Улучшения постоянного арендованного имущества — это модификации, которые нельзя удалить, не повредив арендуемое имущество. Такие улучшения модернизируют жилое пространство, увеличивают его стоимость и продлевают срок службы, но убрать их без ущерба для внешнего вида помещения невозможно.
Что относится к категории неотделимых улучшений?
Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан проводить текущие ремонтные работы, не приводящие к значительному удорожанию жилой площади. Это означает, что арендатор не может произвольно проводить капитальный ремонт. Стандартный ремонт не улучшает технические параметры объекта, поэтому не распространяется на улучшение собственности. Арендодатель имеет право потребовать восстановления первоначального состояния помещения. К неотъемлемым улучшениям относятся:
В эту категорию модификаций также входят прокладка телефонного кабеля, водопровода, замена системы вентиляции, установка новых дверей и окон. По окончании аренды все эти нововведения перейдут в собственность собственника недвижимости.
Отделимые улучшения становятся собственностью арендатора, если иное не оговорено в договоре. Для их реализации согласие собственника недвижимости не требуется.
К отдельным относятся новая мебель, осветительные приборы, то есть все те элементы, которые можно убрать, не повредив арендуемое имущество. В случае возникновения спора судья может классифицировать внесенные изменения как отдельные или неотделимые на основании оценок и изучения документации.
О компенсации затрат
На основе ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть возмещены только в том случае, если они проводились с разрешения собственника данного имущества. Если арендодатель не дал согласия на внесение изменений, он может компенсировать потраченные арендатором средства только по его просьбе.
Есть несколько способов показать, что владелец недвижимости знал о предпринятых действиях:
В дополнительном соглашении необходимо указать наименование и объем выполненных работ, дату их начала и окончания. Если эти элементы не включены, любые улучшения разрешаются автоматически. Главное условие — сдаваемое в аренду имущество не теряет своего первоначального назначения. Например, дом должен оставаться таким после того, как будут проведены все работы по модернизации.
также необходимо указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного договора. Например, если собственник имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, он должен возместить арендатору все понесенные им затраты на улучшение.
Перед выплатой арендатору денежных средств в связи с изменениями, внесенными в недвижимость, арендодатель должен их проанализировать. Сумма компенсации состоит из:
Любые улучшения можно сделать на основании договора аренды. Могут быть точки, где арендатору предоставляется право провести любой вид модернизации объекта недвижимости без специального разрешения собственника. Здесь прописываются условия компенсации понесенных им расходов или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны условия, сумма и способы возмещения.
Споры о неотделимых улучшениях
Если стороны не смогли мирно урегулировать друг с другом вопросы, касающиеся компенсации, потерпевшая сторона имеет право подать апелляцию в районный суд по месту нахождения спорного имущества. Суд обращает внимание на пункты заключенного договора, проверяет правомерность внесенных изменений, определяет, соответствуют ли внесенные улучшения категории неразлучных. Судебная практика показывает, что такие споры встречаются довольно часто.
важно составить перечень работ по благоустройству собственности письменно и по форме, соответствующей законодательству. В противном случае договор не будет иметь юридической силы и даже не будет рассматриваться в суде в качестве доказательства.
При подаче иска о компенсации в суд арендатор должен оценить улучшения с помощью независимого оценщика. В жалобе необходимо выделить следующие моменты:
Если решение суда благоприятно для арендатора, суд обяжет арендодателя выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Владелец также имеет право обратиться в суд для защиты своих интересов.
Напоминаем, что даже если вы досконально изучите все данные, которые находятся в открытом доступе, это не заменит опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить свой вопрос, вы можете связаться со специалистами по телефонам, указанным вверху страницы, или через онлайн-форму.
Неотделимые улучшения и амортизированное имущество
Эти улучшения классифицируются как амортизируемая недвижимость и могут обслуживаться арендатором и арендодателем. Владельцу недвижимости важно знать такие нюансы налогообложения:
Если арендодатель не принял изменения, внесенные арендатором поправки на амортизацию не подлежат налоговому учету арендатора. После прекращения договора аренды и передачи имущества, даже неотделимого, собственнику арендатор не вправе указывать стоимость таких улучшений в составе своих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.
Если возмещение расходов арендатору не оговорено в договоре или дополнительном соглашении, но арендодатель соглашается провести работы, амортизация не начисляется. Начальная стоимость объекта не меняется, причин для оптимизации налоговой базы не выявлено.
Если между юридическими лицами заключен договор в отношении нежилой недвижимости, они должны делать переводы на баланс. Бухгалтерскую часть затрат должен оплатить налог на имущество. Это связано с правом на собственные улучшения. Если это касается собственности арендатора, то он должен платить налоги. На время аренды платежи на баланс производятся исключительно арендатором.
Особенности начисления выплат за улучшения
Физические или юридические лица, выступающие в качестве арендатора, имеют право вывезти любое принадлежащее им имущество с территории арендодателя. При этом они обязаны поддерживать предмет аренды в надлежащем состоянии и не причинять ущерб имуществу собственника при демонтаже отдельных элементов. При оформлении договора аренды необходимо руководствоваться положениями акта сдачи-приемки. Допускаем некоторый износ имущества по правилам, установленным на определенный период времени.
Если владелец желает компенсировать неотделимые улучшения, расчет основан на эквивалентной стоимости новых элементов собственности за вычетом амортизации. Возмещение расходов возможно после прекращения аренды. Если расходы были возмещены, арендатор должен уплатить подоходный налог по п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ.
Во избежание финансовых и иных споров между сторонами вопросы обо всех улучшениях следует обсуждать заранее при составлении договора аренды. Вы можете согласовать такие вопросы после заключения договора, обсудить порядок и стоимость необходимых работ, условия их оплаты.
