Аннуитетный и дифференцированный платеж в ипотеке что это и чем отличаются?

В поисках заемщиков сегодня банки предлагают самые разные условия кредитования.

Начиная с максимального срока погашения выданного кредита и заканчивая выбором метода и сроков погашения существующих кредитов.

В мировой практике дифференцированные (коммерческие) или годовые (арендные) платежи признаны наиболее распространенными способами погашения кредита.

Давайте узнаем, что это за выплаты и какой из них более выгоден.

Виды платежей

Дифференцированный

Это платеж, при выборе которого заемщик должен выплатить основную часть ссуды равными частями, а проценты по кредиту начисляются на остаток долга.

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

Вы должны платить ежемесячно:

  1. Задолженность по ссуде равна сумме ссуды, разделенной на количество месяцев использования кредитных средств,
  2. Банковский доход в виде процентов по кредиту.

Ежемесячно выплачиваемая основная сумма не меняется, но процентные ставки уменьшаются по мере погашения ссуды.

В результате в начале срока кредитного договора на плечи заемщика ложится большая платежная нагрузка: необходимо выплатить как сумму основного долга, так и начисленные по нему проценты.

При погашении ссуды размер процентов уменьшается ежемесячно, и в последнем квартале срока ссуды общая сумма платежа будет значительно ниже.

Совсем не сложно определить для себя, сколько нужно платить ежемесячно в случае погашения кредита дифференцированной рассрочкой.

Первым делом необходимо рассчитать взнос по основной части ссуды. Это частное от деления непогашенной суммы кредита и срока кредитного договора в месяцах:

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

где это находится:
Б — оплата фиксированной части капитала,
S — ссудная задолженность,
N — срок, на который были выданы заемные средства (мес).

Выплата процентов затем рассчитывается путем умножения процентов по ссуде на остаток. Полученное значение делится на 12 (количество месяцев в году):

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

где это находится:
p — начисленные проценты к выплате в текущем месяце,
Sn — остаток непогашенных кредитов,
П — проценты по кредиту.

Остаток основного долга рассчитывается путем вычитания ранее уплаченных платежей по основному долгу из суммы кредита:

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

где это находится:
n — месяцы с оплатой.

Ежемесячный платеж — это сумма платежа в счет погашения ссудной задолженности и начисленных банковских процентов за месяц.

Например, по кредиту 500 тыс. Руб., Взятому под 15% годовых на 5 лет, первый платеж составит 14 583,33 руб:

Платежи кредитной организации:
500000 руб. / 60 мес. = 8 333,33 руб.

Размер начисленных процентов:
500000 руб. × 15% / 12 мес. = 6250 руб

Полная оплата:
8333,33 руб. / Мес. + 6250 руб. / Мес. = 14 583,33 руб. / Мес.

Для расчета всех последующих выплат достаточно скорректировать величину остатка основного долга, вычтя из него ранее уплаченные выплаты основного долга.

Итак, ежемесячный платеж через 4 года (48 месяцев использования кредита) будет уже 9583,33 рубля:

Остаточная задолженность по кредиту:
500000 руб. — (8333,33 руб. × 48 мес.) = 100000,16 руб.

Сумма процентов, начисленных на остаток:
100000,16 руб. × 15% / 12 мес. = 1250 руб

Полная оплата:
8333,33 руб. + 1250 руб. = 9 583,33 руб

Сумма переплаты по кредиту с дифференцированными условиями погашения рассчитывается как:

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

где это находится:
I — доход банка в виде процентов за пользование ссудой,
S — ссудная задолженность,
N — срок, на который были выданы заемные средства (мес).

В нашем примере сумма, уплаченная банку за пользование ссудой, составляет 190 625 рублей:
500000 руб. × 15% × (60 + 1) / 2400 = 190 625 руб

Аннуитетный

Другое название — аренда.

Он представляет собой фиксированный платеж по ссуде, а также состоит из выплаты основной суммы долга и выплаты процентов по ссуде.

Однако первоначально заемщик в основном должен платить проценты, а сама выплата по кредиту переносится на последнюю треть графика платежей.

Этот платеж, согласно консолидированной банковской практике, рассчитывается как:

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

где это находится:
P1 — размер транша,
S — ссудная задолженность,
P — проценты по кредиту,
T — срок кредита (мес).

Если рассматривать пример с ссудной задолженностью в размере 500 тысяч рублей, выданной на 5 лет под 15% годовых, то размер ежемесячного платежа в этом случае будет равен:

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

Заемщик обязан выплачивать эту сумму ежемесячно, компоненты изменятся: обязательства перед кредитором по возврату выданных средств и проценты.

