Апартаменты или квартира: плюсы и минусы покупки нежилой недвижимости для проживания

У большинства людей апартаменты ассоциируются с роскошным негабаритным жильем, которое имеет неоспоримые преимущества перед обычным домом. Однако с точки зрения российского законодательства речь идет о несколько ином типе жилой и нежилой площади, поэтому рекомендуем вам разобраться, чем отличаются квартиры и апартаменты, в чем разница между этими объектами недвижимости.

Что такое апартаменты

На российском рынке недвижимости понятие «апартаменты» появилось сравнительно недавно. Принято считать, что элитная квартира называется аналогичным термином, но законодательство определяет его совершенно по-другому.

Квартиры — это вид нежилого помещения, в котором созданы необходимые условия для проживания и ведения бизнеса.

По закону, чтобы объект считался кондоминиумом, его площадь должна быть более 40 квадратных метров. В этом случае наличие санузла и кухни обязательно.

Квартиры — то, что по закону, говорит эксперт по недвижимости:

Юридический статус

Законодательство плохо расшифровывает это понятие. В 2011 году приказом Минспорта п. 35, запрещающий рассматривать квартиры как отдельный вид недвижимости. Если руководствоваться делом, то такая недвижимость — это уютная комната в любом из жилых помещений.

На практике специалисты выделяют 4 типа такой недвижимости:

Первые три типа помещений обычно сдаются в краткосрочную аренду. Они должны предоставлять гостиничные услуги и комфортные условия проживания. Кондоминиум-отели предназначены для покупки как недвижимость.

Типу недвижимости

В соответствии с законодательством, квартиры оформляются как нежилая недвижимость, то есть они по государству схожи с магазинами, офисами и складскими помещениями. Это приводит к ряду особенностей, которые отличают их от обычной квартиры.

Отличия от квартиры

Законодательно жилые и нежилые помещения различаются по многим параметрам, от правового статуса до коммунальных платежей, поэтому необходимо учитывать, чем квартиры отличаются от квартир.

Возможность прописки

Нежилой участок предназначен для использования в коммерческих целях, но большое количество граждан приобретает такие помещения для проживания. Раздельные постройки относятся к категории административных зданий, поэтому постоянное проживание невозможно.

Максимум, что можно получить, — это временное проживание, которое позволяет пользоваться преимуществами вида на жительство. Срок действия ограничен 5 годами, но с согласия собственника может быть продлен на постоянной основе.

Права собственников и требования к застройщикам

В связи с тем, что квартиры относятся к категории нежилых домов, на их владельцев не распространяется действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Владельцы этой собственности не имеют следующих прав:

С 2018 года на квартиры распространяется действие Федерального закона от 25.07.2012 г. 214, защищающий интересы собственников. Этот документ действителен только при условии, что нежилое имущество приобретено по договору о владении капиталом.

Покупатели защищены:

Последний пункт актуален и в том случае, если конструкция приобретается без договора участия. Инженер обязан проверить соблюдение всех правовых норм.

Разрешение на перепланировку

Типовые многоквартирные дома отличаются в основном свободной планировкой, которая может не понравиться хозяину. Чаще всего такое помещение переоборудуют под студию, но при наличии больших площадей можно сделать полноценную квартиру.

Редевелопмент — это процесс изменения конфигурации комнаты или помещения, который характеризуется установкой или сносом стен, а также демонтажем или установкой бытовой техники.

Квартиры не считаются домами, поэтому действующее законодательство не может ограничивать перепланировку перепланировкой. Владелец помещения может реализовать те идеи, которые были бы недоступны при покупке обычной квартиры. Для начала нужно написать заявку на перепланировку жилья и собрать пакет документов, необходимый для принятия заявки.

Список документов:

В качестве дополнения можно приложить разрешение на перепланировку, выданное одним из контролирующих органов. Это может быть Роспотребнадзор или санитарно-эпидемиологическая станция.

Использование субсидий

Все федеральные законы, согласно которым гражданам предоставляются государственные субсидии, направлены на приобретение жилых помещений или строительство аналогичных зданий через третьих лиц. Несмотря на то, что российское законодательство расшифровывает понятие «квартиры», получить какие-либо субсидии на покупку нежилого дома невозможно.

Тем не менее, фонды материнского капитала могут быть использованы для перепланировки или перестройки учреждения, при условии, что лицо может доказать, что здание является жилым. Для этого нужно предоставить подтверждающие документы и справки из БТИ.

Коммунальные платежи

Законодательство определяет квартиры как коммерческое жилье, поэтому за собственниками сохраняются все недостатки этого статуса.

Отрицательные черты купюр:

Каждый регион самостоятельно устанавливает размер купюр. Его можно найти на сайте или в официальных документах района.

Читайте также: При какой температуре будет включаться обогрев.

Участие в ТСЖ

Существует заблуждение, что закон предусматривает товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН) отдельно для нежилых помещений. На самом деле это не так. Создание ТСН в квартире по закону не требуется.

Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) — одно из определений, которое включает в себя понятие «ассоциация недвижимого имущества»,.

В 2009 году Высший Арбитражный Суд Российской Федерации вынес Постановление № 64 «О некоторых вопросах, касающихся практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество». В документе суд признал, что правила, предназначенные для собственников жилых помещений, могут применяться и к собственникам нежилых построек. То есть жильцы квартир имеют право проводить юридические собрания, что будет регулироваться статьями 44-48 ТК РФ.

Стоимость

Рыночная стоимость квартир в среднем на 15-20% ниже, чем у стандартной квартиры. Иногда разница в цене может достигать 50%, но эксплуатация нежилого помещения будет намного дороже.

Это связано с несколькими факторами:

также важно помнить, что вокруг квартир может не быть социальной инфраструктуры. Возводя такое сооружение, застройщик не обязан строить рядом детские сады, школы или поликлиники.

Размеры налогов

Размер налогов — фактор, который заставляет многих отказываться от покупки нежилых помещений. Если для квартиры ценой до 10 млн рублей вычет составляет 0,1% от кадастровой стоимости, то для аналогичных квартир — 0,5 %.

При этом изменить уровень налогов невозможно, поскольку ни федеральный, ни местный уровень не предполагает наличие льгот для нежилых территорий.

Для дорогих квартир от 300 кв. М действует налог на роскошь. На 2018 год его размер равен 1,5% от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Отличия от студии

Термин «однокомнатная квартира» не имеет четкого законодательного определения. Его активно используют агенты по недвижимости для характеристики жилого помещения без перегородок. Планировка студии и квартиры может быть полностью идентична — все зависит от застройщика и площади помещения.

Студии строятся со свободной планировкой, поэтому гражданин может преобразовать квартиру любым способом.

Студия относится к фонду жилых домов и квартир к нежилым — в этом основное отличие помещений. Правовой статус первого позволяет покупать квартиру за счет государственных субсидий, а также использовать льготные тарифы на оплату коммунальных услуг.

Что выгоднее брать в ипотеку

Основная особенность ипотеки многоквартирных домов исходит из правового статуса недвижимости — процентная ставка при приобретении такого помещения намного выше, чем для обычной квартиры. Например, в Сбербанке можно взять ипотеку на жилье на одну комнату под 6% годовых, а кредит будет выдаваться на покупку нежилого помещения такого же размера по ставке от 12% и выше %.

Некоторые банки могут пойти на уступки, если гражданин докажет, что квартира покупается для проживания, а не для ведения бизнеса.

Сегодня практически все банки готовы оформить ипотеку на покупку нежилой недвижимости, однако условия могут отличаться. Эту информацию можно уточнить на сайте организации или во время встречи с консультантом.

Стандартные условия кредита:

Из-за неоднозначности действующего законодательства ипотека на такие строения, в которых гражданин будет жить в будущем, невыгодна по сравнению с ссудой на квартиру. Это касается завышенных процентных ставок, а также отсутствия государственных программ по снижению суммы долга.

Стоит ли покупать

Покупка квартиры для проживания оправдана только при отсутствии ипотеки. В противном случае гораздо выгоднее взять жилищную ссуду.

Преимущества

Нежилые объекты имеют ряд преимуществ, оправданных как с финансовой, так и с позиционной точки зрения. Перед покупкой помещения необходимо изучить все нюансы и особенности участка.

Преимущества:

Отдельно стоит упомянуть макет. Многие квартиры представляют собой реконструированные промышленные здания со всеми вытекающими из этого преимуществами. Например, у них часто потолки от 4 до 6 метров и просторные комнаты.

Подробнее о том, как узнать о планировке квартиры, читайте здесь.

Отрицательные моменты

именно коммерческий статус объекта определяет большинство его недостатков. Во многом они связаны с завышенной стоимостью общей эксплуатации и отсутствием государственных льгот.

Недостатки:

Также существуют социальные ограничения на квартиры. Гражданин, проживающий в нежилом доме, не имеет права на бесплатное обслуживание в местных больницах, на получение места в детских садах и так далее.

Объекты социальной значимости

Выбирая коммерческую недвижимость в качестве места постоянного проживания, не следует забывать, что промоутер не обязан строить инфраструктуру с объектами социальной значимости. Это один из определяющих факторов, существенно снижающих кадастровую стоимость нежилого помещения.

Объекты социальной значимости — это организации, призванные обеспечить комфортную жизнь граждан на закрепленной территории. В этот список входят образовательные и медицинские учреждения.

Агенты по недвижимости часто притупляют этот момент, уверяя покупателя, что квартиры строятся в районах с готовой инфраструктурой. Однако из-за большого количества торговых площадей не все специализированные конструкции смогут справиться с нагрузкой.

Цель приобретения

В первую очередь, квартиры привлекают инвесторов, которые хотят получить от недвижимости максимальную выгоду. Если новый собственник зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и декларирует доход от сдачи имущества в аренду, он освобождается от уплаты подоходного налога за аренду помещения.

Однако гражданин может преследовать и другие цели:

Можно ли перевести в жилой фонд

Государство допускает возможность перевода нежилой недвижимости в жилую, но для этого нужно будет собрать пакет документов и доказать, что недвижимость будет использоваться исключительно для проживания.

Требуется пакет документов:

Среднее время обработки запроса — 48 часов. О принятом решении заявитель узнает по телефону или по электронной почте. Для получения положительного результата необходимо также выполнить ряд условий.

Между ними:

В государственных организациях до сих пор нет четких правил проведения процедуры, поэтому у гражданина могут возникнуть непредвиденные проблемы.

Почему апартаменты дешевле квартир

Стоимость нежилой недвижимости в среднем на 15% ниже, чем квартиры. Это связано с особенностями концепции «квартиры», ведь они юридически считаются коммерческой недвижимостью.

Факторы, способствующие более низкой стоимости таких помещений:

Стоимость эксплуатации таких помещений в среднем на 15-20% выше, чем у аналогичных жилых помещений. Потом появляется разница в цене.

Стоимость аренды

Порядок аренды квартиры не сильно отличается от аренды жилого помещения. Круг потенциальных клиентов огромен из-за того, что такую ​​недвижимость сдают в аренду молодые люди, не желающие связываться с конкретным местом. Сдавать помещения коммерческого фонда в аренду исключительно выгодно из-за их невысокой стоимости — именно поэтому такое жилье пользуется популярностью у инвесторов.

При формировании стоимости аренды необходимо ориентироваться на ее среднюю по региону ставку. Как правило, цены на аренду квартир практически такие же, как и на квартиры.

Видео

Покупка квартиры: плюсы и минусы в большой видеоконференции от специалиста: