Жилой дом блокированной застройки является относительно новым строительным объектом и представляет собой совокупность отдельных единиц — самостоятельных жилых блоков. Правовой статус такого сооружения характеризуется как наличием обособленного права собственности на составляющие объекта, так и общими правилами использования его собственности и прилегающей территории.
Определение дома с блокированной застройкой регулируется ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Блок-хаус — это единый комплекс жилых блоков, характеризующийся следующими обязательными характеристиками:
По большинству основных параметров дома блокированного дома напоминают многоквартирные дома, однако имеют одно существенное отличие — не имеют долевой собственности. Это различие является основной проблемой, определяющей правовой статус блочного дома.
Какие законы РФ регулируют права?
Определение условий получения разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию и использования для поселения граждан регулируется следующими нормативными актами:
Большинство нормативных актов по регулированию правоотношений при строительстве таких объектов направлены на определение условий предоставления земельного участка и регистрацию прав собственников на долю объекта.
Что касается признания дома домом заблокированной застройки, на сегодняшний день существуют правовые пробелы, которые можно определить только с использованием судебной практики вышестоящих судов.
Правовой статус дома блокированной застройки
Заблокированные дома долгое время обсуждались из-за отсутствия детальной регламентации их правового статуса. Для признания дома с блокированной застройкой необходимо было обратиться в судебные инстанции, так как по общему правилу они приравнивались к кондоминиумам.
Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, отдельно стоящем и индивидуализированном земельном участке, право пользования принадлежит всем блочным владельцам такого дома.
Такая земля может быть передана собственником каждого квартала в личную собственность, однако на момент строительства отдельного объекта (дома) это была нераспределенная земля общего пользования.
Понятие кондоминиума указывает на наличие не только прилегающей общей территории, но и общих частей. Именно на этом основании дифференцируется правовой статус дома, состоящего из блоков.
Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления права частной собственности на землю под домом, при этом жители многоквартирного дома лишены этого права и участвуют в долевой собственности на общую собственность и землю возле дома.
Признание дома домом блокированной застройки
Согласно характеристикам, официальное признание таких объектов блокированными жилыми домами поможет владельцам блоков (квартир) освободить права на землю под домом и на прилегающей территории.
Что касается новостроек, то такой проблемы не возникает, так как этот тип конструкции отражен в разрешительной проектной документации.
При передаче земли под застройку ожидается, что владельцы каждого блока будут иметь возможность оформить право собственности на точно указанные участки. Для объектов, построенных в период существования СССР или до принятия Градостроительного кодекса РФ, такая проблема заключалась как раз в порядке признания двухквартирных домов блокированными жилыми домами.
Чтобы узаконить права собственников квартир и юридически признать кондоминиум, судебная практика использовала различные методы, чтобы отличить их от кондоминиумов.
Именно на основе анализа судебной практики был определен действенный метод разграничения двух однородных понятий жилища.
Отдельная секция блочного дома:
Следовательно, если объект представляет собой односемейный дом не более трех этажей, и каждая секция предназначена для размещения только одного домохозяйства и не содержит элементов общего имущества, она признается блочным домом и считается самостоятельным строением с присвоенным ему уникальным номером.
Разрешение на строительство
Заблокированная застройка должна осуществляться на едином твердом участке земли, поэтому разрешение на строительство необходимо оформлять с учетом этого обстоятельства. Если несколько землевладельцев решат построить такой объект до получения разрешения, они должны объединить свои участки в одно целое.
Это объединение происходит после выполнения кадастровых работ и отражается в виде плана территориального деления. Этот документ имеет право составить кадастровый инженер, который самостоятельно отправит его в кадастровую палату Росреестра.
После строительства дома и завершения работ полученное ранее разрешение на строительство блокированного жилого дома станет основанием для составления акта ввода в эксплуатацию.
После оформления документов на въезд в дом единый земельный участок подлежит разделу между индивидуальными собственниками квартала путем подготовки отдельных межевых планов.
В этом случае заблокированный дом будет зарегистрирован в земельной книге как самостоятельный объект недвижимости, а владельцы блоков получат права только на свой участок.
В кадастровой информации каждый участок такого объекта будет указываться вместе с частью единого земельного участка пропорционально площади занятого квартала. Аналогичные данные будут содержаться в данных ЕГРП, выписку из которой может получить собственник каждой квартиры этого дома.
Управление домами блокированной застройки
Управление запертым домом принципиально отличается от аналогичного механизма управления многоквартирным домом. Отсутствие долевой собственности в домах блокированной застройки избавляет от необходимости содержать единый объект за счет выбора одной из форм его управления.
Однако для оптимизации условий подачи нескольких инженерных коммуникаций или благоустройства единой прилегающей территории собственники кондоминиумов имеют право заключить единый договор с сервисной компанией по правилам, аналогичным выбору управляющих компаний.
Поскольку такая конструкция состоит из отдельных блоков, обслуживание дома может осуществляться по правилам эксплуатации частных жилых домов, когда каждый собственник принимает решение о необходимости ремонта своего блока.
Если необходимо провести ремонт или реконструкцию общих строительных конструкций, необходимо будет получить согласие остальных собственников прилегающих земель.
Управление общей землей, если права на нее не разграничены между жителями участков, будет осуществляться по правилам долевой собственности. Даже наличие разграниченных прав не исключает необходимости учитывать интересы соседей (например, при оформлении различных залогов и сервитутов).