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

Первый платеж включает уплату процентов в размере 6250 руб.

То есть менее половины от общей суммы пойдет на погашение основного долга.

Расчет процентной составляющей платежа происходит по той же формуле, что и для дифференцированных платежей.

В нашем примере это:
(500000 руб. × 15%) / 12 мес. = 6250 руб

В итоге по первому платежу будет погашено 5644,98 руб. Основного долга.

Но через четыре года следующий платеж будет включать в себя выплату 10 271,68 рублей по основному долгу и 1623,60 рублей по уплате процентов.

Сумму превышения платежа по кредиту, погашенному аннуитетными платежами, можно легко рассчитать, умножив сумму ежемесячного платежа на количество месяцев использования ссуды и вычтя сумму ссуды из полученного значения:

(11 894,98 руб. × 60 мес.) — 500 000 руб. = 213 698,80 руб.

В целом, различия между дифференцированными платежами и аннуитетами весьма значительны.

Дифференцированный Аннуитет
Сумма оплаты По убыванию Постоянный
Структура оплаты Доля основного долга постоянна, процентная ставка на остаток изменяется Переменные значения основной суммы и начисленных процентов
Распределение платежной нагрузки Срок оплаты увеличился в первом квартале, минимальный — в последнем квартале Единая на весь срок действия кредитного договора
Переплата кредита друг над другом Меньше Кроме того

Заемщик между двух огней

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

На вопрос, как погасить ссуду, нет однозначного ответа.

С одной стороны, преимущество погашения кредита дифференцированными платежами очевидно: заемщик просто будет платить банку меньше процентов.

Однако банки очень неохотно одобряют заявки на крупные кредиты при выборе этого метода погашения.

Это связано с риском несвоевременной выплаты кредита в начальный период его использования, когда на плечи заемщика ложится большая платежная нагрузка.

Вероятность получения ссуды, если вы согласитесь выплачивать ее аннуитетными платежами, выше, а сумма ссуды, которую одобрит банк, будет больше. Дело в том, что подавляющее большинство кредиторов оценивают заемщиков, используя скоринговые системы.

Он работает на основе информации заемщика о его доходах и расходах, затем автоматически рассчитывается сумма взноса, которую он может заплатить.

Дифференцированные платежи изначально высоки, и некоторые заемщики просто не проходят этот отбор.

Выбор дифференцированного платежа рекомендуется тем заемщикам, которые намерены погасить ссуду досрочно.

При таком графике платежей тело долга сокращается быстрее, а в случае досрочного погашения также уменьшается размер ежемесячного платежа.

Однако некоторые банки предлагают уменьшение суммы платежа, когда решают погасить ссуду путем выплаты аннуитета.

Как погасить ипотеку раньше, чем предполагалось? Узнайте в нашей статье.

Удержание налога на имущество, предусмотренное п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Заемщик сможет вернуть в банк уплаченную сумму в виде процентов по ипотеке, но не более 13% от своего официального дохода.

Казалось бы, так как при погашении ссуды аннуитетным методом сумма начисленных процентов больше, то так выгоднее платить.

Но при этом следует учитывать, что выплаты по кредиту производятся в текущем году и могут быть погашены в лучшем случае в середине следующего.

Универсальных советов, какой выбрать способ погашения кредита, не существует, каждый случай нужно рассматривать отдельно.

Если есть возможность внести крупные суммы в начале срока кредита и нет планов досрочного погашения, рекомендуется выплачивать кредит разными частями.

Ведь именно так уменьшается сумма переплаты банку.

Разница между переплатой ссуды в зависимости от способа погашения особенно заметна, когда речь идет о долгосрочных ссудах, таких как ипотека, и может достигать 15%.

Читайте также нашу статью о том, как оформить ипотеку без залога.

За и против

Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке что это такое и чем он отличается?

Оба метода имеют свои преимущества, но недостатков более чем достаточно.

Дифференцированный платеж позволяет быстрее погасить основную сумму и платить меньше процентов банку.

Однако вероятность того, что кредитор утвердит заявку на крупную сумму, ниже, чем при использовании метода аннуитета.

Выплачивать аннуитетные платежи изначально проще для заемщика — вы должны платить одну и ту же сумму каждый месяц, и поэтому легко планировать расходы в рамках семейного бюджета.

Но за удобство придется платить, и размер такой комиссии будет намного выше (до 15%), чем если бы долг погашался дифференцированными платежами.

Рекомендуем посмотреть видео о том, какой платеж следует выбрать аннуитетный или дифференцированный:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: