Жилищный вопрос часто приводит к ссорам и конфликтам, особенно в присутствии пожилых родственников, владеющих любимыми «квадратами».
Последние привыкли решать жилищные проблемы в духе старых добрых традиций, то есть посредством договоров дарения.
Разберем, что такое пожертвование на квартиру и как оформляется?
Понятие договора дарения
Законодательство Российской Федерации содержит статью 572 Гражданского кодекса, регулирующую отношения сторон договора дарения.
В этой статье в качестве договора дарения признается договор, который предусматривает бесплатную передачу (или обязательство передать) права собственности одной стороны (дарителя) другой стороне (дарителю)
даритель также может освободить одаряемого от обязательств по владению имуществом или обязаться освободить его.
Особенности оформления между близкими родственниками
Договор дарения обычно заключается с близкими родственниками, это прямые родственники (бабушка, дедушка и внуки, а также дети и родители), либо между братьями и сестрами (как чистыми, так и неполными).
Соглашение о передаче квартиры в дар родственнику является бесплатным и, следовательно, не подлежит налогообложению с обеих сторон.
Если одаряемый состоит в браке на момент регистрации акта дарения, в случае развода он сохраняет полное право собственности на имущество.
В каких случаях запрещено?
Во избежание правонарушений (статья 575 ГК РФ) дарение запрещено в следующих случаях:
- от имени несовершеннолетних, их законных представителей,
- гражданами, чья недееспособность официально признана их законными представителями,
- сотрудникам учреждений социальной защиты, медицинских, образовательных и иных подобных учреждений — лицами, находящимися в этих учреждениях на попечении, лечении, образовании, родственниками (в том числе супругами) таких граждан,
- государственные служащие (должностные лица), если объект дарения напрямую связан с исполнением ими служебных функций.
Передача в дар имущества после смерти дарителя
Договор, согласно которому имущество передается в дар после смерти собственника, не дает никаких гарантий, потому что он ничтожен.
И даже если обе стороны захотят что-то исправить в соглашении по этому поводу, оно все равно не приобретет юридической силы.
Скорее всего, такой договор будет признан недействительным).
Потому что он вступает в неразрешимое противоречие с действующими законодательными нормами, а статья 581 ГК РФ подтверждает ничтожность этого соглашения.
Суть договора дарения заключается в том, что должно происходить увеличение материального имущества одаряемого, при этом собственник отказывается от части своего имущества, передав право собственности другому лицу.
Здесь знаменательно, что даритель уступает право владения квартирой (или другим имуществом), оставаясь живым.
Однако ситуация кардинально меняется, когда договор предусматривает передачу права собственности после смерти дарителя, поскольку здесь уже действуют другие законы.
Предусмотренное договором имущество при смерти дарителя меняет свой статус и в соответствии со статьей 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации переходит в наследственную собственность.
Чтобы избежать таких последствий, выгоднее оформить завещание.
При этом важно учитывать, что при даче собственник уже отделяется от того имущества, которое ему принадлежит.
При составлении завещания право собственности остается за ним до конца жизни, он может распорядиться им по своему усмотрению, и только после смерти собственника имущество с большой долей вероятности может перейти в собственность лицо, имя которого указано в завещании.
Прочтите здесь разницу между пожертвованием и завещанием.
Как оформить договор самостоятельно?
Чтобы не ошибиться при сдаче квартиры, нужно знать некоторые нюансы этой проблемы.
Договор заключается на безвозмездной основе. Однако при взаимной передаче права собственности или вещи договор не признается дарением.
Государственная регистрация перехода права собственности к одаряемому (п.2 ст. 223 ГК РФ) подтверждает получение права собственности на переданное в дар недвижимое имущество.
Для оформления сделки потребуются следующие документы:
Образец согласия супруга на сделку с недвижимостью и справку об оценочной стоимости квартиры.
Чтобы оформить акт дарения на квартиру, необходимо составить договор и вместе с другими документами предъявить его в МФЦ или Регистрационную палату (Росреестр) для регистрации самой операции.
Раньше для совершения сделки дарения квартиры было достаточно простого договора. Однако по состоянию на июнь 2016 года, ссылаясь на законодательство, в некоторых случаях требуется соглашение, которое должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
Без нотариального соглашения невозможно будет заключить договор дарения квартиры, которая находится в совместной собственности нескольких владельцев, независимо от деталей собственности.
Обычный договор в простой форме подходит в случае:
- при дарении квартиры только одному собственнику (индивидуальная собственность),
- когда супруги дарят квартиру, находящуюся в совместной собственности.
Вы можете заверить договор дарения у нотариуса, хотя в этом нет необходимости, вы также можете организовать дарение квартиры целиком.
Обычно это делается, если есть опасения, что заинтересованные лица могут попытаться оспорить дарственный акт. В этом случае нотариус составляет договор дарения, заверяет его и подает документы на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (Росреестр).
Образец бланка договора дарения квартиры.
Договор дарения в простой форме можно подписать заранее или в присутствии сотрудника МФЦ / Регистрационной палаты, так как сам сотрудник не заверяет подпись.
Однако, если договор нотариально засвидетельствован, он подписывается только в присутствии нотариуса, потому что нотариус заверяет подпись.
По возможности лучше всего обратиться непосредственно в Регистрационную палату. Однако с 2017 года во многих городах документы на регистрацию пожертвования можно подавать только в МФЦ, сотрудники которого сами передают документы в Регистрационную палату.
О том, как правильно оформить пожертвование на долю в квартире, читайте в нашей статье.
Процедура подачи документов в МФЦ
Донору и одаряемому следует обратиться в МФЦ.
Затем оплатите государственную пошлину и предоставьте подписанные контракты вместе с другими документами, необходимыми для регистрации.
Если одаряемому не исполнилось 14 лет, то он имеет право не присутствовать, в этом случае должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).
Если одаряемому от 14 до 18 лет, вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).
Размер государственной регистрации составляет 2000 рублей.
После оплаты пошлины доставить работнику оригиналы документов:
На основании полученных документов сотрудник оформляет заявки на регистрацию права, которые жертвователь и одаряемый проверяют и подписывают.
После этого сотрудник МФЦ забирает документы (кроме паспортов), выдает каждому участнику квитанцию о получении этих документов для регистрации и назначает дату, когда их можно будет забрать.
На регистрацию (по закону) дается не более семи рабочих дней, но не всегда удается уложиться в срок. Для уточнения даты завершения вы можете позвонить по телефону, номер которого обычно указывается в квитанции.
В назначенный день доноры и одаряемые должны забрать копии договора с отметкой о государственной регистрации в МФЦ. Вам не нужно приходить за копиями одновременно и вместе.
Одаряемому также высылается выписка из ЕГРН, в которой указано, что теперь они являются собственниками квартиры. (Свидетельства о регистрации собственности не выдаются с июля 2016 года). При себе необходимо иметь паспорта и квитанции, выданные сотрудником.
Положительные стороны дарственной
Вариант оформления пожертвования на квартиру имеет как достоинства, так и недостатки, поэтому стоит хорошенько подумать, прежде чем отдавать предпочтение именно этому варианту.
Среди положительных моментов можно выделить:
- простота регистрации (достаточно предоставить пакет документов в Росреестр без нотариального заверения),
- возможность обойти определенные правовые положения. Например, заключение договора дарения допускает передачу права собственности, если даритель имеет только долю от общих активов недвижимости, в то время как другие собственники выступают против проведения операции купли-продажи,
- возможность установления точной даты въезда в недвижимость. Дарение действует не с момента регистрации в Росреестре, а с конкретной даты вступления одаряемого в собственность недвижимого имущества,
- с момента государственной регистрации срок действия договора становится бессрочным, если он не оспорен в судебном порядке.
Чем опасна?
Многие юрисконсульты соглашаются с тем, что договор дарения — довольно рискованное мероприятие из-за частых судебных тяжб.
Одна из самых частых причин — возможное недопонимание донором безвозмездности договора.
В частности, в процессе совершения сделки донор мог рассчитывать на получение каких-то денег (возможно, одаряемый выразил такое намерение), несмотря на то, что само пожертвование абсолютно исключает все взаимные договоренности между сторонами сделки.
Если же факт перевода денег от одного участника сделки к другому доказан, пожертвование однозначно признается фиктивным.
Об этом не следует забывать тем, кто утверждает, что таким образом скрывает продажу комнат или долей квартиры, надеясь исключить возможность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (в конце концов, в случае пожертвования их согласие на сделку не требуется).
Еще одна причина судебного разбирательства — плохое здоровье, в том числе психическое, а также преклонный возраст донора.
Но не забывайте: если донор не пожилой и не больной, это не гарантирует, что соглашение не будет оспорено.
И поэтому, каким бы здоровым ни был донор, как бы хорошо донор его ни знал, всегда под рукой должны быть медицинские справки из соответствующих диспансеров, подтверждающие его вменяемость.
Не делать этого — игра всех, кто хочет оспорить сделку. Кроме того, дееспособность дарителя должна быть проинформирована слугами Фемиды, поскольку она также ограничена судом.
Контракт может быть расторгнут, даже если есть информация и факты о попытках принуждения к заключению контракта.
Еще одна причина возможного признания инвалидности — когда социально незащищенный собственник, не имеющий другой недвижимости, оформляет сделку.
Если договор составлен на дому самим жертвователем и одаряемым, но не был зарегистрирован, его необходимо зарегистрировать не позднее трех лет со дня подписания, чем раньше, тем лучше.
Если подарок по каким-либо причинам не был зарегистрирован в Росреестре и даритель или даритель умер, сделка признается отмененной.
В случае смерти дарителя, у которого более одного потенциального наследника, несогласные соискатели часто пытаются использовать этот момент в своих целях.
Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, то по закону данная сделка облагается подоходным налогом по ставке 13% от ее кадастровой стоимости.
Рассчитанная сумма будет обязана выплатить одаряемому в процессе оформления документов.
Родственникам дарителя придется выложить те же 13%, если они захотят продать вещь раньше, чем через три года с момента получения ее в подарок. Единственное отличие состоит в том, что в этом случае деньги будут вычтены из суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Узнайте здесь размер налога на дарение недвижимости родственникам и третьим лицам.
Все о договоре дарения квартиры, сложности его оформления и налогообложения смотрите в видео:
