учесть все возможные нюансы при заключении договора.

Условие № 1 – объект договора аренды

Первое условие, на котором будет строиться вся операция в будущем, является предметом соглашения. Объект — это помещение, которое будет перемещено во временное пользование, но простого указания названия и адреса здания недостаточно. В акте должны быть указаны все данные об арендованном помещении. Это следующие параметры:

точное расположение здания и самого помещения;

тип — нежилое помещение или его часть;

цель использования, то есть как арендатор намеревается управлять квадратными метрами (например, как склад или магазин);

дополнительная информация: площадь помещения или здания, этаж, на котором расположен объект.

Последний параметр имеет большое значение, ведь зачастую арендодатель устанавливает плату за пользование недвижимостью с учетом возобновления сдачи помещения. Данные о размерах участка указаны в кадастровом паспорте здания.

Условие №2 – плата за аренду помещения

Размер платы за пользование чужим имуществом, а также порядок его оплаты — еще одно обязательное условие любой аренды. Этот пункт определяется исключительно соглашением сторон и практически не имеет ограничений. Существует несколько способов определения суммы платежа:

вся территория подлежит оплате;

квадратный метр, после чего рассчитывается общая сумма;

каждую комнату отдельно.

Помимо варианта оплаты наличными, предусмотрены и другие варианты расчета, например, получение определенных товаров и услуг за пользование территорией. Все условия оплаты за пользование недвижимостью должны быть указаны в договоре.

Дополнительная информация — сроки платежа и порядок исполнения постановлений.

Условие №3 – сроки договора аренды

Срок действия договора также определяется по взаимной договоренности сторон, но при этом следует учитывать, что если срок действия документа превышает один год, акт должен быть представлен в надзорный орган для официальной регистрации. Если срок менее 12 месяцев, регистрация не обязательна.

Нет необходимости регистрировать договор, заключенный на неопределенный срок, или рекламу на неопределенный срок. В договоре стороны сами определяют порядок расторжения этого документа и подписывают соответствующий документ.

Заключение

Чтобы договор аренды имел юридическое значение, необходимо прописать в документе существенные условия. Эти пункты определены Гражданским кодексом и считаются важными, потому что без них документ не будет иметь силы и будет регулировать правовые отношения между арендатором и арендодателем.