У потенциальных покупателей не всегда есть возможность сразу приобрести жилье в собственность.
В некоторых случаях желающие купить квартиру не могут купить ее даже в ипотеку.
В такой ситуации выходом может стать аренда квартиры с правом выкупа в будущем.
Аренда жилья с правом выкупа
Аренда дома с правом выкупа — альтернатива обычной аренде недвижимости и покупке в ипотеку. Он сочетает в себе характерные аспекты обоих типов транзакций, но в то же время имеет отличия.
В отличие от обычного арендного жилья договор аренды с правом выкупа позволяет приобрести квартиру в личную собственность. Что ж, разница с ипотекой заключается в том, что, когда вы арендуете с возможностью покупки банковского кредита, вы не берете и, следовательно, не платите проценты.
О том, как снять квартиру и не нарваться на мошенников, читайте в статье.
Понятие и процедура
В гражданском праве понятие «сдача в аренду недвижимого имущества» применяется только к юридическим лицам.
Так что более правильный термин — аренда недвижимости.
Однако в повседневной жизни аренда и сдача внаем недвижимости не отличаются, поэтому в будущем эти условия можно считать равнозначными.
Аренда квартир с правом выкупа не распространена на рынке недвижимости, хотя это эффективный способ покупки жилья в рассрочку.
Причина этого, скорее всего, заключается в том, что и продавцы, и потенциальные покупатели мало знают об этом методе покупки дома.
Применяется в тех случаях, когда собственник не может продать квартиру здесь и сейчас по тем или иным причинам (высокая цена, непрестижный район, нестандартное жилье) и у покупателя не хватает денег на покупку жилья.
В юриспруденции покупка сдаваемой в аренду недвижимости регулируется ст. 624 ГК РФ.
Аренда квартиры с правом выкупа — это процедура, когда стороны заключают договор аренды с последующей покупкой.
Читайте также: Что означает размер комиссии при аренде квартиры.
Арендодатель обязуется оплачивать стоимость проживания ежемесячно до тех пор, пока он не сможет заплатить арендодателю в полном объеме. По истечении времени заселения жилье переходит в бессрочную собственность арендатора.
Особенности договора найма
Договор аренды с правом выкупа составляется в трех экземплярах: для продавца / арендодателя, покупателя / работодателя и для регистрирующего органа (Росреестр).
Контракт содержит положения двух договоров: аренды и продажи недвижимости.
В соглашении указывается:
Срок действия договора определяется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации: максимальный — 5 лет, по умолчанию — 1 год, в остальных случаях определяется сторонами договора.
Если договор действует более 1 года, его необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра.
В договоре также предусмотрено, как правило, право арендатора на предоплату стоимости жилья, а также переход права собственности после уплаты последнего платежа.
При желании стороны соглашения могут установить другие необходимые им условия.
Пример договора аренды с правом последующего выкупа.
Плюсы и минусы
Аренда квартиры с правом выкупа аналогична покупке дома по ипотеке, но имеет значительные преимущества перед ипотекой.
Перечислим основные из них:
- Покупатель может проживать в квартире до момента фактической передачи квартиры в его собственность,
- В случае аренды с правом выкупа проценты за пользование ссудой не взимаются,
- Нет необходимости собирать документы, подтверждение дохода, постоянного опыта работы и так далее. То есть процедура составления такого договора для работодателя намного проще, так как нет посредника в виде банка,
- Страхование не требуется
- Собственник квартиры, как собственник, несет расходы по уплате налога на имущество,
- Несмотря на то, что правоотношения между работодателем и арендодателем определяются договором, никто не может аннулировать их неформальность. Домовладелец всегда может пойти навстречу покупателю, если он окажется в тяжелом финансовом положении. Это отличает аренду квартиры с возможностью обращения взыскания от ипотеки, где отношения между клиентом и банком более формализованы,
- Преимущество продавца в том, что покупная цена квартиры выше средней рыночной стоимости.
Однако аренда квартиры с правом последующей покупки имеет не только достоинства, но и недостатки:
О возможности продажи купленной квартиры в ипотеку читайте здесь.
Посмотрите видео об аренде жилья с опцией выкупа:
Покупка квартиры в лизинг для физических лиц
Лизинг недвижимости — это вид аренды дома с возможностью выкупа, при котором к сделке присоединяется другая сторона.
Лизинг частного жилья — еще более редкий вариант сделок с недвижимостью в России, хотя в европейских странах на него приходится 20% всех сделок на рынке недвижимости.
Аренда дома возникла из-за сложности оформления обычной аренды с правом выкупа, так как продавец обычно хочет сразу получить стоимость дома.
Для решения этих проблем стороны нанимают третью сторону — лизинговую компанию.
Понятие
В отличие от аренды с возможностью выкупа, в договоре аренды между физическими лицами участвуют три стороны договора: покупатель, продавец и лизинговая компания.
При аренде жилья, как и в случае с любым другим имуществом, одной из сторон всегда является коммерческая организация, приносящая прибыль.
Читайте также: Алгоритм действий при одновременной продаже квартиры
Как купить квартиру в лизинг?
Покупая квартиру в аренду, покупатель находит недвижимость сам.
Затем вместе с продавцом они должны связаться с лизинговой компанией, которая заключает два договора:
- о покупке недвижимости у продавца,
- о сдаче в аренду покупателю соответствующего объекта недвижимости.
Продавец сразу получает причитающиеся ему деньги, а покупатель после заключения договора получает право пользования имуществом.
После оплаты всех платежей по договору аренды покупатель получает право зарегистрировать недвижимость.
Подробнее о государственной регистрации права собственности здесь.
Договор
Договор аренды должен содержать следующие положения:
Пример аренды недвижимости.
Требования к покупателю
Требования к клиенту по аренде жилья ниже, чем по ипотечному кредиту.
Однако нельзя сказать, что лизинг может быть предоставлен любому желающему.
Арендуемый дом покупателю обычно предоставляется:
- возраст — от 21 до 60 лет,
- с располагаемым доходом, включая неофициальный доход.
Плохая кредитная история обычно не является препятствием для заключения договора аренды, однако, если клиент был привлечен к ответственности в связи с невыполнением обязательств по кредиту, договор аренды, скорее всего, будет отклонен.
Какие клиентские ипотеки одобряют банки, читайте в нашей статье.
Кому подходит?
Аренда квартир — это особая форма приобретения недвижимости. Подходит не для всех потенциальных покупателей.
Такая схема покупки недвижимости подойдет нескольким категориям покупателей:
Преимущества и недостатки
Преимущества лизинга очень похожи на преимущества аренды недвижимости с возможностью покупки:
- упрощенная процедура регистрации, так как лизинговые компании более лояльны к клиентам, чем банки с ипотекой (официального подтверждения дохода и трудоустройства не требуется),
- размер первоначального взноса и ежемесячных платежей согласовывается между сторонами и зависит от платежеспособности покупателя,
- первоначальный взнос — от 10%, иногда полностью отсутствует,
- срок действия договора составляет до 10 лет с возможностью продления, что больше, чем в случае договора аренды с возможностью выкупа.
можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса? Прочтите здесь.
Недостатки лизинга в основном связаны с тем, что в этом случае правоотношения оформляются с коммерческой компанией:
Подробнее об аренде квартиры смотрите в видео:
