Передача права аренды — распространенный метод расчетов на российском рынке недвижимости. Основным собственником производственных и торговых площадей является государство, а частные организации передают эти площади между собой. Данное действие регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.
Что это такое
Рынок недвижимости претерпел серьезные изменения за последние годы. Быстрые темпы развития строительства привели к тому, что рынок первичной недвижимости стал наиболее востребованным.
Но экономическая ситуация в стране вызвала падение цен на недвижимость, несомненно, из-за неплатежеспособности граждан. Это способствовало развитию сделки купли-продажи как при продаже, так и при аренде недвижимости.
Термин «уступка» относится к типу сделки, непосредственно связанной с использованием недвижимости. Его получатель в ходе сделки передает приобретенные права вместе с обязательствами третьему лицу.
Они передаются с согласия собственника имущества, выраженного в письменной форме. Аренда будет предметом договора.
ВНИМАНИЕ! Обязательным условием для арендатора в сделке является согласие арендодателя.
Возможные трудности
Вопросы, связанные с передачей аренды, гарантируются ст. 615 ГК РФ. Он разъяснил все нюансы его реализации, определил права сторон и их обязанности, установил порядок регулирования.
Арендатор обязан соблюдать правила законодательных актов, определяющих порядок использования чужого недвижимого имущества. У договора аренды есть некоторые особенности, которые делают его популярной сделкой на рынке недвижимости. К ним относятся:
При передаче права аренды объекта, находящегося в собственности муниципального образования, необходимо принять участие в конкурсе или провести процедуру в его отсутствие, предварительно согласовав размер комиссии.
Составление договора
Сделка по заключению данного вида договора может быть совершена в отношении:
- участок земли,
- нежилые помещения,
- другие объекты, относящиеся к недвижимости.
Земельного участка
Договор о передаче права аренды на землю предполагает некоторые особенности. Эти:
Нежилого помещения
Подобно земельному участку, такой договор недвижимости также имеет свои особенности, в том числе:
- при заключении договора аренды между собственником и арендатором первый может включать такой пункт, как невозможность уступки прав, при этом согласие арендатора не требуется,
- принимая объект недвижимости, третье лицо в этой системе принимает на основании предыдущего соглашения все его условия, а также налоговые обязательства, если таковые имеются. Этот вид долга может быть включен в общую стоимость операции,
- заключение договора выгодно первому арендатору, так как по окончании процедуры он получает денежную сумму.
Третьему лицу
Особенность этих сделок в том, что договор заключается только между третьим и вторым звеном в цепочке аренды земли или помещения, поэтому присутствие собственника объекта не обязательно.
При заключении договора стороны могут добавить некоторые пункты к ранее согласованному договору, но они не должны изменять первоначальный договор аренды, заключенный с арендодателем.
Процесс оформления
Порядок совершения сделки включает несколько этапов:
Документы
Документы, необходимые для презентации:
- пример заявления,
- документы, удостоверяющие личность (для физических лиц),
- справка налоговой службы,
- первый договор аренды, заключенный с собственником недвижимости,
- три экземпляра договора.
Образец
Документ включает следующую информацию:
Если при заключении сделки возникают сомнения, лучше всего обратиться к опытным юристам.
Последствия и обязанности
После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, его участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.
Условия действуют в течение всего срока действия документа. Важно учитывать, что следующий арендатор получает обязательства, которые необходимо соблюдать. К ним относятся:
- перевод сборов и комиссий (в соответствии с инструкциями Налогового кодекса РФ),
- оплата аренды (согласно первоначальному договору),
- погашение долга (это необходимо указать в новом договоре, иначе предыдущий арендатор выплатит долги).
Нередко арендатор расплачивается с долгами до заключения договора. Сторонний покупатель аренды может потребовать от предыдущего арендатора погасить долг до подписания документа. Это соглашение выгодно для:
Он вступает в силу после регистрации, которую проводит Росреестр.
ВНИМАНИЕ! Не требуется, если срок заключения договора между физическими лицами менее 1 года.
Регистрация происходит в форме заявки, которая предполагает подачу заявки в компетентный орган. Вместе с ним прилагаются документы:
- паспорт для удостоверения личности,
- официальный документ о соглашении с собственником объекта о передаче права аренды или иной документ, подтверждающий его извещение, а также два экземпляра договора уступки,
- согласие второго супруга на проведение операции, заверенное нотариально. Если имущество заложено, потребуется согласие залога,
- доверенность (при подаче заявления от другого лица).
Юридические лица, помимо перечисленных документов, должны приложить хозяйственные документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Оформление данной услуги требует госпошлины, размер которой установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2 000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.
Отличия от субаренды
Часто далекие от юриспруденции граждане считают, что понятия субаренды и уступки равнозначны. Это совсем не так. Что значит субаренда? Владелец или арендатор передает имущество или его часть третьим лицам на определенный период времени. Право собственности и права на использование остаются за ним полностью или частично.
Что касается продажи, первый арендатор вместе с имущественными правами собственности передает облигации в полном объеме без реституции. В этом случае последний абзац может быть одним из условий договора на личное усмотрение сторон.
Полезное видео:
