Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет иметь для дольщика, его действия

Некоторые сложности могут возникнуть в отношениях между промоутером и партнером, подписавшим договор, внесшим причитающийся взнос и теперь ожидающим ключей от долгожданной квартиры. Несмотря на то, что есть закон (214-ФЗ), в котором эти отношения регулируются достаточно четко, застройщик не всегда торопится выполнять взятые на себя обязательства. В этой статье мы поговорим о случаях, когда девелопер нарушает закон, а значит, и права акционера, и расскажем, как акционер может действовать в том или ином случае.

Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

При принятии закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» на этот документ возлагались большие надежды. Действительно, закон доказал свою способность защитить держателей акций от прямого обмана и различных мошеннических схем, которые ранее активно использовались недобросовестными компаниями.

Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

Но механизм реализации закона, к сожалению, еще далек от совершенства, поэтому современные акционеры время от времени сталкиваются с нарушениями со стороны девелопера.

Как правило, сегодня все дольщики получают обещанное жилье, однако время от времени возникают вопросы относительно сроков сдачи объекта, качества строительных работ, а также «лишних» квадратных метров, на которые у них есть платить отдельную доплату.

Содержание
  1. Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
  2. Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?
  3. Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки
  4. Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия
  5. Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в ДДУ — ЮК «Хелп ДДУ»
  6. Сроки сдачи жилья по ДДУ
  7. Что считается просрочкой сдачи жилья
  8. Предложение по изменению сроков сдачи жилья застройщиком – соглашаться или нет?
  9. Если дольщик согласен на перенос сроков по сдаче жилья
  10. Как поступать дольщику, не согласному с затягиванием срока сдачи жилья
  11. Судебное разбирательство о нарушении сроков сдачи жилья
  12. Почему лучше сразу обращаться в суд
  13. Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику?
  14. Как определяется срок сдачи дома?
  15. Соглашение о переносе срока сдачи дома
  16. Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?
  17. Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?
  18. Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома? (согласно 214 ФЗ)
  19. Изучение застройщика
  20. Требования закона
  21. По ФЗ-214
  22. По ЖСК
  23. По векселям
  24. Алгоритм действий
  25. Расчет неустойки
  26. Претензия
  27. Обращаемся в суд
  28. Если договор не расторгнуть
  29. Застройщик задерживает сдачу дома — Защита прав потребителей
  30. Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?
  31. Допущена задержка сдачи дома при долевом строительстве, а неустойка добровольно не выплачивается. Что делать?
  32. Судебное разбирательство

Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя

Одним из обязательных пунктов в дошкольном образовательном учреждении является пункт о сроках ввода жилого дома в эксплуатацию.

Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи заказчиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», заказчик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, которая осуществляется. Невыполнение клиентом обещаний относительно даты доставки может грозить ему уплатой штрафа (в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки).

Конечно, в том случае, если акционеры через суд смогут отстоять свои права.

Однако разработчику не нужно искать жесткие способы обойти закон и не платить фиксированную ставку.

Тот же 214-ФЗ позволяет переносить дату окончания работ, кроме того, разработчик может делать это неограниченное количество раз, а также случаи, когда сроки были перенесены на несколько лет (на 3, 5 или даже на 10 лет) лет) не изолированы.

Все, что клиент, не успевший завершить работу в срок, должен просто уведомить акционеров об изменении срока завершения не менее чем за два месяца до даты, указанной в контракте.

Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

Однако это изменение первоначальных условий соглашения, и такие изменения возможны только по взаимному согласию. Акционер с правом голоса может не согласиться с изменениями, может отказаться принять эти условия и потребовать уплаты штрафа. В этом случае предусмотрен следующий порядок действий:

  • В первую очередь необходимо подать жалобу (в двух экземплярах). Документ должен требовать единовременной выплаты (в соответствии с положениями DDU и действующего законодательства), а также компенсации ущерба (например, расходы на оплату арендуемого жилья);
  • Затем вы должны передать копию запроса разработчику. Это можно сделать через секретариат (отметка о принятии документа должна быть на вашей копии) или отправить заказным письмом (в этом случае необходимо сохранить квитанции об отгрузке и уведомление);
  • Если разработчик не ответил на жалобу в течение двух недель, необходимо немедленно обратиться в суд. К заявлению о претензии должна быть приложена копия всех документов, которые были подписаны между организатором и акционером (DDU, дополнения, приложения к контракту, копия вашей копии претензии, квитанция об отправке претензии).
  • Кроме того, по истечении двух месяцев, начиная с даты поставки объекта (первоначальная дата, указанная в контракте), акционер может отказаться от контракта. Раньше это можно было делать в одностороннем порядке, но с вступлением в силу новых поправок в ФЗ-214 (с января 2017 года) теперь необходимо решать эти вопросы в судебном порядке.

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Важно!

    Однако, помимо решения суда, акционер не имеет механизмов взыскания штрафных санкций с промоутера и не может обязать последнего выполнить все условия, сопровождающие расторжение контракта (возмещение, уплата штрафа, компенсация за ущерб моральный и иной ущерб). А девелопер, как правило, не торопится что-либо платить и возвращать уплаченную по договору сумму, и всеми силами уговаривает совладельца «подождать еще немного, попасть в ситуацию». Это может продолжаться бесконечно.

    Если возникает неприятная ситуация и акционер видит, что застройщик никуда не торопится и в ближайшее время жилой дом не будет сдан в эксплуатацию, необходимо обратиться в суд. Но для начала нужно взвесить все за и против, а тут не все так просто.

  • Во-первых, акционер планирует переехать в новое жилье, ведь для этого заключен договор, ему нужна квартира, а не возврат денег. Именно с этой позиции аргументируется подавляющее большинство акционеров, принимая изменения в договор (отсрочка).
  • Во-вторых, рыночная стоимость квартиры по окончании строительства очень значительно возрастает и, если дело будет решено в судебном порядке, максимум, что может получить акционер, — это возврат уплаченного взноса по договору (ну, в лучшем случае , пени, пени и тд)… Поэтому девелоперу даже выгодно вернуть деньги, ведь готовую квартиру он легко может продать по рыночной цене. И получается, что акционер предоставил девелоперу беспроцентную ссуду на несколько лет, благодаря этой ссуде девелопер получает дополнительные льготы.
  • В-третьих, необходимо учесть еще одну деталь: застройщик может отложить сдачу дома из-за проблем с финансированием строительства, из-за резкого удорожания стройматериалов и других серьезных проблем. В этом случае лучше сразу обратиться в суд, чем ждать банкротства застройщика. Ведь вы будете одним из нескольких сотен акционеров, которые ждут завершения процедуры банкротства (а это требует времени) в надежде получить компенсацию (а вернуть деньги в полном объеме может быть невозможно). Или вам придется ждать окончания «долгого строительства» несколько лет, чтобы получить свою квартиру.
  • Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Кстати, застройщика могут привлечь к ответственности в суде, например, за мошенничество.

    Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?

    Закон защищает акционера от внесения изменений в проектную документацию со стороны застройщика. Этот документ необходимо разместить на сайте застройщика до начала строительства, а компания должна придерживаться утвержденного проекта. Однако, как и в случае сроков, 214-й ФЗ не запрещает вносить изменения в проект с согласия акционеров.

    В результате итоговые замеры площади помещения (сделанные сотрудниками БТИ при сдаче новостройки) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) указанной заявлено в дошкольном учреждении.

    На поздних этапах строительства такая договоренность достигается довольно быстро: дольщики хотят получить квартиры как можно скорее, поэтому идут на уступки.

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Но ситуацию с «лишними квадратами» нужно как-то решать, и акционеры сталкиваются со следующими проблемами:

  • Если реальная площадь больше, застройщик просит доплатить за дополнительные квадратные метры, а соинвесторы, хотят они того или нет, оплачивают их, иначе застройщик не передаст квартиру в собственность.
  • Если площадь жилья окажется меньше, то, по идее, застройщик должен компенсировать недостающие квадраты. Однако застройщик часто не желает выплачивать компенсацию, мотивируя свои действия увеличением стоимости строительных материалов, увеличением объемов работ, увеличением их сложности и другими причинами, возникающими в связи с изменениями в проекте, к которым в том числе согласие акционера.
  • И в первом, и во втором случаях наблюдается нарушение ФЗ-214, так как застройщик пытается извлечь дополнительную прибыль из-за нарушения первоначальных условий контракта.

    При возникновении таких ситуаций необходимо обращаться в суд, но необходимо понимать, что для принятия решения суду потребуются результаты обследования строительства, это мероприятие требует определенных затрат и должно быть оплачено истцом.

    Новые поправки (вступившие в силу с начала 2017 года) указывают на то, что превышение метража квартиры более 5% является значительным.

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки

    Квартира передана дольщику согласно акта сдачи-приемки и в это время можно обнаружить явные недостатки: кривые стены, некачественную отделку, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы — отвратительную звукоизоляцию, «мостики холода» между панелями и т.д. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, переданного акционеру по договору (DDU):

  • С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные в договоре» гласит, что заказчик обязуется передать документацию на жилье, полностью соответствующую строительным нормам, с требованиями технических регламентов (положения о пожарной безопасности, и т.п.
  • Но, с другой стороны, если у девелопера будет возможность законодательно изменить проектную документацию (по согласованию с пайщиками), качество жилья тоже изменится с большой долей вероятности.
  • Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Кроме того, FZ-214 никоим образом не регулирует качество общественных помещений (лестниц, пролетов, коридоров и т.д.). То есть, если пайщики обнаружат, например, трещины на стенках лифтовой шахты, то заставить застройщика устранить недостатки будет проблематично.

    Как правило, акционеры несут недостатки в интерьере передаваемой квартиры и предпочитают устранять их самостоятельно, особенно если предполагается, что перепланировка все же проводится.

    Но что делать, если недостатки серьезные и их устранение требует значительных затрат? Опять же, проблемы могут появиться не сразу, но через полгода-год после заселения, например, если квартиру переезжают летом, контролировать работу системы отопления просто нет…

    ЗАБАВНЫЕ ДЕТАЛИ

    У акционера нет механизмов, способных обязать учредителя соблюдать перечисленные требования (по крайней мере, на юридическом уровне), поэтому необходимо обратиться в суд.

    В противном случае застройщик просто проигнорирует обращения и просто дождется, пока акционер будет готов принять квартиру в том виде, в каком она есть.

    Даже если девелопер признает, что да, недостатки действительно есть (так акционер не обращается в суд), это не значит, что он сразу приступит к устранению недостатков, скорее всего, он просто подождет.

    Согласно положениям закона, акционер, обнаружив недостатки или несоответствия положениям статьи 7 Федерального закона-214, имеет право отказаться подписать акт приема-передачи и потребовать от клиента следующие документы (по желанию):

  • Устранить недостатки за свой счет (в приемлемые сроки);
  • Уменьшить цену на квартиру (соизмеримо с недостатками);
  • Возместить затраты на исправление.
  • вы должны сделать то же самое, если у вас возникнут какие-либо проблемы в течение гарантийного срока, указанного в DDU. Прямое обращение к доверителю должно носить формальный характер, поскольку практика показывает, что компании добровольно выполняют гарантийные работы очень редко.

    Как и в случае с лишними квадратными метрами, потребуется доказательство в суде — собственник недвижимости должен будет заказать и оплатить конструктивную и техническую оценку, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недостатков и определит сумму необходимых затрат на их удаление.

    Но нужно учесть, что специалист при расчете затрат на устранение недостатков может совсем не уладиться той суммой, которую истец хочет получить. Следовательно, компенсация, полученная акционером через суд, может даже не покрыть расходы на предварительное расследование.

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Вы можете отказаться от приема квартиры, расторгнуть договор (разумеется, через суд), но в этом случае будут возвращены только деньги, уплаченные по договору, это невыгодно застройщику (по причинам, описанным выше).

    Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия

    Проблемы, описанные в этой статье, легче предотвратить, если внимательно и внимательно подойти к проблеме выбора разработчика (объекта).

    Стоит не только изучить проектную документацию, но и проанализировать структуру, изучить документы предприятия (учредительные документы, дату регистрации, кто является правообладателем права на товарный знак и т.д.

    ), а также узнайте, были ли у разработчика проблемы с держателями акций по другим проектам.

  • Последнее можно установить, изучив такой ресурс, как «Единая база данных решений судов общей юрисдикции Российской Федерации» — здесь, вместе с названием компании, можно найти информацию о том, кто подал в суд на разработчика и что это было причина судебного разбирательства.
  • Плохая «история» девелопера, а также полное отсутствие ранее реализованных проектов может свидетельствовать о высокой вероятности того, что у акционера есть различные проблемы с девелопером.
  • Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в ДДУ — ЮК «Хелп ДДУ»

    Самая частая проблема, для решения которой обманутые акционеры обращаются в суд с жалобами, — это задержка сдачи жилья в многоквартирном доме. Эти условия четко прописаны в соглашении между акционером и учредителем дошкольного учреждения. Причины несоблюдения оговоренных сроков могут быть самыми разными.

    Задержка доставки жилья может зависеть от самого клиента или не по его вине. Так или иначе, они не должны беспокоить участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего — получить причитающуюся ему долгожданную квартиру, полностью оплаченную в срок.

    Так что же делать, если застройщик затягивает срок сдачи жилья по DDU? Подробнее об этом будет сказано ниже.

    Сроки сдачи жилья по ДДУ

    Законодатель в Федеральном законе № 214 целая статья посвящена регулированию срока, по истечении которого девелопер обязан передать объект участнику долевого строительства (ст. 6). В DDU обязательно должно быть указание сроков передачи квартиры от учредителя к акционеру. Этот же закон квалифицирует это условие как обязательное. Отсутствие в договоре пункта об этом сроке делает его нелегитимным.

    Недостаточно просто достроить жилой дом. Передача квартир участникам долевого строительства возможна только после сдачи дома застройщиком в эксплуатацию. По этой причине при заключении дошкольного образовательного учреждения очень часто под словосочетанием «сдача жилья» подразумевается передача квартиры пайщику после сдачи новостройки в эксплуатацию.

    Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут указываться в разных вариантах:

  • конкретная дата (например, не позднее 01.01.2018);
  • период времени равный одному кварталу (например, не позднее третьего квартала 2017 года);
  • обязательность для сдачи дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней с момента получения разрешения на сдачу дома).
  • важно, чтобы во всех договорах всех акционеров одного кондоминиума крайний срок передачи квартир организатором должен быть одинаковым. Различия в таких условиях допускаются только после заключения дополнительного соглашения с DDU об изменении условий с каждым акционером лично.

    Что считается просрочкой сдачи жилья

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Когда акт приема-передачи еще подписан, но дата подписания более поздняя, ​​чем дата, указанная в заключенном договоре, в этом случае также можно утверждать, что имеет место нарушение сроков строительства и передачи жилья.

    Перед подписанием акта приема-передачи стоит убедиться, что арендованный дом действительно сдан в эксплуатацию.

    Недобросовестные застройщики могут отдать на подпись акционеру акт, пока ввод в эксплуатацию еще не состоялся, не беспокоясь о том, что это противоречит действующему законодательству.

    Между тем такой не совсем легитимный документ может создать в будущем массу проблем при оформлении приобретенной жилплощади в собственность.

    Подробнее о порядке приема жилья от застройщика читайте в статье на сайте «Основные правила приема жилья от застройщика: как найти дефекты, которые от вас хотят скрыть».

    Предложение по изменению сроков сдачи жилья застройщиком – соглашаться или нет?

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Эти документы доставляются акционеру лично под подпись или отправляются ему заказным письмом с уведомлением о вручении. Другими словами, разработчик должен иметь доказательство того, что получатель действительно получил указанную документацию.

    Что делать инвестору в недвижимость — принимать или не принимать предложение застройщика об изменении сроков сдачи жилья — это его дело. Федеральный закон № 214 в данном случае стоит на стороне акционера и дает ему право принять предложение девелопера, но не обязывает его это делать.

    Чтобы отложить сроки, участник долевого строительства может договориться, кому выгодно такое стечение обстоятельств. Ведь в случае отсрочки передачи объекта долевой застройки и окончательного платежа за покупку квартиры это тоже будет отложено. Это удобно, если акционеру не удалось собрать или найти необходимые средства.

    И все же чаще всего собственник недвижимости хочет как можно скорее получить вожделенную квартиру, и поэтому перенос сроков сдачи в эксплуатацию для него неприемлем.

    Если дольщик согласен на перенос сроков по сдаче жилья

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Конечно, в этом случае стоит сравнить обещанные разработчиком сроки и текущее положение дел. Например, если срок сдачи жилья откладывается на два или три месяца, а дом построен менее чем наполовину, очевидно, что такие условия заведомо невыполнимы, и вы не должны соглашаться с ними.

    Также необходимо внимательно изучить добавление договора об отсрочке сдачи дома до подписания. Лучше всего, если вместе с акционером этим займется профессиональный юрист, имеющий опыт решения проблем, связанных с наращиванием капитала.

    Как правило, суть такого договора сводится к установлению новых сроков, после которых ожидается завершение строительства.

    Многие девелоперы, чтобы обезопасить себя от судебных исков, ставят отдельный пункт в качестве условия, что участник долевого строительства не имеет претензий по новому сроку.

    Независимо подписанный договор, как и договор, подлежит обязательной государственной регистрации в Территориальном управлении Росреестра. Без этой процедуры он будет просто недействителен.

    Примечание! Если участник долевого строительства самостоятельно принял решение принять отсрочку сдачи объекта и подписал соответствующее дополнительное соглашение, это означает, что он больше не сможет требовать неустойку за несвоевременную сдачу квартиры.

    Как поступать дольщику, не согласному с затягиванием срока сдачи жилья

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

  • предварительная сделка;
  • разрешение споров в суде.
  • Для предварительного расчета участник долевого строительства должен от своего имени составить письменную жалобу на застройщика. Самостоятельно он вряд ли справится, правильнее было бы доверить столь ответственную задачу специалисту.

    Жалобу необходимо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении или доставить лично в офис организации, отметив принятие документа на оставшейся копии.

    В любом случае важно иметь под рукой подтверждение получения документов клиентом.

    В соответствии со сложившейся практикой подача претензии застройщику как средство предварительного разрешения спора всегда является обязательным условием обращения в суд. Без этого условия суд не примет заявление к рассмотрению.

    Требования к иску от акционера могут быть разными:

  • расторжение договора и возврат всех уплаченных денежных средств;
  • возврат части уплаченных за квартиру денег, которая не была перечислена в срок;
  • дополнительные работы, не рассмотренные выше (например, отделка или установка дополнительного оборудования);
  • добровольная выплата единовременного платежа и процентов, причитающихся участнику долевого строительства.
  • В случаях, когда застройщик не согласен с жалобой или полностью ее игнорирует, собственник недвижимости не должен сдаваться и должен будет защищать свои права уже в процессе.

    Судебное разбирательство о нарушении сроков сдачи жилья

    Чтобы защитить интересы акционеров и одновременно наказать недобросовестных застройщиков, Федеральный закон № n должен уплатить штраф. Если застройщик не сдал дом вовремя, нужно обратиться в суд с требованием уплаты штрафа.

    Уже при подаче апелляционной жалобы истец сам должен рассчитать размер штрафа. Дополнительную информацию о расчете суммы штрафа можно найти в статье на сайте «Как рассчитать и запросить штраф за строительство совместно с застройщиком».

    Помимо выплаты единовременной выплаты, в заявление дополнительно могут быть включены требования о компенсации:

    1. Убытки (например, если будет доказано, что из-за несвоевременной сдачи жилья акционеру пришлось жить на съемной квартире).
    2. Моральный ущерб.
    3. Штраф за неисполнение требований потребителей в добровольном порядке.
    4. Юридические издержки (например, оплата услуг юриста, представляющего интересы акционера в суде).

    Почему лучше сразу обращаться в суд

    Юристы Компании защиты прав акционеров имеют большой практический опыт разрешения споров, связанных с задержкой сдачи жилья. Поэтому их совет таков. Когда есть задержка с доставкой жилья, среди всех возможных вариантов, перечисленных выше, чтобы решить эту проблему, лучше всего обратиться в суд.

    Это должно быть сделано раньше, тем лучше. Не поддавайтесь уговорам «подожди немного», дождитесь, пока застройщик подпишет акт, доставит жилье и ключи.

    Если строительство не будет завершено в срок, то есть возникает задержка: буквально через пару недель вы уже можете обратиться в суд для взыскания штрафа.

    Математика здесь проста. Спор о взыскании единовременной выплаты ведется не одного дня. Это может длиться два, три или пять месяцев.

    К моменту завершения строительства застройщиком и сдачи объекта с истекшим сроком годности у акционера уже будет решение суда, согласно которому он сможет получить причитающиеся ему деньги.

    Если подождать, не обращаясь в суд, может возникнуть ситуация, когда по окончании строительства объекта (а есть вероятность, что застройщик одновременно достраивает сразу несколько просроченных объектов), на счетах компании больше не останется денег. Поэтому выплатить единовременно будет просто невозможно.

    Кроме того, во время судебного разбирательства размер просрочки увеличится и можно будет уточнить претензии в сторону увеличения размера штрафа.

    Если на момент решения суда предмет не был доставлен, закон не запрещает снова обратиться в суд для запроса новой суммы штрафа и получения нового решения о его взыскании.

    вы можете подавать заявку неограниченное количество раз (при условии, что требования будут каждый раз касаться нового периода отсрочки).

    Не надо этого бояться. Лучше и выгоднее трижды судиться и получить два из трех денег, чем ждать подписания акта, потом идти в суд, сразу долго судиться и в итоге ничего не получить.

    Специалисты Компании по защите прав акционеров также имеют положительный опыт решения проблем, связанных с задержкой сдачи жилья учредителями акционерам. Если вам нужна помощь, свяжитесь с нами через раздел «Контакты» на сайте или заполнив форму обратной связи.

    Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику?

    Застройщик задерживает сдачу дома по DDU и предлагает мне подписать дополнительное соглашение об отсрочке доставки. Что я должен делать? Должен ли я подписывать это соглашение? Что, если я его не подпишу?

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Редкая птица полетит посреди Байкала, а редкий строитель или строитель в России может похвастаться сдачей готового многоквартирного дома точно в срок. И каждый владелец недвижимости начинает беспокоиться о том, что делать, если происходит задержка строительства и сроков передачи квартиры в соответствии с условиями Соглашения о долевом участии (DSA).

    Застройщик, в свою очередь, пытаясь избежать уплаты штрафа за несвоевременную сдачу дома, использует свое законное право (ФЗ-214), чтобы отложить этот срок с согласия другой стороны контракта, то есть акционера. Для этого он отправляет члену официальное сообщение об отсрочке доставки дома и предлагает подписать его, эффективно изменяя первоначальные условия контракта.

    Что здесь говорится в законе и как акционеру лучше всего действовать здесь? Порядок действий здесь обычно следующий.

    Как определяется срок сдачи дома?

    Популярный закон «О защите прав акционеров» — ФЗ-214 — предусматривает обязательное указание срока передачи объекта долевого строительства собственнику в перечне условий договора долевого участия (DPA).). При этом под «передачей объекта» юридически подразумевается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в повседневной жизни часто можно услышать о задержке «срока сдачи дома».

    В какой форме указывать период передачи, закон не регулирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех пайщиков дома или его блочного участка. Поэтому разные разработчики указывают этот период в разных формах, например:

  • Застройщик обязан передать объект долевого строительства акционеру после получения разрешения на ввод жилого дома не позднее 30.12.2017; — или
  • Девелопер обязан передать акционеру объект долевого строительства примерно в первом квартале 2017 года; — или
  • Заказчик обязуется ввести кондоминиум в эксплуатацию до 15 ноября 2017 года. Клиент обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 10 дней с момента ввода кондоминиума в эксплуатацию.
  • Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры акционеру всегда можно вывести из условий дошкольного учреждения. Если указан «квартал», эта дата является последним днем ​​указанного квартала. И такие расплывчатые формулировки, как «приблизительно», «предварительно» и т.д., в спорных делах судья не рассматривает.

    Соглашение о переносе срока сдачи дома

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Приложение к дошкольному образовательному учреждению об отсрочке сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры акционеру. Важно понимать, что это именно добровольное ПРЕДЛОЖЕНИЕ о пересмотре и продлении контракта, а не обязательное условие. Акционер по своему усмотрению может принять это или нет.

    Что нужно знать о совместной собственности супругов при купле-продаже квартиры — смотрите в Глоссарии по ссылке.

    Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?

    Если застройщик окажется достаточно убедительным и акционер соглашается («ну да ладно, убедил») подписать дополнительное соглашение с DDU об изменении крайнего срока передачи дома и передачи квартиры, то теряет следующий:

    1. Вы больше не сможете требовать фиксированную ставку из-за задержки доставки дома (фиксированная ставка — см. Ниже). Точнее, подать заявку можно, но только в случае нарушения Застройщиком нового срока передачи квартиры по дополнительному соглашению. И штраф будет рассчитан с этой новой даты.
    2. он лишен права в одностороннем порядке расторгнуть DDU (в случае расторжения — см. Ниже) и вернуть свои деньги на основании нарушения срока сдачи дома более 2 месяцев (п.1 п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть, чтобы расторгнуть договор на этом основании, вам придется подождать, пока Разработчик нарушит новый срок на 2 месяца.

    Если с дошкольным образовательным учреждением подписано дополнительное соглашение, первоначальный срок сдачи на дом учитываться не будет. В случае спора с Производителем акционер не может полагаться на начальные условия DDU.

    Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?

    Согласно ГК РФ изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением некоторых случаев, не относящихся к данной теме).

    Отсюда следует, что акционер, являясь равноправной стороной соглашения, может отказаться от изменения его первоначальных условий.

    Негативных юридических последствий для акционера от этого не будет (хотя Девелопер явно будет недоволен).

  • Конечно, по сути, перенос сдачи дома все равно состоится (тут ничего не поделаешь), но акционер может компенсировать себе все связанные с этим убытки, подав заявку на выплату единовременной суммы.
  • Как получить штраф от Застройщика за нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры собственнику недвижимости описано в отдельной заметке по ссылке.
  • Если просрочка строительства и сдачи дома слишком велика и у акционера есть возможность купить себе еще одну квартиру, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, по вполне законным причинам, и вернуть деньги себе. (если, конечно, Разработчик в то время не объявил о банкротстве).
  • Как в одностороннем порядке расторгнуть DDU и вернуть вложенные деньги с процентами — см. Эту заметку по ссылке.
  • И, конечно же, у акционера всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру и передав на нее права требования. Как это происходит (нюансы, риски, характеристики) описано здесь — передача права жалобы по DDU.

    Но что делать акционеру, если производитель обанкротился и больше не может выполнять свои обязательства? Об этом — по указанной ссылке.

    Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома? (согласно 214 ФЗ)

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Жилье в новостройках для многих жителей России, пожалуй, единственный способ улучшить жилищные условия. Да, на стадии земляных работ это намного дешевле, поэтому велик риск быть польщенным благоприятными условиями одного из застройщиков. Деньги даны, прошло несколько лет, а квартиры все еще нет. Давайте узнаем, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома. Что делать с таким девелопером? как защитить себя? Это наша новая статья.

    Изучение застройщика

    Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, необходимо внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, оценивающего стоимость дома, вы можете понять, стоит ли пытаться вернуть деньги или, может быть, стоит подождать.

  • Сходите на общее собрание акционеров, послушайте, что говорят представители девелопера. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные аргументы в свою защиту, возможно, стоит дать им шанс.
  • Если разговор абсолютно непрозрачный и сводится только к обещаниям или даже молчанию, то это повод для настороженности.
  • Во втором случае необходимо заниматься мониторингом СМИ: в местных новостных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, возникают проблемы.

    Возможно, стоит посетить сайт арбитражного суда и изучить ООО застройщика в материалах дела — там можно узнать, собирается ли девелопер обанкротиться.

    Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом еще не будет достроен, вам нужно начать разбираться в правовом поле и попытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.

    Требования закона

    Для начала нужно изучить законодательство. Акционеры могут оказаться в нескольких ситуациях:

    Квартиры приобретены по договору долевого владения Наиболее приемлемый с юридической точки зрения случай — это когда сам процесс отсрочки сдачи дома регулируется законом. Нас интересует ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
    Квартиры продаются по договору на размещение Нормы закона п. 214 также регулируют процесс строительства жилищных кооперативов. Но есть и отдельный закон для акционеров жилищных товариществ — ФЗ-215. Придется внимательно его изучить
    Квартира куплена по чеку или другому документу Речь идет о нерадивых застройщиках, которые продают, по сути, не новостройку и не квартиру в ней, а обязательство заключить договор долевого участия в будущем. Такие отношения с застройщиком юридически недействительны, и единственное, что может быть доказано в такой ситуации, — это мошеннические действия ООО или его директора. Самый сложный и бесперспективный случай

    По ФЗ-214

    Если вы заключили договор об участии, ситуация не так плоха, как кажется. Вы защищены законом, включая право отказаться от договора и вернуть деньги, включая возврат единовременной суммы. Процедура регулируется ст. 9 214-ФЗ.

    Подразумевается, что договор может быть расторгнут по инициативе акционера только при наличии уважительных причин. Длительный срок передачи дома более двух месяцев — достаточно веский повод с точки зрения закона.

    Также еще одной причиной в вашем случае может быть фактическая невозможность в объективно реалистичных условиях завершить строительство многоквартирного дома.

    Это означает, что даже если вы подписали с застройщиком дополнительное соглашение о продлении срока сдачи дома, договор может быть расторгнут, если объективно ясно, что дом не может быть завершен в оставшийся срок с соблюдением всех технологических требований. Не стесняйтесь расторгнуть договор долевого участия, если есть задержка в сдаче дома ниже 214 ФЗ

    По ЖСК

    Что делать, если клиент задерживает сдачу дома и вы подписали договор с жилищным кооперативом? Ситуация намного сложнее, чем кажется. С одной стороны, 214-ФЗ защищает всех граждан, деньги которых были привлечены для строительства жилого дома.

    Вместо этого в договорах с жилищными кооперативами могут содержаться дополнительные положения о том, что член может делать (и это, в отличие от члена, имеет совершенно другой правовой статус) в случае задержки доставки дома.

    В любом случае расторжение контракта происходит на общем собрании или посредством официального письма промоутеру.

    Внимательно изучите условия выхода из жилищного кооператива. В договоре может быть предусмотрено, что жилищный кооператив на момент расторжения договора с ним удерживает уплаченные деньги в виде компенсации

    По векселям

    Если застройщик задерживает сдачу дома, а вам интересно, что делать с предварительным соглашением акционеров, то у нас для вас плохие новости. Предварительный договор или переводной вексель — это совершенно другая форма отношений между гражданином и организацией, и положения 214-ФЗ не применяются.

    Вы можете обратиться в суд с просьбой о расторжении такого соглашения, но на самом деле вы, скорее всего, получите отказ от своих требований в суде, поскольку такое соглашение может не иметь юридической силы. Вам нужно будет обратиться в полицию и попросить открыть дело о мошенничестве. Шансы на возврат денег в такой ситуации минимальны.

    Что делать, если заказчик задерживает сдачу дома, какие последствия это будет для акционера, его действия

    Алгоритм действий

    Если вы купили квартиру по 214-ФЗ, а застройщик задерживает сдачу дома, разумнее всего взыскать с застройщика штраф и инициировать процесс закрытия дома. Разрешение происходит в несколько этапов:

  • Сначала рассчитайте фиксированную ставку
  • Далее напишите девелоперу жалобу с просьбой о возврате денег, уплаченных по договору долевого участия, а также о штрафных санкциях за использование ваших денег
  • Если застройщик отказывается идти мирно, подайте жалобу в суд
  • Расчет неустойки

    Размер штрафа, если застройщик откажется от решения проблемы полюбовно, определит суд, но по иску все же лучше рассчитать сумму самостоятельно.

    Итак, вам нужно знать некоторые цифры:

  • Количество дней просрочки: найдите в договоре уставного капитала примерный срок передачи ключей от готовой квартиры. Подсчитайте количество дней до даты.
  • Узнавайте на официальном сайте ЦБ РФ ключевую ставку в день начисления пени и написав вопрос разработчику
  • Полную стоимость квартиры можно найти в договоре долевого инвестирования.
  • Если вы заплатили проценты по ипотеке, это тоже считается: полную сумму выплаченных процентов можно рассчитать с помощью банковских счетов или получить у менеджера по ипотеке
  • Вам необходимо умножить цену контракта на ключевую ставку, а затем умножить на коэффициент 1/150, если вы являетесь физическим лицом, или 1/300, если вы являетесь юридическим лицом. Полученную сумму умножьте на количество дней. Возьмем пример.

    Вы заплатили 1 миллион рублей по договору немецкой марки. Ключевая ставка в день обращения составляет 8,5%. Вы частное лицо, и доставка дома задерживается на 100 дней.

    1 млн х 1/150 х 8,5% х 100 = 56 666 рублей — именно столько можно требовать от застройщика за 100 дней просрочки

    Претензия

    Предварительная жалоба — это документ, с которым вы обращаетесь к застройщику и показываете, что готовы решить проблему в гражданско-правовых отношениях во внесудебном порядке. Вам выгодно написать такую ​​жалобу первому — в суде он выставит вас как сознательного гражданина.

    Думаете, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома и как правильно написать претензию? На самом деле все просто: запрос не имеет установленной законом формы, а значит, написан достаточно свободно. Используйте основные требования ко всем гражданским документам.

  • В договоре о долевом владении вы можете узнать имя руководителя организации и его точное имя — обращайтесь с жалобой на юридический адрес застройщика
  • Напишите в преамбуле свое ФИО и адрес регистрации, добавьте контактный телефон
  • В самой жалобе вы пишете, что в соответствии с 214-ФЗ вы информируете разработчика о претензиях к нему и просите разрешить дело в досудебном порядке, то есть прекратить участие в капитале договориться о таком-то и вернуть вам деньги, а также средства, которые вы рассчитали в качестве штрафа за использование ваших средств.
  • Укажите точный адрес объекта и добавьте, что несмотря на пункт договора о сдаче объекта в эксплуатацию, клиент не выполнил свои обязательства
  • Укажите, на какой счет разработчик должен перевести деньги по фиксированной ставке
  • Сделайте две копии жалобы: одна уйдет разработчику, другая останется у вас
  • Посмотрите пример предварительной жалобы на нашем сайте (скачать образец).

  • Претензию можно подать с помощью курьера — обязательно проверьте, осведомлен ли курьер о необходимости получения отметки о приемке таких документов. То есть оставить документы на ресепшене не получится
  • Вы можете отправить его по почте — используйте возможность отправить заказное письмо с ценным описанием, чтобы при необходимости в суде вы могли подтвердить, что вы подали иск. Вы должны немедленно отправить на юридический и действующий адрес разработчика
  • Вы можете забрать документ самостоятельно, но должны получить отметку о том, что запрос принят секретарем, а точнее самим директором или главным адвокатом разработчика
  • Обращаемся в суд

    Разработчик должен ответить на ваш запрос в течение одного месяца с даты отправки. Если этого не произошло или разработчик отказал вам, вам придется обратиться в суд. Все достаточно просто: пишем жалобу, оплачиваем госпошлину, к декларации прилагаем копии документов. Вам необходимо обратиться в суд по месту регистрации застройщика.

    Юристов часто просят объяснить, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, жалоба написана, а застройщик не отвечает отказом или подтверждением выполнения ваших требований.

    Обычно это выглядит как приглашение на встречу с юристами, где вас всячески попросят отказаться от иска.

    Запишите разговоры с представителями разработчиков после подачи заявки на диктофон, а также приложите стенограммы к заявлению в суд.

  • Заявление в суд также пишется в произвольной форме
  • Введите свое полное имя, паспортные данные, номер телефона и контактный адрес
  • В теме письма напишите, что вы просите суд расторгнуть договор долевого участия между вами и застройщиком, а также вернуть деньги и выплатить вам штраф в такой-то сумме
  • Сделайте копию приложения разработчика, копию DDU и других документов
  • Подтвердите письмом от разработчика, чеком или другим документом, что вы полностью оплатили разработчику
  • Отнесите все документы в секретариат суда
  • Остается дождаться созыва на первом заседании. Мы рекомендуем судиться с застройщиком с помощью юристов — это долгий и трудоемкий процесс, требующий знания тонкостей законодательства для обеспечения выигрыша.

    Если договор не расторгнуть

    Допустим, вы попали в ситуацию, когда вы не можете расторгнуть договор — возможно, проблема с жилищным кооперативом или с предварительным договором, или с застройщиком, хотя он оформил отношения по 214-ФЗ, сейчас он банкротится и у него нечего брать. Так что ваш путь — обратиться за помощью к властям.

  • Если вы проживаете в Москве, вам необходимо обратиться в Минстрой вашего региона или Госкомстрой.
  • Напишите заявление о включении в реестр обманутых акционеров.
  • Изучите предлагаемые решения
  • Власти могут попытаться помочь вам следующим образом:

  • Завершите дом с помощью компенсационного фонда в помощь обманутым гражданам в долевом строительстве
  • Найдите нового застройщика, предложите ему бизнес-план достройки дома и земельного участка на льготных правах: власть над коммерческой землей, бизнес достраивает проблемный дом
  • Создайте свой жилищный кооператив и самостоятельно позаботьтесь о достройке дома
  • Если власти предлагают вам создать собственный жилищный кооператив, учтите, что затраты на достройку дома, которые обнаружатся в будущем, лягут на плечи новых пайщиков.

    Изучите финансовую ситуацию вокруг дома: если он почти достроен, возможно, имеет смысл вложить еще 1-2 тысячи рублей за квадратный метр и все же получить новые квартиры.

    Если на достройку дома уходит несколько десятков, а то и сотен миллионов рублей, то схему с жилищным кооперативом лучше не согласовывать, иначе вы возьмете на себя обязательство доплачивать по 10-20 тысяч рублей за каждый квадрат метр квартиры — а это немалая сумма.

    Застройщик задерживает сдачу дома — Защита прав потребителей

    На сегодняшнем рынке коллективного строительства законодатель предоставил акционерам значительную степень защиты и в то же время поднял планку ответственности застройщиков, наложив на них более строгие требования.

    Однако это не мешает строительным компаниям периодически отклоняться от взятых на себя обязательств. Наиболее частое нарушение — это отклонение от сроков и, как следствие, задержка сдачи дома под долевое строительство.

    Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

    Законодательство позволяет в этом случае взыскать денежные средства, внесенные по DDU, единовременно и взыскивать убытки, равные рыночной стоимости квартиры на день обращения в суд.

    Ответственность клиента за нарушение срока передачи объекта делится на ответственность за несвоевременную передачу квартиры и досрочную сдачу объекта в эксплуатацию.

    Итак, застройщик затягивает сдачу дома, что делать в этом случае? Участник вправе использовать три метода.

    1. Мирное урегулирование путем пересмотра измененного соглашения со строительной компанией. Здесь необходимо учитывать наличие такой возможности по условиям основного договора.

    Будьте осторожны при утверждении продления контракта! В обязательном порядке перепроверить его на наличие заранее не согласованных прав и обязательств перед девелопером.

    Иметь ввиду! Принимая договор, вы теряете право застройщика на компенсацию за нарушение сроков строительства (дальнейшие отсрочки).

    1. В случае задержки сдачи дома при долевом строительстве более двух месяцев акционер вправе в одностороннем порядке расторгнуть отношения.

    После этого строительной компании направляется письмо-уведомление о последующем отказе участника от исполнения договора, с документальной фиксацией. С этого момента договор считается расторгнутым.

    Важно! Застройщик обязан вернуть все вложения и выплатить проценты за их использование (из расчета 1/150 ставки ЦБ). Проценты за просрочку начисляются на срок действия контракта. Закон предусматривает двадцать рабочих дней для полного остатка с даты отправки уведомления.

    1. Застройщик задержал сдачу дома: никто не отменял право требовать неустойку, материальную компенсацию (при условии, что квартира не была передана в срок, указанный в договоре).

    важно знать! К долгосрочному строительству относятся объекты с отсрочкой исполнения обязательств перед участниками более девяти месяцев после даты окончания строительства, согласованной договором.

    Такая новостройка внесена в реестр долгосрочного строительства, а дальнейшие работы будут строго контролироваться уполномоченными органами.

    В некоторых случаях собственник может посчитать удобным отложить сдачу дома на время долевого строительства (например, при отсутствии средств для окончательной оплаты). Но это никоим образом не обязывает его соглашаться на изменение даты передачи, поскольку акционер является равной долей, и только ему самому решать, насколько это выгодно.

    Допущена задержка сдачи дома при долевом строительстве, а неустойка добровольно не выплачивается. Что делать?

    Алгоритм действий не отличается от общего порядка рассмотрения претензий во всех спорах в сфере долевого строительства.

    Первоначально делается попытка преодолеть проблему путем постановки вопроса, демонстрирующего намерение мирного досудебного урегулирования.

    Он представлен в произвольной форме с выпиской из хронологии событий с учетом общих требований к гражданским актам: указаны данные отправителя и получателя, сюжет информирует о жалобах с предложением о добровольном разрешении запрашиваемого, счет разработчика для перевода денег. Жалобу лучше отправить заказным письмом через почтовые службы или специально отправить с обязательным подтверждением получения от оппонента.

    Внимание! Право на получение компенсации от клиента за нарушение сроков строительства возникает по истечении 30-дневного периода ожидания с момента отправки.

    Судебное разбирательство

  • Следующий этап, после того как девелопер проигнорировал предложение о мирном разрешении конфликта, переходит в суд.
  • Память пишется произвольно, но ее правила, установленные процессуальным законодательством и образцом, по-прежнему существуют.
  • Сначала указывается название суда и вся информация о сторонах.
  • В основной части описаны причины возникновения отношений между заявителем и застройщиком, требования, в обязательном порядке указаны все расходы, в том числе юридическая помощь, компенсация морального вреда.
  • В заключительной части жалобы указывается информация обо всех документах с соответствующим приложением к ней.
  • Важно! При подаче жалобы госпошлина не уплачивается. Срок давности — три года.

    Застройщик обязан уплатить штраф, который служит денежной компенсацией от застройщика за нарушение сроков строительства, рассчитывать его нужно самостоятельно.

    Для определения размера штрафа рассчитывается количество дней просрочки. Задержка наступает в день доставки объекта по согласованной договоренности. Окончательным остатком штрафа считается день его фактической выплаты. При этом рассчитывать неустойку удобнее в день отправки жалобы.

    1. Затем, чтобы рассчитать фиксированную ставку, вам нужно умножить стоимость строительного объекта на количество дней просрочки, умножить на ключевую ставку центрального банка и умножить на 1/150.
    2. После положительного судебного решения для привлечения средств от строительной компании вы можете обратиться в банковскую организацию, в которой открыт расчетный счет должника, либо обратиться к судебным приставам с исполнительным листом.
    3. Судебная практика показывает, что почти все претензии этой категории удовлетворены, но, увы, не в той степени, в которой хотелось бы.

    С юридической поддержкой вероятность значительно возрастает, поскольку этот трудоемкий процесс требует знания тонкостей законодательства, чтобы гарантировать победу. Только знания и опыт могут обеспечить успешное решение текущей проблемы с наименьшими затратами для тебя.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: